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置业顾问培训材料置业顾问培训材料 置业顾问培训材料培训提纲 1 房地产建筑知识 2 房地产专业名词解释 3 房地产销售知识 4 置业顾问礼仪 5 现场接待流程 6 销售技巧 一 第一部分房地产建筑基础知识 1 房地产的概念 房地产指房屋财产和土地财产的总和 指土地上 的建筑物和附着物 在经济学上也叫不动产 2 房地产具有哪些特点 由于房地产本身具有不可移动性 地区性 和个别性的特点 形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点 如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择 而房地产交易 则必须对每宗房地产进行实地调查 因而房地产市场是一个没有柜台的市场 同时 房地产交易在很多情况下并不能 一手交钱 一手交货 土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成 由此可以概 括房地的交易具有以下特点1 进行交易的房地产是房产和地产的 无形权利的转移 是房产和地产的有机统一 2 房地产交易投资金额大 费用昂贵 可采取分期付款方式 房地产交易活动可以一次完成 也可以分期陆续完成 3 房地产交易区域性强 不同地域的房地产价格有很大差异 4 房地产交易是有条件的 必须受国家法律法规的制约 交易双 方必须签订交易合同 经房地产交易管理部门登记 审核并进行产 权变更登记 5 房地产的增值保值作用 决定了房地产交易还具有消费与投资 的双重性质 3 什么是房地产业房地产业包括土地开发 房屋建设 维修和管理 土地使用权的有偿出让 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地 产的抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 房地产涉及房地产生气流通 消费 管理的全过程 它是商品经济 发展到一定阶段的产物 属于第三产业的范畴 4 什么是房地产市场房地产市场是由房地产一级市场 俗称土地市 场 房地产二级市场 俗称楼盘开发 房地产三级市场 俗称 散盘交易 组成 以上三个级别的市场称为房地产市场 房地产一级市场即土地市场 是由国土部门掌握 通过协议 招标 和拍卖的方式 将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商 房地产二级市场即是房地产开发商在获得土地使用权后 在土地上 兴建物业 然后通过销售 将该物业销售给广大的小业主 房地产三级市场即是小业让在开发商处购买物业后 拥有该物业的 所有权 以房地产证为依据 然后将该物业的所有权转让给受让 方 5 什么是地产 地产即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人 工作或生活需要的土地资产 狭义土地仅指地球上的陆地表面广义土地不仅包括空中环境和地下 物质层 还包括陆地 内陆水域 滩涂和岛屿 土地作为生产资料 具有数量有限 位置固定 使用经久 即是生 产资料又是生产关系的客体 四个方面的特征 6 土地的类型土地按其性质划分为居住 商住 工业 仓储 综合 用地等 7 什么是土地所有权 1 所谓土地所有权 是指依法取得的对 某一地块的地上的经营权和利用权 即具有使用土地的主体资格的 单位或个人 依照法定程序办理土地使用权的申请登记 取得土地 使用权证书 被法律确认对土地享有的占有 使用和部分收益 处 分的权利 它是我国土地使用制度在法律上的体现 土地使用权是土地所有权的内容之一 它的使用必须符合土地所有 权人的利益 同时也必须符合社会利益 如对土地的使用权必须考虑周围环境 不能给自然环境和邻里造成 不良影响 即不能污染 破坏 自然环境 不能给邻理的通风 透 气 采光造成影响 使用权土地的单位和个人 有保护 管理和合理利用土地的义务 2 土地所有权可分为国有土地和集体土地两类 3 国有土地指属于国家所有即全民所有的土地 国家是国有土地 所有权的唯一主体 用地单位或个人对国有土地只有使用权 没有 所有权 3 集体土地属于农村居民集体经济组织所有的土地 集体土地所 有权的主体是农村居民集体经济组织 8 取得土地的方式 出让 行政划拨 转让 9 土地使用权出让的方式 商品房开发商获得土地的方式 1 协议出让土地使用权协议出让土地使用权 是指由土地管理部门 代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准 经协商确定 的土地价格 并将土地使用权出让给土地使用者的行为 2 招标出让土地使用权是指由土地管理部门公开招标或邀请符合 条件的投标人投标 