国英置业拓展定位工作手册：项目拓展论证管理流程.doc

天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-001版本：A/0页码：第 2 页 共 58 页项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY/YG-QP-TZ-002版本：A/0页码：第 9 页 共 58 页1. 目的保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目，并在项目决策前对其可行性进行科学论证。2. 适用范围适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应基础研究。3. 术语和定义3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。3.3. 可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4. 职责 参见流程图及工作程序。5. 工作程序5.1. 土地信息收集、甄别5.1.1. 开发经营部根据部门年度工作计划（详见计划管理流程）及三年土地储备计划（参考）进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a) 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b) 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。5.1.2. 了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写土地信息采集表，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。a) 如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；b) 如未通过，则由开发经营部存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。5.2. 立项建议5.2.1. 对审核通过的拟开发目标项目，开发经营部按统一格式及时填制每周的新项目发展进度通报，汇总上报国英置业总经理。5.2.2. 开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务专员（法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。5.2.3. 开发经营部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：a) 项目初步规划、档次、主要客户群；b) 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；c) 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。5.2.4. 开发经营部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：a) 常规或易于规划的项目：可与国英置业设计管理部、工程管理部、成本管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据；b) 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做规划设计初步草案，成本管理部做建安成本初步测算，作为初步经济测算的依据。5.2.5. 开发经营部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，编制新项目立项建议书，经部门内部评审通过后，提请召开立项汇报会，评审、判断项目能否进入可行性研究程序。5.2.6. 项目立项建议过程中，开发经营部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理工作（或合作单位）完成相关工作。5.2.7. 立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：a) 准备新项目立项建议书：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、初步经济效益测算等；b) 开发经营部需提前将新项目立项建议书发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，开发经营部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；c) 会议首先由开发经营部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，国英置业总经理最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。5.2.8. 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。5.2.9. 对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由开发经营部负责办理政府立项手续，待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。5.3. 可行性研究5.3.1. 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成项目可行性研究报告。5.3.2. 开发经营部将立项汇报会上的意见汇总，申请成立项目可研小组，制订可行性研究计划，该计划需明确可研相关工作、责任部门（责任人）、需要达到效果和时间要求，（可根据时间节点做出甘特图），发相关部门。5.3.3. 开发经营部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：a) 依据营销供应商采购管理流程选择可研代理公司（中介机构）；b) 代理公司对项目进行现场勘察，必要时可组织各相关部门参加；c) 代理公司完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；d) 代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；e) 开发经营部根据初步定位建议确定形成新项目初步市场定位建议设计草案任务书，交设计管理部；f) 设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据新项目初步市场定位建议设计草案任务书，编制规划设计草案，形成新项目可行性论证规划草案指标说明；g) 工程管理部负责进行工程技术分析；h) 国英置业成本管理部根据规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程技术分析，进行建安成本测算；i) 开发经营部组织制订营销初步计划；j) 国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。5.3.4. 开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目可行性论证决策评审会。5.3.5. 对于小型项目或时间较紧迫的项目（从获悉土地出让信息到截止不足一个月），此阶段可行性研究过程可适当简化，开发经营部根据可行性研究计划，组织各相关部门（工程、成本、营销）对项目进行现场勘察，各部门出具意见，开发经营部汇总、组织各方面材料，对新项目立项建议书和经济测算进行深化，作为简化的可行性研究报告。5.4. 决策评审5.4.1. 开发经营部在可行性研究报告中摘录市场初步分析、产品技术指标、成本信息、经济效益分析、法律风险分析等内容交国英置业总经理、董事长审阅。5.4.2. 