万科房地产公司成本管理控制.doc

房地产公司成本管理控制 2009-10-21清华领导力培训顾伟京 房地产公司成本管理方面加强资金管理，增加资金控制的计划性。集中资金管理，减少资金沉淀收集国家税收政策信息，进行税收筹划，争取合理的低税务成本。笔者对房地产公司做过深入的调查，也亲自做过地产项目，大部分地产商最头疼的是成本管理，因为这直接关系到他们的利润，而地产企业成本管理所具有的特性（6特性）与问题（6问题）导致了成本管理的难度增加，所以研究房地产公司成本管理也就成为房地产企业势在必行的一项重要工作。房地产公司成本管理基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达75%90%（部分学者认为是80%-90%,个人认为前期费用与营销成本的比重有较大的变化空间，故而会使土地成本与工程成本的下限达到75%），土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。因此，工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细研究。 1.土地成本 土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。 在可行性研究时，应该深入调研，对项目信息和市场信息以及编写可行性研究报告时严加控制。 在新征土地时，应通过建立科学的土地评估体系、投标评审、确定合理报价、争取政府优惠等方法来控制征地费用。通过在法律范围内尽量控制费用的方法来控制拆迁安置费用。通过公司的工程管理体系来控制自建部分的市政费用。通过与政府沟通协商来控制政府部分的市政费用。 在合作开发时，应通过开展尽职调查，减少操作风险；合作方式、分成比例的选择以双赢为目的；付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时间和增加付款次数等手段来进行成本控制。 2.前期费用 前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等，其本身成本支出并不多，但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出，因此，该阶段除了关注前期费用本身的支出外，更应关注规划方案的确定，材料设备的选型。 在报批阶段，应通过开展社会公关，争取政策优惠，合理提高容积率来控制报批报建费用。 在设计单位采购阶段，应制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式，根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查。并建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围，入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核。 在概念设计和方案设计阶段，要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资。尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择。组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总经理最终审批。并根据实际情况进行细节调整，设备选型方案也应提前确定。 在扩初设计阶段，应限额设计，制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会。还应根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算。 在施工图设计阶段，应采用限额设计，制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过，促使设计单位提高设计质量，降低工程费用。严格评审，确保图纸质量，减少不必要的设计变更。互审互签，明确修改意见，设计洽商。关注预算与概算的差异。 3.工程成本 工程成本是房地产企业的重中之重，在施工阶段应重点关注采购成本的支出和工程变更成本的支出。 在材料进场计划方面应考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期。 在施工单位和材设供应单位采购时应制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式。根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查。建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过后方可入围，入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核。严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件。招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书。议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方在材料设备供应方面，在扩初图确定前确定材料设备，多方共同确认货到现场数量，注重外观质量、投入使用后的质量验收。 在设计变更方面，设计部门统一收集设计变更的信息，组织相关进行设计变更论证。设计变更由预算部门测算，根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更。 在现场签证时，应由项目现场工程师严加审核签证，认定确需发生。预算工程师对签证工程预算进行复核，确保合理低支付。并根据预算额度大小分级审批。还应组织复查施工单位签证执行情况。 在付款阶段，严格按合同、按工程进度支付工程款。材料款应确定合理的预付款额度控制，保修款控制不低于合同额5%。 4.营销成本 营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。 在营销方案阶段，应合理确定营销预算并进行动态控制；在预算范围内，制定最有效的产品推广方案和销售政策，方案超预算时进行例外管理，严格审批；推广方案结束后进行总结分析。 在现场费用方面，应对现场宣传资料、包装费、模型、展销费等制定费用支出标准，建立超额审批制度。 在销售合同方面，严格执行合同样本审批程序，请专业法律人员出具意见，对有关补充条款、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核。 在客户交房方面，主要控制交房日期、保修期、质量补偿，对于晚交房的要按原因分类处理，与施工队洽商延长保修期等。 在广告公司、媒体采购方面，审核广告公司的资质、媒体的有效性。应加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程，并进行广告、媒体投放后评估分析。 5.管理费用 管理费用的控制主要体现在房地产公司的日常行政管理费用的支付，可考虑提高全民节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，比如行政费用支出应根据公司实际情况，建立合理的成本费用支出标准，严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批；考核部门行政费用支出，