昆山市房地产整体市场分析

昆山市整体市场分析 一 昆山城市研究1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总二 昆山房地产市场研究1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总 昆山城市研究 昆山市位于江苏省东南面 地处中国东南沿海长江三角洲的东部 昆山是江苏省的东大门东距上海50公里 西邻苏州37公里 北至东北与常熟 太仓两市相连 南至东南与上海嘉定 青浦两区接壤 西与吴江 苏州交界 1989年撤县设市 市域面积927平方公里 户籍总人口65万 下辖10个镇和国家级经济技术开发区 昆山现拥有国家级经济技术开发区 综合保税区等著名园区 在国家统计局公布的全国百强县 市 排名中 昆山已多年蝉联第一 一 总体概况 二 区位交通 沪宁高铁 京沪高铁 航空 上海虹桥机场 距45公里 约半小时车程 上海浦东机场 距100公里 约1小时车程 港口 上海港 中国最大港口 距离60公里 张家港 距100公里 太仓浏家港 距35公里 吴淞江 娄江东流过境 最大通航吨位300吨 铁路 京沪铁路 沪宁城铁穿越昆山市 并在区内设有二等客货运输站 公路 区域内公路网健全 有沪宁高速公路 机场路 312国道 苏沪 苏昆太 苏州绕城 同三高速公路贯穿市域南 北 西东部 高速公路总里程达100公里 三 行政区划 昆山总面积927 7平方千米 其中陆地面积641 1平方千米 水域面积286 6平方千米 辖10个镇和一个国家级经济技术开发区 玉山镇 巴城镇 周市镇 陆家镇 花桥镇 淀山湖镇 张浦镇 周庄镇 千灯镇 锦溪镇 一个区为昆山经济技术开发区 截至2007年底 昆山市全市户籍总人口67 98万人 常住人口超140万人 玉山镇 华厦第一镇 关键词 魅力之镇 和谐之镇 首善之镇 玉山镇是昆山市委 市政府所在地 她既是一个拥有深厚文化底蕴的江南名镇 又是一个具有悠久历史的水乡古镇 还是一个以发达的外向型经济与民营经济著称的现代化工商业重镇 国家统计局公布的全国 千强镇 评比 第一名 国家级称号有 全国文明镇全国群众体育运动先进乡镇全国创建文明村镇工作先进村镇全国亿万农民健身活动先进乡镇 新型工贸城镇 关键词 区位足 经济稳 城镇新 社会荣 富民实 陆家已逐渐成为一个发展环境优 综合实力强 城镇建设快 社会事业和谐 人民生活富裕的新型贸工城镇 先后被认定为全国小城镇综合改革试点镇 国家卫生镇 全国环境优美乡镇 综合实力位居全国千强镇60位 陆家是昆山的门户 东临上海 西接苏州 紧靠昆山经济技术开发区 312国道 沪宁铁路 沪宁高速 京沪高铁 沪宁城际轻轨等五条交通大动脉穿镇而过 陆家镇 花桥国际商务城 关键词 融入上海 面向世界 服务江苏 江苏省委省政府对全省加速现代服务业作出全面部署 建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措 根据部署 花桥国际商务城将按照 融入上海 面向世界 服务江苏 的总定位 发挥上海的区位优势 江苏的政策优势 昆山的成本优势 高起点规划 大手笔建设 最终建成江苏省内 上海经济圈内 沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城 将商务城50平方公里分为启动区 配套区 物流区 控制区等四大功能区 首期重点开发11平方公里启动区 花桥镇 花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一 制造企业的区域性总部 包括研发中心 采购中心 营销中心 管理服务中心等 二 大公司业务流程中的后台处理中心 包括运营支持 供应链处理 客户管理中心以及银行 证券 保险等大型金融机构的财务结算中心 客户呼叫中心等 三 跨国公司业务流程的外移外包 包括网络管理 办公系统支持 企业应用软件研发制定等IT流程业务 同时 引进与之相配的酒店 商业 展览展示和文化 居住等项目 力争通过8 10年的努力 将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区 成为江苏发展现代服务业的示范区 先进装备制造业基地 关键词 装备重镇 北部新城 凭借雄厚的装备制造业基础 周市镇着力优化产业结构 在苏昆太高速附近一期规划1平方公里区域 加大产业链招商力度 打造在国内具有一定影响力的先进装备产业基地 目前 基地内已形成包括利星行机械 加藤机械 华辰机器和永得利机械等知名企业在内的年产值超100亿元的产业集群 为中国商用大飞机配套的具有国际先进水平的10万吨级大压机项目也已正式落户周市 标志着该镇的装备制造产业发展进入新的境界 产业的规模效应 集聚效应和拉动效应将进一步增强 周市镇 天下第一蟹城 关键词 