棚户区改造——案例分析.doc

棚户区改造传统城市内部空间结构理论模式（同心环、扇形、多中心模式）对城市各功能区的划分和布局做了不同的阐述。棚户区改造与土地利用中国各地普遍存在棚户区问题，全国各地棚户区一般具有以下特点: 所在区域属于城市市区内，大多为国有土地; 棚户区大部分房屋为简易平房，混杂大量违章搭建，产权混乱、人均建筑面积小; 棚户区市政设施不完善，没有公共排水设施，治安环境较差。1.棚户区的土地利用问题改造前，棚户区居住条件非常差，超建、插建、私搭乱建大量存在，产权不明晰的现象比较严重。据调查统计，如图1所示，有51.4%的棚户区住房为自建住房，其中14. 6%为集体土地上的自建住房。如图2所示，接近60%的棚户区房屋无产权或仅有部分产权。另外，棚户区住房空间狭小，公共配套和服务设施几乎为零，生活环境脏、乱、差，并且很多住房存在重大的安全隐患问题。因此，造成棚户区土地价值低，商业运作难，长期以来难以有效的解决。图1 棚户区住房分类图2 棚户区住房产权性质2.棚户区土地问题的形成原因1.1棚户区居民收入水平低，市场力量无法自发解决棚户区是中国城市在建设中形成的特定历史产物。例如辽宁省，建国初期被中央确定为钢铁、煤炭、石化、机械等重工业基地，按照当时先生产后生活的传统，矿工住房建在矿区周围。随着矿产资源的枯竭，矿区衰弱、产业地位下降，大量矿区工人已经或面临下岗，企业亏损无法兴建、分配新住房。这一批棚户区矿工有一大部分为低保户，棚户区公共供暖、排水等配套设施缺乏，环境、卫生状况也较差，已成为实际中的贫民区。图3 棚改前，棚户区家庭年收入状况从上图可以看出，棚户区接近 90% 以上的家庭，年收入在 35000 元以下，有一半的家庭年收入还达不到 20000 元。因此，棚户区居民收入较低，也无法通过市场行为，自行购买新房。2. 土地增值困难、流转受阻，政府责任缺失棚户区土地市场需求低，市场投资较差，另外，土地缺乏规范化，存在产权不明晰的状况，甚至存在部分集体土地，产权难以市场化流转，土地增值困难。因此，棚户区土地问题的解决，需要政府的介入，通过土地供给、融资以及税收等政策，以及有区别的土地开发政策推动棚户区土地问题的解决。3.棚户区土地利用改造以辽宁省为例3.1棚户区土地改造措施3.2棚户区土地改造结果与影响自 2005 年大规模棚户区改造以来，辽宁省共改造集中连片棚户区 523 片，拆除棚户区建筑面积 2910 万平方米，腾空土地面积约 13400 公顷; 供应棚户区改造安置用地 3260 公顷，其中利用原址改造安置用地 2900 公顷，异地安置用地 360 余公顷，新建安置房 4402 万平方米，改善了 211万棚户区居民的居住条件。其影响主要表现在： 推动了土地市场化，使土地成为资产据统计，辽宁省通过土地出让和商品房开发建设，共获得近 70 亿元的改造资金。另外，通过棚户区改造，全省腾空土地 134 平方公里，获得 24. 2 亿元资金，其中集中连片棚户区土地收益 14. 4 亿元，城市和国有工矿区 9. 8 亿元。 实现了确权于民，规范了土地管理改造后，辽宁省棚户区接近97%的居民拥有了完全产权住房，98%以上的土地经过整合后成为国有土地，还配置了道路、医院、学校、商业、社区和交通公共服务设施。 使居民成为有产者，缩小了贫富差距改造前，辽宁省户均住房面积36.1平方米，人均10.6平方米，改造后，户均面积增加到56. 6平方米，人均16. 6平方米，大大缩小了与全省平均水平的差距。图4 棚改后，居民拥有房屋产权状况 提高了土地利用效率，提升了土地价值棚改后，在原土地上建造楼房，总土地面积不变而总建筑面积大大增加，从而使容积率大增，提高了土地利用效率，并腾空大量土地，增加了土地储备。周边环境改善，基础设施不断完善，极大提高了土地价值，带动了房地产等投资，提高了财政收入。 优化配置了土地资源，拓展了城市发展空间辽宁省通过棚户区改造，盘活了存量土地，改善建设用地结构，提高土地配置和利用效率，使稀缺的土地资源得以有效利用，通过棚改，全省腾空土地134平方公里，为城市的可持续发展储存了宝贵的空间资源。 增加了住房供给，平稳了房价上涨辽宁棚户区改造，保障了房源的供给，改善了当地房地产市场户型的供给结构，缓解了住宅供需矛盾，有益于稳定房价。3.3启示辽宁省棚改的成功经验说明：政府让利于民的土地收益分配方式是解决低收入住区问题的前提，采取政府主导、市场运作的灵活土地运作模式是解决低收入住区土地问题的关键，尊重低收入住区居民的基本居住权利、财产权利是低收入住区治理的核心，统筹规划土地资源是土地运作成功的保障。通过以上论述与案例分析可看出：在新型城镇化和可持续发展观念下，棚户区的改造势在必行。在土地利用方面，我国棚户区的改造，在很大程度上解决了粗放型土地利用的弊端，极大地促进了土地的利用价值，创造了可观的经济价值，加快