竣工决算的编制与保修费用的处理

第九章 竣工决算的编制与保修费用的处理9.1 竣工验收一. 竣工验收1. 工程资料验收2. 工程内容验收：包括建筑工程验收和安装工程验收。二. 竣工验收的条件按照国务院建设工程质量管理条例规定竣工验收应具备以下条件： 完成建设工程设计和合同约定的各项工作内容； 有完整的技术档案和施工管理资料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； 发包人已按合同约定支付工程款； 有承包人签署的工程质量保修书； 在建设行政主管部门及工程质量监督机构等有关部门的历次抽查中，责令整改的问题全部整改完毕； 工程项目前期审批手续齐全。三. 竣工验收的程序与组织 竣工验收的一般程序1) 已具备竣工验收条件的工程，3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上缴财政。2) 竣工验收的准备工作：A.整理技术资料B.编制竣工图（规定）C.编制竣工决算3) 工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告需经总监理工程师签署意见；4) 建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收委员会（验收组），制定验收方案；5) 建设单位应在工程竣工验收日期前规定的时间内（一般为个工作日）将验收的时间、地点及验收委员会（验收组）名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；6) 建设单位组织工程竣工验收。建设单位应自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。 竣工验收的组织1) 大中型和限额以上建设项目及技术改造项目，由国家发改委或国家发改委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收；2) 小型和限额以下建设项目及技术改造项目，由项目主管部门或地方政府部门组织验收。9.2 竣工决算一 竣工决算的内容指所有建设项目竣工后，建设单位工程建设项目竣工验收阶段编制，包括从筹建到竣工投产全过程的全部实际费用，即包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用等部分。所有竣工验收项目应在办理手续之前，对所有建设项目的财产和物资进行认真清理，及时而正确地编报竣工决算。 竣工决算编制说明书 竣工财务决算报表（表）：1) 大、中型建设项目竣工决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表、建设项目概况表、建设项目竣工财务决算表、建设项目交付使用资产总表；2) 小型建设项目竣工决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表、建设项目财务决算总表、建设项目交付使用资产明细表 建设工程竣工图1) 凡按设计施工图竣工没有变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图；2) 凡在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制。由施工单位负责在原施工图（须是新蓝图）上注明修改的部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，即为竣工图；3) 凡结构形式改变、施工工艺改变、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改、补充时，应由原设计单位重新绘制改变后的施工图。施工单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图；4) 为满足竣工验收和决算需要，还应绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图。二 竣工决算的编制步骤1. 收集、整理和分析有关依据资料；2. 清理各项财务、债务和结余物资；3. 对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单项工程；4. 编制建设工程竣工决算说明；5. 认真填报竣工财务决算报表；6. 做好工程造价对比分析；7. 上报主管部门审查。9.3 新增资产的确定一. 资产的分类1. 固定资产：指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上，且在使用过程中保持原有物质形态的资产。不同时具备以上两个条件的资产为低值易耗品，应列入流动资产范围。2. 流动资产：指可以在一年内或超过一年的一个营业期内变现或耗用的资产，包括现金及各种存货、银行贷款、短期投资、应收及预付款项等。3. 无形资产：主要包括专利权、商誉等；4. 其他资产 二. 新增资产价值的确定1. 新增固定资产价值的确定计算以独立发挥生产能力的单项工程为对象。一次交付生产或使用的工程，应一次计算新增固定资产价值；分期分批交付生产或使用的工程，应分期分批计算新增固定资产价值。1) 对于为了提高产品质量、改善劳动条件、节约材料消耗、保护环境而建设的附属辅助工程，只要全部建成，正式验收交付使用后就要计入新增固定资产价值。2) 对于单项工程不构成生产系统，但能独立发挥效益的非生产性项目（如住宅）在建成交付使用后，也要计算新增固定资产价值。3) 凡购量达到固定资产标准不需安装的设备、工器具，应在交付使用后计入新增固定资产价值。4) 属于新增固定资产价值的其他投资，应随同受益工程交付使用的同时一并计入。