实施细则 070509.doc

序 言1998年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面住宅市场化进程。此后的十年，中国住宅行业的发展，既是高速的增长，也是粗放的增长。商品房市场为广大消费者提供了各式各样的住宅产品，满足了居民日益增长的居住需求。但是我们也看到，住宅品类鱼龙混杂，质量良莠不齐，资源消耗严重。近几年，全装修房的推广取得了很大的进展，目前有相当大比例的住宅以全装修标准交付。工厂化生产作为先进的住宅生产方式，许多有先见的房产开发商已开始试点或即将投入量产。随着住宅行业的进一步发展，全装修房实施和住宅工厂化生产将会更快速地得到推广。但是目前的住宅质量仍然是在原先生产模式下按单位工程、单项工程、分部工程或检验批进行验收，验收单位并没有按产品最终使用者对住宅占有的范围和使用功能进行划分。“分户验收”是对原先生产模式下质量验收方式的一种变革，以客户满意为导向，改变验收划分单位。“分户验收”按住宅单元（“户”）设定验收单位，在按国家规范验收的基础上，增加对客户关心的住宅产品观感质量和使用功能质量的验收。作为率先推广“分户验收”的房地产企业之一，上海万科秉承企业价值观，通过推进“分户验收”，改变内部质量管理的流程，致力于为客户提供满意的住宅产品和良好的服务。上海万科于2006年5月至9月与同济大学建设管理与房地产系紧密合作，共同设计了上海万科“分户验收”标准及实施组织方案。从9月开始在宝山四季花城项目进行“分户验收”试点，取得了良好的效果。从2007年开始，上海万科在所有的新开项目中都推广实施“分户验收”。本实施细则为指导上海万科分户验收的推广、实施而制订，自发布之日起在上海万科实施。并将根据实施反馈情况，适时进行调整。上海万科“分户验收”实施推广小组2007年5月目 录上海万科住宅质量分户验收体系实施暂行规定 1附录1 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（总包单位） 8附录2 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（监理单位） 12附录3 上海万科住宅质量分户验收合格表 16附录4 上海万科住宅质量分户验收标准 17附录5 上海万科住宅质量客户缺陷投诉评估统计标准 35附录6 上海万科住宅项目成品保护条例 39附录7 上海万科住宅质量分户验收表单结构及使用说明 4517上海万科住宅质量分户验收体系实施暂行规定为加强住宅质量控制和管理，提高客户对产品质量满意度，创建卓越绩效管理模式，上海万科房地产集团有限公司（以下简称“上海万科”）根据相关国家规范和业界经验，制定上海万科住宅质量分户验收体系（以下简称“本体系”）。与目前国内各地政府试行住宅质量分户验收制度不同，本体系目的在于推动客户满意的全面品质管理体系的建立。在实施过程中，将逐步建立和健全上海万科全面品质管理标准及流程，发挥设计单位、总包单位和监理单位的积极性和能动性，引导产品实现过程的参与各方，依据客户需求形成以户为基础的产品质量控制单位，加强客户满意产品质量的过程检查和验收，加速上海万科住宅工厂化和标准化进程。本体系是上海万科全面品质管理体系的一个子系统；在实施过程中，会逐步建立设计管理、采购管理等相关体系。1. 分户验收体系术语及内容说明“住宅质量分户验收”是指上海万科所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的毛坯和精装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以外，还必须对单位工程内每户和公共部位（不包括室外工程）进行专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收记录。对于单位工程的公共部分，须达到本体系验收标准（即通过上海万科物业公司细部检查），但无提交验收记录的要求；对于室外工程，暂时没有包括在本体系验收标准内，但该项工程须满足国家标准和规范以及总包合同约定。该两部分验收内容统一由上海万科物业管理有限公司负责验收。本体系是一个通用体系，适用于上海万科所有类型的项目。在项目实施中，各项目部或事业部须根据实施项目特点酌情进行调整，以保证验收内容及标准的适用性和可操作性。