同策2012年天津呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告(2-1)

,呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告,汇报思路,1.11.2,区域属性项目属性,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,塘沽海洋高新技术开发区成立于 1992 年 6 月，1995 年 1 月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，现规划面积 44.5 平方公里。,海洋高新区,区位交通,轨道交通：津秦高铁滨海站(滨海新区主枢纽站）公路交通：唐津高速、西外环、西中环、京津塘高速、京津高速、庐山道（连接开发区东西区）、津滨高速等。,连接天津市区与滨海新区的三条高速中，有两条直通海洋高新区；驱车20分钟即可抵达天津机场、天津港、东疆港等重要海空港口，经由京津高速1小时即可直抵北京。,海洋高新区,18个重点项目正式开建，拓展进入全线施工状态，环境建设基本完成，园区新形象初露峥嵘奥特莱斯、黄金珠宝基地、海洋科技商务园、中海油服研发基地等重点项目基本竣工，扩展区建设完成60%，园区实现高水平升级扩展区建设全部完成，规划目标全部实现，建设成为滨海新区副经济中心和生态新园区,201120132015,发展阶段海洋高新区目前重点建设(已,开工和即将开工)项目共计18项，累计投资约500亿元，总建筑面积570万平方米，建成后可实现年产值2000多亿元，税收100亿元。在“十二五”期间，将投入建设资金800亿元， 实现在建、竣工面积820万平方米，20层以上高楼达到120座，实现产值2800亿元，税收200亿元，新增就业人口18万，整体绿化覆盖率达到40%以上，建设成为滨海新区副经济中心和生态宜居产业园区。,目前该板块属初级发展阶段，“十二五”期间，海洋高新区将成为滨海新区经济副中心及生态产业园区。,专业的科技研发中心建设展示酒文化风情建设新一代信息技术产业基地汇集各类企业总部、研发销售中心加快提升城市服务功能增值型生产性服务业发展中国北方黄金珠宝文化中心配套的国际化交易市场现代环车站商业商务中心现代商业旅游景区,中海油科技研发中心以中海油天津研发产业基地项目呈辉滨海酒业文化交易中心以滨海酒文化产业园项目为中心IT高科技产业中心依托信息安全产业园海洋科技商务总部中心依托海洋科技商务园项目奥特莱斯、红星美凯龙、燕莎新型商业中心依托奥特莱斯名品直销店中国智造创意产业中心围绕中国智造e谷项目中国北方黄金珠宝文化中心依托北方黄金珠宝基地项目卓尔华北商品交易中心围绕卓尔华北商品交易中心项目京秦高铁滨海站于2011年底建成，年客流量达到850万人次现代商业旅游中心发挥京秦高铁滨海站人流优势、金海湖景观优势,建设模式,十大产业中心功能各异，形成互补之势，为居民提供从工作到生活的全程服务，为企业提供从生产到研发的全程产业链保障。,典型产业展示,本建设部分。 该基地位于塘沽海洋高新区扩展区，总占地面积达62.18万平方米，计划在三年内建成集管理、科研、数据、海上采油装备制造于一体的现代化海上油田开采装备制造中心。中海油服,区域引进大量高科技企业，其中包括中海油服、海洋科技商务圈等，交通的改善和企业的入驻，将吸引大量中高收入群体在区域内置业。中海油服投资建设的核心产业园区，先期投资约为35亿元，设备装备部分投资约为185亿元，是中海油服海上油田开采装备制造基地项目的基,海洋科技商务圈项目预计总投资约26亿元。主要建设科技研发、企业区域总部、商务和配套、顶级五星级酒店、商业和国际公寓，作为项目的产业综合服务配套区，分三期开发建设，预计2011年底竣工。,天津北方黄金珠宝园项目预计总投资90亿元，总占地面积约157万平方米，建成后基地将成为中国北方黄金合租包设计研发、加工制造、展示交易、物流配送、会议展览、信息集成等多功能于一体，辐射“三北”地区的黄金珠宝首饰集散地。,开发现状2010-2011年海洋高新技术开发区共成交20宗经营性土地，其中18宗为商业用地，2宗综合用地；共成交土地面积100万方主要物业类型为商业、写字楼、综合体为主,海洋高新区作为滨海新区的经济副中心，土地出让面积适中，开发力度逐渐加大，在建项目以商业和写字楼产品为主,典型项目,开发商：天津博海缘置业投资有限公司占地面积： 230000平方米建筑面积： 480000平方米容积率： 1.9绿化率： 32%物业类别：写字楼建筑类别：独栋办公户数：6500户车位：充足（地上、地下）,滨海国际企业大道,区域小结,海洋高新技术开发区定位较高，且拥有自然生态资源优势，但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定差距。