物业管理工作手册(DOCX 91页).docx

江苏省住建集团有限公司物业管理工作手册（2017年）编 制：富居物业有限公司 日 期：二一七年三月九日 第 2 页 共 130 页编号苏住建制度-04版 本 号1.0版生效日期2017年3月9日物 业 管 理 工 作 手 册修改状态修订情况修改人日期1234起 草高勇华日 期2017年3月9日总经理日 期董事长日 期第 3 页 共 130 页目 录总章 物业公司组织架构图5第一节 江苏富居物业组织架构图5第二节 分公司（项目部）组织架构图6第一章 物业公司岗位说明书1第一节 总经办1第二节 人事行政部4第三节 客服部9第四节 物管部13第五节 工程部20第二章 管理制度汇总24第一节 质量保证制度24第二节 公司奖惩制度24第三节 档案资料管理制度25第四节 工程部（抢修中心）工作人员规章制度26第五节 公司所管辖小区业主及职工群众意见反馈制度26第六节 24小时值班制度27第七节 治安保卫制度27第八节 保洁员工作制度28第九节 物业消防管理制度28第十节 绿化管理制度29第十一节 机动车停车场管理制度29第十二节 非机动车车辆管理制度29第十三节 装修管理规定30第十四节 电气维修管理规定31第十五节 配电房管理规定32第十六节 停水及事故处理方案32第十七节 共用设施、设备保养规范32第十八节 仓库管理制度33第十九节 出、入物品管理办法33第三章 职能部门巡查规程44第一节 总则44第二节 工作职责44第三节 工作程序44第四节 分公司经理巡查的内容44第七节 物业总经理巡查规程45第八节 各部门巡查规程46第四章 物业管理服务费的收取49第一节 总则49第二节 工作程序49第三节 费用催缴办法50第五章 楼宇接管验收57第一节 物业接管57第二节 物业入住57第三节 楼宇接管小组的成立和要求57第四节 楼宇接管资料的准备57第五节 核实资料58第六节 楼宇复验58第七节 楼宇及公用设施等到接管交接58第八节 物业入住流程60第六章 商品房交付流程作业指引67第一节 总则67第二节 术语和定义67第三节 职责分工67第四节 工作程序67第七章 应急预案汇编73第一节 安全用电、用水、用气管理规定73第二节 煤气泄漏应急处理73第三节 防台风、防暴雨预案74第四节 紧急集合方案75第五节 灭火应急方案75总章 物业公司组织架构图文员财务客服主管品质主管物业主管设备运行主管保洁绿化班秩序维护班工程维修主管分公司项目部物管部工程部客服部行政部总经理第一节 江苏富居物业组织架构图副总经理秩监序控维消护防班监控消防设备运行物业主管工程主管客服主管保洁绿化班项目经理客服品质工程维修第二节 分公司（项目部）组织架构图第 10 页 共 130 页第一章 物业公司岗位说明书第一节 总经办第1条 岗位说明书（总经理）公司：物业公司 部门：总经办 姓名： 岗位： 总经理直属上一级部门集团董事会或委托人直属领导集团分管副总管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级副总经理、客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理岗位职责描述1. 宏观指导直辖部门日常工作和相关制度的审定工作，领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。2. 对物业公司内外工作负组织与协调责任。3. 对物业公司中、长期发展规划负组织、推动责任4. 负责物业公司的业务管理工作及与集团间的协调工作5. 负责审定物业公司工作发展规划、计划与预算方案并监督执行6. 负责审定物业公司各部门职能范围内规章制度及督促、检查制度的贯彻执行7. 负责对物业公司的经营目标进行财务描述，为经营管理决策提供依据，并定期审核和计量公司的经营风 险，采用有效的措施予以防范。8. 负责物业公司同物业行业等政府部门的关系，维护公司利益。9. 审核财务报表、财务分析和管理工作报告；参与新项目的分析、论证和决策10.确保财务体系高效运转；推动公司年度经营/预算计划程序，包括对资本的需求规划及正常运作11.做好保密工作，凡涉及集团公司及领导工作中的各类秘密信息和资料不可传播12.参与商务谈判、接待等工作，负责与集团相关部门的协调工作13. 认真贯彻落实集团领导的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有三年以上同职务工作经验，持有物业企业经理上岗证。能力 48岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的组织管理协调能力，有物业管理高层工作经验，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第2条 岗位说明书（副总经理）公司：物业公司 部门：总经办 姓名： 岗位： 副总经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级客服经理、人事行政经理、物管经理、工程经理、分公司经理岗位职责描述1. 协助总经理做好物业公司日常工作和相关制度的审定工作，领导直辖部门做好部门建设并完成各项工作计划。2. 协助总经理对物业公司内外工作负组织与协调责任。3. 协助总经理对物业公司中、长期发展规划负组织、推动责任4. 协助总经理负责物业公司的业务管理工作及与集团间的协调工作5. 协助总经理审定物业公司工作发展规划、计划与预算方案并监督执行6. 协助总经理审定物业公司各部门职能范围内规章制度及督促、检查制度的贯彻执行7. 协助总经理对物业公司的经营目标进行财务描述，为经营管理决策提供依据，并定期审核和计量公司的经营风 险，采用有效的措施予以防范。8. 负责物业公司同物业行业等政府部门的关系，维护公司利益。