本体系验收内容主要针对客户关心的住宅产品观感质量和使用功能质量，包括以下9项：土建渗漏（包括厨卫渗漏、外窗渗漏、地下室渗漏和屋面渗漏）；房间尺寸；天花和内墙面完成面的观感质量；地面观感质量；进户门和窗户的观感质量和使用功能；细部制作的观感质量和使用功能（包括室内栏杆和橱柜）；通水及卫生洁具；通电及家用电器；外墙装饰面的观感质量。2. 分户验收体系实施组织在公司层面，由工程管理部统一负责本体系在所有项目实施的培训、跟踪、评估和改进等支持工作；在项目层面，项目部或事业部负责组织实施，监理单位负责具体操作，总包单位要配合项目部或事业部和监理单位的工作。在项目层面，项目负责人为本体系项目实施的第一责任人；其下设一位项目质量经理，负责质量管理和分户验收实施组织工作，包括组织分户验收检查、跟踪质量问题的解决和向项目负责人汇报实施情况等。各项目部或事业部可根据实施项目状况为项目质量经理下配置若干人员协助其工作。在采用项目管理公司的模式下，上海万科项目负责人仍为第一责任人，项目质量经理由项目管理公司的项目经理担任，并由项目管理公司配置若干人员，负责代甲方的质量管理和分户验收实施组织工作。监理单位由总监统筹分户验收的实施工作；其下设一位总监代表，负责甲供料管理、分户验收实施操作和向项目质量经理汇报实施情况。该总监代表应配置专职分户验收人员若干。总包单位由项目经理统筹分户验收的实施工作；其下设置质量负责人，负责施工质量管理和分户验收实施，并接受项目部或事业部和监理单位的指导。总包质量负责人配置分户验收人员若干。监理单位的总监和专职副总监代表、总包单位的项目经理和质量负责人一经确定，原则上不允许随意变动，如有特殊情况必须予以更换，须经项目部或事业部和工程管理部审批，且更换人选必须满足合同要求。监理单位和总包单位分户验收人员配置应包括在项目管理团队中，并在监理和总包合同中予以约定，二者原则上不允许额外增加人员。在项目层面，分户验收实施组织架构如图1所示。对于有项目管理公司参与的项目，由项目管理公司承担上海万科项目部或事业部的分户验收实施相关工作。在项目层面，分户验收实施组织架构如图1所示。图1 项目层面分户验收实施组织架构分户验收体系项目实施流程在启动阶段（总包单位进场一个月内），项目部或事业部的工作包括：与监理和总包单位签订分户验收协议并报工程管理部备案（该项工作须在总包和监理单位确定后一个月内完成）；组织项目部或事业部、监理单位和总包单位参与人员的培训工作；组织监理和总包单位编制分户验收实施计划；审核总包专项施工方案和监理细则（防渗漏工程）。在实施阶段，总包单位要按照国家规范以及合同要求进行施工，加强施工过程质量控制和验收。本体系的实施是建立在总包单位的质量管理体系上的。其具体操作流程如下：待某项结果验收内容具备验收条件后，监理单位须确定该验收内容表格的各项信息和辅助表格，提交项目部或事业部审核后，发放给总包单位进行自检。总包单位按照分户验收表格检查要求组织自检，填写验收表格，待全部合格后，提交监理单位并申请复查。监理单位在收到总包单位的复查申请并通知项目部或事业部后，开始复查。监理单位第一次须对提交验收表格内容进行100%复查，填写分户验收表格，对于发现不合格项目，发出整改通知，通知总包单位进行整改；待总包单位整改完成并提出二次复查申请后，监理单位对总包单位整改项进行二次复查，填写分户验收表格，如发现仍有一次整改不合格项，通知总包单位进行二次整改；待总包单位二次整改完成并申请三次复查后，监理单位对二次整改项进行第三次复查，填写分户验收表格，并将三次检查后结果提交项目部或事业部。收到监理单位的分户验收表格后，项目部或事业部可酌情进行抽查，确认表格填写情况是否属实；如无问题，抽查结束后验收表格交于监理单位统一保管。当所有分户验收内容检查结束后，由物业公司进行细部检查工作。在细部检查结束且整改项目合格后，按户出具由项目部或事业部、监理单位和总包单位项目负责人签字或盖章确认的上海万科住宅质量分户验收合格表，并加盖上海万科、总包单位和监理单位公章。合格表和所有分户验收资料移交接管该项目的物业服务中心。单项分户验收内容实施流程如图2所示。图2 单项分户验收内容检查流程图2.1 在评估阶段，客户服务中心根据该项目的细部检查、集中交房客户质量投诉、交房3个月4个月内客户有效质量投诉进行评估。