,汇报思路,1.11.2,区域属性项目属性,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,项目区位津秦高铁滨海站规划用地,规划用地,京津塘高速公路,北向距本方案用地不到800米是津秦高铁滨海站。津秦铁路客运专线北连秦沈客运专线，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速客运通道。建成后的滨海站，将不仅仅是一个交通枢纽，它会成为集交通、商务、酒店会议等高端服务业的聚集地，与本方案用地相互辉映。,位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区相距约28公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体项目海洋高新区边界线市区中新生态城工业区住宅区,项目四至,津秦高铁滨海站,庐山道快速路,海源西路,金海湖,云山路,滨宇道,东侧在建项目,地块内部,用地北侧为庐山道快速路，南侧为京津塘高速公路，西侧为津秦高铁，东侧为海缘西路，东北方向紧靠金海湖。用地东侧为在健项目“滨海国际企业大道”云山道，海德路,贯穿规划用地。,B,I,CH,DG,EF,项目经济指标,总用地面积61万，总建面122万，容积率为2，分七期开发,其中C地块限高为200米以下,项目规划1休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2 酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3 商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4 版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5 产业孵化基地：商务办公、商务公寓6 企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业,项目分为七大功能区，将打造成海洋高新区内大型综合体项目,用地附近公共交通833路,道路交通,规划用地滨宇道尚未修建,目前公共交通尚不完善,便捷性较差,内部交通部分道路已修建完成,但主要道路交汇点尚未开启通达性较差,海源西路与庐山道交接尚未开通,云山道与海德路路交接处尚未开通,津秦高铁修建中,金海湖,项目景观,金海湖岸河滨公园金海湖位于扩展区云山道西侧，占地面积约为70公顷，湖面积50公顷，绿化景观工程面积20公顷。,金海湖未来区域规划侧重于生态、休闲、娱乐、度假功能，营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛,金海湖简介未来打造为休闲水岸包括精品酒店酒店式公寓高端零售民俗街坊高端餐饮酒吧茶室游船码头酒文化园酒博物馆五大主题窖藏,地处滨海新区重点打造海洋高新区内大规模、中等容积率、大型综合体项目项目东北方向为面积为70公顷金海湖目前便捷性、通达性较差未来津秦高铁的建成，庐山道快速路全面通车，将形成完善的交通体系,项目关键词滨海新区重点打造大规模综合体紧邻金海湖高铁滨海站本项目是海洋高新区内大型综合体项目，依托于金海湖景观资源，具备天然的高端素质,本体小结区位地块资源交通,汇报思路,2.12.22.32.4,城市发展现状新区发展现状政策解读市场表现,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,环渤海经济圈,环渤海经济圈区位优越，正在成为世界城市区域，为天津的发展提供了良好机遇,环渤海经济圈位于中国沿太平洋西岸的北部，包括北京、天津两大直辖市及河北、辽宁和山东三省的广大地区;土地面积5218.77 万公顷，占全国的6%现已形成京津冀、山东半岛和辽中南三大城市群集中了全国最大的钢铁和石油工业，钢产量、原油加工量、汽车产量分别占全国总量的40%、31%和35%,环渤海经济圈,天津处于东北亚经济圈中心地带，是中国与东北亚区域合作的前沿阵地,环渤海经济圈作为我国经济发展的新增长极，经济一体化发展的步伐不断加快。要求作为区域经济发展先决条件的交通加快发展；要求正在逐步建设成为国际港口城市和北方经济中心的天津进一步强化与环渤海经济圈各主要城市、产业之间建立紧密的交通联系。