房地产价格组成部分.doc

类别：方案类 【编号：20080318】 房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）3050%300万/亩以下：30%左右300万/亩以上：40%左右前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/文物勘探费：基地面积X2元/总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/，高层15-20元/人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等35%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米15%30%多层：约15%高层：约30%4基础及市政配套市政配套费：170元/道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它510%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12%开发利润10利润=销售收入土地成本开发成本开发费用税费1020%一般15%房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米 各项目建筑面积其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米容积率3.0住宅综合价5000元/商业8000元/销售收入93500万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）总地款:35000万单方:1970元/平米占住宅价39%前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X（2-3）元/文物勘探费：基地面积X2元/总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/，高层15-20元/人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133万单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：11001200元/平米高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米23116万平均建安：1300元/占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170元/道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它3555万200元/占住宅价4%开发费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%7000万390元/占住宅价7.8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不可预见费未列入预算的各项预算外开支，约2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12155万680元/占住宅价的13.6%开发利润10利润=销售收入土地成本开发成本开发费用税费10541万,约11%占住宅价的12%（二）销售法公式房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值） 1、品牌价值一级品牌：300500元/平米二级品牌：200300元/平米三级品牌：50100元/平米2、成熟价值： 大盘：200500元/平米中档楼盘：100200元/平米3、升值价值：升值潜力大：5001000元/平米一 般：100300元/平米4、物业价值：一级知名物业：300500元/平米二级物业：100200元/平米三级物业：50100元/平米5、教育价值：优质教育：300500元/平米一般教育：100200元/平米6、产品价值： 创新