如总包单位和监理单位达到总包和监理同中约定的奖励要求，项目部或事业部根据协议书约定的奖金分配方案，报工程管理部申请付款并负责支付总包和监理单位分户验收人员奖金。对于有项目管理公司参与的项目，在启动和实施阶段，由其承担项目部或事业部的分户验收实施相关工作。整个实施流程工作如表1所示。表1 上海万科住宅质量分户验收体系项目实施工作和分工阶段工作内容输出成果参与部门/ 单位启动阶段签署分户验收项目实施协议分户验收协议书（包括监理和总包分工和奖励）采购管理部, 工程管理部, 项目部/事业部实施项目参与人员培训完成培训工程管理部, 项目部/事业部, 总包单位, 监理单位制定分户验收计划, 确定验收表格和使用时间分户验收实施计划工程管理部, 项目部/事业部, 总包单位, 监理单位审核总包单位的施工组织设计和专项方案/ 监理规划和专项细则通过备案工程管理部, 项目部/事业部实施阶段总包单位自检和监理单位复查分户验收表格的总包和监理栏总包单位, 监理单位分户验收项目抽查分户验收表格的抽查栏项目部/事业部, 工程管理部细部检查细部检查评估项目部/事业部, 物业公司, 监理公司, 总包单位分户验收合格分户验收合格表项目部/事业部, 监理公司, 总包单位评估阶段集中交付客户质量投诉集中交付客户质量投诉评估客户服务中心交付3个月4个月内客户有效质量投诉交付3个月4个月内客户有效质量投诉评估客户服务中心工程管理部将对各项目的分户验收实施情况进行跟踪和调研，搜集反馈，对实施中出现问题予以支持。分户验收体系项目实施评估机制为建立本体系实施的测量和改进机制，因此，对实施项目作如下三次评估。项目物业细部检查评估，为保证项目施工过程中总包和监理单位能按照要求实施分户验收，以细部检查的户均问题数作为总包和监理单位实施效果的评估指标。项目集中交付质量缺陷客户投诉质量投诉评估，以客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数作为评估指标。项目集中交房3个月4个月内客户有效质量投诉评估，评估指标包括三项：客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数； 渗漏率； 一次整改合格率。分户验收体系试行阶段奖励机制为推广本体系，上海万科将根据监理和总包单位的工作绩效予以适当奖励。每年分户验收奖金总额度由工程管理部在年度初期向公司申请后确定。2007年分户验收奖励按照5元/m2为单价标准，计算基数为住宅建筑面积（包括住宅、车库和商铺）。各实施项目总包和监理奖励方案由项目部或事业部自行确定，报工程管理部审批。奖励金额以5元/m2为标准依据项目性质进行调整；其中监理和总包单位的税金和公司管理费不超过总奖励金额的20%，其余部分由项目质量经理制单并经工程管理部批准后发放给监理和总包分户验收人员。各实施项目总包和监理奖励方案由项目部或事业部自行确定，报工程管理部审批。奖励金额以5元/m2为标准依据项目性质进行调整；其中监理和总包单位的税金和公司管理费不超过总奖励金额的20%，其余部分发放给个人。个人奖金分配方案由监理和总包单位根据确定个人奖金额度，提交各自方案，由项目部审批后，监理和总包单位根据审核意见提交奖金支付的清款报告。奖金支付流程如图3所示。 达到奖金 发放要求 申请本次奖金额度 发放奖金 结束 项目开工，签订分户验收协议书 否 是 工程管理部审核 报公司审批 同意不同意 总包和监理单位确定个人奖金分配方案项目部审核提交付款申请和开具发票同意各实施项目奖金分三次发放，即分户验收完成（细部检查评估且整改完成后）、集中交付完成后和交付3个月后，比例分别占奖金总额的30%、50%和20%。每次奖金支付流程如图3所示。图3 奖金支付流程图各实施项目奖金分三次发放，即分户验收完成（细部检查评估且整改完成后）、集中交付完成后和交付4个月后，比例分别占奖金总额的30%、50%和20%。