第六代商业模式

解读Lifestyle center 首座生活方式中心系列报道之一被称为继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商业模式的生活方式中心Lifestyle center，近日悄然登陆郑州，低调酝酿。但已在业内引发不小震动！为此，记者走访了首座生活方式中心的开发商北京泰益德置业集团，试图为大家解读全球最新首座生活方式中心 引领郑州商业未来首座生活方式中心位于郑州市未来大道与商城路交汇处，为首座国际广场商业裙楼部分， 总占地40000余平方米。其中首座生活方式中心建筑面积50000平方米。同时拥有10000平方米音乐喷泉休闲广场、10000平方米超大型地下停车场等至尊配套.打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体的一站式生活街区。首座生活方式中心总体三层，一层为首座名店街，汇聚芬迪（FENDI）、圣塔芭芭拉、MISS SIXTY、马克?华菲、Prada、GBR等国际知名品牌，经营范围涵盖男女装、珠宝、化妆品、皮具箱包、男女鞋类、休闲运动等。二层为首座新食空，借鉴东方新天地模式，汇聚全国特色餐饮、风味名吃、中西快餐、咖啡茶语、美容健身等餐饮休闲业态。三层为大卖场，据首座生活方式中心的负责人介绍，目前正在和全球排名前五，郑州尚无分店的两家大卖场洽谈合作意向，最终将确定一家!首座生活方式中心消费群体优势典型的Lifestyle Center的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。ICSC的数据显示，Lifestyle Center的典型消费者的平均年龄为35.6岁，可以看出：Lifestyle Center主要吸引的是25岁49岁的高收入人群而这是一个相当忠诚的消费群体，对Lifestyle Center来说是一个稳定的投资因素。根据ICSC的调查数据显示，2560岁的人们更喜欢在Lifestyle Center里逛街、购物或者吃饭。ICSC对传统购物中心和Lifestyle Center的消费者行为的分析，光顾LSC的顾客层更年轻、消费力更强，光顾的频率也较高。研究发现，和传统中心相比：顾客的光顾频率高12%、每次消费额高5%。而首座生活方式中心所处区位为全市公认富人居住区，40多万常住人口。同时郑汴商圈30多个大型市场，13万私营业主及从业人员生活于此。庞大的消费客群，使首座生活方式中心消费群体优势彰显无遗。首座生活方式中心定位中高端经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle Center的消费层面较宽，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle Center的业主的零售净利润率平均达30%以上。Lifestyle Center的业态分布侧重享受，通常集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了与Mall之间的本质区别。首座生活方式中心定位与Lifestyle Center全球通行惯例不谋而合，以营造全新的生活消费方式为主导，充分调动顾客的参与性。以中高端客群为目标群体，打造体验式的高端休闲生活方式中心！首座生活方式中心商户强调餐饮娱乐大多数Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态）外，与MALL相比，更注重于餐饮、休闲、娱乐与体验！在餐饮方面，Mall采用快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而Lifestyle Center是以餐厅为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐厅在Lifestyle Center的非主力店中所占的比例为11.4%，而在Mall中只占4.8% 从这个数据就可以看出餐厅在Lifestyle Center中的重要性。在餐饮娱乐方面，首座生活方式中心也充分尊重Lifestyle Center全球化经营理念。拿出项目二层整层打造首座新食空，充分满足人们对于餐饮、休闲、娱乐、体验的消费需求，更好的营造Lifestyle Center的休闲体验空间！期待首座生活方式中心为郑州商业带来新思维、新模式，引领郑州商业创新。后续我们将持续关注！从首座生活方式中心的稳扎稳打、低调推进不难看出，开发商做活项目的信心。