9.做好保密工作，凡涉及集团、公司及领导工作中的各类秘密信息和资料不可传播10.参与商务谈判、接待等工作，负责与集团相关部门的协调工作11. 认真贯彻落实物业总经理的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持有物业部门经理上岗证。能力 45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的执行和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第3条 岗位说明书（分公司经理）公司：物业公司 部门：总经办 姓名： 岗位：分公司经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门各职能、业务部门直属下级客服主管、物管主管、工程主管岗位职责描述1.根据公司相关规定，组织制定本物业项目的具体管理办法，报总公司审批；推动、监督公司批准的管理办法的执行，保证本物业项目的高质量运营；2.根据市场变化、业主需求和管理服务水平提高的内在要求，及时修订和完善各种管理办法并报总公司审批。3.组织制定本物业项目年度各项经营目标计划，报总公司审批；将审批后的各项计划分解成季、月和周计划，并带领下属员工执行计划；4.对本物业项目的秩序进行管理，确保业主人员与财物的安全；对共用设施、设备进行维护和管理，确保其处于安全运行状态；5.定期参加公司组织的物业服务例会，就会议的各项决议进行表决；6、受理业主的投诉，认真听取业主的要求和建议；参加本项目业主大会，与业主进行有效沟通，确保业主与公司利益都得到实现；7.处理好开发商、政府部门的关系；开展各种文娱活动，丰富小区的文化生活，提升本物业的文化品位。详细调查业主投诉的原因，制定有效措施，真正帮助业主解决实际问题；8.对业主的房屋装修维修和维护进行管理，处置业主的违规、违章装修。9.对下属员工进行培训，提升员工综合素质；实施激励与处罚，以提升员工的工作绩效。10.及时反馈计划的执行效果并适当修正，以实现年度的经营目标与计划。认真贯彻落实物业总经理的工作指示任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理本科以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持有物业部门经理上岗证。能力 45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的执行和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第二节 人事行政部第4条 岗位说明书（人事行政部经理）公司：物业公司 部门：人事行政部 姓名： 岗位： 经理直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门无直属下级人事行政主管、财务会计、文员岗位职责描述1. 组织公司人事、行政制度及相关计划的编制、执行、修订2. 组织编写分公司中长期人力资源发展战略和企业文化及相关研讨活动3. 负责物业公司人力资源规划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系的管理工作4. 负责集团及物业公司企业文化、各项管理制度、工作指标的执行与落实5. 物业公司内部、外部人事、劳资关系、外部培训的协调和相关事务的审批处理6. 各部门人员岗位编制（与设置）管理，调整各部门主管级以上人员配置，使分工协作合理7. 审核人事、培训、考核、劳资的数据信息及工作分析报告，并向领导提供决策依据8. 负责处理物业公司各项目主管以上级员工的关系维护9. 负责质量管理体系在本部门的推行及改进部门年度目标指标规划的制订，规划细分，及指标规划的落实和实现。11. 负责物业公司固定资产的管理及易耗品采购的审批12. 协助总经理处理各对口政府部门的对外关系等相关工作13. 批准部门薪酬、绩效考核计划，审核批准本部门工作计划14.负责公司的食堂管理、宿舍管理、环境卫生管理、办公纪律、文档管理、印章管理管理等综合事务工作；15.负责公司各项规章制度的推行，执行与追综，维护公司各项规章制度的权威；16.负责公司文档管理、印章管理、会务管理等；17. 完成领导交办的工作任务任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)行政、法律、人力资源管理及其他本科以上学历，有三年以上同职务工作经验，人力资源管理师(二级)能力 45岁以下，男女不限，身体建康，对整套科学的人力资源开发、规划、招聘、培训、考核体系有相当理解并熟练运用，熟知相关法律法规并能灵活运用，善于处理复杂员工关系等。具有较强的执行和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司行政人事经理岗位年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第5条 岗位说明书（人事行政主管）/缺省 公司：物业公司 部门：人事行政部 姓名： 岗位：人事行政主管直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述1.协助部门经理完成公司人事行政制度及相关计划的编制、执行、修订2.协助部门经理完成年度目标指标规划的制订，规划细分，及指标规划的落实和实现3.协助部门经理完成物业公司人力资源规划、招聘、薪酬、绩效、培训、劳动关系的管理工作4.跟进落实集团及物业公司各项管理制度、工作计划、指标的执行与落实 5.负责物业公司及各项目非执行层人员的制度、纪律、规范等培训工作的落实6.负责协助经理处理物业公司各项目主管以上级员工的关系维护7.