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上海豪峻项目策划报告 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力 一、xx年上半年上海市房地产市场综述、年上半年上海市房地产市场供求状况分析xx年上半年市场供求情况单位亿元万平方米供求指标xx年上半年数量同比(%)供应房地产开发投资额417.4317.5新增经营性项目土地出让面积1108.944.1其中商品住宅土地出让面积924.8234.3商品房新开工面积1581.2956.5商品房批准预售面积1306.9814.8其中商品住宅1206.5522.3需求已登记商品房预售面积1274.373.6其中商品住宅1233.93.5从上述表格可以看出，年上半年新增经营性土地出让面积增幅巨大，而相应商品房预售面积增幅仅为.5%，与去年同期相比增幅很小。 可以看出，未来房地产市场开发量将保持巨大供应量，而市场需求则相应平缓。 可以预见，市场供求关系速率的变化将导致市场竞争急剧激烈。 、上海市房地产市场综述高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力根据上述对上海房地产市场供求状况的分析，可以看出上海房地产市场的发展具有以下几点特色?房地产投资建设规模继续趋大从上海房地产市场供应状况可以看出，一直到年上半年，经营性项目的土地出让、房地产投资开发额度、新开工面积等指标依然保持大幅上升，预示着未来几年内上海房地产市场上投资开发规模仍将高速增加，市场供应量庞大。 ?部分指标上升幅度逐步趋缓，市场逐步进入理性调整阶段虽然从总体趋势来看，上海房地产市场依然保持上升态势，但不得不注意到的是，在部分指标中，已经非常明显地预示着房地产投资开发的高速发展期已逐步趋缓，市场进入理性调整阶段。 ?供求状况发生变化，加剧市场竞争，平抑商品房价格市场开发量依然保持高速增加，和市场购买量趋于平稳的状况，市场供求状况产生了速度上的差异，最终将导致供求关系的变化，供大于求的结果出现的可能性非常大。 而这一现象必然会加剧商品房激烈的市场竞争，客观上抑制商品房价格继续大幅上涨。 、上海房地产市场总体走势分析综上所述，我司对上海房地产市场总体走势做出如下分析?宏观经济的良好态势是房地产市场持续发展的最大保证自上世纪年代中后期、东南亚金融危机结束后，上海整体经济呈现高速、良性发展态势。 、申博成功更为未来发展注入了强大动力。 可以预见的是，上海未来宏观经济依然会保持良好的发展态势，从而为房地产市场的发展奠定了根本保证。 ?房价升至顶峰，再升难度较大高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力上海商品房价格出现连续年保持上涨，除了对远景发展的良好预期外，外来客源的进入也是促使上海房价猛涨的重要因素。 但由于上涨幅度巨大、呈跳跃式状态，远远超出宏观经济发展速度与城市居民收入增长速度，依照当前市场价格之高已非一般购房者所能承受，价格明显存在较大泡沫，要保持以往强力上升的可能已比较小。 二、闸北区房地产市场分析 1、闸北区城区发展概述 （1）区域发展特征闸北区位于上海市中心城区北部，东接虹口、北面连宝山、西面普陀区，南面隔苏州河与静安、黄浦两区相望，是上海市个中心城区之一，区域总面积平方公里。 区内拥有长达公里的上海母亲河苏州河，总的水域面积平方公里。 目前，区境内常住人口万户，总计万人，人口密度人平方公里。 相比于其他市区，闸北区区域发展有着其自身的特色?上海陆上大门闸北区是上海连结全国的最重要的陆上大门，区内集中了铁路上海火车站，跨省长途客运中心，长途货运站，连通上海与国内其他省市地区的客流、货运等经贸往来，是上海重要的对外陆上交通中心。 ?市区交通枢纽，交通发达闸北区拥有仅次于人民广场地区的第二大重要交通中转站。 其中境内火车站南、北广场高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力地区的多条通往市区及郊县的公交线路和地铁、轻轨等轨道交通使该地区名副其实地成为一个连接市内及郊县的重要交通枢纽区域。 此外，内环高架和南北高架等两组立交加上沪太路、共和新路等放射性干道组成了区内的立体交通网络。 ?传统老城区闸北区是上海传统的老城区，危房简屋区域密集，与新建大楼相互交错。 是上海重要的棚户聚集区，但随着本区旧城改造计划的不断实施，这一现状将得到大大改变。 （2）闸北区目前发展现状整体城区发展态势为了改善闸北区城区面貌，区域在将在未来实行大力度的城区改造，适应其上海经济发展中心之一的目标，改变其在上海传统旧里的市区形象。 全区将圈定数个商务商贸功能区，具体包括?苏州河北岸规划建立一个申城顶级的水景休闲商业地带；?区内的海宁路将改造为中、高档写字楼聚集的商务圈；?北广场改造为全市和华东地区的一个旅游集散中心，大宁地区将兴建占地92公顷的大宁商业文化中心。 在3-5年时间里，通过上述功能区的兴建和改造，使闸北区成为一个适宜居住和创业的中心城区。 目前存在的问题闸北区在发展过程中存在着明显的问题区内人员流动性极大，每天约有40万流动人口出现，这样会极大增大人口管理的难度；境内旧棚简屋较多，仅环线内就有154万平方米，给拆迁带来了诸多的困难。 （3）闸北区未来发展走势高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力闸北区早期发展，缺乏总体有序规划，比较零乱，较大制约了区域经济发展登上更高的台阶。 目前，闸北区整个区域城市规划、各区域板块定位具有了比较明晰的总体策略，预计未来发展将改变现在不利状况，朝良性方向发展。 发展重点综上所述，闸北区未来发展有以下三大重点?继续强化城市交通枢纽优势闸北区经济发展，主要依托其长途客货运、市区交通枢纽特色，庞大的客商来往，为区域带来大量商机。 在未来发展中，形成以上海火车站为中心、南北广场公交聚集点为补充的通往全国各地及上海城市各区域的交通枢纽点。 ?以不夜城商圈为核心，形成市级商务中心在现有的“不夜城商圈”的基础上，加大旧城改造的速度和力度，将“不夜城商圈”建设成为集购物、办公、旅游、居住于一体的商务区，成为与人民广场、徐家汇、浦东陆家嘴相当的高档区。 ?苏州沿河景观带规划闸北区内拥有长达公里的苏州河。 苏州河沿岸综合治理，形成大规模人文景观绿化带。 作为上海市区稀有河流景观资源，必将带动沿线及周边区域土地价值的提升。 2、闸北区房地产发展状况 （1）总体市场状况闸北区房地产发展于上海其他区域相比，房地产市场发展相对比较滞后，究其原因主要为以下几点?城区人文底蕴比较匮乏，先天不足限制了发展闸北区在历史上是比较有名的“棚户区”，又是一个以机械重工业为主的工业区，城市景观和生活环境相对不佳，因而在上海购房者印象中认同感较差。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力区域发展的先天不足使得闸北区房地产发展受限较大。 ?区域发展缓慢，导致房地产发展相对滞后区域商业发展和市政建设在早期速度缓慢，不能为区域提供良好的房地产开发的条件，使得导致该区住宅市场的发展明显滞后于全市住宅市场的发展，?外区客户较少，市场供应以区域消化为主由于闸北区的一些历史原因，使外区客户在闸北购买物业的比例相对较低，全区大多数楼盘的客源以本区为主。 ?产品质素一般，大量客户外流由于闸北区本身城市规划的原因，导致房地产发展滞后，使得区内商品住宅在规划设计、产品品质、包装、营销策划等诸多方面落后于其它区域，中高价位楼盘相对较少，造成大量有消费能力的客户外流。 但随着城区改造力度的加强和区域功能规划的明晰，闸北区逐渐进入良好的发展层面，旧城改造已经启动，从目前闸北区的市场状况来看，依托大手笔的区域改造而形成的楼市大幅度发展的状况十分明显。 闸北区的发展进入的提速阶段。 （2）三大板块状况分析从目前闸北区城市规划发展状况来看，由北向南分为三部分，南部商务中心，中部居住、休闲、文化区，北部大型居住社区，形成南、中、北三大特色板块。 而其闸北房地产市场分布，由北至南分为三大板块，分别是?北部彭浦新村地区?中部大宁灵石聚居地区?南部环内闸北聚居区。 三大板块将整个闸北地区分割成北、中、南三部分。 各板块具有比较明显的功能定位和发展特色，依此形成闸北区房地产市场上的独有特征。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力?彭浦地区区域江场西路以北的闸北地区。 