贵州城市地产进入评估.doc

贵州城市进入评估一、贵州省概况贵州省辖4个地级市(贵阳、遵义、六盘水、安顺)，3个民族自治州（黔东南、黔南、黔西南）和2个地区（毕节、铜仁）。“六普”人口普查显示，贵州常住人口3475万人，其中城镇人口1174万人，城镇化率33.8%，2000-2010的10年间仅提高9.85个百分点。贵州城镇化率排名全国倒数第二,仅高于西藏（22.67%）。2010年，贵州省GDP总量4594亿元（排名全国26位），人均GDP为13221元（1996美元），排名全国最末位。贵州经济最发达的城市贵阳2010年GDP总量1121亿元，在全国283个地级市中排名97位。贵州省三次产业构成为13.7：39.2：47.1，第二产业发展严重滞后。黔中城市群贵州行政区划图总体来看，贵州经济总量小、人均水平低、发展速度慢、工业化水平低（第二产业缺失是贵州经济落后的主要原因之一）、城镇化进程慢、区域发展不平衡、产业结构不合理、居民收入偏低，总体经济在全国处于较低水平。二、国家及地区发展规划对贵州城市的定位1、国家主体功能区规划：构建以贵阳为中心，以遵义、安顺、都匀、凯里等城市为支撑的空间开发格局；提升贵阳中心城市地位，推进贵阳-安顺一体化进程，增强遵义、安顺、凯里、都匀等城市集聚人口和经济的能力。2、黔中经济区核心空间发展战略规划：重点打造以贵阳为核心的城市群，发展贵阳遵义、贵阳毕节、贵阳安顺、贵阳都匀、凯里四条城市带、产业带，形成“一核四带多节点”空间布局。3、贵州省“十二五”发展规划：形成以贵阳为中心，以贵阳-遵义、贵阳-安顺、贵阳-都匀和凯里为主轴，以六盘水、兴义、毕节、铜仁为区域中心城市的城镇化空间布局。进一步做大贵阳特大城市。大力推进老城区、金阳新区、三桥马王庙区域、小河区域、东部新城、白云区域、新天片区等七大主城区建设；逐步将清镇城区、修文县城和龙里县城纳入中心城区规划范围。加快把遵义发展成为特大城市，构建由汇川区、红花岗区、新蒲新区、南白城区组成的中心城区；把桐梓、绥阳、湄潭等县城培育发展成为卫星城市。加快安顺中心城区发展，加快形成“两片三轴五心”的中心城区空间格局，推进平坝、普定与安顺中心城区同城化发展，实施东向拓展，加快贵阳-安顺一体化进程。壮大都匀、凯里城市规模，推进凯里-都匀城市组团发展。可见，未来贵州的发展主要会向黔中地区倾斜，重点壮大黔中城市群，贵阳、遵义、安顺等主要城市将会成为城市发展的重点。三、贵州地级市宏观经济人口：常住总人口超过400万的城市有3个：毕节、遵义、贵阳；城镇人口超过200万的有2个：贵阳、遵义；城镇化率超过30%的有3个：贵阳、遵义、安顺；人口密度达到200人/km2的有5个：贵阳、六盘水、安顺、毕节、安顺。GDP：GDP总量超过500亿的有4个：贵阳、遵义、毕节、六盘水；人均GDP超过2000美元的有3个：贵阳、遵义、六盘水。国民收入：居民人均储蓄余额超过8000元的有3个：贵阳、遵义、六盘水。可见，总体上看，贵州各地级市经济发展较落后，多项人均指标（如人均GDP、城镇化率、人均可支配收入、人均储蓄余额等）低于重庆6大区域性中心城市和经济相对发达的区县。综合比较评估，贵阳、遵义处于第1梯队，六盘水、安顺处于第2梯队，毕节、黔西南、黔东南、黔南处于第3梯队。四、贵州重点城市房地产市场1、贵阳市区房地产市场贵阳市区商品房供求趋势（2003-2010年）贵阳市区商品房价格趋势（2004-2010年）贵阳市区商品房价格趋势（10年1月-11年10月）贵阳市区土地成交楼板价趋势（11年1月-10月）贵阳2010年和2011年商品房价格上涨较快，由2010年初的4500上涨至2010年的5500、2011年10月的6200；从市场容量来看，09年开始大幅提升，09、10、11年成交量均保持在600万方以上，刚性需求比较旺盛。从土地价格来看，2010年成交楼板价为600元/平米，2011年各月成交楼面均价均在1000元/平米以下，可见，贵阳的地价仍然较低，土地价格占房价的比例在20%以下，发展机会较好。2、遵义房地产市场遵义由于地缘、历史的原因，一直是贵州在非常重要的城市之一，各大开发集团竞相进入市场，据了解，目前恒大、保利、中海、协信、中天等企业已入驻遵义，项目规模较大，形成了各大盘之间的竞争局面。遵义商品住宅价格目前集中在3500-4300左右，恒大城均价目前为区域最高，精装价格约在6000元/平米。3、安顺房地产市场全国的旅游热点城市，安顺城市体量较小，近年来房地产开发进入初期发展的阶段，各类型的商住项目陆续增加，市场成熟度相对较低，目前住宅销售均价为3500元/平米左右。五、贵州城市进入研判综合考虑区域发展、国家规划、人口规模、城市化水平、宏观经济、国民收入、距中心城市距离、市场发育程度等因素，我们认为集团在贵州的战略布局目前应该以贵阳为中心的黔中地区经济相对较发达的城市为主，其他城市和地区为辅，具体为：重点拓展城市贵阳、遵义、安顺机会关注城市六盘水、毕节、黔南不宜进入城市铜仁、黔西南、黔东南从拿地类型来看，必须以大盘形式进入，原因是：第一，贵州各城市目前房价相对较低，大多为3000-4000元/平米左右，依照我司成本进行测算，根本没有利润可言，必须通过锁定大规模地块依靠市场后期溢价获取利润；第二