负责落实物业公司各类文件的审核、审批及挂网8.负责落实物业公司基层管理人员及执行人员的转正、晋升/降职、晋级/降级落实及上报9.检查监督物业公司人事、行政资料的填写、整理、存档的完整性、规范性10.协助经理完成物业公司劳动纠纷的处理及上报11.做好招聘、培训、绩效、薪酬等人事管理工作12.负责物业公司固定资产/耐用品/低值易耗品盘点工作的执行及落实13.协助经理处理人事、行政及对外关系等相关工作14.完成领导交办的工作任务任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)行政、法律、人力资源管理及其他本科以上学历，有二年以上同职务工作经验，助理人力资源管理师(三级)能力 35岁以下，男女不限，身体建康，对人力资源开发、规划、招聘、培训、考核体系有相当理解并熟练运用，具有较强的执行和协调能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司人事主管岗位的年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标第6条 岗位说明书（文员）公司：物业公司 部门：行政人事部 姓名： 岗位： 文员直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述1.编写采购计划等文件，单价对比，报价单输入系统；2.编制月度采购的月报表及采购计划；3.收集、整理与统计各类供应商的采购价格单据与报表；4.采购品质记录的保管与维护；5.采购事务的传达、跟进、完成；6.整理供应商资料，包括供应商的报价情况、产品种类等；7.协助部门经理完成行政后勤等管理工作；8.协作配合仓管的管理工作，及时与集团采购中心对接具体工作；9.编写公司有关文件、说明、通知等；10.撰写会议纪要等文职类工作；11.完成领导交办的临时性工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理类专科以上学历，有一年以上同职务工作经验。能力 35岁以下，男女不限，身体建康，具有较强的执行和文字能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以物业公司采购文员岗位的年度目标考核责任及月度分解任务为考核指标 第7条 岗位说明书（会计）公司：物业公司 部门：人事行政部 姓名： 岗位：会计直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门直属下级（暂无）岗位职责描述1. 按 照 国家会计制度的规定、记 帐、复帐、报帐做到手续完备，数字准确，帐目清楚，按 期 报 帐；2. 按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，考核资金使用效果，及时向总经理提出合理化建议，当好公司参谋；3. 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料。4完成月度，年度财务报表的编制；5.认真执行现金管理制度；6.严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不坐支现金，不认白条抵压现金；7.建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证；8.严格支票管理制度，编制支票使用手续，使用支票须经总经理签字后，方可生效；9.积极配合银行做好对帐、报帐工作；10.现金收付业务的发生，必须按时逐笔登记现金日记帐做到日清月结，钱帐相符； 11.完成部门经理交付的其他工作；任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有三年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。能力大专以上学历，25岁以上，从事相关岗位2年以上，持会计证书，有电算化经验；具备良好的亲和力、沟通能力、有数字敏感能熟练使用办公软件，工作严谨、细致性；品格正直、诚实、务实、敢于承担责任考核标准量化指标根据岗位考核指标第8条 岗位说明书（厨师）/缺省公司：物业公司 部门： 姓名： 岗位： 食堂厨师直属上一级部门直属领导人事行政经理管辖下一级部门/直属下级岗位职责描述1、厨师在公司行政人事主管的领导下进行工作。在工作中自觉接受上级部门的监督和整改意见，及时改进工作。2、按时上班，保证准时开饭。3、努力学习烹饪技艺，不断提高烹饪水平，经常调换菜的花色品种，改善员工生活。4、保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。5、搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤理发，勤刮胡须。工作时不得光背和穿拖鞋。6、 严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质的物品；米、菜要清洗干净，保证饭菜的质量，做到饭熟、菜香、汤美。7、 节约用水用电用气，努力降低就餐成本。8、 其他领导安排的工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历，45岁以下，男女不限，食堂厨师工作满一年以上。能力食堂厨师工作满一年以上，对红案、白案都了解，熟知食堂管理及运作流程，有一定的岗位工作标准。