分户验收体系补充说明本体系还包括以下支持文件：上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（总包单位）上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（监理单位）上海万科住宅质量分户验收合格表上海万科住宅质量分户验收标准上海万科住宅质量缺陷投诉评估标准上海万科住宅项目成品保护条例上海万科住宅质量分户验收表单结构及使用说明其中，文件附录1）和2）为分户验收实施项目的总包和监理单位合同补充协议提供参考；附录文件3）是当实施项目所有分户验收内容及表格完成时填写的表格，表明实施项目的总包单位、监理单位和项目部（或项目管理公司）分户验收工作结束；附录文件4）说明上海住宅项目单位工程中户内和公共工程的验收标准；附录文件5）说明上海万科住宅客户质量投诉的统计方法，用于分户验收实施项目的效果评估；附录文件6）说明上海万科住宅施工过程中成品保护要求，作为其验收标准的补充；附录文件7）说明上海万科分户验收表单的结构和使用方法。本体系将于2007年42007年5月12日在上海万科所有住宅项目上开始实施。附录1 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（总包单位）甲方：上海万科房地产集团有限公司乙方：（总包单位）经双方协商，甲方将委托乙方负责 项目（以下简称“本项目”）的分户验收工作。具体约定如下：1. 项目概况：建筑住宅面积： m2 结构形式： 装修要求： 总 户 数： 户2. 乙方须进行分户验收的项目包括： 土建渗漏 房间尺寸 天花和内墙面 地面 进户门和窗户 细部制作 通水及卫生洁具 通电及家用电器 外墙 其它约定内容 其分户验收表格参看支持文件。3. 乙方参与分户验收人员及分工如下表1所示。表1 乙方分户验收参与人员及分工说明表职位要求说明人员及分工质量负责人要求拥有大学专科以上土木工程相关专业学历和工程师以上资格，工程现场施工经验不少于7年，曾担任总包单位项目质量负责人，有不少于3年的住宅工程质量管理经验。参与人员及分工参与工程师要求有大学专科以上土木工程相关专业学历和工程师以上专业资格，拥有工程现场施工经验不少于5年，拥有不少于1年住宅工程质量管理经验；或经过甲方项目部或事业部考核认可，人数若干。4. 单项分户验收内容检查流程如图1所示。图1单项分户验收内容检查流程图在本项目分户验收工作中，乙方须承担以下责任：1） 本项目开工后，乙方须进行以下准备工作： 按照甲方要求编制防渗漏专项施工方案（包括室内渗漏、门窗渗漏、外墙渗漏和屋面渗漏），并提交监理单位和甲方项目部或事业部审核，审核通过后方可进行防渗漏工程施工；如监理单位或项目部（事业部）认为乙方提交的方案不符要求，有权要求乙方进行修改至符合要求； 乙方须协助甲方和监理单位编制分户验收计划，确定项目分户验收内容、标准、进度计划和人员分工。2） 乙方须采用必要的施工方法和过程控制措施，达到上海万科住宅质量分户验收标准要求。3） 在收到监理单位的验收表格后，乙方应立即组织人员进行自检，自检全部合格后填写验收表格，提交监理单位进行复检。对于复查中发现的问题（包括监理单位复查、甲方项目部或事业部抽查和细部检查），乙方须按照监理单位整改通知的要求进行整改，直至符合甲方要求。5. 鉴于分户验收并非国家规范和上海市地方规范强制性要求，甲方会将根据乙方的绩效给予一定的奖励，其总奖励金额为人民币（RMB）： 万元整。奖励将分三次支付，每次奖励支付条件和金额如下：1） 全部分户验收内容检查工作完成且细部检查结果满足条件：毛坯房户均问题数须小于或等于7.5_条，且最大户均问题数须不大于12_条；装修房户均问题数须小于或等于12_条，且最大户均问题数须不大于16_条，支付奖金约为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整。2） 待集中交付客户质量缺陷评估投诉结果的评估公布后，乙方获得奖励的条件须满足：毛坯房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.5条，且最大客户投诉问题须不大于2.0条，全装修房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于2.0条，且最大客户投诉问题须不大于3.0条；该次奖励金额为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整。