房地产抵押初级教1.doc

房地产抵押基础知识第一节 抵押物一、可设定抵押的财产范围根据我国物权法、担保法及典当管理办法的相关规定，下列财产可以设定抵押（1）、建筑物和其他土地附着物（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）；（2）、建设用地使用权；（3）、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）、生产设备、原材料、半成品、产品；（5）、正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）、交通运输工具；（7）、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。二、不能设定抵押的财产范围根据我国物权法、担保法及典当管理办法的相关规定，下列财产不得抵押：（1）、土地所有权；（2）、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（但私立学校、医院等除外）；（4）、所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）、依法被查封、扣押、监管的财产；（6）、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（7）、赃物和来源不明的物品； （8）、国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件； （9）、当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产； （10）、法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。 三、我单位可以经营的财产范围、取得房地权证书的现房、取得五证的在建工程、以挂牌出让方式取得的国有土地使用权（主要针对商业用地）第二节 房地产抵押的一般程序及注意事项一、现房抵押的一般程序一般房产抵押典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节，下面详述各环节及相关注意事项：1、 验证。一般的个人典当的就牵涉到验证的问题，在此环节需要查验出典人的身份证，结婚证、房屋产权证等相关证件。这个环节应注意对抵押人的身份证进行验证，尤其是对不熟悉的客户，更要仔细检查，在办理公证时可以要求公证处对抵押人的身份证进行识别验证，公证处（因公证处有身份证查询系统）。2、看房。在看房环节首先要做的是按照产权证上的地址找到房产的具体位置，如果没有门牌号的应向该房产所在地周围的人打听清楚。以防看错标的房产，给公司造成不必要的损失。3、估价。对标的房产按照现时市场价进行估价，然后对该估价价格进行合理折扣，以降低客户绝当后的出手风险，快速回笼资金。4、签署协议。在签署协议的过程中，应当让抵押人夫妻双方本人签字，对于企业应该让法定代表人或其授权代理人本人签字。并且向其详细说明其权利和义务，得到确认后让其签字。5、抵押登记。抵押登记的主管机关是该不动产所在的县级房产管理部门，在办理抵押登记的过程中应该由两个以上的业务员共同办理。在此环节中应确保抵押人及其授权代理人在房产管理部门受理单上的签字时其本人签字。在领取他项权利证书时应该从房产管理部门的工作人员手中领取，以防他人调包，给公司带来不必要的损失。6、办理公证。在办理强制执行公证的过程中，要确保抵押人或其授权委托人的签字是其本人真实签字，以防造成强制执行公证无效。7、放款。放款应当采取银行转账的方式办理，并且应当时抵押人本人的银行账户。这样就能保留相关证据，为其不履行义务时申请强制执行或诉讼备齐材料。在转账过后，应当让抵押人出具收款凭证。8、偿还本息。9、注销登记。出具借款还清证明，并将房地权证书及他项权利证书交与客户，由其自己到房地产管理办理注销登记手续。在交房地产权证书及他项权利证书时应让客户出具收条。以定纷止争。具体程序如下图所示：二、公司以其权属的房地产抵押应提交的材料公司以其权属的房地产办理抵押的应提交如下材料：、抵押人应提交的材料1、房地产权证书2、企业营业执照复印件3、企业组织代码证复印件4、借款企业的法定代表人身份证复印件5、贷款人同意贷款的股东会（董事会）决议6、贷款人授权委托人的授权委托书及身份证复印件、抵押权人应提供的材料1、借款申请表2、借款合同及抵押合同（一式四份，甲、乙双方，公证处及房管局各一份）3、价值认定书（门面房需提交）4、典当行的营业执照、组织代码证、特种行业许可证、典当经营许可证复印件5、法定代表人身份证复印件6、授权委托书及受托人身份证复印件第三节 房地产抵押的效力从总体上讲，房地产抵押的效力，是指房地产抵押权就一定范围的债权从一定的房地产抵押物中获得优先受偿的支配处分力，以及对房地产抵押物有关的其他财产权的影响力。