品格认真、勤快、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标第三节 客服部第9条 岗位说明书（客服经理）公司：物业公司 部门：客服部 姓名： 岗位： 客服部经理直属上一级部门总经办直属领导公司总经理管辖下一级部门直属下级客服主管、品质主管岗位职责描述1、 认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、提高物业公司服务品质的经营目标，努力搞好具有特色的物业管理工作。2、 结合客服部实际，制定客服部管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定全体员工的职责，并监督贯彻执行。主持客服部日常工作、召开周工作例会，制定年度、季度、月度、周工作计划及总结并组织实施。3、 负责制度培训计划，组织员工培训公司各项规章制度、岗位职责、服务技能等，提高物业管理服务水平。加强员工的团结协作，定期对员工进行考核，公正公平地评价每位员工的工作，严格执行员工奖惩制度，同时关心员工的生活、福利，调动员工的工作积极性。4、 对小区的房屋、公共设施设备组织验收、接管，负责与开发商对接、协调、监督、跟进，并确保维修工作的及时完成。5、 制定审批房屋、公共设备设施的维修、养护计划，组织维修人员按时、保质、保量的完成各项维修任务，检查督促小区内部住户按规定进行装修并竣工验收。6、 定期走访业主，及时解决业主的各类投诉以及落实业主的建议。业主回访率达到100%。7、 督促属下管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。8、 以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使客服部具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。9、 严格执行各项财务制度，组织审核各种款项收支交缴，作好月、季、年度资金预算和计划。10、与社会各有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各住户、各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表客服部处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。11、带领客服部开展一系列创收工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。能力 45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的执行力和一定的管理协调能力，能严以律已，文字功底深厚，熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以月度物业费收缴指标、交房指标及客服部年度目标考核责任的月度分解为考核指标第10条 岗位说明书（客服主管）公司：物业公司 部门：客服部 姓名： 岗位：客服主管直属上一级部门直属领导客服部经理管辖下一级部门/直属下级客服专员岗位职责描述1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理；2、负责住户档案管理及物业相关钥匙的管理工作；3、负责业主入住手续的办理；4、负责业主装修手续的办理；5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证的办理等；6、负责处理住户投诉、解答并记录住户提出的问题；7、负责业主上门咨询的接待工作；8、负责受理住户室内设施保修工作，并督促施工单位在保修期限内按质按量完成；9、负责对现场施工维修及装修施工进行巡视，督促施工单位严格按管理规定施工；10、负责每月对住户水、电及公摊水、电费用的核算；11、负责物业管理相关费用的收缴工作；12、编写部门管理月/年报告13、熟悉客服部各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分布情况。14、定期组织安排收集、整理、归档客服部各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性。15、负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有1年以上物业管理客服工作经验，熟悉物业管理法律法规，持证上岗。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求）30周岁以下，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识，具有较强的沟通、协调能力并有较强的执行力，能严以律已，熟悉日常办公软件的操作。品格有责任心考核标准量化指标物业管理相关费用的收缴率第11条 岗位说明书（客服专员）公司：物业公司 部门：客服部 姓名： 岗位：客服专员直属上一级部门直属领导客服主管管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1、在客服部主管领导下，处理服务中心日常事务；2、负责物业公司文档资料管理和文件传送工作；3、负责业主入住手续的办理；4、负责业主装修手续的办理；5、负责业主出入证、施工人员出入证、业主车辆出入证的办理等；6、负责记录住户提出的问题，登记汇总并及时向客服主管汇报；7、负责业主上门咨询的接待工作；8、负责物业公司仓库物品的管理；9、负责物业公司小卖部帐目的输入汇总工作；10、完成领导布置的任何任务；任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有1年以上物业管理客服工作经验，熟悉物业管理法律法规，持证上岗。