公司新项目决策评审会由开发经营部依据责权手册组织，由开发经营部做介绍，相关部门及领导听取项目可行性研究的汇报并进行充分讨论和论证。5.4.3. 开发经营部综合各部门意见，形成评审结论，提交国茂投资总经理审核，董事长审批通过后，进入项目获取阶段。若项目未获评审通过，开发经营部则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档。5.4.4. 开发经营部负责按照项目评审会通过的项目合作条件，进行项目获取实施和跟踪。5.5. 项目获取5.5.1. 项目获取的方式通常有两种：a) 政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；b) 二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让。5.5.2. 开发经营部参照合同管理流程进行合同的编制、评审和签订。5.5.3. 公司获得项目土地开发权力后，开发经营部牵头、工程管理部配合组织各部门制定项目开发各级计划，具体操作依照项目开发计划管理作业指引的要求执行。5.5.4. 开发经营部组织项目定位策划工作，具体操作依照项目定位策划管理流程的要求执行。5.5.5. 综合管理部负责项目的人事筹划工作。5.5.6. 开发经营部组织将项目拓展相关资料整理、分类、编号、部门内部归档，并定期或项目开发结束后统一移交至综合管理部进行存档。6. 支持性文件6.1. 计划管理流程 GYZY/YG-QP-JH-0016.2. 营销供应商采购管理流程 GYZY/YG-QP-CG-0046.3. 合同管理流程 GYZY/YG-QP-CB-0026.4. 项目开发计划管理作业指引 GYZY/YG-WI-JH-0017. 相关记录7.1. 土地储备计划表 GYZY/YG-QR-TZ-0017.2. 土地信息采集表 GYZY/YG-QR-TZ-0027.3. 新项目发展进度通报 GYZY/YG-QR-TZ-0037.4. 新项目立项建议书 GYZY-YG-QR-TZ-0047.5. 新项目初步市场定位建议设计草案任务书 GYZY/YG-QR-TZ-0057.6. 新项目可行性论证规划草案指标说明 GYZY/YG-QR-TZ-006（附建造标准）7.7. 可行性研究报告 GYZY-YG-ZY-TZ-007项目定位策划管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：版本：A/0页码：第 18 页 共 58 页1. 目的规范公司项目开发前期的项目定位策划工作，确定项目开发和设计方向，并指导项目前期设计（概念设计）工作。2. 适用范围本流程适用于公司项目确立后的项目定位策划及前期设计（概念设计）工作。3. 术语和定义3.1. 项目定位策划：提出项目的开发策略、档次、类型、消费目标群体、开发方式和节奏、面积和户型配比等。4. 职责参见流程图及工作程序。5. 工作程序5.1. 项目定位策划准备5.1.1. 开发经营部负责开发项目定位策划工作的组织。5.1.2. 开发经营部收集政府规划（建筑密度、容积率、公建等指标）等相关资料，结合可行性研究报告，形成项目初步策划思路，提出策划深度要求及时间进度安排，编制定位策划任务书，并依据责权手册组织评审，主要输入条件包括：a) 开发经营部提供前期研究资料及可行性研究报告；b) 开发经营部提供现有项目阶段性营销总结分析；c) 成本管理部提供成本控制建议。5.1.3. 开发经营部根据定位策划任务书、营销供应商采购管理流程，确定定位策划代理公司和策划思路。5.1.3.1. 公司取得土地或者确定开发意向后，开发经营部负责收集项目定位策划代理公司信息，组织项目定位策划代理公司的考察和预审，包括优劣势对比分析、业绩、公司特点等。5.1.3.2. 开发经营部组织初步选择的定位策划代理公司（至少三家）开展市场调研和编制项目定位策划建议。5.1.3.3. 根据市场调研和项目定位策划建议，开发经营部组织对定位策划代理公司进行综合评估，内容包括对区域市场参与和理解程度、基本思路和工作方式、时间进度安排、收费标准和方式、行业内的评价等，填写完成定位策划单位评估表，确定项目定位策划代理公司和策划思路。5.2. 项目策划定位实施5.2.1. 项目定位策划代理公司确定后，与开发经营部进行沟通，按照总体思路和时间进度安排，进行分阶段策划定位汇报。5.2.2. 项目定位策划各项活动步骤主要包括（可根据代理公司标准进行讨论、调整）：5.2.2.1. 分析研究拟开发周边市场情况，完成项目定位策划分项报告市场调研分析，包括但不限于以下内容：a) 发展环境（人口、经济、文化等）；b) 房地产开发供给（区域格局、一定时间范围内的开发量等）；c) 房地产市场需求（一定时间范围内的销售量，一般包含外销）；d) 需求特性（房型、户型面积、价格、付款方式等）；e) 客户特征描述（区域来源、年龄、家庭结构、置业次数、置业动机等）；f) 项目分析（地理位置、交通流线、经济指标、地质情况、SWOT分析、风险及回避、提高效益的建议）。5.2.2.2. 进行目标市场定位，设计项目开发策略及初步规划设计建议，完成项目定位策划分项报告项目定位及初步规划设计建议，包括但不限于以下内容：a) 目标市场定位（需明确推导过程或示意，以及量化说明，包含区域来源、职业分布、大致年龄结构、收入水平、置业次数、购买用途等）b) 各种消费需求描述（如商业、生活配套、交通等）c) 各种消费偏好描述（如楼层、花园、房型、物管等）d) 物业发展定位，小区配套服务设施（含车位、商业、会所等），特殊物业（如商场、写字楼等）经营模式e) 开发主题和形象定位f) 分期及开发节奏g) 楼型分配h) 户型、面积及其比例i) 室内外装修标准初步设想j) 环境设计5.2.2.3. 项目经济效益分析，完成项目定位策划分项报告经济效益分析：a) 对于小型项目或具备相关专业能力的定位策划代理机构，可由定位策划代理公司提出规划方案设计和工程技术分析、建安成本测算和财务经济效益分析，由开发经营部组织公司相关部门进行定位策划分项评审。如果不符合要求，则需重新调整项目定位，重新提出项目规划建议；如果符合要求，则进入下一步活动。b) 对于大型复杂项目或不具备相关专业能力的定位策划代理机构，可由开发经营部提交设计管理部，组织前期方案构思和工程技术分析，估计人防面积和小区配套中可售部分面积及前期费用，成本管理部进行基础设施、配套及建安成本测算，财务部根据融资方案、各方面成本数据，进行财务经济测算，代理机构进行经济效益分析；如果经济效益分析不符合要求，则需重新调整项目定位，重新提出项目规划建议；如果符合要求，则进入下一步活动；5.2.2.4. 项目营销推广策略（此项工作需根据定位策划代理合同/协议进行明确），主要内容：a) 项目概况b) 市场分析（总体市场和区域市场分析、竞争楼盘分析）c) 项目定价策略d) 项目总体营销策略e) 项目包装策略f) 竞争态势及销售时机g) 推广步骤及销售计划h) 销售费用预算及支出计划，包括分阶段费用使用计划（销售费用包括广告制作及宣传费用、销售现场包装费用、售楼处样板房设计装修费用、销售用品费用、销售代理费用、广告代理费用等）i) 项目物业管理方案5.2.3. 在定位策划实施过程中，开发经营部依据合同/协议，要求定位策划代理公司编制项目定位策划报告分项报告，提交开发经营部审核，开发经营部依据责权手册组织公司各部门及管理层进行评审。5.2.4. 开发经营部汇总评审意见，配合定位策划代理公司修订、完善、深化，形成最终项目定位策划报告，并依据责权手册组织定位策划报告评审，及相关审核、审批工作。5.3. 审批通过后的项目定位策划报告作为项目开发前期设计/概念设计（前期设计管理流程）的输入信息，及项目营销工作（销售前期管理流程）的指导性文件。6. 支持性文件6.1. 营销供应商采购管理流程 GYZY/YG-QP-CG-0047. 相关表格及记录7.1. 定位策划任务书 GYZY/YG-QR-TZ-0087.2. 定位策划单位评估表 GYZY/YG-QR-TZ-0097.3. 定位策划报告评审表 GYZY/YG-QR-TZ-0107.4. 