这一地区是闸北最为北面的区域。 区域市场综述由于闸北区是一个棚户区密集的城区，环境较差。 政府为改善居住环境，早期通过宏观调控手段，将北面建设成为工人新村彭浦新村。 至年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区，并一直延续至今。 彭浦地区北靠宝山区，物业以中低档次物业为主。 早期作为满足工薪阶层、市中心动迁居民改善住房条件，其产品品质一般、周边配套较少。 这一区域目前开发的产品多以中等价位、多房型为主。 客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。 由于位置距离市中心比较偏远，车程时间较长，且相应生活配套较少，使得这一区块整体档次比较低，发展速度在较长时期内一直比较缓慢。 目前主力单价；元平方米，主力总价万。 比较典型意义的个案润华公园映象、成亿花园、龙馨嘉园、大华阳城美景苑等区域未来发展趋势经过二十多年的发展，彭浦地区商业生活配套设施日趋完善。 随着共和新路南北高架的建成以及地铁一号线延伸段的竣工，将闸北、宝山两区连接起来，便捷的交通使彭浦地区与市中心距离大大缩短，带动整个区域发展。 而城区发展向环外扩张，与中南部分地区相比较，相对低廉的价格使得彭浦地区得到大量购房客户关注，目前当地市场已由经济适用房、动迁用住房转变为品质更高的商品房，区域楼盘品质、居住环境不断提升。 可以预测，彭浦地区市场发展将依旧以中档价位产品为主力，其客户向中高层次购房者高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力转变。 ?大宁灵石公园地区区域范围环线以北，至江场西路。 整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。 是位处闸北区中部地带的区域。 发展状况该地区北部座落有多家工厂，建立了规模较大的市北工业区，都市型工业将成为该地区经济发展的重点。 该板块是闸北区房地产开发力度最大的区域。 区域早期以永和小区为中心，形成居民聚集区。 随着浦西规模最大的绿地大宁、灵石公园的建成，以此为核心，依托沪太路主干道优势，房地产发展得到质的飞跃。 区域楼盘普遍规模较大，以景观、环境为主要特色，以规模化效应为依托，形成闸北区大型鲜氧居住区。 根据闸北区对中部地区发展定位，这一区域将形成大型的集文化、休闲、居住区，使目前发展定位得到进一步强化。 其客层主要针对追求生活品质的中高收入白领阶层为主，及正需购买房源的消费群体为主。 目前主力单价；元平方米，主力面积平方米，主力总价万。 其比较典型的楼盘主要如下和玉苑、歌林春天、望景苑、嘉利明珠城、新梅共和城区域市场综述与杨浦区黄兴绿地相比，大宁灵石绿地在建成初期，周边地区便出现了大规模商品住宅的开发，但房地产市场在较长一段时期内并未出现销售热潮。 究其原因，主要是由于东面虹口凉城地区及西面普陀区域房地产市场在当时已形成较为轰动的市场效应，使得大量客户分流至这些区域。 加之大宁绿地建成后，政府宣传力度相比黄兴绿地比较小，使得市场关注度不大。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力但区域板块具有强大的发展基础。 随着周边众多大型住宅小区的建成，大宁灵石绿地居住氛围逐渐浓厚，绿地生态优势逐渐显现，共和新路架贯穿其中，使区域市场优势不断扩大。 从当地住宅的价格分析来看，大宁灵石绿地在年年初主力价格在元m2左右，经过三年发展，目前价格已跳升至7500元/m2左右，除去整体市场的持续走高的宏观因素外，大宁灵石板块在经历了较长时间的沉寂后，其得天独厚的环境优势、越来越受市场关注，为其发展提供了强大的支撑。 ?环内闸北区域区域范围主要是环线以内的闸北南部地区。 “不夜城”商圈和新客站均坐落于此。 发展状况作为离市中心最近的地区，环内闸北是闸北区最为繁华的地区，其中包含了上海火车站在内的“不夜城商圈”是上海四大核心商圈之一依托其繁忙的市内交通、陆上客货运优势，带动了闸北区经济发展。 区域内建有大量商厦、办公楼、酒店宾馆。 近几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。 