一支笔 一朵花 一只蟹 一条街 巴城镇以以发达的制造业为支撑 以特色农业为基础 以现代服务业为主导 以生态环境为品牌的特色经济发展格局 空港基地 万亩葡萄园 一蟹八鲜特色水产 生态旅游等特色经济载体业已成形 为巴城经济注入强大动力 同时 巴城镇加大对传统文化的传承和地方特色文化的发掘 成为中国民间特色艺术之乡 中国书法家协会创作培训基地 中国戏曲家协会小梅花培训基地 巴城镇 人文张浦 关键词 快乐张浦 健康张浦 实力张浦 拓展城市发展空间 加速建成镇区内完善的交通网络 全面拉开城市发展框架 加快 退二进三 步伐 全面改造南港集镇区 有效提升镇区形象 建设城市生态文化 建设富有人文精神的城市景观 加快新城区房产 高档商务酒店等商贸服务项目的推进 整合各种资源 积极探索并实施振苏地区的改造开发 加快推进丹桂园整体改造建设步伐 打造一流的休闲旅游主题公园 增强城市承载能力 全面提升城市服务功能 加强城市配套 张浦镇 中国历史文化名镇 千灯名流踵接 艺术飞扬 有适宜赏析的炎武思想 昆曲唱腔和江南丝竹 2500年悠久历史 孕育了千灯众多历史名人和文化遗产 有因 天下兴亡 匹夫有责 声震中华的明末清初杰出思想家 爱国学者顾炎武 有在600年前创立 人类口述与非物质文化遗产 昆曲的顾坚 有陶渊明第九代裔孙 江南丝竹的首创者陶岘 千灯在2005年获 中国魅力名镇 2007年获 中国历史文化名镇 关键词 国家AAAA旅游景区 国家级生态农业旅游点 走进千灯 犹如走进梦里水江南 走进千灯 犹如走进诗一样的人间天堂 千灯镇 新江南特色镇 关键词 产业兴镇 环境美镇 富民强镇 和谐建镇 淀山湖镇是国家卫生镇 全国环境优美乡镇 江苏省文明镇及省环境经济协调发展示范镇 江苏省特色文化 戏曲 之乡 江苏省体育强镇 近年来 淀山湖镇切实转变发展方式 加快经济转型升级 同步提升经济实力 人文魅力和环境竞争力 加快建设集水乡风貌 田园风光 欧陆风格于一体 兼具休闲度假 旅游观光 现代时尚功能的 新江南特色镇 淀山湖镇 记忆中的水乡天堂 关键词 亲水休闲 寻幽访古 农家体验 淀山湖镇 中国第一水乡 关键词 基地园区双轮驱动 古镇新城融合发展 中国第一水乡周庄 是最具江南水乡风貌和人文内涵 在国际国内都具有较高知名度的特色名镇 位于由上海 苏州 昆山 吴江四点构成 半小时城市经济圈 的中心地带 先后被授予 中华环境奖 中国十大最美村镇 中国旅游十大领袖品牌 世界最佳魅力水乡 中国民间文化艺术 水乡民俗 之乡 等荣誉 被联合国教科文组列入世界文化遗产预备清单 成为首批国家AAAAA级旅游景区 周庄 传感器产业基地 被国家科技部批准为 国家火炬计划传感器产业基地 国家863高新技术研究发展计划成果产业化基地 2008年 昆山文化创意产业园落户周庄 周庄镇 1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总 昆山城市研究 一 国民生产总值 昆山经济总量继续保持高速增长 GDP自2002年以来已连续8年持续增长 连续三年GDP增长速度超过10 2009年 昆山市完成GDP为1750亿元 比上年增长28 8 人均GDP为220000元 城镇居民人均可支配收入24808元 比上年增长13 14 如图所示 纵向比较 2005年 2009年昆山市GDP与人均GDP不断增长 横向与周边四市相比 虽然GDP总量低于上海市与苏州市 但上升势头很快 可见其经济飞速发展 从早期的传统产业为主发展到高新技术产业为主 2008年落户昆山的800多家外资企业中电子信息企业占到一半以上 形成了电子信息 精密机械 精细化工 民生用品4大主导产业是中国重要的电子信息生产基地 拥有电子信息生产企业800多家 形成了完善的电子信息产业链 台湾排名前10位的笔记本电脑生产厂商有6家落户昆山 2005年 生产的笔记本电脑达到1500万台 手机和数码相机各1000万台拥有320多家汽车零配件生产企业 形成了以丰田叉车 加藤工程机械 三一重工等为代表的特种车辆产业群 拥有南亚塑胶 金刚化工 丹尼斯克食品添加剂等众多精细化工企业和统一食品 捷安特自行车 樱花卫厨 三得利啤酒等一大批民生用品生产企业 二 主导产业 1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总 昆山城市研究 一 城市总体定位 昆山提出了 片区发展 市域即城市 大区域联动 三个新理念 统筹区域基础设施建设 整合市域城镇和产业空间 突出前瞻性 战略性 综合性 长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市 规划总体定位2002年 2025年将昆山建设成为功能完备 优质适居 具有活力的现代化工商城市 昆山的定位是工商业城市 特色是制造业基地 昆山可以借用苏州 