,22,“一轴”“武清新城-中心城区-滨海新区核心区” 一轴、两带、三区构成的城市发展主轴,区-大港新城”构成的东部滨海发展带“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带“三区” 蓟县山地生态环境建设保护区“七里海-大黄堡洼”湿地“团泊洼水库-北大港水库”湿地,22,通过“十二五”规划确定了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略“两带”“宁河-汉沽新城-滨海新区核心,天津城市规划,通过“双城” “双港”战略，加快滨海新区核心区建设，与实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成新的城市格局, 相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。 通过双城及双港相向拓展，引导城市轴向组团式发展形成老区支持新区率先发展、新区带动老区加快发展。,天津城市规划,24,中心城扩大，规模不经济，效率低主城，副城，新城（卫星城）分化,被动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了商务商业、金融贸易、教育等所有城市功能,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资,有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,阶段划分,人均GDP1000美元解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求。,都市群,都市绵延区多城互动,大都市化,城市多级化,城市化,主动郊区化,1000美元人均GDP3000美元追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加。,3000美元人均GDP10000美元,城市特征,指标特征居住消费特征,城市发展模型,天津城市发展正处于 “大都市化”的发展阶段，并逐步向“都市群”过度。,25,2010-2011年全国前十大城市GDP比较,2011年天津GDP已上升至全国第四位,2011年，天津市GDP由2010年的9,225亿元上涨至10,737亿元，增速全国第一，赶超了深圳市；紧随一线城市上海、北京、广州，排在全国第四位。,单位:亿元,城市经济发展,天津市第二产业领先于其他一线城市，第三产业近几年呈持续上涨态势，天津正处于显著的上升型成长期,深圳市,上海市,北京市,天津市,产业结构,新的城市格局的形成，将在发展第二产业的同时带动第三产业更快更好的发展,双城,中心城区发展现代服务业，传承历史文脉，提升城市功能和品质。,滨海新区核心区通过集聚先进生产要素，实现城市功能的跨越，成为服务和带动区域发展的新的经济增长极。,产业结构优化升级发展第三,产业。,产业结构,28,北方经济中心、国际港口城市白领阶层：高新技术产业及金融、信息、咨询等现代服务业带来高收入的白领阶层、中产阶级私营业主：商贸物流、私营经济蓬勃发展产生的私营业主国外从业人员：国际化发展导入的外企高管及技术人员都市发展带来的财富人群流动,天津市城市人口结构变化示意图劳动密集型的重工业城市低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主,人口结构,随着城市功能定位的转变，城市人口结构发生变化，中产阶级逐渐扩大,29,2005-2010年天津社会消费品零售总额及年增长率走势图,天津中间阶层的扩大，使得传统的消费观念逐渐被替代，外来知名品牌争相入驻，新兴消费受到亲睐,2005-2010年天津人均可支配收入及年增长率走势图,消费结构,随着天津经济发展及环渤海经济中心的实现，城市消费能力日益增强，中高端消费市场份额逐渐增加,天津城市性质城市规划人口结构转变产业结构调整,机遇环渤海经济中心、国际港口城市、北方经济中心、生态城市环中心城区和滨海新区的双核心城区规划人口结构的转变将为房地产市场带来旺盛的生存型及改善型需求新兴消费受追捧，天津将大力发展第三产业，实现天津城市定位,小结,汇报思路,2.12.22.32.4,城市发展现状新区发展现状政策解读市场表现,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,32,2006年4月26日，国务院常务会议批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，继上海浦东新区，天津成为我国第二个综合配套改革试点区。