房地产开发项目管理流程.doc

工程管理流程工程管理流程目录工程技术部工程管理流程编制说明43工程01方案设计管理流程44工程02初步设计管理流程45工程03施工图设计管理流程46工程04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程47工程05开工准备工作管理流程48工程06施工图会审管理流程49工程07工程进度与计划管理流程50工程08设计变更管理流程51工程09质量缺陷修补及质量事故处理流程52工程10基础及主体工程结构验收管理流程53工程11单位工程竣工验收管理流程54工程12技术资料管理流程55工程13综合验收及工程移交物业管理流程56工程14保修期内工程维修管理流程57工程15材料检验管理流程58工程管理流程编制说明：1、在工程01方案设计管理流程中，定位报告由集团市场发展部提供。2、在工程02初步设计管理流程中，分（子）公司总师办是指各分（子）公司总工，有的分（子）公司不设总工，应由分（子）公司工程部承担流程所规定的职能。其它流程中出现的分（子）公司总师办同本条解释。3、在工程02初步设计管理流程中，分公司分管领导是指各分（子）公司的执行总经理或工程副总。其它流程中出现的分公司分管领导同本条解释。4、在工程04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程中，包含市政、景观、综合布线、配套项目等方案设计和施工图设计，其中绿化景观方案设计按工程01方案设计管理流程执行，其它市政、综合布线、配套项目等方案设计和施工图设计按本流程执行。5、在工程08设计变更管理流程中，重大变更是指建筑物立面效果、使用功能、结构安全有较大的变动，以及单项变更费用在10万元以上或一次变更累计费用在20万元以上。除此以外均属于一般变更。方案设计管理流程编号：工程01 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 集团公司总师办 相关领导开 始分析已批准的定位报告初步选定设计单位编写方案设计任务书集团总工审定方案设计任务书内部初审分公司签订设计合同设计合同备案设计院进行方案设计集团市场发展部、造价审计部参与内审集团总工审定方案设计内部初审分公司参与内审组织集团专题会议评审集团总裁审批分公司办理申报手续分公司收集方案申报过程中的意见汇总各类意见设计院修改方案结 束初步设计管理流程编号：工程02 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开 始分析已批准的设计方案初步选定设计单位编写初步设计任务书分公司分管领导审查初步设计任务书内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定地质勘察委托，相关资料收集设计合同报集团总师办、造价审计部、备案委托设计院进行初步设计分公司分管领导审查初步设计内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定设计调整，出正式扩初文件分公司工程部办理申报手续正式扩初文件报集团总师办备案结束施工图设计管理流程编号：工程03 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始分析已批准的扩初设计文件初步选定设计单位编写施工图设计任务书分公司分管领导审查施工图设计任务书内部初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定地质勘察委托及相关资料收集设计合同集团总师办、造价审计部备案委托设计院进行施工图设计施工图设计内部初审分公司分管领导审查集团造价审计部、总师办复审集团总工审定设计调整，出正式施工图分公司工程部办理申报手续正式施工图集团总师办、造价审计部、市场发展部备案结束总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程编号：工程04 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始集团造价审计部、总师办审定确定配套项目集团总工审定收集相关资料委托施工图设计单位进行综合布线方案设计委托相关配套设计单位分系统进行方案设计设计合同集团总师办、造价审计部备案分公司分管领导审查对各方案进行内部初审集团总师办复审集团总工审定综合管线、配套工程施工图设计分公司分管领导审查综合管线及分系统进行初审集团造价审计部、总师办复审集团总工审定分公司工程部办理申报手续设计调整，出正式施工图正式图纸集团总师办、造价审计部、市场发展部备案结束开工准备工作管理流程编号：工程05 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始分公司造价审计部进行监理招标拆迁，场地平整及申请施工用水、用电分公司造价审计部进行施工招标质量、安全监督申请，施工许可证申办分公司总师办组织施工图会审分公司分管领导审查制订工程项目管理实施总体计划集团总师办复审集团总工审定对监理单位进行准备工作的检查，审查监理规划、监理实施细则，主持召开第一次工地会议等施工组织设计报集团总师办备案对施工单位的施工准备工作进行检查，审批施工组织设计等审批开工报告（下达开工令）结束施工图会审管理流程编号：工程06 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始分公司工程部查看图纸查看图纸分公司工程部收集施工单位、监理单位图纸初审文件集团总师办、造价审计部查看图纸组织施工图内部初审集团总师办、造价审计部参加图纸会审组织相关单位进行图纸会审分公司工程部负责收集、整理图纸会审纪要组织各相关单位审查图纸会审纪要组织各相关单位在图纸会审纪要上盖章集团总师办、造价审计部复审图纸会审纪要发放图纸会审纪要图纸会审纪要报集团总师办、造价审计部备案根据图纸会审纪要内容做好跟踪服务工作结束工程进度与计划管理流程编号：工程07 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始工程项目管理实施总体计划已审批编制工程年度进度计划集团总师办审核集团总工审定集团公司下达年度工程实施计划文件编制季度进度计划和月进度计划经集团总师办审核后、集团下达季度工程实施计划文件执行季度计划和月度计划集团公司季度检查工程部对工程进度进行日常检查每年年底每月末、季末编制季、月完成情况汇总表并与季度计划和月度计划进行对比。