根据房地产抵押效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力两个方面。房地产抵押的对内效力即对房地产抵押当事人的权利义务的影响；房地产抵押的对外效力即房地产抵押对抵押关系外部的、有关房地产的其他产权的影响，是房地产抵押对内效力的保障。 一、房地产抵押权的对内效力房地产抵押权的对内效力，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力，包括对被担保债权范围的效力和对作为抵押标的物的房地产的效力两个方面。（一）抵押权对所担保的债权得的效力1主债权。主债权是抵押合同担保的原债权或本债权，其为抵押权担保的当然范围。对抵押权效力所及的主债权的范围应根据抵押合同的规定来决定，依法登记进行登记的，主债权应以登记的债权额为准，当事人对主债权位变更时，应进行变更登记，未登记的，不得对抗第三人。抵押合同对被担保的主债权没有约定的，应推定为该抵押权及于所有的主债权。2利息。利息为主债权所产生的孳息。我国担保法第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”在这里担保法将利利息债权的优先清偿顺序与主债权相同3迟延利息。迟延利息是指债务迟延履行时，债权人可以请求债务人给付的利息。对于迟延利息的计算，若债权人和债务人有约定，依照约定的利率计算，但应受最高利率之法定限制。若债务人和债权人没有约定迟延利息计算方法的，按照法定利率计算。因为迟延利息是依照法律规定而发生的利息，与基于当事人约定而发生的约定利息不同。依照法律规定而发生抵押权担保内容，不以登记为生效要件。对于迟延利息，当事人没有约定，在办理抵押登记时也没有的，仍然为抵押权担保的范围。4违约金。只要当事人在债权合同中就违约金有明确约定，依据我国担保法第46条的规定，违约金是抵押权效力当然所及范围，即只要主合同对违约金由明确的约定，须可就违约金债权对抵押物行使抵押权，至于抵押合同中对此是否有约定，或是否就此项债权进行登记，在所不问。5损害赔偿金。债务人不履行合同而导致债权人损失时，债权人可就此遭受的损失请求债务人赔偿。损害赔偿金具有法定性，当事人间未作任何约定，只要能证明实际损失的存在，债务人就应赔偿。我国担保法亦明确将其列为抵押权效力所及的范围。6实行抵押权的费用。实行抵押权的费用，是抵押权人实现抵押权时所必须的花费，如申请拍卖的费用、抵押物的评估费用、拍卖费用等。此项费用完全是因债务人不履行债务而发生，自当在抵押权所担保的范围内，也无须登记。（二）抵押物对标的物的效力抵押权的效力不仅及于抵押物本身，还及于与主物有关的物及孳息等。房地产抵押中的抵押物范围如下：1房地产自身。房地产抵押的标的物可以分为土地使用权抵押和房屋所有权抵押两种。我国在房地产抵押中处理房产和地产的时坚持房地一体原则，即以土地使用权作抵押的，其上建筑物、其他附着物随之抵押；以房屋所有权作抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。我国法律之所以这样规定目的是为了避免房产和地产分属不同的主体造成的行使权利的不便以及降低房产或地产的拍卖价格，不利于保障债权人和抵押人的利益。2附属物。附属物即从物，是与主物相对而言。建筑物往往存在附属物，附属物对房屋的主要部分起着辅助和配合作用。在抵押合同中，如果当事人没有明确将附属物排除，则抵押权的效力及于房地产的附属物。并且不仅及于设定抵押权时已存在的附属物，还及于设定抵押权后产生的附属物。这些附属物即包括动产如取暖设施、通讯设置等，也包括不动产如车库等。3孳息。担保法第47条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押可以收取法定孳息。”由此可知，房地产的效力及于抵押权开始实行后到抵押物处分为止房地产所产生的孳息。但是，抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。4抵押权设定后新增房屋。城市房地产法和担保法均规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。原因主要有以下几点：第一，现行法并未把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的组成部分，而是将两者作为独立的不动产；第二，将新增房屋列入房地产抵押标的的范围有损抵押人的利益；第三，从房地产抵押担保债权的实现目的来看，也没必要将新增房屋列入房地产抵押标的的范围。虽然新增房屋不属于抵押物，但为了便于抵押权的实现，城市房地产法和担保法均规定：需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。5在建房屋。