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碧泉花苑策划范文 碧泉花园项目建议书及可行性分析花卉西路预制场地块重庆XX房地产经纪有限公司第一章项目概况 一、地理位置位于龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。 二、地块状况现为一片农田洼地，地势较低，与周边地块最大高差为5米左右。 三、项目建筑指标用地面积18009m2总建筑面积50800m2容积率2.82绿化率33%住宅建筑面积42940m2商业建筑面积7500m2办公建筑面积360m2第二章项目定位建议以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位为“年轻家庭实用型白领居住小区”。 理由分析 一、本项目占地面积18009m2，相对具备了“小区”的规模。 二、项目位于花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不具备完全商业用房的区位优势。 三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽敞，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。 四、项目周边多为普遍民用住宅，居家氛围浓厚，生活配套设施较为完善。 五、住宅的市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%，而商业用房仅为10%。 六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。 花卉片区以花卉园为中心，分为东西两路。 东路楼盘以中高档住宅为主，如坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等；西路以中低档楼盘为主，且大多为单体建筑，暂无成型的住宅小区。 七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。 据统计，99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下，其销售量占30%左右，平均售价在13002000元/m2之间的商品房销售量呈上升趋势，约占50%以上，而价格在2000元/m2以上的商品房销售量不足20%。 第三章项目规划建议我们通过市调分析、研究，结合市场定位及地块本身的特点，对项目规划设计作如下建议 一、规划定位原则中档定位适用且舒适的生活格调。 二、规划依据以甲方提供的前期基础方案为依据。 三、小区环境 1、出入口主入口考虑人车分流。 2、人行道、车道人行道宽3米左右，地面铺设美观的广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地面。 3、中央广场中央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其中），形成该小区的独特生命线。 4、绿化在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，力求小区环境细致、适用、舒适。 5、天然泉水小溪明敷设，贯穿小区的“生命线”，注意特色层次，特别注意解决污染和安全问题。 6、公建配套车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。 7、社区配套中心迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。 四、建筑设计 1、住宅楼 （1）风格及色彩采用简洁、明快的建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。 （2）给排水及管网排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。 （3）采用雨水、空调水集中处理系统。 （4）首层住宅地面高于室外300400mm，窗及阳台外设置优雅小花园。 （5）尽量采用大窗和外凸窗的形式，增加窗内有效使用面积。 （6）在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观。 2、商业用房 （1）位置在小区的主、次入口之间的临街面修建23层高的商业用房，平台上的商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。 （2）结构全框架结构，便于业主灵活分隔。 （3）功能布置一楼为商业门面，单套面积30m2左右；二层为商业用房，三层为社区配套服务用房；商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。 第四章项目户型设计建议除地理位置和价格外，户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。 我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查，结合本项目的市场定位“年轻家庭实用型白领居住小区”，对户型设计作如下建议 一、户型比例本小区主推户型为三室二厅双卫，90110m2/户，占总户型的50%；二室二厅双卫为8090m2/户，占总量的30%；二室一厅单卫为7080m2/户，占总量量的20%。 二、户型形式所有户型尽量设计成错层，顶层为跃层。 三、户型结构、功能 1、客厅在2030m2之间为宜； 2、每户保证有生活阳台； 3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开； 4、卧室有壁柜为好； 5、厨卫保证通风、采光； 6、阳台不可封闭式，真正做到阳光阳台。 7、室外景观不可少客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的主要活动空间，尽量使其布置在靠小区中庭侧，让小区绿化时时体现在业主眼前，另阳台风格为欧式景观阳台（铁花栏杆围护）。 8、进户门加大。 第五章项目物业管理建议 一、由物业管理公司对小区实行规范化物业管理。 二、保安设施封闭式管理，保安24小时巡逻服务，小区入口及单元入口设置可视对讲系统。 三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。 四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。 五、物业管理公司设置维修部，负责公共设施维护和保养，并为业主提供高质高效的上门服务。 六、建立一套科学、完善的物业管理制度。 七、建立小区公共服务部，提供全方位的家庭服务。 八、物业管理费用建议价格0.50.8元/m2之间第六章项目价格建议 一、通过与周边物业的综合比较，结合项目本身特点，建议本小区住宅均价为14001500元/m2。 花卉园片区部分住宅售价情况表项目名称地址户型面积（m2）售价（元/m2）备注爱丁堡花卉东路跃层135355均价3000住宅小区，现房黄金堡城市花园花卉东路跃层210240均价2400住宅小区，现房欧鹏花园红石路239#三室二厅双卫127二室一厅681300住宅小区，现房龙城苑花卉西路9#二室一厅 76、78三室一厅 90、110起价1280单体住宅楼，现房勇智苑花卉东路45#二室二厅104四室二厅 150、160均价1520单体电梯公寓，现房 二、花卉园片区商业用房供应量相对较少，目前售出率达100%。 我们结合本地块位置特点，建议门面售价40006000元/m2。 三、可行性价格成本分析（详见第七章）商品房销售价额=首期开发费（土地费）+斟察设计费+房屋建筑安装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+其它费用+管理费+贷款利息+利润+税金+不可预见费第七章项目可行性研究分析 一、项目规模 1、占地面积18009平方米 2、总建筑面积50800平方米其中门面7500平方米办公建筑面积360平方米住宅42940平方米 3、容积率2. 824、绿化率33% 二、投资估算与资金筹措 1、直接工程费 （1）土石方105万元 （2）建筑工程（含水电电梯外装）3109.6万元 （3）变配电工程费用120万元 （4）道路及广告60万元 （5）给排水工程170万元 （6）通讯及电视73万元 （7）绿化55万元 （8）天然气110万元以上合计3791万元 2、其他费用 （1）土地费用（市价）1080万元 （2）建设单位管理费68万元 （3）勘测设计费45万元 （4）城建配套费225万元以上合计5209万元 （5）预备费313万元 （6）销售费用516万元以上合计6038万元 3、资金筹措 （1）自筹1698万元 （2）贷款1698万元 （3）建设期利息199万元其余投资费用可全部于项目开发运作的滚动投入收益。 投资估算表单位万元序号项目及费用名称估算依据估算值一直接工程费1土石方1052建筑工程(含水电电梯外装)0.0612508003109.63变配电工程费用略1704道路及广场605给排水工程1086通讯及电视737绿化558天然气110合计3791二其他费用9土地费用108010建设单位管理费（一）1.8%6811勘测设计费（一）1.2%4512城建配套费5080044.2810000225以上合计5209三预备费(一+二)6313四销售费用516以上合计6038五建设期利息199六总成本 (一)+ (二)+ (三)+ (四)+ (五)6237 三、销售收入估算（一）销售价格预测（保守估算值）项目价格门面写字间住宅销售价格（元平方米）550027001420（二）销售收入估算 1、写字间销售收入360270097万元 2、门面销售收入750055004125万元 3、住宅销售收入4294014206097万元利润表单位万元序号年份项目合计0.51.52.5一销售收入1031982552064二营业税金594475119三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337投资利润率37投资利税率56 四、项目投资计划资金计划表单位万元序号年份项目合计0.51.52.51开发投入552233962071552销售费用5164131033销售收入10319825520644自筹资金16985银行贷款16986贷款利息199 五、财务评价现对项目进行财务评价财务现金流量表单位万元序号年份项目合计0.51.52.5一现金流入销售收入1031982552064二现金流出经营成本623733962683158营业税金及附加594475119所得税1151561590三所得税后净现金流量-339645361197四折现税后净现金流量-32383932943I60%