上海的设施来为自己服务 根据这个规划 昆山今后将按7大功能区来重新整合资源 谋求整体有机发展 在市域城镇架构上 规划形成一个大城市级别的中心城区 人口80万 三个小城市级别的片区中心 保留6个传统特色镇 周庄镇 锦溪镇 淀山湖镇 千灯镇 巴城镇和花桥镇 昆山市地处上海和苏州之间 紧靠阳澄湖和淀山湖 按照地域和和片区特色可分为七大片区 中心城区东部片区北部住宅区阳澄湖休闲片区吴淞工业片区中部生态观光农业片区南部水乡旅游片区 中心城综合片区 功能定位为高新技术产业发达 第三产业繁荣 适合居住的生态园林城市 北部片区 高新技术产业和劳动密集型产业并举发展 依托太仓港 东部片区 以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业 同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业 吴淞江工业园片区 定位为以高新技术为主导 劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地 中部生态农业片区 以高科技农业研发 试验 生产为主 阳澄湖休闲旅游片区 以阳澄湖为核心 以休闲 旅游 度假为主要功能 南部水乡古镇旅游片区 以水乡古镇特色旅游为主体 重点发展第三产业 市域道路系统规划 四纵经周市 兵希 陆家 石浦 淀山湖至朱家角之南北向道路 为货运优先道路 现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪 五横北区东西向高速公路平面侧车道 苏昆太高速公路现有新省道324由太仓接往富士康路沪宁高速公路现有之机场路由上海青浦区经淀山湖 锦溪以西 至苏州吴江 苏沪高速 以四纵五横为重心的市域道路系统 未来规划交通 京沪高速铁连接北京和上海 最高时速可达350km h 沿途设置21个车站 途径昆山 沪宁城际铁路 已开通 连接上海和南京 分为250和350km h两种 在昆山境内有三站 轨道交通引进上海11号线以及苏州sb1 2号线 形成城市轨道交通网 公路交通规划维持现状 三横两纵 高速公路网络 规划形成 环加放射线 的干线公路布局结构 内部交通 未来规划交通 轨道交通 苏州S2B线经过周庄 锦溪和淀山湖 东接上海轨道交通20号线朱家角站 上海市轨道交通11号线西延线由安亭进入昆山 苏州市域轨道S1线接苏州轨道交通3号线 沪宁城际唯亭站向东进入昆山至阳澄湖站与昆山城市轨道1号线并线 形成市域轨道交通 公路交通方面 规划维持现状 三横两纵 高速公路网络 规划形成 环加放射线 的干线公路布局结构 环 由城北路 东城大道 机场路 古城路构成 放射线 由南放射线 北放射线构成 中心城区形成 环形加井字 的快速路系统 昆山未来交通规划图 外部交通规划未来昆山市将有沪宁铁路 京沪高速铁路 沪宁城际铁路等穿越昆山而过 区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用 1 京沪高速铁路规划情况 规划京沪高速铁路全长1318公里 设计时速为350公里 时 沿途共设北京 天津 济南 南京 昆山 上海等21座车站 是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉 2010年建成后 昆山至南京只需1个小时 昆山到上海约15分钟 昆山至北京约4小时30分钟 比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上 2 沪宁城际铁路规划情况 根据 长三角地区城际轨道交通网规划 沪宁城际轨道线起自南京 经镇江 无锡 苏州 最后达到上海站 全长295公里 时速分160公里和250公里两种 建成后昆山到上海只需约20分钟 列车开车间隔时间最短为3分钟 预计2020年城际铁路全日客流量66100人次 日 2030年为73340人次 日 城市远景规划 至2030年 城市定位 全球性IT产业制造 研发和交易平台 长三角区域重要的先进制造业和现代服务业城市 城市规模 到2015年 市域规划总人口规模250万人 中心城区规划人口规模195万人 建设用地控制在242平方公里以内 到2030年 市域规划总人口规模330万人 中心城区规划人口规模270万人 建设用地控制在309平方公里以内 外部区域协调发展 与上海以交通为基础 借助 大浦东 大虹桥 的优势 实现 同城 效应 全面融入上海 与苏州加强交通基础设施的全面对接 联合保护阳澄湖等生态环境 协调江南水乡古镇的保护及旅游开发 合力推进产业转型 实现共同发展 1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总 昆山城市研究 昆山城市价值重构 到2015年 率先实现全面建设小康社会的目标 