房地产抵押权设定时土地上的在建房屋是否为抵押权效力所及，需要区分情况加以确定。如果在建房屋是永久性建筑，且有经济上使用目的，就应将在建房屋与土地使用权视为一体，房地产抵押权的效力及于在建房屋。如果在建房屋仅为开发房地产而建的临时性建筑，该在建房屋就应为动产，是否为房地产抵押权的效力所及，应由抵押合同约定。抵押合同没有明确约定的，房地产抵押权的效力不及于该在建房屋。6、抵押物的代位物抵押物的代位物是指抵押物发生毁损或价值形态的变化而使抵押人获得的代替抵押物价值形态的其它物。例如，在对抵押物进行投保的，在发生投保事由时，导致抵押物灭失的，债权人的债权及于该抵押物的保险金，该保险金就是代位物。（三）、抵押权对于抵押人的效力抵押人在其所有或经营管理的物上设定抵押权后，仍能对抵押物占有、使用和收益。但是其对抵押物的处分的权利要受到一定的制约，因为抵押权实际上是对抵押人财产上的一种限制。如抵押后，一般不能进行再次抵押、抵押后设立用益物权的不得对抗已经登记的抵押权。根据物权法第191条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这里可以看出在抵押期间，抵押人可以转让抵押物，但是前提是必须经抵押权人同意或将所得价款向抵押权人提前清偿或是提存，或由受让人代为清偿。（四）、抵押权对抵押权人的效力1、抵押保全权根据物权法第193条明确规定了抵押权人以下、几项保全抵押权的权利：（1）抵押物价值减少防止权。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。（2）恢复抵押物的价值请求权或增担保请求权。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。2、优先受偿权在债务人不履行债务时，抵押权人就抵押物的卖得价金，可优先受偿。在债务人被宣告破产时，优先受偿权表现为别除权，即抵押财产不列入破产财产，抵押权人可以就抵押物于其担保额债权额范围内优先受偿。3、损害赔偿请求权抵押权人基于抵押权本身受侵害致抵押物灭失而成立的损害赔偿请求权。抵押权为担保物权，当抵押权受侵害致抵押灭失时，无论侵害人为抵押物所有权人或是第三人，抵押权人均可以对其行使侵权行为赔偿请求权。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第80条第1款规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可就该抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。如债权未届清偿期，则可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。从上述的规定中可以看出在抵押权受到侵害时抵押权人有权请求损害赔偿。4、抵押权的处分权抵押权为财产权，抵押权人享有处分其抵押权的权利。抵押权的处分权包括抵押权自身的处分和抵押权的次序的处分。抵押权自身的处分主要有抵押权的让与及供作担保的的抵押权的抛弃。抵押权次序的抛弃主要表现为第抵押权顺序的让与、抛弃和变更。二、房地产抵押权的对外效力房地产抵押的对外效力指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，房地产抵押后，因其权属和占有仍归抵押人，抵押人仍可依法支配处分属于自己拥有的房地产，从而在该项房地产上形成新的法律关系或保存既存的法律关系。抵押权的存在就会对房地产上既存的或新发生的诸种相关法律关系产生一定的影响力，这就是其对外效力。具体包括房地产抵押权对典权、其他抵押权、租赁关系的影响以及与行政处罚权的关系，法定房地产抵押与意定房地产抵押的关系等。（一）房地产抵押权对房屋租赁关系的影响房地产抵押权注重房地产的交换价值，房地产租赁权则关注房地产的使用价值，故两者为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，就可能影响承租人继承租用该房地产的权利和利益，这就出现了抵押权与租赁权的冲突。这种冲突的出现主要表现在以下两方面：1房地产抵押权设定在后，房地产租赁权成立在先的情况。房地产租赁权的物权化，表现在它的优先效力和对抗效力上。房地产租赁权成立后虽不排斥房地产抵押权的设定，但原则上不受抵押权设定的影响，租赁权人仍可继续占有、使用、收益该房地产。当抵押房地产因抵押权的实现而由他人受让时，租赁权还可对抗该新产权人。即所谓的“买卖不破租赁”原则，物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”此规定即为其法律依据。2房地产抵押权设定在先，房地产租赁权成立在后。房地产抵押权设定后，我国物权法190条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，因此，先抵押后出租的，对于我们实现债权没有影响。