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求）30周岁以下，男性，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识，具有较强的沟通、协调能力并有较强的执行力，能严以律已，熟悉日常办公软件的操作。品格正直、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标第12条 岗位说明书（品质主管）公司：物业公司 部门：客服部 姓名： 岗位：品质主管直属上一级部门物业公司直属领导客服部经理管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1、 协助副总经理、管理者代表建立、实施和完善公司质量体系并协调和监督其运行，确保其符合ISO9000质量管理体系的标准和要求。2、 协助副总经理、管理者代表做好管理评审及相应纠正措施的实施工作。3、 编制质量手册、年度内部质量审核计划和管理评审计划。4、 组织内部质量审核、适时向总经理汇报质量体系的运行情况（包括改进的需求）。5、 确保在整个公司内促进顾客要求意识的形成。6、 就质量管理体系有关事宜与外部联洛。7、 督导各部门的品质工作，协助各部门处理质量问题。8、 完成领导交办的其他任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)大专以上学历，有3年以上相关工作经验，具有中级以上职称和全国物业管理经理上岗证书，质量认证资格证书；能力35岁周以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律、法规，ISO9000质量管理体系，对ISO9000质量管理体系的建立、推行和维护具有丰富的经验，具有较强的执行力和一定的管理协调能力，能严以律已，文字功底深厚，熟悉日常办公软件的操作。品格正直、大度、有责任心考核标准量化指标根据岗位考核指标第四节 物管部第13条 岗位说明书（物管经理）公司：物业公司 部门：物管部 姓名： 岗位： 物管部经理直属上一级部门总经办直属领导公司总经理管辖下一级部门直属下级物业主管、秩序维护班长、保洁绿化班长岗位职责描述1 认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”的经营宗旨，努力搞好具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献；2 全面负责整个小区的安全、消防、绿化、保洁等工作，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标；3 制定物业管理方面的管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定物业上全体员工的职责，并监督贯彻执行，制定各项费用标准保证管理工作的正常进行，建立健全物业的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。4 主持每月一次的物业管理例会听取工作汇报,布置工作任务，解决实际问题,改进经营管理方法,促进工作发展；5 经常巡视管理区内外各场所及管辖各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题；6 以身作则，关心员工,奖罚分明，提高自身素质，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感，使组织具有组织力和凝聚力，并督促属下管理人员的日常工作,检查各项工作和落实完成情况，并正确评价、培训管理人员、做好人员的考核工作；7 与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系，与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等；8 严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表9 熟悉管辖区内各项情况，与业主及租户保持密切联系，及时处理业主及租户的诉求意见，并不定期组织业主及租户联谊，听取业主及租户意见或建议，不断改善服务态度,提高服务质量；10 认真完成公司交办的其它工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。能力 45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的执行力和一定的管理协调能力，能严以律已，熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以月度物业费收缴指标、交房指标及年度目标考核责任的月度分解为考核指标第14条 岗位说明书（物业主管）公司：物业公司 部门：物管部 姓名： 岗位： 物业主管直属上一级部门直属领导物管部经理管辖下一级部门无直属下级无岗位职责描述1 坚持“业主至上，服务第一，品牌升值”的经营宗旨，配合物管部经理搞好具有特色的物业管理工作；2 认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标；3 定期收集内外部物业管理信息，为公司领导决策提供支持；4 注重日常工作中业主反馈问题的收集，与物业公司各职能部门保持沟通，积极主动帮助业主解决实际问题；5 认真执行规章制度和操作规程，并监督贯彻执行，协助物管部经理制定各项费用标准保证管理工作的正常进行，建立健全物业的组织系统。