加快保障房建设的有效途径.doc

加快保障房建设的有效途径“十二五”期间，我省需要完成新建139.4万套保障性住房的任务。根据测算，需要投入资金大约2000亿元。在稳步加大各级政府财政资金投入的基础上，不断完善融资机制，开拓新的融资渠道，全方位、多领域吸引社会资金投入到保障房建设中来，成为顺利完成我省保障房建设任务的重要保障。挖掘闲置公积金参建潜力2009年10月住房和城乡建设部发布关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见规定：在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。目前，我省公积金余额已经达到1000亿元以上，保守估计，全省能够投入到保障房建设的闲置公积金也能达到100亿元以上。应加强研究，充分利用国家的优惠政策，在结合各地实际的基础上，积极向国家有关部门申请，把闲置的公积金投入到本地区的保障房建设中去。积极通过债券市场筹集建设资金为了发挥资本市场对保障房建设的支持作用，国家发改委于2011年6月发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，通知支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。与此同时，发改委已会同住房和城乡建设部协调地方住房建设管理系统，形成“保障性住房企业债发行操作指引”。在通过地方发改委系统向国家发改委进行“发行备案”后，地方融资平台公司可以发行企业债券筹集资金，定向用于保障性住房建设。为摆脱保障性住房建设过度依赖银行贷款筹集资金的现状，各地融资平台公司应该积极利用债券市场筹集保障性住房建设资金，一方面可以有效降低资金成本，另一方面，也可以通过资金来源多元化降低筹资风险。发展保障性住房房地产信托投资基金通过发展保障性住房房地产信托投资基金，吸引社会资金，尤其是吸引保险资金和社保资金参与保障性住房投资。一方面，巨额的保险资金和社保资金由于投资收益率较低，急于寻找合适的投资途径；另一方面，庞大的保险资金和社保资金又构成保障性住房潜在的资金来源。可以借鉴国内其他省市区保障性住房房地产信托投资基金的成功经验和做法，通过制定优惠政策和加强财政资金的支持力度，积极发展保障性住房房地产信托投资基金，吸引社会资金，尤其是大力吸引国内保险资金和社保资金投入到保障性住房的建设中来。实施金融创新筹集保障性住房建设资金上述解决保障性住房建设资金的方法在本质上与商业银行贷款一样，会直接形成各级政府的当期债务，从而加重我省各级政府现实的偿债负担。为了在筹集保障性住房建设资金的同时不加重各级政府的债务负担，我省各地政府还可以通过金融创新等途径，采用其他各种灵活多样的手段筹集保障性住房建设资金。首先，切实落实“双配建”制度。为了建立保障性住房建设资金长效筹集机制，河北省规定，从2011年3月起，凡挂牌出让的商品住房用地项目，必须强制配建10%以上的保障性住房（廉租房、公租房各5%）。这一制度创新有效弥补了我省保障性住房建设资金不足的问题，现在的关键是各地各级政府要切实落实这一制度规定。同时，我省还应大力推广“反配建”模式，即在集中建设公租房或廉租房项目中配建一定比例的商用房，所得收益用于弥补保障性住房项目建设、运营资金的不足。其次，可以通过出租、出售保障性住房配套设施回收资金。例如可以在保障性住房所在小区配套建设商铺、停车场及其他设施，再以市场价格出租、出售配套商业设施，这样就可以回收数量可观的资金再投入到新的保障性住房建设中去。第三，可以引入大企业作为战略合作伙伴，借助企业力量加快保障房建设。比如可以和一些在全国有影响的资金实力雄厚的房地产开发企业签订战略合作协议，由企业出资建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，项目建成后，企业一部分投资可以通过租金等经营性收入收回，大部分项目可以采用BT委托代建模式，由企业垫资代建项目建成一定期限后由政府回购，并支付相应费用。第四，对于具有一定回报率的建设项目，如棚户区改造和限价商品房开发建设，可以采用市场化运作方式，通过允许投资方获取合理的投资收益来引导社会资金进入，以弥补相关保障性住房建设项目的资金不足问题。第