服务业比重进一步提高 产业结构明显优化 创新能力显著增强 科技进步对经济增长的贡献率大幅提升 区域分工和产业布局趋于合理 对外开放水平明显提高 单位地区生产总值能耗进一步降低 主要污染物排放总量得到有效控制 社会保障体系覆盖城乡 公共服务能力显著增强 城乡居民人均收入进一步提高 人民生活明显改善 人均地区生产总值达到82000元 核心区100000元 服务业比重达到48 核心区50 城镇化水平达到67 核心区70 长三角城市群发展目标 昆山 昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一 随着长三角城市群的整体腾飞 昆山城市的价值将随之获得成倍的增长 48 45 67 60 82000 64477 2009年 2015年 人均GDP 城市化率 服务业比重 长三角二线城市的增长空间巨大 未来5年内增幅明显 昆山城市价值重构 长三角城际轨道交通规划的推进与实施 将从根本上实现长三角一体化的格局 现有城市之间的房价差距将被迅速拉平 昆山楼市的增长仍有广阔的空间 长三角地区2009 2020交通规划 长三角地区城际轨道交通的发展目标是 建设以上海为中心 沪宁 沪杭 甬 为两翼的城际轨道交通主构架 覆盖区内主要城市 主要技术装备达到国际先进水平 长三角城际轨道交通列车时速250公里至300公里之间 并真正实现公交化运行 因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期6 8辆 远期12辆 列车运行最短间隔为3分钟 沪宁城际直达列车旅行时分80分钟 大站停列车旅行时分96分钟 沪杭城际直达列车旅行时分45分钟 站站停列车旅行时分60分钟以内 将大大缩短沿线城市间的时空距离 城际中短途客流为主 2020年承担客流44580万人次长三角城际轨道交通不同于客货混跑的沪宁 沪杭等既有铁路 也不同于城市内地铁和轻轨 它是以城际中短途客流为主 主要承担城际铁路沿线各个城市和中心城镇之间的客流 兼顾城市组团 次中心城镇间的客流 据预测 到2020年 城际轨道交通承担的客流为44580万人次 全部为区域内部城市之间的客流 高密度公交化列车 时速250 300公里 最短间隔3分钟长三角城际轨道交通列车时速250公里至300公里之间 并真正实现公交化运行 将推出小编组 高密度公交化列车 尤其是高峰时段密集到发 因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期6 8辆 远期12辆 列车运行最短间隔为3分钟 沪宁城际直达列车旅行时分80分钟 大站停列车旅行时分96分钟 沪杭城际直达列车旅行时分45分钟 站站停列车旅行时分60分钟以内 将大大缩短沿线城市间的时空距离 44580万人次300公里 小时3分钟公交化 昆山城市价值重构 昆山市域可以划分为7个片区 其中城市发展的主要区域为中心城区及东部片区 中心城综合片区 功能定位为高新技术产业发达 第三产业繁荣 适合居住的生态园林城市 东部片区 以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业 同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业 随着花桥国际商务区的确立和建设 未来城市的主要发展方向将以东进南移位主 对比近期昆山城市规划的两次方案可以发现 传统城市中心的核心地位逐渐稳固 而东部新区成为了重要的发展板块 同时联动花桥国际商务城 势必将推动昆山城市核心的东进南移 昆山城市市域规划 1 城市概况2 经济及产业发展状况3 城市总体规划 城市规划 交通规划 4 长三角规划对昆山的意义5 昆山城市卖点汇总 昆山城市研究 20分钟上海 20分钟苏州的独享天生区位优势 使之成为了上海 苏州线上的产业节点城市 自身以电子信息 精密机械 精细化工 民生用品等低消耗 高产出的 亲民 产业为主导产业 为昆山的城市经济提供了长远 稳定的发展平台 从城市定位上来看昆山的定位是工商业城市 特色是制造业基地 差异化 个性化的城市定位打造了长三角区域内不可复制的 昆山模式 五横四纵 的城市路网规划使昆山的路网交通四通八达 为其集约化产业流通提供了良好平台 京沪高速铁 沪宁城际铁路 已开通 轨道交通 公路交通形成了庞大的现代城市交通网 使昆山的城市内外部交通连接畅通无阻 同时也推进了高端人士 资金流 物流 信息流在昆山聚集 融入上海 与苏州共同完成城市产业转型 的外部城市关系定位使昆山未来在长三角区域的立意充满想象空间 昆山城市卖点汇总 昆山房地产市场研究 1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 开发投资低开高走 办公楼投资力度增强2009年全市房地产开发投资低开高走 