容积率赋值控制要素及方法研究20120914.doc

环境容量控制（一）开发强度控制XXX镇区开发强度控制主要从三个层面进行确定。在总体层面，主要确定整体开发强度总量；在分区层面，主要通过建立开发强度控制指标体系，分析在这些指标约束下的街坊分区大体的开发强度分布；在地块层面，在通过详细考虑各个地块土地利用类型，对各个地块进行经验校正分析，以此确定地块用地的开发强度指标。1. 整体开发强度控制分区开发强度控制和地块开发强度控制的确定离不开城市总的开发建设强度，为了确定规划期末城市整体开发强度，首先要对规划期末城市建设总量即总建筑面积进行预测，在这里运用宜居城市科学评价标准进行建筑总量预测按照建设部科技司所颁布的宜居城市科学评价标准所规定的城市人均住房建筑面积26/人。考虑现状情况，XXX人均住房建筑面积按38/人的标准预测，已知规划末期人口为5万人，得出未来城市居住建筑总面积为188万。通过实证分析假设规划期末居住建筑面积占总建筑面积的40%左右计算，可推算出规划期末规划范围内的建筑总量约为470万左右。2. 分区开发强度控制（1）评价指标分析综合分析XXX镇区土地用地及其周边范围用地情况，分区开发强度控制主要考虑道路重要性、服务中心性、环境影响力、生态安全性四个评价指标。该过程主要应用ArcGIS 9.3软件平台，通过运用相关图形数据进行录入、编辑、转换，运算，以统一的空间参照系统构建地理数据库。综合考虑镇区土地开发现状情况及未来发展潜力，确定未来土地开发强度应当控制在2.5以内，最高值为2.5。在此限制下，根据各个评价指标对镇区的影响情况，赋值在0-1-2之间变化。表07-02：分区开发强度控制指标评价表评价指标评价指标分析基于评价指标的分区赋值影响区划分赋值道路重要性规划确定主要形成三条集成主轴线，这些轴线所在主干道构成了重要的镇区道路骨架，其沿街分区用地应具有较大的开发强度。道路中线两侧90米的区域2道路中线两侧350米的区域1其余区域0服务中心性公共设施用地（C）自身及其周边用地大多具有大的土地开发强度，特别是商业金融用地（C2）、文化娱乐用地(C3)、医疗卫生用地(C5)。城镇级商业服务中心内部2城镇级商业服务中心350米范围1城镇级商业服务其他地区0片区级商业服务中心内部、片区级商业服务中心100米范围1片区级商业服务其他地区0绿地影响力绿地对城镇建设具有较大吸引力，特别是公共绿地中的公园用地。为了保证城镇公园绿地（G11）具有良好的视觉空间，周边用地建筑高度应控制在一定视觉角度范围以内公园绿地内部0公园绿地60米范围内1其余地区2生态安全性主要考虑高压线、铁路线等安全距离要求。35米范围内0100米范围内1其余地区2 图07-01：道路重要性分级图 图07-02：服务中心性分级图 图07-03：环境影响力分级图 图07-04：生态安全性分级图（2）综合评定根据交通条件、服务条件、环境条件、生态安全和城市美学分区的参数赋值，采用层次分析法（AHP法）对各影响条件所占的权重值进行计算。首先，构建层次分析图：评价因子体系O1环境影响力A3服务中心性A2生态安全性A4交通重要性A1其次，构建判断矩阵与计算因素权重。根据层次分析法的基本原理，综合分析二级的指标对镇区开发强度的影响作用，最终进行客观判断，可以得出以下判断矩阵：ga1a2a3a4a11259a21/2137a31/51/315a41/91/71/51然后，将g矩阵的每一列正规化,然后进行进行加总，加总后的再正规化，得特征向量 :得出：W1=0.52;W2=0.30;W3=0.13;W4=0.05。最后，需要对以上得出的权重值进行检验。根据一致性指标CI=0.09410.10；由RI值表查询：RI=0.90，计算得出CR=0.0490.10。所以以上得出的判断矩阵比较良好，可以用于开发强度计算。通过综合叠加分析，可以得出在以上四种指标影响下的土地开发强度分区导向图。图07-05：分区开发强度综合评定图表07-03：分区土地面积