而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。 其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。 目前主力单价；元m2，主力面积平方米，主力总价万。 比较典型的个案精文城市花园（城上城）精文城市花园、永兴富邦、国际俪晶区域市场综述南部环内闸北地区是闸北区区域经济中心，以其高度发达的交通地位为依托，成为经济发展核心动力。 以“不夜城”商圈为中心，向周边辐射。 这一地区与静安、黄浦相接壤，是闸北区房地产市场上价格最高的区域。 随着闸北区整体规划发展的不断推进，环内闸北以“不夜城”商圈经济地位将得到保持高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力和提高，旧区改造力度加大，城区景观不断美化，使房地产开发向更高层次发展。 3、闸北区房地产市场综述从图表可以看出，闸北区从南到北，价格呈现递增状况，差距平均在元左右，形成闸北区整体区域三大板块商品住宅价格的三级差异。 北部彭浦地区的房地产开发由于是在原有居住小区的基础上，开发力度比较适中，主要以中等规模项目为主，在万之间；中部大宁灵石地区是闸北区，乃至整个上海市区内大型住宅小区比较集中的区域，其开发规模与开发力度非常之大，从图表中就可以看出主要规模介于万；南部地区楼盘开发规模更小，这主要是由于区域内土地批租比较零散，单幢高层建筑比较多，大体量、成规模开发的项目十分稀少，形成了环内闸北的项目开发特色。 三、不夜城区域综述 1、不夜城区域发展状况 （1）区域发展历程不夜城地区的城市发展主要依托以上海火车站为核心，由此带来的大量人流及大量企业高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力的进驻，带动区域商业、居住、办公等相关行业的发展。 可以看出，不夜城地区的经济发展模式是一个典型的以交通带动经济的发展状况。 （2）目前状况从不夜城商圈发展状况来看，主要有以下特色市级商业中心不夜城是闸北区最为繁华的商业、购物、办公、居住、交通中心。 闸北区的经济发展缘起于不夜城强大的交通功能。 以上海火车站为核心，连通上海与国内各地联系，以此形成上海陆上门户的特色，并在此基础上，形成全市仅此于人民广场的第二大城市公共交通枢纽中转点。 往返国内各地及城市各区域的巨大人流带动了不夜城地区经济发展，形成了闸北区上海火车站周边繁华的商业景象，酒店、商厦、办公楼林立。 目前存在的问题上海四大商圈中，不夜城商圈整体商业环境与档次明显略低，究其原因，主要有以下两点?交通枢纽地带，人流纷乱繁杂火车站、公交车站带来的大量人流，是不夜城经济发展的根源。 但同时又由于人流纷乱繁杂，使不夜城无法形成一个有序、有形、具有特色的商业中心，导致区域整体档次无法提升。 ?旧城区改造区域，总体规划难度较大就上述对闸北区区域特征描述中已经提出，闸北区是上海棚户区比较密集的地区，酒店、办公楼、住宅与危房简屋相互交错，也影响到整个区域的城市景观。 （3）未来规划特色及发展走势根据上述对闸北区区域分析，以及区域未来总体规划发展可以看出，“不夜城”地区一向是闸北最繁华、最重要的地区，在未来远景规划上也将是整个经济区域发展的重中之重。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力不夜城未来规划将改变目前整体城区发展相对零乱的局面，形成“四大功能、两大格局”于一体的区。 以城市交通枢纽、省际客货运为规划核心，辅以苏州河优势，建成市级活动中心。 四大功能?交通枢纽?旅游集散中心?商办楼宾馆住宅区?商业商贸文化中心两大格局西北及南部紧贴共和新路高架地区和苏州河北岸沿线，建成后将形成一个以水景、绿地、商业为依托的中高档住宅、商办集居区。 预计到年以前，不夜城地区要完成商办和住宅开发总量万。 功能设置交通枢纽、旅游集散中心、商办楼宾馆区、商业商贸文化中心、中北部中部以新客站为核心，以交通功能为先导，区域设置酒店、办公楼、大型综合商厦，建成一批集商业、商务、娱乐为重点的功能服务区。 功能设置商办楼宾馆住宅区、商业商贸文化中心 2、不夜城区域房地产市场特征综上所述，本案区域房地产市场当前的主要市场特征可以归结为以下四点?