（二）房地产抵押权与行政处罚权的关系房地产抵押权设定后，因该房地产被查封、扣押或者采取其他强制措施时，是否会影响房地产抵押权的效力呢？遇到这种情况，要做具体的分析。如果对已设定抵押权的房地产采取强制措施的目的是为了实现抵押权，则应按抵押权的优先顺序清偿各个债权，该强制措施不会影响抵押权的效力。若采取强制措施的目的是为了实现行政管理部门之行政处罚权，则该强制措施可能影响抵押权之效力。行政处罚是特定的行政主体依法对违反行政管理秩序而尚未构成犯罪的行政相对人所给予的行政制裁。房地产设定抵押权后，房地产所有人有可能违反相关法律而受到行政处罚，如城市房地产管理法第25条规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”第67条规定：“违反本法第44条第1款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止销售，没收违法所得，可以并处罚款。”若受处罚当事人不缴纳罚款，则房地产管理部门有权依法对有关房地产采取强制措施，拍卖该房地产以其价款优先缴付罚款。此时，抵押权与行政处罚权相冲突，如何处理两者的关系？实务界通常认为行政处罚权应优先于抵押权实现，其理由主要是公法的效力应高于私法。（三）房地产意定（一般）抵押权与法定抵押权的关系法定抵押权是指当事人依据法律的规定而直接取得的抵押权，它实质上是一种法定优先权。抵押原则上由当事人双方通过订立抵押合同并通过登记而取得的，但是在特殊情况下，法律为保障债权人的利益而设定了法定抵押权。法定抵押权依法律规定而取得，如在建筑工程合同中规定了法定抵押权。合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”可见，我国合同法所规定的法定抵押权实际上是指承揽人的法定抵押权，它主要是指因为在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款，承揽人对建筑工程可享有法定抵押权，即工程款可以通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。但我国合同法没有规定此种抵押权必须经过登记才能产生，从实践来看，此种抵押权都没有登记，但承包人的抵押权仍然受到保护。在同一建筑物上，存有未经登记的法定抵押权与已登记的一般抵押权时，其优先受偿的顺序如何？最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复作出了明确的规定，规定人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。其优先受偿权的建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，在办理在建工程抵押借款时应该查清该项目的工程款支付情况，以确保我公司的抵押权的安全。第四节 房地产抵押借款常见风险及其防范从金融机构借款的实务上看，常见的房地产抵押风险主要表现在以下几个方面：（一）、程序方面的瑕疵1、抵押人的抵押决策程序存在瑕疵新修订的公司法第十六条规定：“（第一款）公司向其他企业投资或者为他人提供担保，按照公司章程的规定由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。（第二款）前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”公司法第二十二条规定：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”根据公司法的上述规定，公司用自己的资产为他人抵押担保时，程序上必须符合法律的规定和公司章程的规定，否则，属于无效或可撤销的行为，因此，对于贷款方来说，有必要核查抵押人的抵押决策程序是否合法、是否符合其章程的规定，如果抵押决策程序违反了法律的强制性规定、违反了章程的规定，其抵押行为就有可能无效或被撤销，从而造成贷款风险。2、抵押登记程序存在瑕疵担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”物权法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 物权法第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”物权法第一百八十九条第一款规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。” 物权法自2007年10月1日起施行，担保法的规定与物权法的规定不一致的，以物权法的规定为准。由上述规定可知，如果不办理抵押登记，抵押权可能不成立或不能对抗第三人，从而造成贷款风险。