,天津滨海新区中国经济新的增长极,33,滨海新区区域位置示意图,地理位置滨海新区行政范围：包括塘沽、汉沽、大港三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区三个功能区以及东丽区、津南区的部分区域，陆域总面积约为2270平方公里滨海新区地理位置：核心区距离天津中心城区仅40公里，距离北京仅170公里，紧紧依托北京、天津两大直辖市,区位交通,京津城际铁路,京津公路京山铁路,京津塘高,京津塘高速,京九铁路,京蓟铁路,京沈高速,京福公路,京沪高速,京保高速,大秦铁路,速二线京唐津高速,对外：海陆空三维一体立体交通网络;对内：1环11射5横5纵,公路:形成10条对外运输通道,铁路:加快多条客运,专线车站建设,空、港:重点建设码,头航道和机场二期扩建,2010年3月，滨海新区已确定“1环11射5横5纵”交通路网整体规划布局，,将力争用3年左右的时间，全面实现畅达滨海的大交,通体系建设目标。,滨海新区将依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区35,环渤海,京津冀北,天津市,市区,滨海新区,国家级战略部署，现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,功能定位环渤海经济圈,36,宜居,中心、大港城区和汉沽城区为两翼的海滨新城,一轴、一带、三个城区一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”一带：沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为,空间布局,37,九个功能区：先进制造业产业区滨海高新技术产业园区南港工业区滨海中心商务商业区海港物流区临空产业区滨海旅游区临港工业区中新天津生态城,两个港口：天津港北港区天津港南港区天津港是我国沿海的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的重要节点和对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和原材料运输的主要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现代物流的重要港口,空间布局滨海新区“九个功能区”与“双港”,九个功能区、两个港口,经济发展,重大项目的数量及投资规模不断扩大，滨海产业结构逐步迈向高端,2009年，新区5000万元以上产业项目有375个，总投资5182亿元。2010年，新区共安排投资5000万元以上项目571个，总投资7800亿。年内要确保新一代运载火箭、直升机总成基地、西飞机翼组装等280个项目竣工投产；造修船基地、太原重工、千万亿次高性能计算机、中俄大炼油等200个项目加快建设；新引进1000万美元以上项目200个，5000万美元以上项目100个，储备项目达到500个。 2011年，新区总投资100亿元以上的项目19个，10亿元至100亿元的项目225个，1至10亿元的项目511个，1亿元以下的项目170个。,北塘片,区,招商引资,投资企业包括联合利华、道达尔、蒂森克虏伯、洛克菲勒资本项目、新加坡吉宝,船务中心、与美国林肯艺术中心、英皇集团、托马斯.李、国际能源集团、香港鸿富锦公司(富士康)、美国惠普公司数据中心设计业务项目、铁狮门项目、太原重工总部项目、中船重工北方总部等、中建一局集团华北建设有限公司等,海洋高新区注册企业已达2000多家，并投资3亿建设了创新创业园，目前，已形成了四大产业为主的产业群，且产业的发展规模和聚集效应正不断扩大,临港工业区,生态城,核心于家区堡响螺湾,中心渔港滨海旅游区东疆保税港区,总部经济区,生活区轻纺园南港工业区,在滨海新区落户的世界500强企业已经达到106家，投资项目达256个，招商力度逐年加大,人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新区的发展提供了契机和动力,滨海新区人口构成滨海新区统计局日前公布2010年第六次全国普查主要数据，数据显示，滨海新区常住人口为2482065人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1188989人相比，十年共增加1293076人，增长108.75%。滨海新区外来流动人口每年以30%的速度递增,目前已超过100万人,滨海新区人口规模展望滨海新区2020年人口将达550万人，较2008年增加350万人口，平均每年增加26.6万人。滨海新区2020年人口密度将由2008年的889人/平方公里，涨到2249人/平方公里。滨海新区2020年从人口规模上达到深圳特区和浦东新区的规模水平,人口结构,41,滨海新区区位优势明显 开发滨海新区腹地辽阔，是亚欧大陆桥最近的东部起点滨海新区经济持续高速发展 作为天津市城市副中心，滨海新区承担着天津商务、金融、贸易、航运中心等经济职能，在天津经济地位日趋重要，经济正处于持续快速的发展阶段滨海新区政策优势突出 开发开放政策鼓励着北京、河北等省市企业迁入滨海新区，带动产业发展。