通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行 为 3 拍卖出让土地使用权是指在指定时间 公开场合 在土地管理 部门授权的拍卖主持人的主持下 竞投者按规定的方式应价 有出 价最高者获得土地使用权的行为 10 什么是土地使用年限 土地使用年限是指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权满后 如该土地用途符合当时城市规划需要的 土地使 用者可申请继续使用 如果不符合则该土地使用权由政府收回 11 土地的使用年限如何确定 凡与国土局签订 土地使用权出让 合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行70年居住用地40 年旅游 娱乐商业用地50年教育 文化 科技 卫生 体育 工业 用地 综合用地及其他用地 12 什么是地价 土地使用出让的价格 包括土地使用出让金 市 政配套设施和土地开发费 影响房地产价格的因素所处位置 开发成本 供求关系 经济环境 国家政策 人口 13 什么是房产 房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财 产 它在法律上有明确的权属关系 14 什么是建筑 通常认为 建筑是建筑物和构筑物的总称 其中供人们生产 生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做 建筑 物 如住宅 学校 办公楼等 人习惯上也称之为建筑 而人们不在其中生产 生活的建筑 也就是房屋以外的建筑 称为 构筑物 如水坝 烟囱 水井等 15 建筑的分类 1 按建筑的使用性质分工业建筑 农业建筑 民用建筑其中民用建筑包括A 居住建筑又可分为公寓 花园住宅 新建住宅 新式里弄 旧式里弄 简屋B 公共建筑 2 按建筑层数或总高度分低层建筑 1 3层 多层建筑 4 7层 小高层建筑 8 12层 高层建筑 13层以上 超高层建筑 高度超过100米 3 房屋建筑结构材料分钢结构 钢筋混凝土结构 钢和钢筋混凝 土结构 砖混结构 其它结构 竹结构 木结构 竹木结构 A 砖木结构这类房屋的主要承重构件用砖 木构成 其中竖向承重构件如墙 柱等采用砖砌 水平承重构件的楼板 屋 架等采用木材制作 这种结构形式的房屋层数较少 多用于单层房屋 B 砖混结构建筑物的墙 柱用砖砌筑 梁 楼板 楼梯 屋顶用钢 筋混凝土制作 成为砖 钢筋混凝土结构 这种结构多用于层数不多 六层以下 的民用建筑及小型工业厂房 是目前广泛采用的一种结构形式 C 钢筋混凝土结构建筑物的梁 柱 楼板 基础全部用钢筋混凝土 制作 梁 楼板 柱 基础组成一个承重的框架 因此也称框架结构 墙只起围护作用 用砖砌筑 此结构用于高层或大跨度房屋建筑中 D 钢结构建筑物的梁 柱 屋架等承重构件用钢材制作 墙体用砖 或其他材料制成 此结构多用于大型工业建筑 16 建筑物的构造组成 就常见的建筑而言 大致有基础 墙体和 柱 门窗 地板 楼板 梁 楼梯 屋顶六个基本组成部分1 基础 位于建筑物的最下部 埋于自然地坪下 承受上部建筑物传下来的 所有荷载 并把这些荷载传给下面的土层 地基 基础是房屋的主要受力构件 其构造要求是坚固 稳定 耐久 能 承受冰冻 地下水及所含化学物质的侵蚀 保持足够的使用年限 按构照形式不同分类条型基础 独立基础 筏板基础 箱型基础 高层常用 桩基础条形基础当建筑物采用砖墙承重时 墙下基础 常连续设置 形成通长的条形基础 刚性基础是指抗压强度较高 而 抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础 所用材料有混凝土 砖 毛石 灰土 三合土等 一般可用于六层 及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房 柔性基础用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础 一般用钢筋混凝土制作 这种基础适用于上部结构荷载比较大 地基比较柔软 用刚性基础 不能满足要求的情况 独立基础当建筑物上部为框架结构或单独柱子时 常采用独立基础 若柱子为预制时 则采用杯形基础形式 满堂基础当上部结构传下的荷载很大 地基承载力很低 独立基础 不能满足地基要求时 常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土 基础 成为满堂基础 按构造又分为伐形基础和箱形基础两种 伐形基础是埋在地下的连片基础 适用于有地下室或地基承载力较 低 上部传来的荷载较大的情况 箱形基础当伐形基础埋深较大 并设有地下室时 为了增加基础的 刚度 将地下室的底板 顶板和墙浇制成整体箱形基础 箱形的内部空间构成地下室 具有较大的强度和刚度 多用于高层 