物业类型种类繁多，比较混杂由于早期城市规划发展和房地产开发的影响，以及不夜城地区交通枢纽的特征，目前，高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力本项目物业种类繁多，酒店、商业、办公、居住小区集中，相互穿插，从区域布局来看比较混杂。 ?多为容积率较高的超高层建筑根据对本案周边区域的市场调查可知，不夜城区域房地产开发受其总体规划影响，大都分割成面积相对较小的零散地块，比较零乱，各项目占地相对较小，容积率较高，建筑形态以高层为主。 ?现有物业以商住两用为主该地区已建成的住宅项目中，一般是集居住与商业两用的物业形态。 由于特殊的地理位置和功能需求，其商业办公的租售前景一直被开发商和投资者所看好。 ?小户型、全装修是当地市场主流从当前本地市场上出现的个案来看，该地区今后建成项目的物业形态还是以小户型、全装修类型为主。 而这类小户型楼盘一般都是原先的烂尾楼改建而成。 3、市场综述?不夜城区域未来住宅小区向纵深地区发展从不夜城商圈未来发展规划来看，交通要道如天目路沿线、共和新路沿线将以酒店、宾馆、商务楼为主，纵深地区将建设大量住宅小区，形成不夜城区域的住宅社区发展。 ?城市景观逐步改善随着旧城改造力度的加大，危棚简屋将逐渐拆除，建设大量建筑，将使不夜城区域的城市景观得到改善，这将大大改善区域原先脏乱差的状况。 整个区域发展层次得到提升。 ?全面发展的综合性区作为上海四大商圈之一的“不夜城”商圈，将建设成为一个全面发展的综合性区域，以上海其他三大商圈为目标，在城市景观、办公氛围、商业档次上向上海高档商业商务中心靠拢。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力?房地产市场将跃升更高层次闸北区经历了长期的市场沉寂后，随着城市规划、道路交通的完善，为房地产市场发展带来巨大机遇，摆脱原先落后的市场状况，向更高层次进步。 四、本项目周边区域房地产市场概述 1、本项目周边区域个案市场综述本项目位于闸北区不夜城商圈，从目前来看，不夜城商圈正处于改造阶段，新建个案不多，且物业种类繁多，办公楼、小户型等都有，可比性不强。 相比之下，本项目是一个大型住宅小区。 同时，其地块所处位置是闸北、普陀、静安、黄浦四区交汇处，因此，为能对本项目有一个比较明晰的市场分析，本报告综合四个行政区域包括闸北、静安、普陀、黄浦与本项目临近的个案状况作出分析，作为本项目参考。 个案主要为目前市场上在建、在售项目。 周边区域个案基本信息高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力个案开发商价格区域（元/）主力户型及面积（）开盘日期交房日期精文城市家园上海精文置业（集团）有限公司7000-9000两房95-101xx-12-1xx-12三房107-152金色家园上海金外滩（集团）发展有限公司11000-12000两房138-139xx-7-1xx-10三房159-164圣骊澳门苑上海圣骊房地产有限公司8500-9000三房124第二批预计12月初xx年年初三房159音乐广场中伟房地产开发有限公司8000-9800三房123三期xx-11月初开盘xx-3两房84圣天地上海荣联房地产有限公司11000-1400031-56xx-6-1xx-9秋水云庐上海泰元置业有限公司8000-9000两房104-120xx-10-1xx-12三房120-150静安河滨花园上海裕源房地产开发有限公司9700-13000三房158xx-11-03（四期）xx-8静安晶华园上海中华新苑置业有限公司8000-10000一房57-69xx-2-1xx-5三房119-143国际丽都城上海国际丽都置业有限公司14000-180002房110-125xx-8-1xx3房150-200上海壹街区静案地产上海鼎安置业有限公司10000-130003房160xx-4-1xx-12康宁雅庭上海国电大厦房地产有限公司9700-120002房108-126xx-10-12xx-123房146- 1602、周边个案价格分析从区域整个价格分布状况来看，本案周边整体价格由北向南递增，由东向西递减。 价格区间集中在700018000元/m2之间，价格差距比较大，其价格变动状况主要按照其所处区域位置上升或下降。 