同时，良好的工业基础、优良的港口等多项因素促使滨海新区成北方新兴制造业和贸易中心,滨海新区整体情况小结,汇报思路,2.12.22.32.4,城市发展现状新区发展现状政策解读市场表现,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,限购政策分析,限购扩大，从一线到二线 再到部分三线，调控持续加码,二一年九月,二一一年一月,深圳、上海、厦门、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连等,几乎所有一二线城市以及如金华无锡等部分三线城市都出台或加强了限购措施,二一一年十月,二一年四月,北京、青岛北京、青岛,全国已有48个城市实行限购政策,由于房价在08年银根宽松政策刺激下，从一线城市上涨蔓延到二线城市以及部分三线城市。政府一直是跟着市场的节奏出政策。因此部分涨幅较大、房价较高三线城市限购顺理成章。乃至未来若是其他三线城市出现不合理涨幅，政府还是会对其采取限购措施。,房产税改革试点年底或增2012 年房产税接棒限购,深入推进平台贷款风险防控并进一步加强房地产信贷风险防控“ 2011 年 1000万套保障房必须完成”保障房,行业政策预判,信贷,2012年将继续加强限购政策实施力度和保障房供应，明年仍是一个调控年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，调整经济结构和管理通胀预期三者关系,限购,房产税,2011.2.9，央行加息，一年期存贷款基准利率上调0.25%。,2011.4.5，央行年内二次加息，一年期存贷款基准利率上调0.25%，一年期存款利率达3.25%，贷款利率达6.31%。,加息,存款准备金率,2011年一季度,2011年二季度,2011年三季度,2011.1.20中小金 2011.3.25中小金 2011.5.18中小金融机构存款准备 融机构存款准备 融机构存款准备金率由15%上调至 金率由16%上调至 金率由17%上调至15.5% 16.5% 17.5%2011.2.24中小金 2011.4.21中小金 2011.6.20中小金融机构存款准备 融机构存款准备 融机构存款准备金率由15.5%上调 金率由16.5%上调 金率由17.5%上调至16% 至17% 至18%,全国通胀现象已得到初步控制，未来较长一段时间内将会采取稳健的、适度放宽的货币政策,货币政策的转向表明房地产调控体系已开始松动，政策的调整虽可能改变市场的预期，但开发商的资金压力以及限购限贷政策下购买力萎缩的现状短期难以改变，现阶段，房地产市场仍处于下行态势。,2011年四季度,2011.12.5，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为21%,2011.7.7金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,货币政策动态,成交价格,2012年预计下调存款准备金率2%全国主要城市的房地产成交量已经出现了全面萎缩的形势；12月第一周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50%,2010年下半年-2011年,温和调控,价格趋于平稳,2012年-2015年,预计2012年存款准备金率和存贷款利率将呈下行趋势；随着货币政策的逐渐放宽、稳定，直至2015年，房地产市场或进入稳健的运营阶段从政策转向来看，全国48个城市实行限购政策，首套房贷取消7折利率优惠央行下调存款准备金率0.5个百分点,北京、广州等地楼市的首套房贷利率现9折优惠,2012年存款准备金率预计将有2-4次下调,货币政策预判限购限贷调控力度,海外债,房地产信托,私募,基金民间高利贷六个维度的债务将一一引爆，部分房企将被迫清算、破产、重组,断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，行业需直面资金快速回笼问题。,资产债务银行贷款,民间借贷：过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。信托：2011年上半年发行4万亿，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；房地产基金：目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。