深圳市房地产业存在的问题及改革建议.docx

深圳市房地产业存在的问题及改革建议杜放 郭运林 ! # 深圳职业技术学院，广东深圳$%&$；# 深圳市蛇口集装箱码头有限公司 (一、深圳经济持续稳健增长，为深圳房地产的发展提供了强有力的“后盾” 住房作为基本生活资料，满足社会每一收入层次的基本必需，住房政策需要兼 顾公平与效率，兼顾水平公平与垂直公 平。上世纪 )& 年代以来，深圳房地产发展 很快，自 )%) 年第一拍，深圳土地使用制 度改革在不断完善，住房建设步伐加快， 住房信贷有效启动，居民住房条件有了较 大的改善。短短 * 年，深圳经济以其独特的方 式强势崛起，并以最市场化的土壤展现着 自身的新鲜活力，作为经济晴雨表的深圳 房市更是将这种强劲的势头表现得淋漓 尽致。特别近年来，深圳城市规模几乎以 裂变的方式迅速扩张，这给深圳房市带来 了前所未有的机遇，也让深圳房市十分灵 敏地将未来的前景通过自身的消涨而描 绘得如诗如画。十 五 期 间 ， 深 圳 市 +,- 保 持 了 $# %. 的年均速度，&$ 年突破了 /& 亿元大关。未来 $ 年，深圳市经济总量还 将至少保持 0. 的增速。在深圳现有的 置业结构中，投资性置业占 1. 左右，这 个数据具有相对的合理性。对深圳而言， 一个高比例的投资性置业结构，是由深圳 作为中国最大的住房租赁市场的特性所 决定的。深圳是中国最大的商务性城市之 一，同时又是户籍人口最小的城市，商务 性人口随着城市的升级还在不断持续流 动和增长，在 & 万的总现实人口中，1$. 的人口的居住方式都是非产权式居 住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。深圳房 价今后几年应该还会保持 &. 左右的均 速。因此，政府管理部门对楼市的调控尤 为重要，这样深圳房地产市场才不会走入 失控和无序。二、深圳房地产业存在的主要问题及 原因分析# 房价收入比处于高位警戒线 深圳大多数市民认为房价偏高，根源来自房价收入比。所谓“房价收入比”，是 指一个城市的平均房价与每户居民的平 均年收入之比。世界银行在衡量一个国家 的住房消费水平时，认为假如家庭年收入 为 ，房价在家庭年收入的 * 2 % 倍之间较为适当，而房价收入（年）比达到或超过 倍时需要警惕。 按国家统计局数据，如果剔除经济适用房因素，深圳房价收入比已达到 倍， 也就是说，已经达到了引起警戒的水平。 日前发布的城市竞争力蓝皮书：中国城 市竞争力报告认为，深圳房地产市场的 细分市场中，房价收入比非常不健康，居 民购房压力大。很多市民反映“深圳房价 太高了，几乎买不起房了”。# 商品房空置率高至 &$ 年 ) 月底，全市商品房空置 面积为 0)# 0* 万 3 ，比率约为 0&. 。按 照国际通行惯例，空置率在 $. 2 &. 之 间为合理区；空置率在 &. 2 &. 之间 属危险区；空置率在 &. 以上为严重积 压区，极度危险。目前，深圳商品房空置率 过高，这是不容回避的客观现实。摘要：住房是百姓生活的一件大事，应该得到各级政府重视。政府对房地产价格负 有调控之责，如果房价大起大落，最终受伤害 的则是国家和百姓。深圳作为一个土地稀缺 的城市，房地产业经过 * 年的发展，已暴露 出诸多问题。目前随着外来人口不断增加和 “港深一体化”的进程，住房压力日益增大，如 何解决好当前居民的住房问题已成政府工作 的重点。本文在分析目前房地产市场存在问 题的基础上提出，控制房价收入比的进一步 扩大、减少空置商品房、加强土地合理利用等 建议，希望能为政府决策和开发商选择投资 方向提供参考。关键词：房地产；土地；政策；深圳市456789:7; 6= ?6ABC A6 9 C8=97 ABD=B7AB 7?= E9AFG FAH= H :33B I=IF=，9FF F=D=F6CD=8B3=B7 6?FE 9779:? 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