假设开发法应用练习题2.doc

假设开发法应用练习题 一、选择题1、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（ ） A、可改变用途的旧建筑物 B、停建工程 C、荒地 D、待开发土地2、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是（ ） A、用途 B、规模 C、档次 D、建筑结构3、假设开发法应计算利息项目中，（ ）一般不计息 A、待开发房地产价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、开发成本和管理费用 D、销售税费4、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（ ） A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分 B、传统方法计算利息，确定利息期时应考虑预售及延迟销售 C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确 D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润5、估价对象土地利用方式中的（ ）不受政府规划限制 A、土地用途 B、建筑高度 C、建筑容积率 D、建筑装修档次6、在假设开发法的基本公式“地价=不动产售价开发成本利润利息税金”中，利息是指（ ） A、开发费的利息 B、各项预付资本的利息 C、贷款资金的利息 D、场地取得费及开发费用的利息7、采用假设开发法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了（ ） A、预测原则和替代原则 B、供求原则和协调原则 C、预测原则和最有效使用原则 D、竞争原则和贡献原则8、评估待开发生地价格，可以用假设开发法按下列计算公式求取：生地价格=（ ）土地开发费利息税金利润 A、物业开发价值 B、房地价格 C、熟地价格 D、房地产总收益9、在用假设开发法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（ ） A、估算开发后的售价 B、估算开发的总费用 C、确定最佳开发利用方式 D、估算开发周期10、假设开发法中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（ ） A、根据过去的数据水平确定现在的数据 B、根据实际发生的数据水平确定 C、根据统计的数据水平确定 D、根据当前的数据水平确定未来的数据11、根据假设开发法计算得到待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估宗地的价格应为（ ）万元。 A、980 B、1000 C、1002 D、102012、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（ ）确定 A、投资数额 B、开发的难易程度 C、资金来源 D、规划要求13、利用假设开发法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（ ） A、最低费用 B、最高费用 C、总费用 D、合理费用以下为多选14、在假设开发法中，房地产的开发费、专业费在建筑竣工后的销售期内应按（ ）计算利息。A、1/2期 B、全期 C、半额 D、全额15、采用假设开发法评估地价时，一般可采用（ ）对开发完成后的不动产价格进行评估 A、市场比较法 B、成本逼近法 C、假设开发法 D、收益还原法16、假设开发法除适用于土地估价外，还可应用于（ ）等方面的房地产开发项目评价和投资决策 A、确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 B、确定具体开发项目的预期利润 C、确定开发项目中的最高控制成本费用 D、确定具体开发项目的最佳利用方式17、在假设开发法估价过程中，可用比较法求取的是（ ） A、开发完成后的房地产价值 B、已投入的建筑及专业费用 C、开发经营期 D、开发成本18、运用假设开发法所得估价结果的可靠性如何，关键取决于（ ）等预测 A、最佳开发利用方式 B、开发完成后的房地产价值 C、折现率大小 D、开发商期望的利润率二、计算题1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/ m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套预计为建造成本的15%，销售税费为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的投资利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间为4年，开发成本均匀投入，单利计息）2、某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5。1-4层规划为商业,建筑面积为2万;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万.项目总开发成本为3000元/,管理费用为开发成本的5%，项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。（3）商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为1年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时