众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议

深圳市众厦地产顾问有限公司 用心 创造价值 Tobringaboutvaluation Beingdiligently 小成本 PK 大拆迁 众厦地产关于拆迁问题的几点建议 1 本项目的属性界定 2 旧改项目阶段规律 3 本项目的核心问题 基于和开发商有效沟通的基础上 表达众厦地产对项目的初步认知 同时对开发商关心的问题给予初步的专业建议 一 本项目的属性界定 项目区域属性界定 惠州老城区旧改项目 项目外部属性界定 老城区公园广场资源 二线临江物业 项目经济指标 占地约2万平米 总建面25万平米 其中 商业6万平米办公物业6万平米住宅 公寓9万平米 项目属性 惠州老城区 公园广场资源 二线临江 旧改性质的多功能综合体物业 本项目是城市老城区的高容积率综合体物业 多功能均衡型开发设计方向 二 项目运作阶段规律 前期准备 拆迁实施 改造实施 开发实施 拆赔方案 拆赔谈判 开发方案 风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 众厦地产总结市场开发案例 对旧改项目运作划分为四个阶段 阶段划分依据 旧改项目的运作流程和关键节点 前期准备阶段核心 拆赔方案 1 拆迁的评估价格 2 需要还建多少面积 3 如果回购还建部分 以什么价格回购最合适 本项目处在运作的第一阶段 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 规划研究 优惠政策 规划报批 根据当前的沟通 开发商关心的问题是 针对以上问题 众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答 三 项目拆迁的核心问题 1 被拆迁物的价值 3 拆迁赔偿的最优方案 2 政府拆迁赔偿相关规定及案例 评估公式 被拆迁房屋价值 房屋重置价 成新率 住宅房屋区位基准价 区位系数 建筑面积 时点系数 合法院落补偿价 重置法进行价值评估 被拆迁物的价值 节选政府拆迁补偿费相关规定如下 一 框架结构楼房1 外墙全贴 装铝窗 有防盗网的700元 平方米 资料来源 惠州市预存征地补偿款管理办法 惠州市土地使用权交易市场管理办法 惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定 惠城区土地征收补偿标准 暂行 按照政府基准地价 在考虑重置价基础上 拆迁评估单价在2100 2200 被拆迁物的价值 被拆迁房屋价格 700 7 5 1240 101 5 1 2 2140 市场比较法评估拆迁物业的市场价值 单价约3600 3700 被拆迁物的价值 备注 各项目价格是根据市场调研加权综合值 非特定单位价格 样本数量相对有限 误差因素主要来源调研价格多为挂牌价 本价格时间点为2008 4 17 物业选取原则 同区域 毛坯房 中低楼层 众厦地产基于市场比较法分析认为 待拆迁物业的市场价值为3600 3700元 平米 业主要回房屋的 建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋 征地拆迁房屋一律按建筑面积计算 具体补偿标准如下 1 征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房 楼房 在市规划区内补回质量相当的房屋的按1 1 即拆一平方米补回一平方米 补偿 2 征地拆除质量比较残旧破烂的房屋 在市规划区内补回质量相当的房屋的按1 0 8 即拆一平方米补回零点八平方米 补偿 3 征地拆除繁华商业区 环城西一路 环城西二路 中山东路 中山西路 中山南路 中山北路 国庆路 五四路 水门路 南门路 水东东路 水东西路 的房屋 就近补偿的 按本条二款1 2项规定办理 在新区开发区补偿的 按本条二款1 2项规定增加20 办理 4 房屋内的阁楼 指坡形屋面利用室内空间所搭的阁楼 应按如下标准折价补偿 檐口高度在一点四米以下的按每平方米一百元补偿 檐口高度在一点四米至一点七米的按每平方米一百二十元至一百五十元补偿 檐口高度在一点七米以上 不足二点二米的按每平方米一百五十元至二百元补偿 檐口高度在二点二米 含二点二米 以上的以平房计 按本条一款和二款1 2项规定补偿 5 房屋内的宅基地不作补偿 有墙扉的可以补回残值 地上种植的果树 蔬菜可由建设单位和补拆迁者协商进行合理补偿 6 被征地拆迁的房主因居住困难要求啬房屋面积或其他原因所补回房屋比规定赔偿啬积时 增加面积部分 业主应以成本造价补回房款给建设单位 