房屋产权归属之争.doc

房屋产权之争兼析物权法不动产登记证效力北京市一法律师事务所 韩洪律师提记：房屋产权证是一种表面的、具有推定证据效力的法律物权，是可能被推翻的。而实体法律关系才决定房屋的实际权利状况，即房屋的事实物权。关键词：房屋产权证 不动产登记 法律物权 事实物权案情简介：赵甲和赵乙系兄妹关系。赵甲系赵乙之兄。2006年赵甲与北京某房产公司签订一份商品房买卖协议，约定赵甲购买房产公司商业二区33-123号（建筑面积520.6平方米）的商业用房，价款700万元。2007年，赵甲付清了购房款，并取得了产权登记人为赵甲的33-123号房屋产权证。2010年，赵甲与赵乙发生纠纷。2010年7月赵乙起诉至法院，请求判决确认上述33-123号房屋产权归自己所有。为证明购买上述33-123号房屋实际系赵乙全部出资的主张，赵乙提供了全部购房款的发票原件，自己银行存折的转款凭证。赵甲辩称：在2006年购买涉案33-123号房屋时，赵乙不是出卖人也不是买受人，况且涉案房屋所有权也没有登记在赵乙名下；赵乙为购买涉案房屋出资，是自己向其借款，形成的是债权债务关系，根据债权不能对抗物权的法理，赵乙可以主张债权，但不能主张涉案房屋产权。赵甲在法庭审理中承认全部房款系赵乙直接支付给房产公司，但又辩称其是委托赵乙向房产公司付款。赵乙在庭审中否认自己与赵甲之间存在借款关系，并陈述购买涉案房屋时因自己长期居在外地很少回北京，不方便办理相关手续，且涉案房屋是商铺，为了购买后出租、管理方便，因此才登记在赵甲名下。正确认定涉案房屋的产权归属，应当厘清以下问题：一、赵甲和赵乙之间是否存在借款法律关系？根据民事诉讼谁主张谁举证的要求，本案中赵乙虽然没有直接证据证明其是委托赵甲购买涉案房屋，但是其提供的证明：赵乙年轻时从北京插队到外地，后来又在外地结婚安家、工作，户口也落在外地，确实不长期在北京居住。其所述“不方便办理相关手续，且涉案房屋是商铺，为了购买后出租、管理方便，因此才登记在赵甲名下”合情合理。此外，赵乙还补充提交了赵甲传真给赵乙的：赵甲和涉案房屋租户签订的商铺租赁合同，以及赵甲从2007年至诉讼前每季度给赵乙存折转款凭证，转入的款项数额及转款时间和商铺租赁合同约定的租金数额及时间基本一致。赵甲辩称其是向赵乙借款的，也就是说赵甲主张其和赵乙之间存在一个借款合同关系，但是在赵乙否认的情况，赵甲却不能提供任何证据证明其和赵乙之间有借款关系。在庭审中赵甲对赵乙支付房款的事实又辩称是其委托赵乙付款，但依然没有举证证明委托关系的存在。 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（年实施）第4条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综合以上庭审举证、质证，不能认定赵甲和赵乙之间存在借款关系及赵甲系委托赵乙支付房款。赵乙补充提交的证据，直接进证明了涉案房屋在购买后的收益归赵乙所有，间接证明并佐证了赵乙的主张的其“不方便办理相关手续，且涉案房屋是商铺，为了购买后出租、管理方便，因此才登记在赵甲名下”的合情合理性。二、本案并不存在赵甲所说的“债权对抗物权”的情况如前所述，赵甲没有举证证明其为购房而向赵乙借款的法律事实，其和赵乙之间当然不存在所谓的债权债务关系。因此，本案并不存在赵甲所说的“债权对抗物权”的情况。相反，赵乙提供的证据结合其对涉案房屋实际享有收益权的实事，基本形成一个证据链，能够证明其向房产公司支付房款的目的是为自己取得涉案房屋的所有权。3、 本案涉及法律问题在本案审理中，赵甲一方坚持认为，涉案房屋产权登记在赵甲名下，根据物权法关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，赵甲就是涉案房屋的产权人。 赵甲一方的观点是对我国物权法关于不动产权属证书（本案中表现为房屋产权证书）性质的曲解。 房屋产权证书仅具有推定房屋产权归属的证据作用，是可能被推翻的。 房屋产权证书是登记机关颁发给权利人的作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能决定实体法律关系的存在于否。房屋产权证书是权利存在的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定吻合。换言之，房屋产权证是一种表面的、具有推定证据效力的法律物权，而实体法律关系才决定房屋的实际权利状况，即房屋的事实物权。一般说来，同一房屋的法律物权和事实物权是一致的，但特殊情况也可能导致二者相分离。具体到本案中，既然排除了赵甲和赵乙之间的借款法律关系和委托付款法律关系的存在，那么，赵乙直接支付全额购房款的行为就和房产公司形成一个实体的房屋买卖法律关系，正是这一实体法律关系决定了涉案房屋的实际权利归属赵乙。房产公司之所以把房屋过户登记在赵甲名下，是因为在赵乙是以赵甲的名义和房产公司形成房屋买卖法律关系的。在诉讼中，赵乙举证证明了其和房产公司之间实体房屋买卖法律关系，也就证明了其对涉案房屋事实物权的存在，所以推翻了涉案房屋法律物权的