从年初9 9 的增幅一路震荡走高 到年底增幅达29 2 办公楼开发投资势头强劲 共完成投资8 42亿元 同比增幅达126 6 开发资金到位良好 利用外资大幅上升2009年 全市房地产开发共到位资金626 31亿元 同比增长27 5 其中利用外资8 92亿元 同比增幅达109 0 占比交上年高出0 6个百分点 商品房销售创历史新高 二手房市场再现火爆全年全市房地产开发企业实现商品房销售面积626 13万平方米 销售额359 14亿元 分别比上年增长89 1 和118 2 二手房市场随着一级市场的回暖 再现火爆 2009年全市二手房成交21827套 是去年同期的2 7倍 对经济的拉动作用增强 贡献度不断提升2009年房地产投资占城镇投资的比重为47 5 同比去年提高3 6个百分点 另有关部门统计数据显示 全年全市房地产业实现地方税收27 45亿元 同比增长22 4 占第三产业地方税收的比重为55 7 一 2009房地产市场运行特点 一 住宅市场描述 2009年是昆山楼市经历爆发的一年 成交量从07年每月3000套飞升到了8000套以上 涨幅在250 以上 外地投资性购房的涌入 支撑了昆山楼市的半壁江山 2010年前三个月 楼市延续了09年的强势 但是4 17新政一出 最近三个月成交量一落千丈 相比07年的水平也有所不及 观察5 6 7三个月与昆山最近三年的成交低点的数据发现 目前的成交所面对的情况是本地与外地需求同时降低到冰点 一 住宅市场描述 市场部观点 昆山房价从1998年来一路走高 在2009年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元 平方米的价格水平 最近三年07年到09年的涨幅最为明显 09年的价格水平相较于07年上涨了大约50 一 住宅市场描述 市场部观点 昆山房地产年投资额历经了3次大的跳跃 92年到93年经历了一次跳跃 02年到03年又是一次大飞跃 然后到了最近的三年投资额都在100亿元以上 在2007年楼市第一波高潮的时候 房地产投资额达到了最高点 最近2年虽然有所反复 但基本稳定在150亿左右 截至到6月底 昆山商品房库存可售房源突破4万套 市场库存供应充足 就单周来看 新政之后商品房供应再次出现井喷 在6月的四周时间里 供大于求的单周为四周 从4月到现在的12周时间 供大于求的单周为8周 一方面是成交量的低迷 另外一方面是新房不断入市 昆山商品房市场供大于求的局面或将长期维持 市场部观点 整体市场小结 2009年昆山房地产市场各楼盘采取低开高走策略 引领了昆山房地产市场五年来的第一次爆发 商品房价格一路飙升至近万元 平米 昆山的特殊区位使之在上海 苏州线上的 洼地 价值一览无遗 09年外地投资性购房的涌入 支撑了昆山楼市的半壁江山 同时也由于上海房价对上海白领阶层的置业影响 加上城际高铁的开通 使更多的上海白领选择昆山作为第一置业城市对象 今年四月 受有史以来最为严厉的一次417调控影响 昆山的楼市成交几乎跌至冰点 但其突出的城市价值使昆山楼市承受住了第一波洗礼 今年六月 市场稍有回暖 昆山楼市供应再次出现井喷 一方面受着调控影响 另一方面新盘持续入市 使得昆山商品房市场供大于求的局面短期内难以被打破 外部需求 的把握或将成为昆山房地产市场的唯一出路 昆山房地产市场研究 1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 住宅板块划分 昆山市中心城区分为中心城区 城东区 城南区 城西区和城北区域 中心城区 城东区 城南区 城西区 城北区 住宅板块特征 地域范围 位于长江路以西 朝阳路以北 中山路以东 属于整个昆山老城区范围内 版块特征 全方位 人口密集之现代城市 并承担综合行政 居住 文化 教育 主要产业发展等功能 中心城区以老城区为主 昆山各大政府机关 企业办公 金融等都集中在这一区域 属于市中心的高档地段 土地资源稀缺 生活配套成熟 因此 房价一直维持高位 中心城区 人口稠密区域成熟价格处于高位 中心城区主要楼盘 地域范围 位于市政府以东 在城区内前进东路沿线区域 版块特征 经济技术开发区和夏驾河景观带的双重优势是城东最值得亮点 也成为主推楼盘稳健发展的有利因素 目前城东大盘云集 20万方 30万方的大盘依次沿前进东路排开 区域内有中航地产 世茂地产 珠江房产等 城东开发区的房产销售量位居昆山前三 供应量量接近8000套 在售楼盘超过50个 整体销售率超过70 城东地区 大盘云集无限潜力 住宅板块特征 城东区域主要楼盘 住宅板块特征 地域范围 老城区以西 基本围绕亭林公园周边及马鞍山中路沿线一直往西到森林公园沿线发展起来的区域 属于昆山生态环境最好的居住区 版块特征 以森林公园为主打 倡导绿色生态居住环境 是昆山未来的高档住宅板块 楼盘的宣传点也重点突出生态景观 