观澜国际价格策略.doc

观澜国际定价策略定价思路（市场层面）本物业价格确定的方法主要是市场比较法。项目所在区域是临清市房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。一、 分析项目特点，确定价格制定原则二、 根据可比案例选择标准，选择可比案例三、 确定价格影响因素四、 通过影响因素分析可比案例五、 通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格六、 分析比准价格，确定项目可实现的市场均价第一部分：项目定价原则一、 项目特点分析项目处于临清市南部新城区，永清路原河洼。由于市政规划南部新城，所以区域内楼盘价格具有明显的上升趋势。二、定价原则1、争取一炮而红、赢取市场的主动、树立项目市场信心，满足市场消费者追求高性价比的需求，实现高端项目的市场形象，确立开发商的集团品牌形象定位。2、 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。第二部分：项目可实现均价1、考虑本项目所在区域是南部新城开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。 2、调查案例选取选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新城区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新城区的几个楼盘作为调查分析案例。3、住宅物业价格影响因素：因素一：地理位置比较因素，、环境，、配套；因素二：楼盘基本素质：规模，设备，装修程度，外观，景观，车位，承建商，发展商； 因素三：物业管理，、品牌，、收费；因素四：工程形象；因素五：营销手段。楼盘比较表内容分项馨河郦舍御水天城清园地理位置环境永清路西侧，济津河南，交通便利，紧邻滨河公园、新广场等一应俱全，但小区东侧是否有规划，有待考证。温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套完善，但是已经接近尾期。温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套一般，。配套外围：生活配套齐全内部：地上车库，车位未知区内景观居多外围：生活配套齐全内部：幼儿园、会所、地下车位，地上车库。外围：生活配套尚不健全；内部：小区点缀楼盘本体素质规模首期建面：22万、以小高层、高层为主。小高层分别为11层和18层、高层为33层。占地11万，8幢高层层，15幢多层组成，沿温泉路两层商铺占地20万多，由高层和多层组成设备电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套装修小高层电梯厅精装、室内简装精装修简装景观绿化38，休闲廊桥雕塑、水景绿化35，休闲廊桥雕塑、水景绿化30，小品装饰承建商聊建一公司江苏建工桓台建设发展商荣盛新华房地产聊城恒中物管品牌荣盛物业北京兴盛唐物业未定收费多层0.6元/，小高层0.9元/m2。0.98元/未定，预测（0.7元/）营销市场时机一期在售，二期未定一期在售 二期蓄水一期在售，二期蓄水、开盘未定价格均价：34003500元/m2均价4700元/m2一期均价3400元/m2，楼盘比较表内容分项星悦城中央帝景龙凤城地理位置环境位于东环路东段周边待建、城中村较多青年路与曙光路交叉口，路面灰尘污染严重。交通便利永清路东侧。新广场北交通便利配套外围、火车站、汽车站生活配套尚不齐全，外围：超市、银行、学校。内部：车位。外围：超市、菜场银行、学校；内部：会所、车位、儿童乐园、楼盘本体素质规模占地：高层 多层占地： 13万平方高层 小高层 多层占地：9万多平方高层、小高层 多层设备水电暖，有线、电话、宽带接口水电暖，有线、电话、宽带接口水电暖，有线、电话、宽带接口装修毛坯，根据客户要求可作精装房。毛坯毛坯，户型可以自由任意分割。景观绿化30，小品装饰绿化30，小品装饰高绿化30，小品装饰承建商待定桓台建设江苏发展商星光房产天雨置业鸿基房产价格均价：待定均价4100元/m2待定楼盘比较表 楼盘名称 权重御水天城馨河郦舍清园星悦城龙凤城中央帝景地理位置环境生活氛围510010396100105105人文环境510010395100105105自然环境（污染、噪音）61009695100103103治安状况410010398100105103区域印象210010896100105105升值潜力11009697989595交通车行310010698100106106公共交通4100106100100103103配套学校、幼儿园5100102100100105105菜市场商场310011098100103103医院、银行210011096100103103楼盘本体素质规模（显示配套、空间、发展商实力升值潜力及社会影响力）51001059092103103（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户）131001109892105103设备（智能、消防、安保等）3100100909010695装修（地面、厨卫、门窗）510096929010298外观（外立面、大堂、会所）31009690889696景观410096929010595车位2100102959510598承建商2100100100100100100发展商110010510195103104物管品牌3100100100100100100收费2100100100100100100工程形象潜在风险5100110103103105105营销市场时机10100105959510598合计100250025682415242825732531影响因素折扣合计100100102.796.697.1103101注：馨河郦舍是本项目区域内品质最为接近的楼盘，因此为主要参考楼盘。其他楼盘作为辅助参考。 市场主要竞争项目价格修正项目名称均价折扣修正均价 御水天城470092-98折4465馨河郦舍3500983430盛世家园38009.93762大顺花园3900无3900中央帝景420098-994116恒中清园3450无3450市场主要项目均价（即对外报价均价）3835市场主要项目修正后均价（即实际成交均价）3777本区域市场价格范围确定目前区域市场主要竞争个案均价3800元，对此进行上下的误差修正，得出区域市场成交均价范围为毛坯36863914元。本案价格修正及确定根据本项目的品牌形象及高端市场形象定位，结合房地产宏观市场政策变化及未来三年临清房地产市场价格涨幅预测对本案定价进行修正。1、修正考虑因素：1）通货膨胀效应使得房地产开发成本日益增长；2）市场宏观政策调控成为惯性，市场消费信心不足；3）项目开发预期经济指标；2、修正原则：根据以上因素综合考虑，结合目前市场实际销售均价，建议在目前市场成交均价的基础上逐年涨幅6。3、价格确定：1）根据上述市场成交均价3800元/测算（按每年涨幅6%）年份2012 2013 2014均价（单位：元/）3600 3710 3911 根据以上修正后价格范围结合年涨幅6%，计算出修正后毛坯均价范围（同样按年涨幅6%）年份2012 2013 2014 价格范围（单位：元/)3600-38003800-40004000-4200定价说明（本案）一、定价因素对本案即将推出房源的定价因素有以下几个考量因素：环境、景观、楼层、房型、单价、噪音、朝向、通路、总价等。1、本案C1C3C4号楼小高层建筑距离在售D3D4较近属同一区域，有前期价格比较因此价格系数低。但是C4号楼的位置比较特殊处在小区的入口处，因此价格体系将高于C1C3。2、本案C2号楼也在D3D4区域内，但是C2的楼间距较大、采光充足，价格系数略高于C1C3C4。3、由于F3号楼为景观最好的位置隶属小区的景观楼王的位置因此整体价格系数略高。F4同样处于这个位置但是和F3相比位置略偏前部略有遮挡因此价格不会高于F3，次两栋楼的最佳位置为东户因此东户的价格会高于其他房源很多，让其拉开小高层F4号楼与其它楼座单价，去挤压其他楼房源，将会有意识的疏导产品的销售向其他房源靠拢。二、栋系数与均价 1、C1C2C3C4F3F4开盘销售表均价为3625.7元/M2， C1C3号楼栋系数为0.95，栋低均价为3500元/M2 C4号楼栋系数为0.98，栋低均价为3580元/M2 C2号楼栋系数为1.01，栋低均价为3750元/M2 F4号楼栋系数为1.017，栋低均价为3650元/M2 （西单元均价3500元/M2、东单元均价