房地产估价理论与方法--llff_jy0201.doc

房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第二章房地产及其描述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。 第一节房地产的含义一、房地产的含义房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）土地的三维范围：土地的地表范围该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域土地的地上空间范围以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围以人类的能力所及为限建筑物的含义：广义的建筑物包括房屋和构筑物狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物建筑物范围最大，包括房屋和构筑物房屋和构筑物的区别：人是否直接在里面生产生活，是则为房屋；是否有门、窗、顶盖，有则为房屋其他土地定着物的含义（熟悉）指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外土地定着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。三、实物、权益和区位1.房地产实物指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。例题1：房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。【2004年真题】A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间提示：参见教材P48答疑编号500434020101正确答案C2.地产权益的含义（掌握）是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产的各种权利所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等受到其他房地产权利限制的房地产权利如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利如城市规划对土地用途、容积率、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封而其处分收到限制房地产的额外利益或收益如楼顶的广告收益房地产权利的总类房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）所有权形式有单独所有共有（按份共有共同共有）建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权）建设用地使用权（实质上是空间利用权利，或空间权，地表、地上、地下可分设）国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施土地承包经营权地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。注：物权与债权物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为；债权是对人权、相对权。如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。例题2：（判断题）房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（）【2005年真题】提示：参见教材P49答疑编号500434020102正确答案对例题3：建筑物区分所有权包括（）等。【2004年真题】A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权提示：参见教材P49、P50答疑编号500434020103正确答案BCD例题4：（判断题）房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）【2007年真题】提示：参见教材P51答疑编号500434020104正确答案对实物和权益对房地产的影响有形资产价值主要由实物决定。无形资产价值主要由权益决定。房地产价值决定中，实物和权益都很重要。3.房地产区位的含义（掌握）房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等4.房地产的其他称谓（了解）5.房地产的基本存在形态（了解）房地产可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体土地仅指土地部分建筑物仅指建筑物部分房地专指土地和建筑物的综合体 第二节房地产的特性（10特性）1.不可移动（位置固定性）（掌握）房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场例题5：房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。【2004年真题】A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大提示：参见教材P60答疑编号500434020105正确答案C2.独一无二（掌握）也称为独特性、异质性、非同质性、个别性没有两宗完全相同的房地产难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础例题6：房地产的独一无二特性导致了（）。【2007年真题】A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大提示：参见教材P58答疑编号500434020106正确答案ABCD3.寿命长久（熟悉）对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。4.供给有限（熟悉）供给有限造成房地产具有独占性原因土地总量不可增加房地产不可移动造成了供给不能调剂5.价值量大（熟悉）单价高，总价大6.用途多样（熟悉）也称为用途的竞争、转换及并存的可能性一宗房地产可以有多种不同的用途用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制符合城市规划（合法原则）不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）7.相互影响（熟悉）房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响外部性：正外部性某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。8.易受限制（熟悉）政府对房地产限制的四种特权：管制权对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。征收权为了公共利益而征收征税权对房地产课税充公权政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产9.难以变现也称为变现能力弱、流动性差变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现影响房地产变现能力的主要因素（七项）： 通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。10.保值增值（了解）引起房地产价格上升的原因（五方面）：对房地产进行投资改良投资增值，外部经济自然增值， 需求增加导致稀缺性增加自然增值，通货膨胀保值，房地产使用管制改变自然增值。房地产具有保值功能能抵御通货膨胀房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动例题7：房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。【2005年真题】A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善提示：参见教材P45答疑编号500434020107正确答案CE答案解析三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变AD 属于投资增值而非自然增值；B 属于保值而非自然增值例题8：房地产的特性包括（ ）。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值提示：参见教材P5765答疑编号500434020108正确答案ADE第三节房地产的种类 1.按用途分类（10类）居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产2.按开发程度分类（5类）（掌握） 生地无基础设施毛地有基础设施未拆迁熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）【重点】缓建工程也是在建工程判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告现房已建造完成可直接使用【重点】熟地的类型（掌握）平都是指场地平整，三通指水、电、路 ；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。【2008年真题】A.98 B.102C.108D.116提示：参见教材P66答疑编号500434020201正确答案A答案解析五通指水（供水和排水）电路再加上电信。上题为 道路20供水14排水16供电25通信8场地平整15983.按实物形态分类（9类）土地分为空地和有建筑物的土地建筑物分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物土地与建筑物的综合体土地现房土地在建工程房地产的局部未来状况下的房地产期房已经灭失的房地产如已拆迁和完全损毁的房屋现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分建筑物的装饰装修部分不可修复的房地产损害造成的价值减损以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产整体资产中的房地产4.按权益状况分类20类“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等共有的房地产。共有包括：按份共有和共同共有。处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。一般情况下共有人承担连带债务。共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。有限产权或部分产权的房地产。有租约限制的房地产。设立了地役权的房地产。设立了抵押权的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。已依法公告列入征收、征用范围的房地产。被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。开发建设手续不齐全的房地产。房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。临时用地或者临时建筑的房地产。违法占地或者违法、违章建筑的房地产。房地产的租赁权。地役权。房地产的抵押权。房地产的空间利用权。房地产中的无形资产。5.按是否产生收益分类收益性房地产非收益性房地产判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生