按地方政府规定 还建面积与拆除面积相当 政府拆迁补偿规定 其他设施电话移装费300元 有线电视移装费350元 户 搬家费1500元 户 房租 6个月计 每月500元 户 资料来源 惠州市土地使用权交易市场管理办法 惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定 惠城区土地征收补偿标准 暂行 地方案例 南湖麦地路四至五巷地域旧城改造拆迁 拆迁背景 02年底 为提高市区城市综合素质 改善市容市貌 还湖于民 争创省和国家文明城市 市政府决定对市区桥西南湖麦地路四巷至五巷地域进行整治改造 配合西湖南大门建设 美化西湖周边环境 拆迁补偿标准 1 在拆迁范围内具有合法产权的房屋和未超过批准使用期限的临时建 构 筑物 由市房产管理部门或规划建设部门核准后 由拆迁人按有关规定办理拆迁补偿安置手续 产权不明确的房屋 经市房产 国土资源 规划建设等部门确认权属后 予以办理补偿安置手续 2 凡在拆迁范围内有合法产权的私有房屋 业主可选择货币补偿或房屋产权调换补偿 货币补偿按房地产市场评估价格确定 房屋产权调换按 的比例异地安置补偿 安置房屋由拆迁人在选定的拆迁安置点中安排 先搬迁者可优先选择安置房 3 凡在拆迁范围内有合法产权的单位房屋 含房改房 由拆迁人一次性补偿给产权单位 由产权单位组织搬迁安置 市直管公房和单位办公用房一律按房地产市场评估价格补偿 4 房屋附属物和简易结构房屋不作产权调换 由拆迁人按房地产市场评估价给予合理补偿 5 拆迁范围内的违法建 构 筑物和超过批准使用期限的临时建 构 筑物一律不予补偿 必须在市有关行政主管部门下发的处理决定所规定的时间内无条件自行拆除 逾期不自行拆除的 依法强制拆除 6 凡在拆迁范围内的各种管线及公共设施的拆迁事宜由各产权单位与市规划建设局协商 确定自行搬迁的实施方案 逾期不搬迁者后果自负 政府拆迁补偿案例 拆迁案例借鉴 市场评估价为补偿依据 实物补偿参考价值评估 多部门联动推进 拆迁赔偿 以专业市场评估价为依据 多方谈判达成结果实物补偿 1 1为补偿上限 选择原地返还的 存在一定的谈判弹性空间拆迁的组织实施 需要政府多部门配合如案例的拆迁实施 由市规划建设局牵头 会同市公用事业局 惠城区人民政府 惠阳市人民政府 惠城区桥西办事处负责拆迁的组织 协调 指导等工作 市市政动迁工程办公室具体负责拆迁补偿安置工作 政府拆迁补偿案例 本项目拆迁赔偿方案 随机性访谈结论 群体特殊 须依靠政府力量 来有效化解高赔偿的压力 态度有些傲慢 表示不知情 没听说要拆迁 习惯居住环境和氛围 表示不会搬走 对拆迁补偿表示出物业补偿的意向 拆多少补回多少 行为匆忙 对拆迁表示不知情 对拆迁持欢迎态度 对拆迁补偿期望高 希望补偿越多越好 拆迁难题 拆迁访谈1 退休的一老者 拆迁访谈2 在职女士 拆迁访谈3 物业的保安 同样对拆迁表示出不知情 对拆迁补偿的心态是开发商要多赔 旧改开发风险和难度较大 存在解决的现实机会 旧改离不开政府的强力支持 希望开发商在整合资源中 有效推动政府相关部门的力量支持 2006年1月 温家宝总理在国务院会议上强调 控制城镇房屋拆迁规模 严格拆迁管理 严禁强制拆迁 社会既有案例 表明钉子户是最大阻力 深圳岗厦60亿投资总额项目多年无进展 蔡屋围一钉子户导致开发商工程拖延2年 损失严重 政府或给予巨大的支持力度 潜在的风险和操作难度 拆迁难题 PK 拆迁方式1 全部货币补偿方式 费用太高 不建议采用 赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同 用基准地价乘以系数 得出赔偿费用 根据我们的测算 按成本计算的建筑物单价较低 单价2100 2200元 平米 但普遍的行情是按照市场楼市价格进行赔付 业主对补偿期望较高 如果单纯采用货币补偿 需要较高的赔偿金额 要基本达到目前商品房价格 赔偿的价格约3600 3700元 如此则前期支付成本过高 众厦地产建议不采用 全部费用预计过亿元 投入太高 不建议采用 被拆迁房屋价值 房屋重置价 成新率 住宅房屋区位基准价 区位系数 建筑面积 时点系数 合法院落补偿价 拆迁方式2 1 1拆赔房屋 投入也较高 签署合同 按照建筑面积1 1拆赔 店面就地偿还 与业主的谈判技巧非常关键 业主的欲望是无止境的 要争取政府的支持 其他费用支出按相关规定 该方式前期支出相对较少 但后期赔付的成本支出最大 不利于开发的利润最大化 众厦地产 建议可作为开发的底线作为拆赔方案 众多拆迁项目采取的方式 具有成熟的成功效果 对于我们有较强的借鉴意义 拆迁方式3 房屋赔偿 按交房时间点的物业价值相当来作为赔偿依据 