（二）、抵押物本身的风险 1、属法律规定禁止设定抵押的财产。抵押物必须是法律允许抵押的财产，法律禁止抵押的财产不得设定抵押担保。根据担保法第三十七条规定，有六类财产不得抵押，包括土地所有权、学校的教育设施和医院卫生设施或有争议的财产等。物权法第一百八十四条规定了不得抵押的资产：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。用上述资产设立担保，抵押权不成立。2、国有资产抵押未经报批。对于法律、法规要求经过批准才能抵押的财产，必须经过批准。如国务院制定的全民所有制工业企业转换经营机制条例第15条规定：企业根据生产经营的需要，对企业的关键设备、成套设备或重要建筑物可以抵押、有偿转让，但须经政府主管部门批准。据此，企业如将关键设备等用作抵押担保，必须先经政府主管部门批准，完善其审批手续后，方可设定抵押担保。 3、国有划拨土地使用权的抵押国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土资发20049号）指出：“根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。” 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释号）规定：“如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十条和中华人民共和国担保法第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知（国发199459号）规定：“企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。”从上述规定可以看出，划拨国有土地使用权可以抵押，但是，可以抵押不等于没有风险，对于国有划拨土地使用权的抵押存在的风险有：第一，拍卖、变卖所得价款应先缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权，因此，剩余价值有可能小于借款人所欠的本息。第二，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置，如果有剩余，才能优先受偿，因此，剩余部分有可能不能足额偿还债务。第三，对于国有划拨土地使用权处置时，比较麻烦，有的地方的国土资源管理部门不积极配合，因此，国有划拨土地使用权的抵押权的实现比较困难，即使实现，成本也较高。4、未经同意以共有人财产设定抵押。共有财产是指两个以上的人对同一个财产享有所有权。对以共有财产抵押担保的，按照共有财产共同处分的原则，应该经各共有人的同意才能设立担保。否则，共有财产部分抵押无效。抵押担保中共有财产抵押的多见于夫妻共有财产和家庭共有财产。 5、未经同意以他人财产设定抵押。未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押担保行为无效，且构成侵权。所以，以他人财产抵押，必须经他人同意，并办理有关法律手续，方能有效。实践中有的以欺骗手段骗得他人财产，并假冒他人之名进行抵押担保。有的所有权人同意并提供其财产让他人做抵押，但未办理有关手续，一旦要处理抵押物时，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押担保的事实。 6、一物多次抵押。借款人向金融机构申请借款时，用同一财产为抵押物向一家或几家金融单位设定抵押，以至于所获取的贷款数额远远超出了抵押物价值。一旦借款人发生信用危机，抵押物难以偿付贷款，造成信贷资金损失。 （三）抵押物价值不足产生的风险 抵押物的价值是随着市场行情变化，相对不确定的。但借款人或抵押人往往为了自己的利益，利用各种手段尽量争取将抵押物价值抬高，我们典当业务人员在实际工作中应该认真对抵押物进行综合评估，进行合理打折，以防在实现抵押权时“资不抵债”，给我公司带来损失。（四）未依法办理投保手续的风险 为防止抵押物因不可抗力而灭失，我们在实务中应该要求抵押人对抵押物投保以我们典当行为第一受益人的财产意外险，投保期间不得少于借款时间。若发生约定事由导致抵押物灭失的，我方就抵押物的赔偿金优先受偿。如果不对抵押物投保，抵押物价值受损或灭失，贷款风险可能发生。二、防范贷款风险的对策（一）把好抵押人担保资格审查关在签订抵押担保合同时，必须严格审查抵押人的抵押担保资格。主要包括：（1）抵押人是否具有法人资格或者是否具有完全民事行为能力的自然人。国家机关不能作为借款合同的抵押人。（2）抵押人对抵押物是否拥有所有权或经营管理权。 （二）把好抵押程序关1、审查抵押人的决策程序的合法性，对于违反法律的强强制性规定或违反抵押人公司章程的，必须纠正后才能办理抵押。