建筑 桩基础当建造比较大的工业与民用建筑时 若地基的软弱土层较厚 采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求 常采用桩基 桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层 或通过桩周 围的摩擦力传给地基 按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩 钢筋混凝土预制桩这种桩在施工现场或构件场预制 用打桩机打入 土中 然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台 其承载力大 不受地下水位变化的影响 耐久性好 但自重大 运输和吊装比较困难 打桩时震动较大 对周围房屋有一定影响 钢筋混凝土灌注桩分为套管成孔灌注桩 钻孔灌注桩 爆扩成孔灌 注桩三类 2 墙和柱是房屋的竖向承重构件 它承受着屋顶和各楼层传来的 各种荷载 并把这些茶载传给基础 对于这些构件的设计必须满足 强度和刚度的要求 作为墙体 外墙还有维护的功能 抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影 响 内墙还有分隔房的作用 所以对墙体还常提出保温 隔热 隔音等 要求 墙体分类外墙 内墙 纵墙 横墙 承重墙 非承重墙3 门窗门 的分类平开门 推拉门 转门 卷帘门 弹簧门 木门 塑钢门 铝合金门 是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具 设备等的建 筑配件 有的门兼有采光 通风的作用 窗的分类平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗 悬窗 木窗 塑钢窗 铝合金窗 其主要作用是通风采光 4 地面 楼板和梁梁是跨过空间的横向构件5 楼梯是指楼层 间垂直交通通道组成楼梯段 休息平台 栏杆扶手楼梯宽度1 2米左 右 楼梯的倾斜度15 20度台阶踏步和踢步 踏步宽度20 25cm 踢步15cm时人们感觉最舒适 2 8米层高的住宅一般设9个台 阶6 屋顶是建筑物最上层的覆盖构造层 它既是承重构件又是围 护构件 它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱 同时又起到保温 防水等作用 分平屋顶和坡屋顶 17 建筑的设备1 给水 排水系统 pvc ppr管 2 采暖系 统3 通信空调系统4 电气设备5 燃气供应系统6 电梯7 设备层 管道井8 综合布线系统 188 建筑材料和识图建筑材料的组成1 黏土砖A 黏土砖是以黏土 为主要原料 经搅拌成可塑性 用机械挤压成型的 挤压成型的土块称为砖坯 经风干后送入窑内 在900 1000 的高温下煅烧即成砖 一块标准砖长为240mm 宽为115mm 高为53mm 每块砖干燥时约重2 5Kg 吸水后约为3Kg B 空心砖和多孔砖空心砖的规格为190mm 190mm 90mm 每立方米 约重1100Kg 多孔砖的规格为240mm 115mm 90mm 每立方米约重1400Kg 2 水泥硅酸盐水泥 普通硅酸盐水泥 矿渣硅酸盐水泥 火山灰质 硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种3 钢筋钢筋是钢锭经热轧而 成 故又称热轧钢筋 是建筑工程中用量最大的钢材品种 4 普通混凝土其主要是由水泥 普通碎石 砂和水配置而成的混凝 土 5 木材分为针叶树和阔叶树两类 其中针叶树的树干长直高大 纹理通直 材质较软 加工容易 是 建筑工程中的主要用材 阔叶树材质较坚硬 称之为硬材 主要用于装修工程 识图平面图 立面图 剖面图轴线 标高 尺寸线 比例尺建设图 结施图 水施图 电施图 暖施图 通施图 19 什么是住宅 住宅 就是供人们居住的房子 人在任何房子里都可居住 但并不是所有的房子都可称为住宅 可供人们居住的房子 应当具备可供人们生活起居的功能和设施 那些不具备居住用途的房子 如办公室 商店 厂房 一般不具备 这些功能设施 这是划分住宅与非住宅的一个根本标志 人们为自身生活起居设计 建造住宅也经历了一个从无到有的过程 最初的树洞 岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地 随着人类的进化和劳动本领的增强 人们逐步意识到通过劳动来创 造和改变自身的居住条件 于是通过人工的劳动和大自然提供人类 不断地建造和完善着住宅及其各项功能 住宅作为人们劳动的结晶 反过来又为人类的生存 享受和发展提供必备的条件 20 什么是住宅的产权 如果某人同时拥有对某所住宅的占用 使 用 收益和处分的权利 也就拥有了住宅的产权 住宅的产权等同于住宅的所有权 占有权对于房屋的实际持有和控制 