实现计划目标严重偏离计划目标分公司分管领导审核填写计划调整审批表进行原因分析集团总师办复审集团总工审定对年度计划执行情况进行总结并编制年度完成情况汇总表集团总师办对年计划执行情况进行评估结束设计变更管理流程编号：工程08 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司总师办 相关领导开始监理单位提出设计变更建设单位提出设计变更设计单位提出设计变更施工单位提出设计变更监理单位审查客户提出设计变更分公司销售部接办、初审分公司工程部、造价审计部审查分公司总师办审查分公司分管领导审核集团总师办、造价审计部审查一般变更重大变更集团总工审定重大变更的联系单及修改图纸上报集团总师办、造价审计部备案设计单位审查、签署设计变更意见。（设计院出图）下发设计变更结束质量缺陷修补及质量事故处理流程编号：工程09 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始在工程实施过程中发现质量问题会同监理工程师进行分析质量缺陷质量事故施工单位编制缺陷修补方案并请监理单位进行审批质量事故区域暂停施工、报分公司总工及分管领导按批准方案修补并记录，验收合格同意下道工序施工上报集团总师办总师办会同施工单位技术总负责，监理单位总监，分公司分管领导及总工等人员对质量事故进行分析保护现场，抢救伤员，伤亡事故按规定上报建设行政主管部门另行处理重大质量事故一般质量事故施工单位编制质量事故处理方案，并经监理单位和设计院审批同意报设计院并请设计人员踏勘。（按地方规定上报建设行政主管部门）设计院提出重大质量事故处理方案施工单位按质量事故处理方案进行处理并做好记录集团总师办确认事故处理方案并由总工审定质量事故处理完成，经各单位验收合格后同意下道工序施工。（重大质量事故处理结果上报建设行政主管部门备案）分公司组织相关单位和部门会审事故处理方案结束事故处理方案报集团总师办备案基础及主体工程结构验收管理流程编号：工程10 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始主体结构工程已完成0.000以下工程已完成按地方规定，工程已经过实体检测工程部会同施工单位和监理单位检查工程验收条件工程技术资料经监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请结构验收并通知勘察、设计等相关部门集团总师办参加验收五方责任主体及质监等部门共同参加结构验收监理单位出具评估报告（汇报材料）设计单位对结构工程进行评估施工单位对结构工程施工过程进行汇报提出整改意见，结构工程验收记录五方责任主体签章结构验收记录报集团总师办备案整改完毕并经监理单位验收合格后，同意下道工序进行施工结束单位工程竣工验收管理流程编号：工程11 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导工程技术资料经工程部和监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请正式竣工验收并通知勘察、设计等相关部门单位工程已按合同内容完成施工任务，各类专项验收已完成工程部会同施工单位和监理单位对工程进行预验收，提出整改意见五方责任主体及质监部门共同参加竣工验收集团总师办参加验收施工单位对工程施工过程进行汇报设计单位对工程进行评估监理单位出具评估报告提出整改意见，竣工验收记录五方责任主体签章资料城建档案馆存档竣工验收记录报集团总师办备案结束施工单位整改后经工程部和监理单位验收合格施工单位向工程部申请单位工程竣工验收（提交竣工报告）施工单位工程技术资料移交建设行政主管部门备案单位工程办理竣工决算审计及其它工作整改完毕，验收合格监理单位出具预验收评估报告建设单位向各方汇报工程全过程监控情况开始万科集团有限公司技术资料管理流程编号：工程12 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导工程技术资料图纸其它资料从设计院提取施工图纸分发给有关单位并记录公司内部存档发给监理单位并做好记录由监理单位分发给有关单位原件公司内部存档及时编制各类报表，及时收集技术资料平时将各类资料进行收集并进行分类整理，工程完工时，现场的工程技术资料全部在分公司工程部内部存档查收施工单位移交的技术资料（监理、质监审查通过）方案、扩初、施工图、总平面图及室外景观、综合布线图、图纸会审纪要、重大设计变更、各类合同、计划报表等在各阶段及时报送集团总师办备案工程技术资料城建档案馆存档完整的资料进行内部存档并移交物业一套联系单开始结束项目综合性验收及工程移交物业管理流程编号：工程13 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导单位工程已经过竣工验收，室外工程已完成公建配套工程竣工验收合格规划；消防；环保；环卫；人防等部门专项验收合格。各专项验收结束，报建委等相关部门已备案。受甲方委托，物业公司与施工单位办理交付使用手续，并由施工单位约定维修承诺书。工程部组织相关部门进行配套工程预验收上、下水管网；强、弱电；煤气；通讯；有线电视；绿化；道路；交通等设施验收合格。结束集团总师办参加预验收开始保修期内工程维修管理流程编号：工程14 编制日期：2014-01-16第 次修改 修改日期： 相关部门 分（子）公司工程部 相关领导开始由于一般工程质量问题（非结构原因）引起业主的投诉其它部门受理政府部门受理物业公司受理销售部门受理配合物业对投诉的问题进行实地踏勘分析并分类汇总汇总通知施工单位限期修补业主自行修补，物业有偿维修。因业主原因产生的问题非业主原因发现的质量问题联系业主