5) 交付使用财产的成本，应按下列内容计算： 房屋、建筑物、管道、线路等固定资产的成本包括：建筑工程成果和应分摊的待摊投资； 动力设备和生产设备等固定资产的成本包括：需安装设备的采购成本、安装工程成本、设备基础支柱等建筑工程成本或砌筑锅炉及各种特殊的建筑工程成本，应分摊的待摊投资等； 运输设备及其它不需安装的设备、工具、器具、家具等固定资产一般仅计算采购成本，不计分摊的待摊投资等。6) 共同费用的分摊方法；一般情况下，建设单位管理费按建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额作比例分摊，而土地征用费、勘察设计费等费用则按建筑工程造价分摊。2. 新增流动资产价值的确定1) 货币性资金：指现金、各种银行存款及其他货币资金。2) 应收及预付款项：包括应收票据、应收款项、其他应收款、预付货款和待摊费用。按实际成本金额入帐核算。 应收帐款：指企业因销售商品、提供劳务等应向购货单位或受益单位收取的款项； 预付款项：指企业按照购货合同预付给供货单位的构货定金或部分货款。3) 短期投资：包括股票、债券、基金、股票和债券根据是否可以上市流通分别采用市场法和收益法确定其价值；4) 存货：指企业的库存材料、在产品、产成品等，各种存货应按取得时的实际成本计价。3. 新增无形资产价值的确定1) 无形资产的计价原则： 投资者按无形资产作为资本金或合作条件按投入时，按评估确认或合同协议约定的金额计价； 购入的无形资产，按照实际支付的价款计价； 企业自创并依法申请取得的，按开发过程中的实际支出计价； 企业接受捐赠的无形资产，按发票帐单所载金额或同类无形资产市场价作价； 无形资产计价入帐后，应在其有效使用期内分期摊销，即企业为无形资产支出的费用应在无形资产有效期内得到及时补偿。2) 无形资产的计价方法： 专利权的计价：分为自制和外购两类。前者价值包括直接成本和间接成本，后者价值按其所能带来的超额收益计价； 非专利技术的计价：自制的一般不作为资产入帐，自创过程中发生的费用，按当期费用处理；对于外购非专利技术，应由法定评估机构确认后再估价，其方法往往通过能产生的收益采用收益法估价。 商标权计价：一般根据被许可方新增的收益确定； 土地使用权计价：根据取得土地使用权的方式计价。4. 其他资产计价：包括特准储备物资等，主要以实际入帐价值核算。9.4 建设工程质量保证（保修）金的处理一. 建设工程质量保证（保修）金1. 缺陷责任期及其计算： 从工程通过竣（交）工验收之日起计算。1) 因承包人原因导致工程无法按规定期限竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计算；2) 因发包人原因导致工程无法按规定期限竣工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。2. 保证金预留比例及管理 1) 保证金预留比例：全部或部分使用政府投资的项目，按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金；社会投资项目采用预留保证金形式的参照执行。2) 保证金预留：建设工程竣工结算后，发包人按合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金；3) 保证金管理：实行国库集中支付的政府投资项目，应干国库集中支付的有关规定管理；其他政府投资项目，预留在财政部门或发包方；责任期内，若发包方被撤销，保证金随资产一并移交使用单位。社会投资项目采用预留金方式的，可双方约定将保证金交由金融机构托管，采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，发包人不得再预留保证金。二. 缺陷责任期在正常使用条件下，最低保修期限如下：家畜设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。保修金额为建安工程造价或承包合同价款的5% 或等额保函。修理项目经检查鉴定属于建筑施工单位和建设单位（或其他责任方）双方（或多方）的责任共同造成的，双方（或多方）应实事求是地共同商定各自应承担的维修费用。修理项目经检查鉴定属于非建筑施工单位的责任造成的，首先应由建设单位负担支付全部的保修费用，而后建设单位再向造成保修问题的实际责任方追索经济损失。如果是不可抗力原因造成的，只能是建设单位自己负责处理因使用单位使用不当或自行装饰装修、改动结构、擅自添置设施或设备而造成建筑功能不良或损坏者，以及对因自然灾害等不可抗力造成的质量损害，不属于保修范围。三. 缺陷责任期内的维修及费用承担1. 保修责任：缺陷责任期内，属于保修范围、内容的项目，承包人应在接到保修通知之日起7天内派人保修。质量保修完成后，由发包人组织验收。2. 费用承担1) 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷：承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用，同时不免除其工程一般损失赔偿责任。如承包人不维修或不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承保人承担违约责任；2) 由他人及不可抗力原因造成的缺陷：发包人负责维修，承包人不承担责任，且发包人不得从保证金中扣除费用。如发包人委托承包人维修，发包人应支付相应的维修费用；3) 承、发包双方就缺陷责任有争议时，可请有资质的单位进行鉴定，责任方承担鉴定费用和维修费用。四. 保证金返还1. 缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向