且价格随之上涨 是昆山各大区域内价格上涨幅度比较快的区域 区域楼盘数量多 量体大 产品类型以小高层 高层 别墅为主 城西地区 环境优势政府重点规划区域 城西区域主要楼盘 地域范围 相对北部版块 其位于长江中路沿线 两侧 基本属于老城区的以南区域 版块特征 高铁和城际轻轨的落定将城南的房价推上了一个新台阶 使城南成为昆山各大区域内首选最值得投资的区域 众多上海 外地客户都纷纷看好城南的发展 世茂蝶湖湾的住宅价格已经在10000元 平米左右 新城域的住宅均价也逼近9000元 平米 森隆珑庭十栋预计售价会在一万以上 此地块后期入市无疑会继续挑战城南房价极限 城南地区 高铁直射区域投资客的乐园 住宅板块特征 城南区域主要楼盘 三 各版块供应量对比分析 市场部观点 纵观昆山市4月和5月 昆山各个板块的库存量基本变化不大 花桥和开发区相比4月 5月的库存量微微下跌 而玉山的库存则是有了一定增长 其他各个区域也参差不齐 可以说新政对楼市的影响可能有一定滞后效应 可能要再过2月才能在库存量方面看出具体的影响 三 各版块供应量对比分析 市场部观点 新政之后各版块之间的供应量结构似乎没有受到太大影响 虽然每个板块的库存量如上图分析的有一定的变化 但是最多三个区域仍旧是花桥 开发区和玉山镇 三者的总和接近70 三 各版块销售情况对比分析 2010年5月各区域销售率 5月昆山商品房市场整体销售率继续回落 其中住宅项目回落较大 商业类项目销售率稳步上升 就各区域来看 部分区域由于没有新增供应偏少 销售率出现小幅上升 其中南部水乡上涨5 1个百分点 但从整体上 昆山商品房销售率继续保持回落的势头 这将对于昆山楼盘项目特别是住宅类项目构成一定的考验 尤其是新开楼盘 这也会在一定程度上倒逼开发商做出比如优惠打折等相关销售策略上的调整 市场部观点 四 各版块价格因素分析 通过图表可以看出 昆山市主力产品类型为小高层 高层住宅为主 而以低密度住宅譬如别墅 花园洋房为辅 并有少量多层公寓弥补了该区域内的产品形态 市场部观点 昆山房地产市场研究 1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 一 商业概述 作为全国百强县排名第一的昆山市 目前人口超过200万 城市面貌日新月异 居民收入逐年快速增长 消费需求供需两旺 昆山市商业设施主要集中于老城区 主要包括商业街 百货公司 特色商业街 娱乐中心 大卖场 生活类及专业卖场 专业市场等 以人民路 亭林路 百润发等代表的昆山市商业 基本满足市民基本的生活消费需要 目前昆山市的商业设施不但向本地居民提供服务 同时也吸引着周边城市的居民前往 如太仓和上海 现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山零售市场最大的矛盾之一 人民路商圈 城北萧林路商圈 老城区火车站商圈 城东商圈 商圈分析 一 商业概述及分布 中心片区 由城市核心地带主要街道构成 是昆山传统商业区 辐射范围可达全市及下属其他乡镇 城北片区 传统居住区 档次中低 工业用地开发基本已形成蔓延之势 商业一直发展不好 城南片区 由沪宁铁路 规划沪宁高速铁路 沪宁高速公路及312国道组成的交通屏障 商业 办公同步发展 城西片区 昆山市高档住宅楼盘集合地 森林公园和大学城的建设使城市向西发展有一定的基础 现今以社区小商业为主 城东片区 在市政规划中 城东片区将被打造成商业 商务办公和居住为一体的整合体 商业氛围尚未形成 政府规划重点地区 前景看好 目前昆山商业依然是以传统的市中心人民路沿线为绝对核心 其他区域商业配套普遍发展滞后 没有跟上区域的规划 昆山市区商业呈现片状分布 五大片区发展不平衡 二 商业主干道研究 人民路人民路 前进西路至朝阳西路段 是昆山市最繁华的商业街 这条约1000米的商业街 以正阳桥为界分为南北两段 包括昆山宾馆 4星级 世纪商厦 新华书店 肯德基餐厅 2家 利玛商城 新世界商厦 苏州美罗城昆山店 正阳大楼商场 昆山商厦 美罗云集于此 小结 作为昆山商业的代表 人民路商业街客流量大 服饰类商品最为集中 从商场的规模与品牌方面 除昆山商场外 人民路的商场普遍呈现面积小 品牌低档的特点 昆山商厦作为大型百货公司 其购物环境 品牌档次明显高于其他商场 其以规模优势 环境优势 品牌优势等获得了当地消费者的认同 昆山商厦的成功说明了昆山居民对于商场的规模 环境 品牌方面的需求 同事也说明了昆山市民具有相当的消费能力 亭林路亭林路是昆山另一条商业街 位于前进西路以北 于人民路相连接 被指马鞍山东路 亭林公园 著名的奥灶面馆就位于亭林路上 相比人民路 亭林路商业节基本都是街铺 包括服饰 饰品 鞋等 此外 有多个楼盘选择在亭林路上开设了销售处 形成了亭林路商业街的一大特色 亭林路商圈 北门路北门路位于昆山 城北 是昆山主要的居住区 