项目定位策划报告（模板） GYZY/YG-QR-TZ-011土地储备计划表 2008年2009年2010年1、当年新储备总规模（建筑面积）2、目标发展方向 A、目标一 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）销售净利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 B、目标二 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 C、目标三 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目3、关注发展方向4、预计地价支付最大需求5、年末土地储备预计6、预计土地经营成果体现 A、增加净利润预计 B、增加销售面积预计 C、增加销售额预计 D、增加剩余资金预计 E、增加新开工面积预计 F、增加在建面积预计 G、增加竣工面积预计7、2008年土地储备方向与目标设想备注：本表根据公司确定的经营规划、经营计划分解编制；设置的年度可根据实际年份调整。 表单编号：GYZY/YG-QR-TZ-001土地信息采集表信息来源： 填报日期： 项目联系人：实地考察日期：一、宗地基本情况概要宗地名称位置区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积（平米）.建筑覆盖率%机动车位建筑面积（平米）其中：住宅容积率.商业公建配套公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境周边楼盘销售情况合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准经济测算项目判断意见总经理意见后续跟进情况记录最终成交情况附：1. 项目成本简单测算：2. 项目利润简单测算：3. 项目位置图：4. 项目宗地图：备注：1. 本表由开发经营部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见；2. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；3. 后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-002新项目发展进度通报填报单位： 填报日期：详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。备注：本表由开发经营部开发经营部每周填报，经部门审核后汇报总经理。表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-003新项目立项建议书（模板)（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY-YG-ZY-TZ-002版本：A/0页码：第 28 页 共 58 页新项目立项建议书说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此建议书中反映； 2、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。 3、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。 填报单位： 填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注 填报单位： 填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。表一、宗地概况土地方全称 项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民 户人涉及单位或生产队 个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件合 作 要 求土地成本（成本构成、楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准表四、投资收益预测项 目 投 资 收 益 测 算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计 住宅 多层住宅 高层住宅 公建 经营性 非经营性成 本 预 测项目总金额（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施费7开发间接费其中：营销费用利息支出二管理费用总计投 资 收 益 测 算序号项目总金额/万元单价/元/备 注1销售收入2直接成本3销售税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-004新项目初步市场定位建议草案任务书表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-005新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）项目编号填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位任务书建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、 主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3、 各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合理；4、 商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调；园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑；备注其他必要文字说明四、签 字 栏填 表（项目设计主管）审 核（设计管理部经理）签 收（成本管理部）备注：1、本表（含附表建造标准）由项目设计主管根据新项目初步市场定位建议设计草案任务书编制，经设计管理部内部校对审核后，作为进行工程技术分析和进行建安成本测算的依据。2、本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明。表格编号：GYZY/YG-QR-TZ-006可行性研究报告（要点模版）（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人天津国英置业有限公司业务流程管理手册编号：GYZY-YG-ZY-TZ-003版本：A/0页码：第 58 页 共 58 页目录目录-2项目决策背景及摘要：3第一部分：项目概况4第二部分：法律及政策性风险分析7第三部分：市场分析9第四部分：规划设计分析11第五部分：项目开发12第六部分：投资收益分析13第七部分：管理资源配置16第八部分：综合分析与建议17第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题18第十部分：在新城市开发需要补充的内容20附件：21项目决策背景及摘要：一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在郑州，要说明郑州在河南的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第一部分：项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、 土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途三、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日五、 政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：北京中关村建设停建所有区内住宅等。六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况