它是使用财产的前提条件 使用权指按照财产的性能和用途行使利用的权利 以满足人们生产 和生活的需要 收益权指凭借所有权而取得的经济收入或利益 如房屋所有权人将 房屋出租而收取的租金 处分权决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能 只有 财产的所有人才具有财产的处分权 特征1 所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权2 住 宅的产权是对住宅的支配权 任何人不得干预3 一处住宅只有一 项产权 它具有排他性 21 什么是住宅产权 共同拥有 是以数人共有关系来确定对住宅 产权的共有 最常见的如夫妻关系 各共有人并不能拥有自己的产权部分 因此对于住宅共有产权一般 是分享权利 分担义务 除非共同关系消灭和解除 否则共有的房产住宅不能请求分割 22 住宅的分类1 按承重结构所使用的主要材料分框架 砖混 使用年限分别为70年和50年 2 按照住宅的平面布局分点式 墩 式 塔式 住宅 板式住宅 条式 3 按住宅设计特点分跃层住 宅 复式住宅 错层式住宅 退台式 花园洋房 别墅等4 按 住宅的用途为普通住宅 青年住宅 老年人住宅残疾人住宅 公寓 等什么是公有住宅是指由国家及国有企业 事业单位投资兴建 销 售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 什么是私有住宅是由个人或家庭购买 建造的住宅 公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭也就是转为私有住宅 23 什么是预售商品住宅 指建筑工程尚未完成 甚至未开工 而 预先出售的商品住宅 又称 卖楼花 这是国际是流行的一种筹集资金的经营方式 24 商品房预售的条件 1 预售人已取得了房地产开发资质证书 和营业执照2 按照土地管理部门的规定交付了土地使用出让金 已取得了土地使用权证3 持有建设工程规划许可证 交付了施工 使用出让金 并已办理建设工程质量和安全监督手续 4 已经确定施工进度和竣工交付使用的时间5 七层以下达到 主体封顶 小高层达到2 3 高层达到1 36 与项目所在地银行开 设商品房专业帐户7 法律规定的其他条件 25 商品房的分类1 什么是商品房是指开发商以市场地价取得土 地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产 它是可办理独立房产证并可转让 出租 继承 抵押 赠予 交换 的房地产 2 经济适用房经济适用房是指政府提供政策限定标准 限定供应 对象 限定销售价格 既有保障性质的政策性商品房 经济适用房与一般商品房的不同之处 即本身的特殊性主要反映在A 享受政府的扶持政策 具有政府行为 如建设有地通过行政划拨 免收土地出让金 大部分税费减免等 B 房价受政策约束和限制 售价实行政府指导价 按保本微利原则 确定 C 经济适用房多选择城市边缘或近效区的土地进行开发建设 综合 区位条件不如一般的商品房好 D 实行微利开发建设原则 开发商利润控制在3 以下 E 经济适用房为不完全产权商品粮 其再转让受到限制 五年之后 必须补清土地出让金及相关税费才允许进入市场流通 3 福利商品房福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产 地价 按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工 带有福利性 质的房屋 26 什么是商品房 五证两书 1 国有土地使用证 我国的 土地管理办法 规定 土地属于国家或集体所有 能转让的只能 是国有土地使用权 集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有 土地使用权才能转走 只有国有土地上所建的房屋才能用于出售 2 建设有地规划许可证 根据我国 土地管理办法 规定 建 设用地要符合国家的土地利用总体规划 3 建设工程规划许可证 房子建在什么地方 要建多高 容积 率多少 都要经过规划部门的规划许可 4 建设工程施工许可证 只有拥有此证工程才能施工 5 商品房预售许可证 没有此证 房子就不能销售或预售 一般 来说开发商6 商品房质量保证书 7 住宅使用说明书 二 第二部分房地产专业名词解释 1 什么是三通一平 指土地在发展基础上达到通水 通电 通路 场地平整的标准 2 什么是七通一平 指上 下水通 路通 电通 电讯通 煤气通 热力通 场地平整 3 什么是建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地 范围内的土地面积 用地红线以内 4 什么是建筑面积 如何计算指建筑物外墙或结构外围水平投影面 积 5 