3） 基于每批集中交房3个月4个月内客户有效投诉结果的评估，乙方获得奖励的条件须同时满足以下三项指标： 本协议书内约定的项目3个月4个月内毛坯房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.2条，且最大客户投诉问题须不大于1.5条，全装修房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.6条，且最大客户投诉问题须不大于2条；渗漏率须小于或等于“万科防渗抗裂技术要求”中各结构部位的渗漏率要求； 一次整改合格率须大于或等于90%（一次整改合格率=问题一次整改后合格数/需要整改问题总数）该次奖励金额为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整（如分批交付，则该项奖励额为每批交付数量占总房数比例进行划分）。每次支付的奖励金额中， %直接支付给乙方单位，作为奖励发票税金和公司管理费； %支付给本项目乙方分户验收参与人员。本项目乙方分户验收参与人员的奖金方案由甲方项目部或事业部确定，并直接支付给乙方人员。6本协议书未尽事宜由双方协商解决。支持文件：n 上海万科住宅质量分户验收标准n 上海万科住宅质量分户验收表单n 上海万科住宅质量缺陷投诉评估标准甲方：上海万科房地产有限公司乙方： （签章） （签章）地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码：法人代表： 法人代表： 或 或授权代表： 授权代表： 签 名： 签 名： 开户银行： 开户银行： 帐 号： 帐 号：电 话： 电 话：传 真： 传 真：签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日 附录2 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（监理单位）甲方：上海万科房地产集团有限公司乙方：（监理单位）经双方协商，甲方将委托乙方负责 项目（以下简称“本项目”）的分户验收工作。具体约定如下：6. 项目概况：建筑住宅面积： m2 结构形式： 装修要求： 总 户 数： 户7. 乙方须进行分户验收的项目包括： 土建渗漏 房间尺寸 天花和内墙面 地面 进户门和窗户 细部制作 通水及卫生洁具 通电及家用电器 外墙 其它约定内容 其分户验收表格参看支持文件。8. 乙方参与分户验收人员及组织分工图如下：表1 乙方分户验收参与人员及分工说明表职位要求说明人员及分工总监要求有大学本科以上土木工程相关专业学历和工程师以上资格或经甲方项目部或事业部考核认可，工程现场施工经验不少于10年，有不少于3年的住宅工程总监经验。副总监要求有大学专科以上土木工程相关专业学历和工程师以上资格，工程施工经验不少于7年，拥有住宅工程质量管理经验不少于3年。参与人员及分工参与分户验收的监理工程师要求有大学专科或以上土木工程专业学历，拥有工程施工经验不少于5年，从事住宅工程质量管理工作不少于1年，人数若干。9. 单项分户验收内容检查流程如图1所示。图1 单项分户验收内容检查流程图乙方负责本项目分户验收的实施操作，主要承担以下责任：1） 本项目开工后，乙方须进行以下准备工作： 审核甲方总包防渗漏专项施工方案，通过后提交项目部或事业部审核； 按照甲方要求编制防渗漏专项监理方案（包括室内渗漏、门窗渗漏、外墙渗漏和屋面渗漏），并提交甲方项目部或事业部审核； 负责编制分户验收计划，确定项目分户验收内容、标准、进度计划和人员分工。2） 对总包单位的施工过程予以监督和检查，确保施工质量能满足上海万科分户验收标准要求。3） 待某项分户验收内容具备检验条件后，乙方须确定验收表格的具体内容及标准和补充相关信息，提交项目部或事业部审核通过后，发放给总包单位。在总包单位自检结束并复查申请后，通知项目部或事业部，乙方开始复查。乙方第一次须对提交验收表格内容进行100%复查，填写分户验收表格，对于发现不合格项目，发函通知总包单位进行整改；待总包单位整改完成并提出二次复查申请后，乙方对总包单位整改项进行二次复查，填写分户验收表格，如发现仍有一次整改不合格项，发函通知总包单位进行二次整改；待总包单位二次整改完成并申请三次复查后，乙方对二次整改项进行第三次复查，填写分户验收表格，并将三次检查后结果提交项目部或事业部。乙方有责任督促总包单位务必在两次整改内完成全部不合格项目的整改。