销售均价（元m2）以下以上个案数量所占比例高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力从周边统计的14个个案来看，区域楼盘价格在10000元/m2以上略多。 将这些个案销售价格分为三个价格段，10000元/m2以下、1000012000元/m2之间及12000元/m2以上。 则，各价格段分布情况见下图 3、本项目价格预计从以上各项目价格状况来分析，除去其产品特征，地段是决定销售价格最为根本的因素。 根据这一状况，结合本案地块所处位置，报告认为，本项目的住宅销售均价在1000012000元/m2之间。 五、上海市区部分可类比个案综述 1、上海部分可类比个案概况除了本项目周边在建在售个案数量有限，基于本报告对本项目的价格预估（10000高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力12000元/m2），同时本项目为市中心区域个案，其辐射程度、客户将跳出其所处区域范围。 因此，报告将针对本项目价格预计、产品状况，在上海市市区范围内选择部分与本项目具有可比性的典型个案进行分析，作为本项目产品定位、市场定位的借鉴与参考。 目前，上海市市区内可类比的部分个案如下区域个案开发商价格区域主力面积开盘日期交房日期总（元/）（）黄浦区弘辉名苑士博会上海弘辉房地产开发有限公司9400-12000两房115三房120-150xx-2-1xx-6徐汇区阳光巴黎上海豪森房地产有限公司8400-10300两房92-121三房146173xx-1-1xx-6莱诗邸上海新徐房地产开发有限公司10700-16000两房102三房135-155xx-5-1xx-9卢湾区卢湾都市花园上海申新房地产开发有限公司/8000-10000两房91-129三房104-155xx-6-1xx-10虹口区国际明佳城上海明佳房产经营开发有限公司11000-14000两房103三房156-199xx-7-1xx-12长宁区虹桥河滨花园上海上科实业有限公司7680-13000两房103-103三房124-172xx-2-1xx-4高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力仁恒河滨花园上海仁恒置业发展有限公司10000-15000两房130三房175xx-6-2xx73浦东滨江国际上海广润置业有限公司8000-15000两房125三房158xx-3-1xx-9香梅花园金大元（上海）有限公司9000-12000两房125.45三房155-175xx-7-20xx-73上述所列个案在销售价格上与本项目具有相当大的可比性，以下将从上述项目的产品状况、营销方式及综合销售力上作出综合归纳与分析，并从中寻找对于本项目具有可以借鉴的方式和须规避的问题。 2、上海部分可类比个案产品分析 （1）区位特征分析从上述所选个案的分布情况来看，上海市场上销售价格在1000012000元/m2之间的大型住宅小区主要分布在以下四类区域?市中心传统商业中心区上述这类个案所在区域商业发达，周边生活配套齐全工作，交通发达、出行、消费、娱乐十分便利。 且这类地区的城市发展经历了比较长的时间，具有浓厚的历史人文底蕴，是经济能力雄厚的购房者首选。 ?近天然水景苏州河、滨江沿案区域自然景观尤其是水景资源向来是房地产开发中最有价值的资源。 上海是一个自然景观比较稀缺的城市。 而苏州河、黄浦江是上海市区内仅有的两大天然水系，不仅具有极高的国际知名度，且人文底蕴深厚，使得沿线住宅价格一直高居不下。 目前，上述部分个案虽然并非紧靠河案，但价格也达到了万元以上。 ?世博会周边世博效应上海宏观经济发展良好，国际知名度不断提升。 xx年世博即将在上海举行，届时所带来巨大的商机，为世博会址所在地区带来良好的发展前景。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力?新兴开发的高档居住社区浦东世纪公园、联洋社区上海城市化进程的高速发展，使得越来越多境内外高收入人士来上海工作、生活，其生活要求注重环境品质，而市中心区域由于是成熟地带，不可能做大幅度的改造。 