什么是建筑物基底面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或 结构外围水平投影面积 6 什么是套内建筑面积 简单的说套内建筑面积 建筑面积 分摊面积 7 什么是套内净空面积 简单地说套内净空面积 套内建筑面积 中对中墙体的面积 8 什么是公共面积 指建筑物主体内 户型以外使用的面积 包括 层高超过2 2米的设备层或技术层 室内外楼梯 楼梯悬挑平台 内 外廊 门厅 电梯及机房 有柱雨蓬 突出层面的围护结构楼梯间 水箱间 电梯机房等 公共面积产权应属建筑物内参与分摊该公 共面积的所有业主共同拥有 物业管理部门统一管理 9 什么是公共面积分摊 即每户 或单位 应分摊的公共面积 按 如下原则计算1 有面积分割协议的 应按其文件或协议进行计算 2 如无面积分割文件或协议的 按其使用面积的比例进行分摊 即每户应分摊的公共面积 应分摊公共面积 每户使用面积之和 10 什么是得房率 实用率 套内建筑面积与建筑面积之比 这 也是衡量某个楼盘的量化指针 11 什么是使用率 套内净空面积与建筑面积之比 12 什么是建筑覆盖率 建筑密度 建筑系数 建高用地范围内所 有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 13 什么是容积率 总建筑面积与地块面积之比 14 什么是绿地率 建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地 的比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 注计算时 要求距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的用地 不得 计入绿地面积 如地下车库 化粪池等设施的地表覆土一般达不到3 米的深度 也就是说在上面种植大型乔木成活率较低 所以不计算 绿地率 15 什么是绿化率 建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积 之和与建设用地面积的比率 16 什么是日照间距比 建筑物与南面建筑物的距离跟南面建筑物 高度的比例 11是最标准的 17 什么是开间 进深 开间指一个房间的宽度 是墙中线至墙中 线的距离 根据 住宅建筑模数协调标准 GBJ100 87 规定住宅建筑的开间常采用下列参数2 1米 2 4米 2 7米 3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 进深指一个房间的长度 是墙中线至墙中线的距离 根据 住宅建筑模数协调标准 GBI100 87 规定 住宅的进深采用下列常用参数3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 4 5米 4 8米 5 1米 5 4米 5 7米 6 0米 18 什么是中线 指墙的中间一条线 到两个墙表面的距离都一样 19 什么是一砖墙 半砖墙 一砖墙为240毫米 半砖墙120毫米 20 什么是层高 本层地面至上一层地面的高度 标准层高2 8米 21 什么是净高 本层地面至天花板的高度 净高 楼板厚度 层高 22 什么是承重墙和非承重墙 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙 体 在工程图上为黑色墙体 打掉会破坏整个建筑结构 非承重墙 是指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间与另一个房 间隔开的作用 在工程图上为中空墙体 有没有这堵墙对建筑结构 没什么大的影响 23 什么是房型 指几房几厅几卫几阳台 24 评判户型的六要素 朝向 采光 通风 层高 格局 层次 25 什么是动线 进住宅大门后 各个功能房之间的活动路线 26 什么是预置板与现浇板 预置板指预先按照尺寸统一制作的楼 板 到时候在直接铺上去 这样可以使施工速度加快 造价底 但 整体抗震性和抗渗性较差 厨卫一定不能用 现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板 整体抗震性和搞渗性 较好 27 什么是夹层 在一个楼层内 局部增设的楼层 28 什么是裙房 指与高层建筑相连的附属建筑 高度不超过24米 29 什么是标准层 指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼 层 30 什么是结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功 能不同 该楼层上部与下部采用不同结构类型 并通过该楼层进行 结构转换 31 什么是订金 定金 订金根据我国现行法律的有关规定 其不 具有定金的性质 