济南市物业管理办法.docx

济南市物业管理办法第一章 总则第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理，是指业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。第五条 县（市）、区人民政府（含高新区管委会）应当完善物业管理的工作协调机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。第六条 市住房保障和房产管理局（以下简称市房管部门）负责全市物业管理活动的监督管理。各县（市）、区（含高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区房管部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经信等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第二章 物业交付第八条 新建物业销售前，房地产开发企业（以下简称“开发企业”）应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第九条 开发企业应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房管部门备案。开发企业办理商品房预售许可申请或现售备案时，应当提交经房管部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。第十条 开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容, 同时应当在物业销售前对临时管理规约向买受人明示并予以书面承诺。第十一条 物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及开发企业移交的资料进行检查和验收，形成书面查验记录，并与开发企业签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第十二条 物业交付使用前，开发企业应当向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）其他应当移交的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。第十三条 物业服务用房由开发企业无偿提供，属全体业主共有，用作从事物业管理活动，不得买卖和抵押，任何单位和个人不得擅自改变用途。开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。物业服务用房应按下列规定配置：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十四条 开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷，由开发企业负责保修。新建物业实行质量保修金制度，用于保修期内的质量维修，保修期满后，对物业质量保修金本息及余额及时退还。具体实施办法由市房管部门、市城乡建设主管部门制定。第三章 业主自治管理第十六条 物业管理区域内全体业主组成一个业主大会，对物业管理区域内共有部分实施管理。物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第十七条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：（一）业主入住面积比例达到百分之五十以上的；（二）业主入住户数比例达到百分之五十以上的；（三）自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，开发企业可以派员参加。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府指导选举产生。第十八条 筹备组应当自组成之日起60日内，组织召开首次业主大会，表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。第十九条 业主大会应当按照议事规则定期召开，或者经20%以上的业主提议召开临时会议，并履行下列职责：（一）制定、修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用物业专项维修资金；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他事项。前款所列事项业主大会可以采取会议表决形式或者书面征求意见形式。采用书面征求意见形式表决前款第（二）、（四）、（五）项事宜的，鼓励通过电子投票系统进行统计。第二十条 业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。业主委员会委员应当进行公示，公示期十天。第二十一条 业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议，推选主任、副主任和执行委员。第二十二条 业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡（镇）人民政府签署的意见书及下列资料向县（市）、区房管部门备案：（一）业主大会会议决议；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员基本情况和联系方式；（五）筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）、区房管部门。第二十三条 业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）组织召开业主大会；（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）组织并监督管理规约的实施；（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；（七）按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益；（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十）业主大会赋予的其他职责。第二十四条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：（一）拒不履行委员职责的；（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；（三）搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。第二十六条 业主委员会任期届满或者任期内委员人数不足总数的二分之一时，业主委员会应当书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府。由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织换届改选。业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十七条 业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。第四章 物业管理服务第二十八条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事保安、锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业的物业服务人员应当具备相应从业资格。第二十九条 物业服务内容主要包括下列事项：（一）管理和维护物业共用部位及共用设施设备；（二）养护公共区域绿化；（三）维护公共区域环境卫生；（四）维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；（五）对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）保管物业档案和物业服务档案；（八）其他约定的物业服务事项。第三十条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。第三十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。第三十二条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并到物业所在地县（市）、区房管部门办理物业服务合同备案手续。物业服务合同应在物业管理区域内长期公示。第三十三条 物业服务企业应当制定、完善物业服务质量控制措施，建立、健全物业服务档案保管、移交等制度。第三十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门、市房管部门制定。第三十五条 物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，拒不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉或者申请仲裁。第三十六条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。第三十七条 物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。任何一方提出终止物业服务的，应当提前书面告知对方。物业服务企业决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会；合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。第三十八条 业主大会决定另聘物业服务企业的，应当拟定选聘方案，并经业主大会表决通过后，在物 业管理区域内公示。第三十九条 合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；（二）移交物业服务用房；（三）结算预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。第四十条 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。第五章 物业的使用与维护第四十一条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得有下列行为：（一）擅自改建、占用共用部位、共用设施设备；（二）随意倾倒垃圾、污物；（三）违章搭建建筑物和构筑物；（四）超出建筑物外墙面封闭阳台等破坏或者擅自改变房屋外貌；（五）损坏房屋承重结构；（六）擅自改变房屋用途；（七）法律法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。第四十二条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为，不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活，不得存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。第四十三条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法向有关部门办理相关手续。第四十四条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当支持以予配合。第四十五条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位以及摊位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。第四十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的养护、维修、更新和管理责任，由业主共同承担。物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。第四十七条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施，由业主或物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方安全管理责任。第四十八条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第四十九条 物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。第五十条 住宅物业和住宅小区的业主须在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，开发企业应在办理房屋产权初始登记时一次性交存。公有住房售房单位应按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。第五十一条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。有下列情形之一的，可以按应急维修支用维修资金：（一）屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙破裂等影响居民正常生活或房屋使用安全，并经业主委员会或社区居民委员会核实的；（二）电梯出现故障，报请应急机构维修的；（三）消防设施出现故障，公安消防部门下达消防监督检查记录和责令限期整改通知书的。第五十二条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额30%或商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。物业专项维修资金管理办法由市房管部门、市财政部门制定。第五十三条 物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后，开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过6个月。第五十四条 因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。第五十五条 利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。物业管理区域内属于全体业主共有的公共收益，其使用、分配、管理由业主大会决定。第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或其他共有场地停放车辆。第五十七条 未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。第六章 监督与管理第五十八条 房管、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设、环保等部门应当建立投诉、举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，对物业管理区域内的违法行为及时进行查处；发现属有关行政主管部门职责的，应当及时告知或移送相关行政管理部门处理。第五十九条 物业服务管理范围内有下列情形的，可以按照下列途径投诉：（一）物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，向房管部门投诉；（二）业主、物业使用人违反本办法第四十一条第（一）至（六）项违法违规行为，向城管执法部门投诉；（三）物业保修期内出现工程质量缺陷的得不到及时维修的，向城乡建设主管部门投诉；（四）占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全的，向公安消防部门投诉；（五）赌博、利用迷信活动危害社会，违法规定饲养动物干扰他人正常生活的、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的，向公安部门投诉；（六）电梯、锅炉等特种设备存在安全故障，不能正常运行的，向质监部门投诉；（七）物业服务企业违规收费的，向物价部门投诉；（八）供水、供暖、供气专业设施设备专业经营单位不依法承担相关管线及设施设备的维修养护责任的，向市政公用部门投诉；（九）电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的，向经信部门投诉；（十）排放有毒、有害物质，发生超过规定标准噪声的，向环保执法部门投诉。第六十条 各县（市）区人民政府负责组织县（市）区相关行政管理部门和单位，建立县（市）区物业管理联席会议制度，并定期组织召开联席会议，部署、推进物业管理各项工作，研究解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。第六十一条 各物业管理项目的联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由公安派出所、城管执法、县（市）、区房管部门、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加。物业管理项目联席会议协调处理下列事项：（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，街道办事处应通知相关专业经营单位参加。物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。第六十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府