为了适应这类客户的居住要求，在上海新兴的开发区域专门设置了高品质的居住社区，比较具有代表性的如浦东世纪公园、联洋社区等。 由于是新兴开发地区，城市规划有序、交通便利、生态环境良好，成为高收入客户关注的重点区域。 （2）总体规划从总体规划上来看，上述个案具有两大特色?传统老城区地块限制较大由于区域比较成熟，所提供的地块普遍不太规整、形状各异，为产品规划带来了比较大的不利影响。 因此，这类住宅的朝向、栋间距只能基本符合城市住宅建筑规划标准。 ?新兴居住区利于整体规划新兴开发区域，城市规划有秩序，道路宽敞，地块形状十分规整，周边环境良好。 因此，从产品品质上来说，这类小区生活环境更为良好。 （3）户型分析从户型上来看，两房和三房是这类个案的主力房型。 面积从其面积来看，两房主力面积介于90120m2之间，三房则介于130170m2之间。 销售价格依照其销售单价来看，两房主力总价在90120万/套，三房主力总价为130180万/套。 户型布局呈现两端分流，新兴高档住宅的户型比较良好，而传统市区的住宅户型由于受到总体规划的影响，相对比较局促。 （4）环境及景观分析城市景观这主要体现在传统老城区的住宅小区。 由于市中心区域经历了较长时期的城市发展，拥高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力有成熟、良好的城市景观，且这类住宅一般以高层为主，眺望远景是住户的最大优势，借助城市景观是一大重要特色。 天然水景这主要体现在苏州河、滨江地带的住宅小区之中。 上海的水景资源苏州河、黄浦江不仅是城市比较稀有的天然景观资源，同时由于时间久远，拥有深厚的文化底蕴和人文氛围，成为住宅小区的重要利益点。 小区内景观浦东地区的住宅小区除了外部的环境优势外，还注重小区内部环境的规划与氛围的营造，以优美的绿化环境景观来吸引众多注重高品质生活要求的高收入人士。 由于这类个案所在的区域人文优势相对缺乏，使得住宅小区更注重居住的健康和生态环境。 （5）产品特色分析综合上述个案，分析其产品综合特色，主要有两大特色借助区位优势提升产品价值这点在浦西市区中心的楼盘中体现得尤为明显。 由于这类楼盘地块普遍都不规整，使得产品在规划上所受到的不利影响比较大，但其具有的得天独厚的区位优势是普通楼盘所不能比拟，充分弥补了项目产品本身品质上的不足。 借助城市发展规划优势确立产品价值新兴开发的高档住宅社区如世纪公园周边、联洋社区等地区在城市发展初期就具有明确的定位，城市整体规划有序、完备，这是这类楼盘比较明显的优势。 借助城市发展规划优势及产品自身优良的品质是这类个案自身利益最为核心的价值所在。 3、上海部分可类比个案营销推广分析传统市中心区位概念新兴高尚住宅社区概念（高尚社区、生态住宅、香梅花园）高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力未来发展远景主题（世博会、滨江改造）城市自然景观概念水景概念（苏州河、浦江沿岸） 4、同类可比个案综述根据上述与本项目可以类比的上海全市部分个案的分析，可以总结为以下几点区位是销售价格的最大支撑点所有个案其所处区域都其有其独特优势，如城市商业中心、历史人文优势、世博会会址、上海稀有的自然景观滨江景观、苏州河水景资源、世纪公园大型生态绿化等。 这类优势为个案提供了有力的价格支撑。 交通便利是基本要素无论是传统市中心区域还是新兴住宅社区，便捷的交通已成为这类住宅社区所必须配备的基本要素，而不再是项目的重要利益点。 这说明随着城市交通的发展，居民出行已不再会为交通问题所困扰。 交通优势已逐步在淡化，而与本案同一类的项目已最先出现这样的市场征兆。 借助外部优势提升产品整体品质上海住宅市场竞争激烈，产品同质化状况十分严重，纯粹依靠产品本身的质量对提升产品整体品质其效果已经十分有限，与之不同的是小区外部环境优势则是每个个案都或多或少有所不同，尤其是如地域人文、城市规划、公共交通等是任何开发商所不能左右又对市场具有很大影响力的因素。 借助外部不可替代和难以复制的资源优势已成为这类个案重要的依据。 装修房也为价格提供支持在上海房地产市场上，销售价格超过万元的楼盘，其目标客户对于价格的敏感度相对较小，由于这类客户工作、生活节奏比较快，注重购房、入住的便利度。 因此装修房十分符合这类个案目标客户的需求。