人口密集 以萧林路为界 北门路北段娱乐业比较发达 是昆山主要娱乐场所之一 现有的商铺都是由近年来开发并已逐步成熟的小区沿街商铺组成 大多都是几十个平米的面积 北门路的主要消费这位周边居民 属于社区商业街 北门路商圈 商业卖场研究 昆山欧尚商业中心目前是昆山最大的一家大型超市 同时也是欧尚在中国启动的第一个商业中心 开业时间 2009年1月11日总占地面积 56000平方米大型超市卖场面积 14000平方米位置 坐落于昆山白马泾路与超华商贸城比邻车位 696个免费停车位交通 104 5 126 20路公交车直达理念 低价 选择 服务 质量 特色 欧尚儿童俱乐部是昆山地区独此一家儿童免费 寄托所 品牌 VEROMODA ONLY FOX IPOD 必胜客 肯德基 屈臣氏 国美电器 初次进入昆山的品牌 特力屋 85度C 满记甜品 DQ冰激淋 BISOUD EVE SELECTED 味千拉面 神采飞扬 大型室内娱乐公园 重点商业个案研究 亿立国际商贸物流城集五金 机电 建材 汽配 木材 家具六大业态为一体 依托运输 仓储 信息等物流产业优势 领筑长三角商贸物流大商圈 亿宏物流园投资有限公司 从开发 建设到运营管理全程运作 统一招商 统一规划 统一经营 开盘 2010 05 01位置 昆山339省道与新浦路交界处总面积 13万 主流铺面 35 40 收益 10年托管 年回报8 配套 综合商场 昆山商贸城 红星美凯龙 麦德龙 港龙建材城售价 商铺一楼价格17000元 18000元 二楼价格13980元 三楼价格9880元 在售商业供需分析 通过图表可以看到 昆山现大体量的商铺出现在城东的弘基财富广场和中心的中茵世贸广场 弘基财富广场是黄浦花园的商业配套 属于一个大型的商业街区并配有一个SHOPPINGMALL 中茵世贸广场是一中心又一大型综合性商办项目 该两个项目占整个区域内的60 而其余商铺体量较小 主要是由于都是以底商的形态推出市场 这极大的限制了项目的体量 市场部观点 六 在售商业产品分析 通过图表可以看到 昆山各主要商业产品其规划面积分化较为明显 小面积商铺产品基本在30 120平方米左右 偏大的产品在200 300平方米左右 目前昆山在售的商业中 一般专业市场商铺的面积跨度较大 底商则相对户型面积偏小 从商铺产品形态来看 街区型商业占据最大比重 专业市场和底商也有不小比例 大型商场相对比较稀缺 市场部观点 七 在售商业价格分析 通过图表可以看到 在售商铺的价格大致可分为三个区段 5900 14000元 平米主要为一些底商类商铺 体量较小 不成规模 客源由自身住宅提供 14000 20000元 平米主要为有规模的综合商业体 具有良好规划 能辐射周边区域 人流量较大 因此价格也较高 20000 50000元 平米主要为底商沿街商铺 由于其独有的区位优势 东方曼哈顿背靠规划中的5万平米的沃尔玛超市 紧临交通主干道 具有较高的投资回报率 也导致了其较高的售价 市场部观点 八 在售商业去化分析 通过图表可以看到 整个市场的整体去化率已经相当高了 大部分商铺去化超过了80 部分商铺甚至已经售完 市场相当活跃 投资者对于昆山商业市场相当看好 当然 高去化率也导致今后1至2年内 区域市场商业供应的紧张 市场部观点 昆山房地产市场研究 1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 一 酒店式公寓 产权式酒店市场概述 昆山市场酒店公寓的出租率基本保持在85 以上 租金通常也要比公寓高出30 左右 同时由于酒店公寓具备了投资 保值 收益 租住 无风险的五大投资特色 将酒店服务与居家氛围融为一体 因此其租赁前景非常看好 升值空间很大 相对于普通公寓而言 更具吸引力 但纵观如今的昆山房产市场 充斥着大量标榜着 酒店公寓 的物业 然而多数从实质而言只能称为 小户型单身公寓 并非严格意义上的酒店式公寓 更谈不上国际标准豪华酒店公寓 昆山市场上小户型酒店式公寓有的是作为规模化小区开发的附属产品 如 吉田国际广场 雍景湾 南苑 前进录 都市 现代城 另外是单独建设的酒店式公寓产品 如杰座 泊仕等 另外的像长江酒店式公寓是老楼改造项目 从总体上来看 昆山酒店式公寓的分布范围广 各盘总量大小及品质参差不齐 二 酒店式公寓 产权式酒店分布及汇总 二 酒店式公寓 产权式酒店分布及汇总 二 酒店式公寓 产权式酒店分布及汇总 二 酒店式公寓 产权式酒店分布及汇总 三 酒店式公寓个案汇总分析 三 酒店式公寓个案汇总分析 三 酒店式公寓个案汇总分析 三 酒店式公寓个案汇总分析 三 酒店式公寓个案汇总分析 四 酒店式公寓供求关系分析 五 酒店式公寓产品分析 目前昆山酒店式公寓产品要多于产权式酒店 而且地理位置比较分散目前在售的酒店式公寓和产权式酒店产品都是楼盘的附属产品户型面积在45 