私募债：在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。,行业债务将在2012年逐步到期，2013 年房地产业将面临资金重组，行业内部资金链的调整预示着2012-2013 年发展商将持续跑量目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不,2011年，天津市计划新建保障性住房1560万平方米、23万套。达到十二五规划总量的46%。其中，公共租赁住房10万套，经济适用住房3.8万套，限价商品住房5.2万套，示范小城镇安置用房4万套。截止2011年10月份天津市累计开工保障性住房1600万平方米、23.87万套，提前一个月超额完成23万套的责任目标。新增三种补贴7万户，累计享受补贴的家庭达到14.5万户。,保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，并分流商品房部分的有效需求，对普通住宅的量价关系将形成新一轮冲击,保障房建设,2012,限购限贷2011,房产税 ？ ,2008金融危机,保障房建设2009,2010差别化信贷,保障房税收,健全市场2007,调控政策,限购到期.首套房贷有放缓迹象.房产税是否会成为下一个调控政策？,信贷,房产税解读,调控政策频频出台，房产税或将是最终的调控手段,务来源，无论楼市走势如何，国税总局都会坚决推出房产税。,征收对象是指2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。,纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。,计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。,适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。,有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施,房产税的改革实施 有利于房地产市场稳定，预计2012年会扩大试点范围，部分重点城市将率先实行目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点下一阶段,房产税解读“十二五”期间将重点推出房地产税的全面实施，做为未来地方上的主要税,经历3-5年的健康成长阶段以后，2015年将实现房地产的再繁荣时期,行业预期,货币政策保障房政策限购政策房产税政策资产债务,2012低谷期“前紧后松”，货币政策有调向可能大规模保障房即将入市，潜在供应量大48个城市继续限购继上海、重庆后，试点增加5万亿债务到期调控力度不减楼市陷入低谷,2013调整期调控色彩减弱，政策回归回归常态保障房市场份额过半，商品房受到冲击部分三线城市退出限购进一步扩大试点，并取得初步成效。行业直面资金快速回笼问题，还款压力大增政策微调、房价下行、成交回暖,2015-2016繁荣期利好政策相继出台，实质性优惠刺激购房需求市场份额减少，成交量平稳全面退出合理控制投资购买，调控力度较为温和现金流加大，行业资金充裕政策转向 楼市进入繁荣期,2014复苏期政策适度宽松，资金流动性增强保障房价格不再是决定购买因素，优势减弱个人购房信息系统建立，限购被其他调控政策取代。房产税全面出台债务基本还清房地产市场呈向好态势,货币政策限购保障房房产税,挑战货币政策有所放宽，部分银行显基准利率，但市场短期难以回暖购房信息系统逐步建成，48个城市继续限购，抑制投资需求大规模保障房即将入市，潜在供应量大，分流了部分刚需客户继上海、重庆后，试点进一步扩大,汇报思路,2.12.22.32.4,城市发展现状新区发展现状政策解读市场表现,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,新政出台后，天津市场商品房成交量明显下降，整体市场呈现明显地供大于求的态势,房地产市场,2011年天津市商品房供应量环比有所增加新政出台后，商品房成交量大幅下滑全市商品房成交均价在波动中逐步上升,房地产市场,受低迷市场影响，公寓市场呈现供大于求的态势，自新政出台后，成交均价持续走低, 在2010年-2011年间，具有“非住宅”属性的公寓由于不受“限购”、“限贷”政策的约束，在满足购买力不足的婚房等刚性需求的同时，更是得到了投资性需求的广泛关注。 