4） 对甲方项目部或事业部抽检和细部检查中发现的质量问题，乙方负责督促总包单位整改；待整改合格后，提交甲方进行复查。10. 鉴于分户验收并非国家规范和上海市地方规范强制性要求，甲方会将根据乙方的绩效给予一定的奖励，其总奖励金额为人民币（RMB）： 万元整。奖励将分三次支付，每次奖励支付条件和金额如下：1） 全部分户验收内容的检查工作完成且细部检查结果满足条件：毛坯房户均问题数须小于或等于7.5_条，且最大户均问题数须不大于12_条；装修房户均问题数须小于或等于12_条，且最大户均问题数须不大于16_条，支付奖金约为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整。2） 待集中交付质量缺陷评估结果集中交付后客户质量投诉结果的评估公布后，乙方获得奖励的条件须满足：毛坯房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.5条，且最大客户投诉问题须不大于2.0条，全装修房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于2.0条，且最大客户投诉问题须不大于3.0条；该次奖励金额为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整。3） 基于每批集中交房3个月4个月内客户有效投诉结果的评估，乙方获得奖励的条件须同时满足以下三项指标： 本协议书内约定的项目3个月4个月内毛坯房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.2条，且最大客户投诉问题须不大于1.5条，全装修房客户投诉户均问题数客户投诉户均缺陷数须不大于1.6条，且最大客户投诉问题须不大于2.0条； 渗漏率须小于或等于“万科防渗抗裂技术要求”中各结构部位的渗漏率要求； 一次整改合格率须大于或等于90%（一次整改合格率=问题一次整改后合格数/需要整改问题总数）。该次奖励金额为总奖励金额的 %，约为人民币（RMB）： 万元整（如分批交付，则该项奖励额为每批交付数量占总房数比例进行划分）。每次支付的奖励金额中， %直接支付给乙方单位，作为奖励发票税金和公司管理费； %支付给本项目乙方分户验收参与人员。本项目乙方分户验收人员的奖金分配方案由甲方项目部或事业部确定，并直接支付给个人乙方。6本协议书未尽事宜由双方协商解决。支持文件：n 上海万科住宅质量分户验收标准n 上海万科住宅质量分户验收表单n 上海万科住宅质量缺陷投诉评价标准甲方：上海万科房地产有限公司乙方： （签章） （签章）地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码：法人代表： 法人代表： 或 或授权代表： 授权代表： 签 名： 签 名： 开户银行： 开户银行： 帐 号： 帐 号：电 话： 电 话：传 真： 传 真：签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日 附录3 上海万科住宅质量分户验收合格表验收对象项目 单元 室，编号：项目部/事业部项目管理公司总包单位监理单位开工日期竣工日期序号验收内容合格与否1土建渗漏2房间尺寸3天花和内墙面观感质量4地面观感质量5进户门和窗户的观感质量和使用功能6细部制作的观感质量和使用功能7通水及卫生洁具8通电及家用电器9外墙装饰面的观感质量10其它约定内容综合验收结论验收单位建设总包单位项目管理监理公司总包项目管理单位监理建设单位项目经理：（单位公章） 年 月 日总监理工程师：（单位公章） 年 月 日项目经理：（单位公章） 年 月 日项目负责人：（单位公章） 年 月 日附录4 上海万科住宅质量分户验收标准编号验收项目验收子项标准/精度要求测量点测量方法测量时间I主体结构1.1房间净空尺寸（1）长误差小于等于10mm大房间测6个点，小房间测4-5个点，厨房、卫生间测2个点水准仪或拉线、钢尺检查（2）宽误差小于等于10mm水准仪或拉线、钢尺检查（3）净高高与低点误差小于等于15mm水准仪或拉线、钢尺检查1.2现浇结构（4）楼板平整度允许偏差小于8mm（不做找平层，结构楼板平整度要求）/允许偏差小于4mm(毛坯房) 用2m靠尺、线锤检查拆模后观感质量地坪表面平整，无浮浆，无结构裂缝，表面无麻面，蜂窝、接茬不明显，不起砂。