商业大楼物业维修服务管理规范和要点.doc

类别工程服务手册编号xxxxx4.8.1-2014标题商业物业维修服务作业规范版本A/1商业物业维修服务作业规范1 目的 为了规范西安诚信物业管理有限责任公司管理服务区域的维修服务工作。2 适用范围适用于公司工程部对于服务管理区域内的维修服务工作。3 基本要求3.1 报修单 应填写准确，落实处置及时。3.2 设备维修工应按公司规定统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表整洁端庄。特殊工种应持证上岗。维修人员作业时按劳动防护和安全技术要求，规范穿着，遵守操作规程。3.3 工具箱（包）规定：工具箱（包）由公司统一配置，应外观整洁，箱（包）内工具完好无损，每件工具表面保持清洁。3.4 安全作业要求：按照设备维修工安全作业规范执行。3.5 设备主管应每日检查报修单处置状况与维修服务质量，做好记录。管理处经理应每周抽取10%的报修单进行检查。3.6 每月对物业房屋设备设施进行检查，将检查情况与设备设施存在问题，向店方（业户）书面报告。4 维修服务作业程序4.1业户申报维修项目，报接待员应逐行填写报修单，及时交工程部。4.2 工程部接到维修通知，应及时安排有关人员处理。4.3 设备维修工接到维修指令后，根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达现场。4.4 到达现场后，维修工应主动向报修人问好，同时应出示报修单，在报修人引导下到达维修服务地点。4.5 当判定维修项目属于有偿维修时，根据有关材料和人工费收取标准向报修人报价，经业户确认后，方可实施维修服务。4.6 因材料不足暂不能修理的，应向报修人解释清楚，预计下一次维修时间，并将有关情况记录在报修单上。4.7 因业户自购设备故障无法维修的，应详细向其说明原因，由业户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在报修单上交报修人签名。4.8 根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。4.9 故障修复后，报修人验收合格，设备维修工在保修单上填写维修结果及完工时间，请报修人签名确认。设备维修工清理现场后离开。4.10 设备维修工在完成的报修单上签名，交工程部经理复核签名，一联留业户，另一联交报修接待员，由接待员及时进行回访。4.11 附件1：业户报修处理工作流程图。5 设备巡检作业要求5.1 设备维修工严格按设备系统规定的时间、线路、巡检内容和要求进行巡视检查。5.2 设备维修工巡检，与工程部经理保持联系应随时。5.3 每次巡检均应做好巡检情况和结果的记录。5.4 发行设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告工程部经理。5.5 发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即报告工程部经理，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。5.6 发现设备指示仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整，或更换，确保设备在完好的状态下运行。5.7 发现设备、设施重大安全隐患，工程部经理应向管理处经理报告，管理处及时上报公司总经理，召集相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。必要时可请店方、业主代表参加。5.8 工程部经理每天以对设备外观、机房清洁、安全等状况进行巡查，发现问题及时整改。5.9 设备管理人员于每月3日前将上一个月的巡检记录整理成册后较管理处存档。6 自行维修、保养作业要求6.1工程部经理根据年度维修、保养计划要求，安排季度和月度维修、保养项目的实施，落实人员和材料的准备工作。6.2工程部经理每日召开班前会，安排当天工作，在兼顾设备运行操作和巡视的情况下，按计划对设备开展自维修、保养工作。6.3在设备维修、保养过程中，意外发现重大或主要零部件损坏时，应报告工程部经理，及时调整维修、保养项目计划。6.4由业户承担费用的设备大修，经确认后有管理处写出书面报告，再经业户批准后实施。6.5发现设备故障时应及时采取紧急措施，组织实施抢修，做好现场周围物品的防护和遮盖，并减少对业户运营的影响，尽快恢复正常运行。6.6对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测；对非强制检测的仪器、仪表、温度表、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。6.7自维修、保养项目完成后，工程部经理应组织检查验收，做好设备维修、保养台帐记录。6.8、工程部经理于每月3日前将上个月的维修保养记录整理成册后较管理处存档。7 委外维修、保养作业监督7.1对某些专业性较强的维修、保养项目，承包给有相应资质的施工单位作业。7.2管理处派人进行现场质量监督和施工现场安全管理；a) 对施工人员到场做好记录登记；b) 督促施工人员严格按合同要求和技术规范进行施工，遵守物业各项规章制度，做好维修、保养记录；c) 施工如有变更，须经工程部经理签字确认，重大变更事先报公司总经理。7.3、对委外单位的保养操作和设备零部件更换，设备维修工应跟踪、检查和确认。7.4、项目完成后，应督促施工单位递交竣工报告、资料等，工程部经理检查核对后将项