2011年6月后公寓市场愈发供大于求，存量同步放大，更加偏向“买方市场”的供求关系以及楼市的整体气候，也强烈地影响着公寓市场的成交转化,全年市内六区公寓成交量占到全市的45% ，成为引领市场的绝对主力，阳光晶典、君临天下、富力中心和瑞景名郡等项目的公寓成交同时发力,70平米以下户型公寓去化较快，市内六区公寓产品市场需求较大,房地产市场,天津市写字楼成交均价、供求比波段式上涨，供应量及成交量逐年提升；成交均价逐年上升，销售表现良好,自2007年天津市写字楼市场新增供应集中推出并呈逐年增涨趋势2011年天津写字楼市场基本被市内六区与滨海新区两个区域共同划分价格快速上升，市内六区领涨。随着写字楼成交量的不断增长，写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-12月，天津主城区甲级写字楼价格均出现明显上涨。,房地产市场,十年间，商业产品成交价格呈现逐年递增的趋势2011年市场供应逐月大幅增加，前三季度成交均价呈现波段式上涨，九月过后，成交均价逐月递增，呈明显上升趋势2011年天津商业市场中远郊区县成交最为活跃，其中尤以武清、宝坻贡献较为突出。此外，市内六区以及滨海新区成交也占有一定比重,商业产品成交量持续走高，成交价格逐年增加，以远郊、市区成交量最大,房地产市场,土地成交结构,综合类用地占比自08年来成下降趋势，但随着开发商对商业地产开发比重的增加，其成交活跃度或将提高,居住类用地成交面积自08年以来以每年约10%的占比速度增长,综合类用地大幅下降市场需求明显，对于住宅类产品的需求加大，同时配套商业写字楼的需求也同步增长，顺应了城市发展的步伐。, 受低迷市场影响，公寓市场呈现供大于求的态势，成交均价自新政出台后，成交均价持续走低 天津市写字楼供应量及成交量逐年增加，销售状况良好 商业产品成交价格逐年增加，以远郊、市区成交量最大,小结公寓市场写字楼市场商业市场,天津市写字楼及商业商场供应量及成交量逐年增加，量价走势较好，公寓市场呈现供大于求的态势，成交均价持续走低,汇报思路,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,3.13.23.33.43.53.6,土地成交分析片区竞争分析公寓市场商业市场酒店市场写字楼市场,滨海新区土地出让分析, 2009-2011年滨海新区共出让土地2748.9万平方米。2009 年和2010年出让土地面积基本持平，2010年环比仅缩减9%；相对09和10年，2011年土地出让量严重萎缩，共计404.8万平方米，环比下降了64%。 塘沽、汉沽板块土地出让量相对较大，三年共出让土地1831.7万平方米，约占总量的66.7%。,滨海新区土地放量多集中在09和10年，11年土地供应量环比下降较多；塘沽和汉沽土地供应占较大份额，是土地供应的主力板块,滨海新区以综合类用地供应量最大，占比56.21%；住宅类用地供应量占总量的17.36%,2009年-2011年土地供应量主要来自综合类用地，面积达到了1558万平方米，占土地总供应量的56.21%；其次是商业用地，面积为711.2万平方米，占比25.66%；住宅类用地占比17.36%；其他性质用地占比不到1%。,滨海新区土地出让分析, 2009-2011年滨海新区共成交土地2460万平方米，以09年成交量最高，总计1245.8万平米，2010和2011年受宏观政策调控影响，成交量呈逐年递减态势，2011年共成交515.4万平方米，环比下降26%。 塘沽板块成交态势平稳，三年来波动不大，成交量仅次于汉沽；开发区与滨海旅游区成交量相对较少，其中，开发区仅成交16.7万平方米。,在经历了2009年土地集中成交后，2010、2011年成交放缓，2011年的土地成交面积为三年来最低值,滨海新区土地成交分析,2009年-2011年综合类用地成交最为活跃，面积达到了1515.7万平方米，占土地总供应量的62%；其次是商业用地，面积为509.4万平方米，占比21%，住宅类用地占比12%，其他性质用地占比仅为5%。,滨海新区综合类用地成交面积最多，占总量的62%，其次是商业和住宅类用地，占比分别为21%、12%,滨海新区土地成交分析,汇报思路,项目理解宏观市场分析针对性市场分析经典案例借鉴定位初判,Part. 1Part. 2Part. 3Part. 4Part. 5,3.13.23.33.43.53.6,土地成交分析片区竞争分析公寓市场商业市场酒店市场写字楼市场,板块特征分析,上北板块,北塘板块,中新生态城板块,开发区板块,胡家园,新河板块老城里,紫云板块响螺湾板块 于家堡,根据政府规划，塘沽区各板块发展方向各有不同，其中海洋高新区、响螺湾、于家堡主要以商业商务为主；而其余板块多以生态宜居为主海洋高新区,中新生态城：国家级生态新城北塘：传统旅游业支撑的城市外扩新城东疆港：海资源支撑的复合型功能区于家堡响螺湾：国家级战略，商务综合板块开发区：原始高端居住区老城、紫云、新河、胡家园：原始传统住区上北：新兴居住区海洋高新