目测拆模后厚度符合设计要求每个面检查23个点尺量检查拆模后（5）阳台和室内高差高差符合设计要求(通常4cm)每个面检查24个点尺量检查拆模后1.3烟道安装要求排烟口位置正确，附近的煤气管道等不影响今后装潢安装止逆阀和脱排导管全部观察 观感质量畅通无堵阻全部反光镜在底层排烟口向上照射，能观察到顶，畅通无堵阻现象功能测试烟道动力帽完好无损伤，转动灵活无异响1.4抹灰外墙抹灰分格缝符合设计要求，宽度和深度应均匀尺量检查表面光滑、棱角齐整观察内墙抹灰/毛坯（1）垂直度立面垂直度允许偏差3mm每面墙12个点用2m靠尺、线锤检查（2）平整度表面平整度允许偏差3mm每面墙12个点用2m靠尺、塞尺检查（3）阴阳角方正阴阳角顺直、方正度允许偏差3mm；每个阴阳角12个点用直角检测尺检查（4）空鼓空鼓面积小于等于3CM2，不得有脱层现象 全数检查观察，用小锤轻击（5）裂缝大于0.3mm 不允许出现全数检查观察小于等于0.3mm, 每间不多于4条全数检查观察（6）表面质量涂料均匀、平整光滑，不允许有漏刷、脱皮、流坠、皱皮、斑纹，无刷纹、露底、色差，接痕、污染全数检查观察、手摸1.5踢脚线水泥砂浆踢脚线平整度踢脚线部位无外撇、内斜现象，与整面墙体顺直平整每面不少于三个点观察观感质量踢脚线高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。观察踢脚线处水泥砂浆不得抹在墙面批嵌腻子层上，批嵌腻子不得抹在水泥砂浆层上。观察II设备安装2.1管道工程给水管道（1）支架安装支架间距符合规范要求，固定牢固全数检查尺量、观察河手扳检查（2）立管垂直度允许偏差3mm/m全数检查掉线和尺量全长5m以上不大于8mm（3）水平管道纵横方向弯曲塑料管1.5mm/m全数检查水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查全长25m以上不大于38mm全数检查水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查（4）管道试压水压试验符合设计要求全数检查稳压1h，压力降部大于0.5Mpa,降至工作压力的1.5倍，稳压2h，压力降部大于0.4Mpa（PPR材质，管道直径25mm）,各连接处部分无渗漏（5）管道冲洗将管道冲洗干净全数检查以水流量3m/min的速度，连续冲洗观察管道终端的出水，清洁透明为合格（6）观感全数检查观察（7）成品保护符合要求全数检查观察室内排水管（1）支架、吊架安装支、吊架间距符合规范要求，固定牢固全数检查尺量、观察河手扳检查（2）立管垂直度允许偏差3mm/m全数检查掉线和尺量全长5m以上不大于15mm全数检查掉线和尺量（3）横管纵横方向弯曲允许偏差1.5mm/m全数检查水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查全长25m以上不大于38mm全数检查水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查（4）生活污水管的坡度De50 2.5%全数检查水平尺、拉线尺量De75 1.5%全数检查水平尺、拉线尺量De110 1.2%全数检查水平尺、拉线尺量（5）埋地排水管式样灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度全数检查满水15分钟，水面下降后，再灌满观察5分钟，液面不降，管道及接口无渗漏为合格（6）通水试验打开室内1/3的用水点，不得小于一个点全数检查观察排水立管、只管无渗漏为合格（7）通球试验立管及水平只管做通球试验，通球球直径不小于排水管道直径的2/3全数检查通球检查（8）观感符合要求全数检查观察（9）使用功能符合要求全数检查观察燃气/煤气管道平整度立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。尺量检查安装要求煤气管明敷，离墙面3.54cm。