6 经常巡视管理区内外各场所及管辖各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题；7 与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系，与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等；8 负责公司仓库管理，保障各部门的后勤；9 完成上级交办的各项工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理专科以上学历，有两年以上同职务工作经验。能力 30岁以下，男女不限，身体建康，具有较强的执行和抗压能力，熟练掌握WORD、PPT、EXCEL等办公软件品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年物业费收取总金额及完成率作为主要考核指标第15条 岗位说明书（秩序维护班长）公司：物业公司 部门：物管部 姓名： 岗位：秩序维护班长直属上一级部门物管部直属领导物管经理管辖下一级部门/直属下级保安员岗位职责描述1、 熟悉辖区内房屋的结构、户数、地理分布、人口数量、各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。2、 严格按照公司的有关制度、工作纪律和岗位职责按月定期考核各保安员的工作成绩，上报有关领导，并定时开展培训和考核工作。3、 组织召开治安工作会议，负责上传下达，及时将辖区内的治安问题及处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向保安员传达。负责辖区治安的每月小结、季结、年终总结工作。4、 深入了解各项安全制度的落实情况和队员的思想状况，及时上报。5、 负责对保安员的考勤、安排值班和休假等。处理好与其他部门协商工作6、 巡视辖区，经常定时、不定时通过对讲机或跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况，督导其工作，协助处理有关情况，加强复杂地段和事故多发地段的治安执勤巡逻。7、 加强与业主、住户的联系，抓好群防群治建设，建立广泛的群众基础。8、 处理和制止管辖区内各种违章行为，配合派出所开展专项严打战役。9、 组织定期检查防盗系统、报警系统和自动监视系统，确保其设施完好。检查治安保卫有关制度的落实情况。10、 对本班安全、消防、日常管理工作负责，并对因管理不力造成本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。11、完成领导交待其他工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)高中以上学历，有一定的管理工作经验，退伍军人和有保安班长管理经验者优先。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求） 35周岁以下，男性，无犯罪记录，诚实，具有一定的沟通、管理能力和服从意识，有较强的执行力和一定的协调能力。品格服从执行力较强、诚实考核标准量化指标安全事故发生率、制度遵守情况第16条 岗位说明书（保安员）公司：物业公司 部门：项目安全部 姓名： 岗位：保安员 直属上一级部门直属领导秩序维护班长管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1、 悉管辖区房屋结构，各种公共设施、设备的分布、位置，各类公共场所的使用性质和服务对象；管辖区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。2、 必须统一着装上岗，仪容严整，精神饱满，服务客户，使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语，处理情况时做到先立正敬礼，遵守文明执勤的工作制度。3、 对小区主要出入口严格管理，对车辆、行人、大件物品出入小区进行盘查和登记。4、 严格遵守纪律，服从领导的管理。5、 有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、拣破烂人员进区流窜。6、 督导辖区道路泊车和行车的管理，保持区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。7、 积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。8、 懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得一些救护常识。发生紧急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警或匪警等治安情况，必须首先以最快速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱。9、 学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止。10、 严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在认真处理前提下，做好书面交接记录，以备查考。11、 完成领导交办的其它任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)初中以上学历，退伍军人和从事相关保安经验优先。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求） 45周岁以下，男性，无犯罪记录，身体建康，诚实，具有一定的服从意识，有较强的执行力和一定的协调能力。品格吃苦耐劳、服从意识强考核标准量化指标安全事故发生率为考核主要指标第17条 岗位说明书（保洁绿化班长）公司：物业公司 部门：保洁部 姓名： 岗位：保洁绿化班长 直属上一级部门直属领导物管部经理管辖下一级部门/直属下级保洁员、绿化工岗位职责描述1 对部门领导负责，严格执行上级命令。