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力产品规划具有明显差异由于地块的差异性，使得这类个案的产品呈现两端走向，使得上海市场上万元以上的住宅产品总体规划品质良莠差异明显。 5、本项目与上述可类比个案的综合比较根据我司对上海市部分可类比项目的综合分析，并比较本项目状况，可以看出?区位存在一定优势?交通优势比较突出?景观资源的有限突出（苏州河人文景观优势）?城区规划远景良好（不夜城商圈远景规划）?地块本身质素限制较大（地形状况不理想、外部环境条件较差）?产品规划有一定特色 六、本项目SWOT分析根据上述房地产市场综述，对本案做出以下分析优势Superior?整体宏观经济走势带动市场的良好发展态势目前上海经济处于良好的发展现状，随着WTO、申博的成功，可以预见未来上海宏观经济仍将长期保持良好的发展态势，为房地产市场奠定了良好的基础。 ?绝对市中心位置，四区交汇点本项目位处上海城市中心位置，且正处闸北、静安、普陀、黄浦四区交汇点。 本项目的区位影响力辐射至四区。 有利于未来推出市场时，吸引四区客户。 ?交通枢纽地带，出行便利高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力交通优势是本项目所具有的最大优势，其不仅体现在其市区交通的发达和便利。 同时，本项目还是上海对全国的陆上长途客货运集散中心。 ?不夜城商圈市级商业中心不夜城商圈是上海最主要的四大市级商业中心之一，是上海北区最繁华的商业、办公、居住区域，名副其实的CBD中央商务区。 本项目位处其中，具有突出的区位优势，住户工作、居住、出行、购物都非常方便。 ?苏州河沿岸地块苏州河是上海极为稀少的天然水景资源，拥有丰厚的人文历史沉淀。 从本项目地块步行仅一至二分钟即可到达，距离相当近，并且南面临水，其水景优势比较明显。 ?规模化住宅小区，大型集中绿化本项目是一个大型住宅小区，总体量近80000m2，具有较大的规模优势。 同时，其中庭绿化超过11000m2左右，在上海市中心住宅小区中比较少见。 劣势?不夜城商圈环境比较嘈杂不夜城商圈的市区交通枢纽地位，及拥有上海火车站、长途汽车站，带来了大量人流。 但也由于大量人流的来往。 加之目前旧城改造还处于建设当中，使得整个区域环境比较嘈杂。 这也是历年来，不夜城商圈经济发展所受到的最大制约因素。 ?苏州河景观资源利用率不高本项目距离苏州河不远，但由于东方莱茵超长板式的高层建筑形态，导致整个地块大部分水景景观被遮挡住，导致本项目所能利用的苏州河景观资源很少。 ?区域脏乱差环境影响城市景观本项目所处正是不夜城旧城改造区域，是闸北区比较集中的“棚户区”，道路狭窄，脏乱差现象十分严重，影响了区域形象和城市景观。 ?地块周边环境较差，对小区住户影响较大除了南面被高层建筑遮挡以外，本项目周边高楼林立，且距离地块十分相近，主要有目前在建的建谊大厦、交运信息中心等。 而且地块所处位置处于内部纵深。 所以，住户居住、出行都有不利影响。 高效执行方案示范中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体营销力研发力工程力行政力品牌力?产品本身存在缺陷（朝向、栋距）由于地块条件的限制，使本项目产品规划受到了很大的限制，包括建筑排布、小区内外的建筑栋间距、户型朝向等。 为将来销售带来较大抗性。 机会?市中心土地的稀有性保证项目价值市中心经历了长期的历史发展，具有深厚的历史人文优势，具有不可替代性，其土地供应的有限性保证了项目?不夜城旧区改造，改善城区环境（环境提升、城市景观、高档住宅的新兴区域）不夜城旧城改造将使本项目所在区域的城区面貌获得根本性的提升，居住环境、工作环境得到很大改善，城市景观得到优化，形成一个新兴的高档住宅社区。 ?苏州河综合治理普济路以西光复路沿线苏州河综合治理改造将改善区域人文景观优势，为本项目带来巨大的机遇。 ?客户对本项目地段的认可度逐步提高随着闸北区城区改造和房地产市场的发展，购房者对于闸北区原先具有的不良影响逐渐改观，对于本项目所在的不夜城区域的认可度和认同感逐步加强。 ?普济路改造有利于改善小区外围环境地块外围的普济路改造将有可能逐步淡化小区外围因交通繁忙而导致的环境嘈杂和住户私密性的不良问题，改善小区外围环境。 威胁