观察和尺量检查煤气管每层加管卡，安装位置准确牢固观察和尺量检查观感质量管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理及标识观察检查管道无泄漏观察检查2.2电气工程开关、插座（1）导线绝缘电阻测试测试值大于0.5M全数检查用兆欧表测试（2）面扳安装高差开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；全数检查尺量检查（3）面板垂直度偏差0.5mm全数检查尺量检查（4）插座高度插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，接线时相线进开关，零线直接进用电器，全数检查尺量检查（5）开关高度开关一般距地1.3m高度，开关安装应考虑使用方便全数检查尺量检查（6）断电保护是否会自动跳闸全数检查功能检查（7）通电情况良好全数检查观察检查（8）表面质量表面清洁无划伤全数检查观察（9）配电箱柜线材线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）全数检查观察检查材料质量合格证、检测报告符合要求检查合格证明文件、检查产品外观质量检查合格证明文件、检查产品外观质量2.3安防系统可视/非可视对讲系统通话功能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰全部检查功能检查室内机和中心机开锁功能正常全部检查功能检查图像功能/可视图像清晰，无杂波全部检查观察闭路电视监控系统图像功能图象清晰，无杂波，（能看清人员样貌、车牌号）全部检查观察能随意观察任意图象全部检查观察录像功能各种录像功能正常；图象再现功能正常，不能失帧全部检查功能检查监控点各监控点设置布局合理，和环境协调全部检查观察其它同报警联动正常全部检查功能检查电子巡更系统巡更器巡更器牢固可靠，适应各种恶劣环境全部检查功能检查巡更点巡更点安设牢固、比较隐蔽全部检查观察巡更软件巡更管理软件编写和更改工作正常全部检查功能检查信息存取系统信息存取和打印工作正常全部检查功能检查一卡通管理系统IC卡功能测试IC卡开启门锁和道闸功能正常全部检查功能检查IC卡的开门权限及IC卡软件查询系统正常全部检查功能检查车辆管理程序车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确全部检查功能检查周界防越系统红外线触动报警位置准确，反应时间20秒全部检查功能检查报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存全部检查功能检查安防设备机房控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养全部检查观察主备用电源工作正常全部检查功能检查防护措施完好全部检查功能检查III装饰装修3.1公共空间3.1.1单元入口墙面观感质量油漆均匀，无色差，透底，挂漆观察玻璃砖无破损，无污染观察密封膏饱满，整齐一条线，铺贴平整观察门庭雨蓬漏水试验是否漏水雨天观察淋水3.1.2楼梯/楼梯间墙面/天棚抹灰平整度墙面平整，阴阳角方正顺直清晰用直角检测尺检查斜板表面平整，与梁等接点处水平用2m靠尺和塞尺检查梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致用2m靠尺和塞尺检查地砖铺地观感质量腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差观察、手摸检查接缝砖缝均匀顺直观察、尺量检查观感质量地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞观察楼梯踏步面层平整度平整度允许偏差小于4mm（毛坯）2m靠尺检查表面平整度允许偏差3mm(精装修)用2m靠尺和塞尺检查楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线尺量检查接缝接缝直线度允许偏差2mm，接缝高低差允许偏差0.5mm。拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺和塞尺检查防滑条观感质量踏步地砖无空鼓、缺角断裂观察、敲击检查楼梯挡水线、挂落线楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊观察、尺量检查楼梯栏杆扶手材料