交付订金的一方主张定金权利的 人民法院不予 支持 一般情况下 交付订金的视作交付预付款 另外 根据市房屋土地资源管理局发布的 关于规范房地产开发企 业商品房预订行为的通知 的有关规定 房地产开发企业收取订金 的 订金数额应当在总房价的千分之五以内 定金指依据担保法的规定 当事人一方向对方给付的作为债权担保 的一定数额的金钱 给付定金一方履行债务后 定金抵作价款或者 收回 如果不履行约定的债务的 定金不能返还 三 第三部分房地产销售专业知识 1 什么是商品房买卖合同 商品房买卖合同是由房管局统一编制 用以明确买卖双方权利 所有的商品房销售都须签订此合同 并须 房管局登记备案 2 商品房买卖合同的内容 1 用地依据 商品房坐落位置 商 品房交付使用时间2 总价款 付款方式 付款时间3 建筑面 积 套内面积 分摊面积和分摊部位分别标明4 商品房销售方式 预售或现房销售 5 商品房屋产权性质 产权登记约定的期限 和有关方面的责任6 发生设计变更的约定7 关于商品房装饰 设计标准 房屋质量的承诺和责任8 物业管理方式及售后保修 维修责任9 合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式10 违约责任 2 如何签订商品房买卖合同及网上备案 略 3 什么是银行按揭 银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款 的一种经济行为 业主先付一部分楼款 余款由银行代购房者支付 购得楼房所有权 抵押在银行 购房者将分期付银行的本金与利息 这种方式称为银行按揭 1 申请贷款人基本的条件年满18周岁具有完全民事行为能力的自 然人 2 申请贷款人的年龄男不超过65岁 女不超过60岁3 申请贷 款年限及额度商业贷款六成十年 住房贷款八成三十年4 还款方 式等额本息还款法及等额本金还款法 4 银行按揭需提供的资料1 身份证件夫妻双方身份证及户口本 复印件1份2 婚姻状况证明结婚证 离婚证 未婚证3 首付款收 据复印件1份4 夫妻双方收入证明原件5 购房合同原件1份 5 借款人应签署的材料1 借款合同 一式四份 2 个人贷款 授信额度申请审批书 一份 3 划款授权书 一份 4 委托 扣款协议 一式三份 5 贷款借据 一式三份 6 承诺书 一份 6 注意事项1 办理按揭手续时如已婚 必须夫妻双方到场 2 借款人每月的还款额不能高于月收入的50 7 公积金贷款及提取1 申请贷款的对象凡本人或直系亲属按照 住房公积金管理条例 规定缴存公积金半年以上 含半年 的职 工 在本市购买 建造 大修自住房资金不足时 可以申请贷款 借款人应是具有完全民事行为能力的自然人 8 办理贷款的条件1 具有城镇常住户口或有效居留身份 2 具有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力 3 本人或配偶按规 定足额缴存公积金 4 有购买住房的合法合同或有效证明文件 5 有相当于购 建住房全部价款20 或30 以上的自有资金或购建 房首付款 6 同意按管理中心认可的担保方式进行担保 7 管理中心规定的其他条件 注意本人或公积金权益人按规定足额缴存公积金是指借款人自申请 贷款时倒推六个月都已按规定连续足额缴存公积金 9 担保方式1 住房抵押方式以所购住房作为贷款抵押的必须将 住房价值全额用于抵押 承担阶段性连带责任保证的房屋建设单位应在管理中心开设担保保 证金帐户 以借款人第二处住房作为贷款抵押的 贷款最高额不能超过房屋评 估价的70 2 有价证券质押方式指可抵押的国库券和银行的定期存单 10 办理住房公积金贷款程序 1 借款人填写 南昌住房公积金贷款申请审批书 并提交相关资 料至管理中心或管理中心指定代为受理借款申请资料的部门 2 管理中心受理贷款申请 审查并作出是否准予贷款的答复 3 经审批后 准予贷款的 由借款人携配偶到受委托银行签定借款 合同及相关合同 4 受委托银行收到 委托贷款通知单 和委托贷款资金后发放贷款 11 组合贷款借款人申请公积金贷款后 购房资金仍然不足时 借 款人可向发放公积金贷款的受委托银行同时申请商业性个人住房贷 款 一般情况下 受委托银行不能拒绝借款人的申请 但申请必须 符合受委托银行的贷款申请条件 以配足借款人的购房资金 这 二种贷款合为一起 我们称之为组合贷款 12 组合贷款的几个规定1 公积金贷款 商业性贷款的申请 借款合同 及相关合同的签订 贷款的发放均须同时办理 公积金 贷款和商业性贷款的贷款期限必须一致 2 当管理中心和受委托银行规定的贷款成数不同时 组合贷款最 高额度不能超过二者相比成数低者计算的额度 13 贷款次数公积金贷款以户为单位 每户在未还清公积金贷款之 前不能再次申请贷款 还清贷款后 符合贷款条件的前提下 另购住房时可以再次申请公 积金贷款 14 购买哪些住房可以申请公积金贷款 1 购买与管理中心