2012房地产市场分析.doc

2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是高于去年。 房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%，房地产不良贷款率下降，从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的。总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。无城镇化的进程，十二五是中国城乡人口格局发生转变的时期。城乡人口大于农村的人口，城市化率达到50%。2035年城市化率达到60%。在基本需求里面，在政策上关注两类人群：1、处于保障边缘的人群，实现保障供给以后考虑保障边缘的人群购房或者是住房的困难。2、城镇新移民，在城镇化的过程当中，新增加的一些新移民，对住房需求也是格外需要关注的。基本需求的初次置业的群体是非常的庞大，这决定了中国未来房地产市场仍然是以增量供给为主的市场，这点和其他发达国家所不同，他国住房销量是以存量为主，新增住房销量只有10%多，中国未来处于新增住房交易为主的阶段。3、改善性需求，中国在世界上是最大的住房市场，同时是最大的汽车生产消费的国家，目前消费结构升级没有结束，仍然关注到十二五，十二五时期中国将进入中等发达国家的行列，过去积压大量的住房消费滞后的补偿，改善性住房的增长阶段没有结束，今年商品房销售里面140平方米以上的房子增长速度在所有的房屋面前增长是比较快的，增长速度是达到了70%的，这是增长速度最高的，改善性住房的需求目前是处于一个增长的阶段，改善型需求也是刚性的，经过的制度改革已经有十年了，随着家庭收入的积累，随着家庭结构的变化，相当大的一部分面临住房的改善。房地产市场的波动，基本需求是非常的关键，满足客观上对住房的需求，同时对稳定经济，保持房地产市场平稳的一个方面，影响市场波动主要是投资，中国经济发展到今天的阶段，在城镇里面出现了部分的家庭吃、穿、用、住非常的优越，这部分投资是存在的，很多炒股人说辛辛苦苦炒了十年，不赔不赚可以谢天谢地，投资于存款，存款的投资回报是否能够满足吃穿用住家庭的投资回报呢？我们很难说。房地产投资分长期投资和短期投资，正常投资和投机，投资性需求受外围宏观因素影响非常大，资本市场的变化，以及宏观经济的状况，他们相对来说是不稳定的，他们大进和大出对我们影响是非常大的，特大中心城市投资性需求比较高的地方。从大方面来说，房地产行业在市场上继续持续的发展，必须做大做强、做强、做优，房地产行业资本密集型，对政策的高度依赖性，大企业在整个市场当中所占优势非常强大，17%的大企业大项目，销售了整个项目的70%的面积，我们开发企业今后发展和需要追求的目标和方向做大做强做优，你不做大就不能做结构，你不能实现跨地区的发展，你不能实现跨地区的经营就很难避免中国经济发展不平衡的一些优势，广大的二、三、四线城市房地产投资较少。大企业做当铺和商场，针对市场波动当中存在的各种风险，普通房地产企业必须要做强，房地产行业对资金高度的依赖，如果不做强，很难给予资金的支持，目前的土地供给制度下，没有资金的支持，恐怕连土地都拿不到。开发企业必须要做强，品牌大企业在市场上占有是越来越高。房地产市场十年来，东部和一线各大房地产市场得到了发展的话，现在二、三、四线城市正在迎来房地产市场的起步发展阶段，中西部地区，三、四线城市稳健发展，这是整个房地产市场很重要的关键因素。城市发展，目的仍然是房地产繁荣的支持因素，客观上来讲，中国房地产市场的发展，在很大程度深得益于城市的发展，机会也来自于城市的发展，中国的城市发展的特点：中国城市化进程规模速度是空前的，规模和速度空前表现在最近十年，改革开放三十年，中国新增城镇人口4亿人，其中的一半人是最近十年增加的，速度是非常快的，规模也是非常的庞大，城镇化人口的迅速增加，导致了急速的快速提高，中国城市内的人口密度是7倍，人口密度大量增加，导致了城市内，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，导致城市内土地稀缺的东西高。城市化发展在短时间内大量人口上升，大家一定要注意建成区面积不是指城市规划面积，也不是城市建设的用地面积，配套设施齐备完全的建筑区面积，建成区面积的扩大极大的改变土地的面积，过去的郊区变成了市区，对房地产的投资和开发带来了很大的机会。现在正在推行从十一五开要以城市群作为城市发展的主题，配合城镇群的发展，正在伴随和实施是城际轨道交通化，半小时的高铁，15分钟发一班车，周边的的城市都在规划轨道交通，这样的发展格局将会在整体上改变城市的区位价值，有交通焦炉，整个城市的区位价值发生了改变。城市发展的格局对土地的价值变化产产生了很大的作用，给房地产带来了很大的机会，更重要的是这些年来，我们从九十年代开始，各个城市提高了宜居程度，城市政府所推动的推二进三，推动了城市内功能质量的提高，区位的价值发生了很大的改变，房地产需求的住房提升，不仅仅大家喝得上干净的水，在周围的人居环境方面得到了极大的改善，使我们的所有的房地产开发都带来了很大的机会。房地产业将作为支柱产业仍将持续，和当前中国经济增长的特点有关系，我特别注意到甘市长所讲非常客观的准确的对中国经济的评价，中国经济的增长，投资是主要的拉动力，房地产和投资作为经济增长主要的支撑点，房地产业与工业的关系，房地产本身产业链非常长，和相关的产业也非常大，对工业的影响是非常大的。中国经济发展到今天，制约经济发展最关键的环节已经不在生产端了，我们有足够的生产能力，我们有充足的资金，我们现在缺的是市场，凡是和市场关系密切的产业都是国民经济发展当中最重要的产业，房地产是上游产业的市场，同时对消费市场的关联度非常高，买了房子以后，带动了家电、装修所有的装饰装璜。房地产与家具消费的关