首座生活方式中心。衔接郑汴商圈和金水路-未来商圈，地段优势毋庸置疑，加上Lifestyle Center全球领先业态，引领郑州商业未来已不是悬念！从首座生活方式中心，解读Lifestyle center据首座生活方式中心负责人介绍，生活方式中心英文为Lifestyle center。顾名思义，生活方式中心是在人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的。“生活方式中心”产生于21世纪欧美一些大中型城市，有别于传统的shopping mall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。国际购物中心协会（ICSC）指出Lifestyle center 必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求。与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计。非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、升值潜力较大的区域。商业模式-生活方式中心的魅力！在Lifestyle Center里，您可以在优美的景观环境中小憩；可以在风格别致的建筑群里漫步；可以在街边的精致店铺里肆意消费；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。随意闲适的街边，休闲、娱乐、购物的场所一应俱全。 本刊记者马一丹/文曾几何时，中国人还只能隔着柜台挑少得可怜的商品，时常要遭售货员的白眼；而电影里的外国人买东西却可以在超市里边挑多的晃眼的商品。再看看现在的中国，GDP总量直奔世界前三，北京、上海国际化程度越来越高，奥运的商机也让全世界商家的目光都对准了中国。想了解中国商业的繁华程度，去看看每天大型百货店、超市、Shopping Mall、购物中心川流不息的人群，就可窥其全豹。进军中国商业繁荣和一个国家经济发达程度呈正比。和全世界一样，随着经济的发展，单纯的购物显然和消费者越来越追求休闲愉悦的消费方式背道而驰。人们需要更多的娱乐休闲，于是，充满煽动性的广告词和闻所未闻的商业形态引发了越来越多消费者的关注。最近两年北京已经开业和即将开业的大型购物中心数量众多，各大购物中心往往通过定位凸显自身的优势，以独特的卖点来吸引消费者。例如今年2月正式开业的西单大悦城主打“青年”牌，去年9月开业的金融街购物中心主打“奢侈”牌。但有一种商业形式你可能还没感受过。先看看它的广告词是怎么形容的：“可以在优美的景观环境中小憩；可以在风格别致的建筑群里漫步；可以在街边的精致店铺里肆意消费；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。随意闲适的街边，休闲、娱乐、购物的场所一应俱全。”这就是目前很多商业都在主打的“Lifestyle Center”。目前正在筹备中的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐与SOLANA蓝色港湾等七个项目都是以Lifestyle Center这种全新的商业模式为理念打造。“Lifestyle”概念似乎成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业概念。乍暖还寒经济的发达和商业的繁荣也带来了一系列的问题，据统计，仅在2007年，北京即将开业或者已经开业的大型商场就超过30个，全年商业放量达到600万平方米，与此相对立的是，2007年，北京的商业空置率高达30%。诺丁山商业管理集团有限公司首席执行官、北京禾田摩尔投资顾问有限公司执行董事张天翔指出，在商业集中放量的时期，新开商业项目唯有采取个性化经营模式，才能在竞争中处于不败地位。Lifestyle Center正是这样一种具备生命力和吸引的商业形式。但根据记者的调查，lifestyle模式在北京还并未被人熟悉，在街头的随机采访中，几乎没有人知道lifestyle所谓何意。记者在网络上搜集得到的所有资料，几乎全都来自于各项目的软文。那么，Lifestyle Center在中国究竟际遇如何？根据张天翔的介绍，Lifestyle Center主要存在于三类区域中。首先，它依托大型中高档住宅区（即富人区），但中国的中高端人群多为中年人，这类人群通常处于“有钱无闲”的生活状态，所以，降低消费层的年龄要求也是需要考虑的一个因素。其次，便是依托高端商务区，商务区中高端消费人群众多。