主管不在时负责处理部门日常事务，在问题及时向客服经理请示。2 切实做好本班的日常事务管理工作，开好每周的班务会。3 负责监督、检查本班各岗位的工作情况，发现问题及时处理，并做好记录和汇报。4 在本班其他岗位临时空缺时应及时替补。5 负责本班员工上下班的岗位交接工作。6 以身作则，严格自律，勇挑工作重担。7 对所管辖区域的卫生、绿化、消杀工作实施有效的管理、检查和监督。8 积极开展绿化创收工作，增加公司收入。9 主持、组织所属员工的植物养护、培植技术的培训。10 负责管理区域内植物的养护、培植工作。11 提出风景设计要求建议，参与编制花草树木的购买计划维护改进小区景观的计划。12 负责协助单位的评审、联系工作。13 负责完成领导交办的其它工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 初中以上学历，两年保洁工作经验。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求）年龄40岁以下，男女不限，身体健康，能吃若，有一定的服务意识管理能力。品格勤奋好学，吃苦耐劳，责任必强。考核标准量化指标按工作标准完成工作内容第18条 岗位说明书（保洁员）公司：物业公司 部门：物管部 姓名： 岗位：保洁员直属上一级部门直属领导保洁绿化班长管辖下一级部门/直属下级/岗位职责描述1. 对部门领导负责，严格执行上级命令。2. 保质保量的完成所辖区域的清洁卫生工作。发现问题及时处理，并做好记录和汇报。3. 在其他岗位临时空缺时应服从指挥按领导要求及时替补。4. 对所辖区域内发生的违章行为进行劝阻、纠正、制止。5. 对所辖区域内果皮箱和垃圾箱的清扫、垃圾清运工作。6. 要有服务意识、仪容仪表要符合规范等。7. 负责完成领导交办的其它工作任务。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求) 初中以上学历，有一定的保洁专业知识。能力（指年龄、性别、执行能力、协调能力、管理能力等要求，以及完成某项工作所具备的特殊要求，如：计算机、英语等要求）年龄45岁以下，男女不限，身体健康，能吃若，有一定的服务意识。品格勤奋好学，吃苦耐劳，责任必强。考核标准量化指标按工作标准完成工作内容第19条 岗位说明书（绿化工）公司：物业公司 部门：物管部 姓名： 岗位：绿化工直属上一级部门直属领导保洁绿化班长管辖下一级部门直属下级/岗位职责描述1熟悉辖区绿化布局和个人负责区域的绿化职责范围，熟悉花草树木的品种和数量，并掌握其种植季节，生长特性，培植管理方法等。2对花草树木定期清除杂草，防治病虫害、松土、施肥，修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木、浇水。3虚心学习，努力工作，提高自身素质。4保证绿地不留杂物，不缺水、不死苗，遇有损坏花草树木的行为及时劝阻，对不听劝阻的要及时报告保安人员和班长、主管，并协助对其劝阻和处理。5在小区内发现下列行为，必须加以劝阻，并及时报告，且有权协助保安人员和主管要求违章者赔偿。（1）未经许可，随意侵占共用绿地。（2）攀折、损坏花草树木、园林小品。（3）在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物。6维护和养护好各种工具和共用设施设备，如有损坏照价赔偿。7做好每天的工作记录，及时记录违章情况和处理办法。8服从上级的安排和调动，做好所负责区域内的环境卫生工作。9接受各级领导对绿化工作的巡视、检查。10完成领导交办的其它工作。任职资格知识(指学历、专业、职称、工作经验、专业工作年限等要求)相关管理或物业管理大专以上学历，有五年以上物业管理工作经验，有两年以上同职务工作经验，持证上岗。能力45岁以下，男女不限，身体建康，熟悉物业管理法律法规，具备现代服务意识及管理能力，具有较强的执行力和一定的管理协调能力，能严以律已，文字功底深厚，熟悉日常办公软件的操作。品格为人谦虚、务实、亲和力强考核标准量化指标以年度物管部考核目标为准第五节 工程部第20条 岗位说明书（工程部经理）公司：物业公司 部门：工程管理部 姓名： 岗位：工程部经理 直属上一级部门总经办直属领导总经理管辖下一级部门/直属下级工程维修主管、设备运行主管岗位职责描述 1、在总经理助理的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施; 2、熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程; 3、负责协调各部门的工作,积极配合其他部门处理好客户的各种投诉事件。 4、负责制定物业公司工程维修的各项任务,并下达命令。 5、积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作; 6、负责组织人员配合公司各部门进行物业接管验收和交接工作,负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。 7、负责公司新接管物业的工程维修设计,编制岗位计划和管理流程,并牵头组织培训和实施,协助新接项目的物业管理走上正轨; 8、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调; 9、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作,并负责监督乙方执行合同的全过程;10、 负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况,对违规操作进行及时处理;11、 负责公司在采购工程设施的业务技术把