2、及时办理抵押登记针对不同的抵押物，依据法律的规定，及时到相应的登记机关办理抵押登记，以保证抵押的有效性。（三）把好抵押物的权属关。首先，确保抵押物的真实性。银行信贷人员应认真审查抵押物的有关权利凭证。其次，确保抵押物的合法性，信贷人员应严格依照担保法、物权法的规定审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。最后，认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时特别要注意以下几种情况：一是夫妻共有财产设定抵押担保时，必须由夫妻双方共同出具抵押承诺书；二是家庭财产用于抵押担保时，必须由家庭各成员共同出具抵押承诺书；三是用合伙企业财产设定抵押担保时，必须经全体合伙人同意，要求全体合伙人共同出具抵押承诺书；四是用有限责任公司、股份有限公司的财产设定抵押担保的，必须经董事会或股东（大）会决议通过；五是以他人的财产设定抵押担保，抵押人必须出具他人同意抵押承诺书。 （四）把好抵押物评估关。这是确保抵押物足值、确定贷款额度的关键环节。在实际操作中，典当行行一般不要求抵押人提供商业评估机构出具评估报告，而是根据市场情况做粗略估计以确定其借款合同借款额。这就要求店当业务员人员认真调查，在此基础上给出合理的评估价格，以降低风险。（五）把好抵押物的投保关。抵押人以动产或不动产设定抵押担保的，我典当行应督促其将抵押物在保险机构投保。保险费用由借款人或抵押人负担，归还贷款时，我典当行有权从保险赔偿金中代位优先受偿收回贷款本息，以确保典当行贷款的风险降到最低。第五节 房地产抵押权的实现抵押权的实现也称抵押权的实行，是指抵押权人在特定条件下对抵押物行使优先受偿权的行为。现就抵押权的实现途径、实现方法和抵押实现的期间进行分析。一、抵押权实现的条件抵押权的实现须具备一定的条件，我国担保法第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。物权法第一百九十五条第一款规定： 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见，在我国抵押权的实现须具备以下条件：1、存在有效的抵押权。抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提，当事人只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。其次，抵押权必须合法有效。抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。 2、债权已届清偿期而未受清偿。抵押权的目的在于担保债权受偿。若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害债务人依法应当享有的期限利益。因此，抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务人丧失期限利益时，债权人得即时请求债务人履行债务。债权受抵押担保，因债务人丧失期限利益，债权人因此亦可行使抵押权。 因法定原因债务人丧失期限利益的情形有两种，一是，债务未届履行期，但债务人宣告破产的，此时，债务人依法丧失了期限利益，未届期的债权视为已届清偿期，抵押权人得提前行使抵押权。二是最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七十条规定：抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。另外，在预期违约的情形下，“因债务人的债务也确定地于履行期限届满后不能清偿，抵押权人也可实现抵押权。” 3、债务人不履行债务。倘债务已届履行期，但债务人履行债务，债权人的债权受清偿，抵押权即消灭，自无抵押权实现。 4、债务的未清偿不是因为债权人的原因所造成的。债务不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因；有债权人的原因；有债务人的原因。“只有在因债务人方面的原因未清偿债务时，抵押权人才可以实现抵押权；如因其他原因致使债务不履行的，抵押权人不能实现抵押权。”二、抵押权实现的方式 关于抵押权的实现方式，各国立法的规定并不一致。在英美法系国家，由于担保权的实行方法是根据当事人约定而决定，故有多种实现方式。其中主要有：担保权人取消赎回权后订立抵押协议、出卖担保物、占有抵押物并以其孳息清偿债务、占有担保物并进行经营、担保物接管、公开拍卖等。在大陆法系各国中，近现代民法主要规定了三种实现抵押权的方式：拍卖抵押物、订立契约取得抵押物所有权，以及以其他方法处分抵押物。6我国担保法第五十三条、物权法第一百九十五条规定抵押权实现的方法有三种：折价、拍卖、变卖。 （一）折价 所谓折价，是指债务履行期届满后，抵债权人与抵押人协商订立债权人取