签署合同 确定被拆迁户的需求面积 约定以交房时间点的物业价值作为赔付依据 同时在当前进行预期交房时间点的价值评估 来确定赔付比 签署合同 按房屋赔偿进行等值赔偿 进行物业评估 如评估被拆迁物业价格为4200 新建物业价值为6000 估价时间点按2009年底 根据评估价 确定赔付比例 1 0 7 谈判约定比例 确定被拆迁户需要的面积 众厦地产 建议作为开发最优拆赔方案 例 拆迁面积80平米 业主真正需要的是100平米 则签合同约定设计其需要的100平米户型 作为返还单位 等价值原则下 业主需要支付给开发商 100 80 0 7 6000 264000 按原面积赔 则业主支付给开发商 80 80 0 7 6000 144000 可实现价值最大化最低拆迁支付成本 搬迁费用 需要支付业主两次搬迁费用 按照相关规定 1500元 户 按相关规定 根据拆迁改造工期进行支付 月支付额按市场租金价1000 1500元 户 安置费用 其他费用 如遇到特别设施或者破坏路网管线 需要支付额外不可预见费用 此费用占总拆迁费用的10 房屋赔偿 需支付给业主的其他拆迁成本 结论 小成本 大拆迁 实物拆赔 等价原则确定赔付比例 借助政府的支持力度 考虑提供风险保证金 在合法范围内 避免风险 采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式 拆迁时间尽可能控制在半年内 商业拆迁 商业规模小 临街店铺 业态零散 现有商业 街铺 业态零散 租金水平介于50 80之间有童装店 眼睛店 便利店 凉茶店 茶庄 床上用品店 商业拆迁 商业拆赔 实物等价原则赔偿结合租金补偿 针对现有商业 从市场调研分析 市场价格在8000 10000 拆赔建议 一 商业规模小 开发商资金实力充足则建议采取现金赔偿 此方式可以一次解决问题 有利后期商业规划的正常运作 二 同等价值赔付原则 进行价值赔偿 此方式可降低前期开发成本支出 但不利后期的商业规划 三 实物赔付 指定区域 按等价原则确定赔付比率给予赔偿 并给予建设期的租金补偿 在商业规划中 提前对赔付的商业进行有效的规划处理 根据商业价值相当原则 进行确认和赔偿 众厦地产建议采用方式三 1 拆迁的评估价格 基于最优拆赔方案 对开发商关心的问题建议如下 2 需要还建多少面积 3 回购还建部分的价格 成本法市场重置价格 2200 市场比较法评估价格 3700 最优拆赔方案下的面积还建为1 0 7 1 0 8 即拆迁1万平米 还建7000 8000平米 如开发商资金充足 则建议回购按当前的市场评估价格为依据 即采取现金赔偿方式进行拆赔 则价格在2200 3700之间 选取中间值则大概为3000众厦地产建议可以按3000元 平米作为谈判的上限开展相关工作 关于拆迁问题的若干观点 拆赔工作必须遵守的原则 由政府协助 采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式 拆迁时间尽可能控制在半年内 符合政策 保证我们的拆赔方案没有诉讼失败的风险 这是指导我们拆赔工作的首要原则 拆迁范围内的房屋以合法性为原则 以法定用途为拆迁补偿的依据 以产权资料和报建手续登记的用途为准则 对于无任何产权资料和报建资料的房屋 法律规定不予赔偿 如果都无产权 建议按建筑成本价值为补偿价值 对于首层非法改变成商业用途的房屋建议按法定用途补偿 也可协商解决 有产权的商业按照一定比例赔偿 统一标准 补偿价格要保持稳定 统一标准 过多的退让会给业主更高的利益期望值 并且在同一时间谈判 防止加盖 妥善安置 对于选择产权置换的业主要保证其安置房的优先建设 以免矛盾激化 导致大量诉讼和上访 一般给予安置过渡费用 或者拆赔比例高协商解决 拆迁策略 拆迁谈判建议 各谈判小组在谈判中保持统一口径和策略 以免业主的反对和异议 防碍谈判进程 尽量使谈判公开 公平 透明 谈好一户即签订协议 如可能最好进行公告 可对其他业主起示范作用 让政府作为协议鉴证方 并进行协议公正 得到法律保护 谈判策略宜采用先易后难的次序进行谈判 争取业主要价较理性及观望中的业主先达成协议 面对业主不断的反复要因势利导 顺势而为 在赔偿底线的基础上 保持灵活弹性的工作方法 不断调整 不断适应 通过各种途径加大舆论宣传工作和思想教育工作力度 促使业主思想观念的转变 化解潜在社会风险 对业主要反复沟通 感情到位 契而不舍 户外宣传 户外大型广告媒介宣传 通过报纸 电视 编写宣传读本等方式室内宣传 区内宣传专栏 现场办公场所展示 宣传工作 拆迁策略 拆迁谈判是一个复杂的利益搏弈过程 如果简单地看来 通常会有 奖励 和 惩罚 两方面的措施 奖励是