但商务区一般土地开发成本高，建筑容积率也较高，这与Lifestyle低容积率、开放式环境及低土地开发成本的要求很难符合。目前北京出现的Lifestyle Center，还没有扎营传统高端商务区（如CBD、金融街等）的例子。最后当然是依托自然或人文景观的Lifestyle。Lifestyle开放式、优美的自然环境是其吸引消费者的一个重要因素，因而其对气候的要求很高。从这点来看，北京这座城市似乎并不那么适合开发Lifestyle商业。蓄势待发尽管Lifestyle Cente在中国遭遇了寒流，有些水土不服。但针对2007年北京商业地产市场的发展形势，业内人士纷纷表示，个性化发展将成为一些商业地产项目竞争中的利器。而国内商业地产的个性化趋势已经在2007年显露。或许是看准这种舶来商业模式在美国的成功，抑或是看准了其在中国的美好前景，现有七家商业都在打Lifestyle Center打牌，以吸引更多的消费者。号称“国内首家Lifestyle Center”的妙典时尚广场于2007年4月正式开业。妙典时尚广场总建筑面积近5万平米，分地上5层，地下1层。广告上说“集购物、餐饮、健身、休闲、艺术、创意、时尚、展示、体验于一体”。但多数在这里购物的人，都没有感觉与一般的商场有什么不同。首先，作为公寓项目的地上部分，在建筑设计上并没有一般Lifestyle Center的特别之处，很难让消费者有惊艳之感；再者，品牌基本数大众化，天美意、E.LAND、ONLY、NIKE、ADIDAS、李宁等，并无特别吸引人流的品牌。但是，为了区别于一般的百货店，商家通过创意的场景设计。例如广场一层的珠宝区立柱，设计成女人的玉手；一层的景点装饰墙是一个夸张的美女胸部；化妆品区的收银台也被设计成一个巨大的香水瓶。感觉倒也别致。另外，据称五层包括高尔夫练习场、健身房、泳池和大片的绿地，并将引入12000平方米的餐饮，约占到购物广场总面积的1/3。应该说在中国，Lifestyle Center拥有光明的前景，但是，这种舶来的商业模式目前还在起步阶段，姑且不看国外的成功案例，其功能够吸引人，主题也更明晰，可是如果投资商盲目跟风,也将导致失败。面对全新的商业模式，lifestyle将带给北京商业以强大的冲击力，考量北京整个2008年的商业地产市场。北京缺乏真正的Lifestyle Center新地标：面对目前中国市场上以Mall和百货为主体的商业市场，Lifestyle Center的发展前景如何？张天翔：目前市场上有几种主流商业模式：百货、超市、Shopping Mall和Lifestyle Center。从发展角度来讲，Lifestyle即使在发达国家也是近些年才出线的产物，是目前一种最为高级的商业业态形式。Lifestyle Center在北京的出现，同样也是伴随着人们生活水平提高和城市的逐步发展，商业形态逐渐由低级向高级发展。新地标：Lifestyle Center主要侧重的是娱乐餐饮，但在目前的很多商业中也都很注重餐饮娱乐的配比，这对Lifestyle的经营是否会有影响？张天翔：目前市场上大多数的项目可能都或多或少地借鉴Lifestyle Center模式。但它们并不是真正的Lifestyle Center，Lifestyle Center有着自身非常独特的特点，如几乎没有主力店，以餐饮、酒吧、影院等体验式消费为主。在建筑结构和很多细节如停车等方面，都与“一站式”的消费大不相同，目前北京市场上还没有真正的Lifestyle Center。新地标：打造一个Lifestyle概念的商业地产项目，需要具备哪些条件，什么样的地段和商业规模才能选择这样的商业模式？张天翔：Lifestyle Center适合在三种地方存在：第一是类似于CBD式的高端商务区，第二是富人区，第三就是在自然风景比较优美的地方。除了第一要素地理位置以外，在建筑结构、业态分布、商家的选择等方面也都要严格设计、规划和筛选。至于Lifestyle Center的规模，国外一般在3万5万平方米之间，但国内目前为止还没有成形的Lifestyle Center。以往国外也没有像金源那么大的Mall，但也很成功，所以很难说多大的Lifestyle Center才是最好的。本刊记者马一丹/文Lifestyle Center世界风潮Grove Lifestyle购物中心作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶最酷、最流行、最时尚的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观