200平米之间酒店式公寓和产权式酒店的装修程度一般为精装修 市场部观点 六 酒店式公寓价格分析 目前精装修的酒店式公寓和产权酒店产品的销售价格在6500 14000元 平米之间 该类产品周边配套设施有学校 超市 医院等 设施齐全比较完善 八 酒店式公寓客户分析 从客户区域来源来看 长三角和江浙沪一带的投资性客户为主要消费群体 少量来自台湾 广东等 从客户职业特征来看 公司中高层管理人员和私营业主是购房主力军 少量为公司职员 教师和医生等 昆山房地产市场研究 1 城市房地产开发总体概况2 住宅市场分析3 商业市场分析4 酒店式公寓市场分析5 办公楼市场分析6 房地产市场总体分析 一 写字楼市场综述 昆山写字楼市场已步入开发期 以现有市场来看 昆山目前写字楼配置总体水平较低 真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数 尤其是位于市中心的高档写字楼更是空白 前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域 也是昆山的商务 商业和金融中心 对高端写字楼有较旺盛的需求 昆山写字楼分布呈现 沿城市主干道核心发展 开发区和产业区双向带动 的趋势 沿城市主干道前进路 人民路沿线形成了市中心写字楼集中带 尚东国际 中茵商务广场 新百商务会馆 曼哈顿国际大厦等成为典型代表城市中心 受到供应量的限制 中心城区写字楼的租金和售价的上扬 租金和售价值最高 投资潜力逐渐上升 未来中心区域写字楼供应仍将吃紧 写字楼市场势必向外延伸和扩展 一 写字楼市场综述 市区 注定的优势中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势 诚泰商务广场位于人民北路上 名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上 新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处 以及北靠同丰路 南依儿童公园的新项目帝标 柏庐路与前进路上的成丰商苑 老城区的写字楼有这样的特点 很多都是由市场引发相关的需求 然后才出现的 所以不少是改建楼 像新百商务会馆 诚泰商务广场 名仕商务中心 这里的写字楼以私营企业 台商 企事业单位 日资企业居多 开发区 规划体量大前进路上的写字楼像银河大厦 电信大楼 国际大厦 创业大厦 这里的写字楼同样是交通方便 地段优越 同时 临近市政府 科博中心这些代表昆山形象的建筑 而且像银行 证券交易这样的这样的金融配套比较齐全 像创业大厦很多是政府机关单位整层租下 前进东路上 原兵希区域的东区城市副中心 位于昆山开发区东部 规划占地10平方公里 区域内将启动建设时代大厦 台协会大楼 商会大楼 行政办公楼 华东商贸城 总部基地等 从规划来看也有不少写字楼的推出量 一 写字楼市场综述 城南 产业 交通双交城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关 出口加工区主要发展出口加工贸易 主导产业是电子信息等高新技术产业 对写字楼有着一定的需求 这里已有得写字楼有日月星城和利得国际而将要推出的带写字楼项目的楼盘有吉田国际广场和现代广场 交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好 花桥 定位刺激需求花桥 昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区 将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区 它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系 2000年底 江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城 以 融入上海 面向世界 服务江苏 为发展目标 着力构筑长三角首座一体化国际商务中心 早期的写字楼有江苏国际商务大楼 新近推出的有亚太广场 而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心 规划中也有写字楼项目 二 写字楼个案及分布情况分析 三 写字楼汇总分析 从标准层面积来看 办公楼面积主要集中在150 300 之间 从物业品质来看 办公楼品质整体感觉相差挺大 既有标准甲级写字楼 也有档次较低的写字楼 从租金来看 办公物业租金主要围绕1 5元 天均线上下波动 部分物业租金已达到2元 天以上 从出租率来看 办公楼出租情况比较一般 由于昆山写字楼需求量并不太高 入驻企业基本为一些制造业和贸易公司 从物业管理费来看 办公楼物管费基本处于2 5 2 8 元