物业经营管理练习题[001].doc

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B.要始终围绕项目开展工作 C.要先易后难、先小后大 D.要广泛利用社会资源和市场力量 E.要始终做到利益最大化一、单项选择题 1.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有(A)。 A.广泛性 B.特殊性 C.多样性 D.复杂性 2.不能进入市场流通的住房是（C）。 A.经济适用住房 B.政府用房 C.廉租房 D.市场价商品住宅 3.制定物业管理计划的前提是（C）。 A.明确物业位置 B.进行房地产市场分析 C.明确业主目标 D.分析房地产供求状况 4.房屋租赁关系是（A）。 A.经济契约关系 B.买卖关系 C.合作关系 D.代理关系 5.大型购物中心常采用的物业租金形式为(C)。 A.净租 B.固定租金 C.百分比租金 D.毛租 6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。 A.未依法取得房屋租赁证的 B.已抵押，未经抵押权人同意的 C.权属有争议的 D.共有房屋未取得共有人同意的 7.房屋租赁合同是（D）。 A.无偿合同 B.实践合同 C.物权合同 D.继续性合同 8.企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是(D)。 A.提高生产技术 B.合理地控制成本 C.资源的合理利用 D.进行好客户关系管理 9.公司支付离退休职工的退休金属于(A)。 A.劳动保险费 B.待业保险费 C.劳动保护费 D.公司经费 10.物业管理成本按照（D）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。 A.经济性质 B与决策的关系 C.与业务量的关系 D.经济用途二、多项选择题1.根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分(AD)分析。 A.全面 B.趋势 C.潜力 D.专题 E.现状2.写字楼物业管理的常规目标主要有（ABD）目标。 A.经营 B.管理 C.宏观 D.服务 E.微观 3.消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，主力店通常是（DE） A.小型百货商场 B.连锁超市 C.中型百货商场 D.连锁超级市场 E.大型百货商场 4.企业经营策略的中心是（AB）。 A.树立良好的品牌形象 B.以积极的心态参与市场竞争 C.考虑长线战略联盟 D.与开发商建立密切联系 E.与企业的战略发展计划相协调 5.物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要考虑的因素有(ABCD)。 A.资金的投入 B.管理人员综合应用计算机的水平 E.物业管理的服务要求 C.管理的范围、深度和想要达到的管理效果 D.现有管理流程的规范化程度 一、单项选择题 1.在我国现行土地制度下，政府的（）政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 A.金融 B.地价 C.税收 D.土地供应 2.政府调控房地产市场的核心政策是（）政策。 A.房地产金融 B.房地产价格 C.房地产税收 D.土地供应3.一般来说，物业检查的频率取决于（）。 A.物业的新旧程度 B.业主对物业质量要求的程度 C.物业的装修和室内设备配置标准 D.所处地区的人口流动量 4.出租私有房屋是一种（）行为。 A.物业资产经营 B.物业处置 C.物业管理 D.物业投资 5.在租赁市场活跃时，业主通常选择的物业租赁管理模式为（）模式。 A.委托管理 B.出租代管 C.包租转租 D.出租代理6.物业成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本称为()成本。 A.固定 B.变动 C.半固定 D.半变动 7.人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是()。 A.基本工资 B.社会保险费 C.劳动保护费 D.服装费 8.成本预算的编制方法中，()预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。 A.滚动 B.概率 C.零基 D.固定 9.成本控制的分类中，（）控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点，在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。 A.防护性 B.前馈性 C.反馈性 D.成本开环 10.物业管理活动主要的合同类型中，()合同是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 A.物业服务 B.物业管理 C.前期物业服务 D.前期物业管理二、多项选择题 1.物业管理成本按照与业务量的关系划分，可分为（）成本。 A.目标 B.固定 C.变动 D.半固定或半变动 E.定额 2.成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括（）滚动。 A.逐日 B.逐月 C.逐季 D.逐年 E.混合 3.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（）。 A.高压水泵房 B.承重墙体结构 C.外墙面 D.屋顶 E.楼盖 4.财务管理的具体目标有（）目标。 A.筹资管理 B.企业价值最大化 C.投资管理 D.利润最大化 E.利润分配管理 5.下列属于发展能力状况指标的是（）。 A.主营业务利润率 B.盈余现金保障倍数 C.成本费用利润率 D.营业增长率 E.资本累计率一、单项选择题 1.财务内部收益率可以通过（A）求得。 A.内插法 B.成本法 C.比较法 D.收益法 2.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的(C)一般较高。 A.偿债备付率 B.投资回报率 C.资产负债率 D.现金回报率 3.物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格(D)。 A.受供求因素影响 B.按质论价 C.可以用货币表示 D.受区位的影响很大 4.评估投资价值所采用的最低报酬率，应是（B）。 A.与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率 B.某个特定的投资者所要求的最低报酬率 C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率 D.某个特定的投资者所要求的最高报酬率 5.一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为（C）元/m2。 A.3200 B.3520 C.2880 D.30406.政府土地供应计划所确定的(C)，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 A.土地价格政策 B.土地税收政策 C.土地供给数量和结构 D.租金和价格控制方案 7.下列关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是（B）。 A.金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势 B.设计人员可以在市场分析的基础上，把握目标市场特征 C.通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型 D.能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常8.财务收支计划的体现形式通常为(C)计划。 A.租赁 B.使用 C.预算 D.投资 9.物业管理中最常见的租赁形式是（C）租赁。 A.私房 B.意愿 C.定期 D.周期性10.经营租赁的风险完全由业主承担的物业租赁管理模式是(A )模式。 A.委托管理 B.包租转租 C.出租代理 D.委托代管1.财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有（ABE）。 A.报告整体分析 B.财务指标分析 C.明确财务报告分析目的 D.确立财务报告分析标准 E.基本因素分析 2.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（BCD）三个方面的因素。 A.租户的商业信誉和财务状况 B.可能面积的组合 C.寻租者经营业务的性质 D.寻租者将来扩展办公室面积的计划 E.寻租者希望得到的服务 3.制定租赁（AB）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 A.策略 B.方案 C.时间 D.计划 E.合同 4.完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（ABCD）。 A.机构设置和人员编制 B.费用测算和依据 C.服务内容和服务标准 D.工作流程 E.任务计划编制 5.房地产组合投资管理的主要工作包括(ABCD)。 A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 B.制定并执行组合投资策略 C.设计和调整房地产资产的资本结构 D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用 E.组合投资绩效指标1、下面（A,B,C）是造成不良物业资产形成的原因。 A、经济周期变化 B、房地产泡沫 C、资金运动的中断 D、经营不善 E、政策风险 2、写字楼安全管理主要包括（A,B,D,E）。 A、工程安全 B、消防安全 C、人员安全 D、应急预案 E、治安安全 3、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。 A、基本指标计分方法 B、修正指标计分方法 C、评议指标计分方法 D、偏差指标计分方法 E、定量和定性相结合计分方法 4、资金运用包括（A,C）。 A、资金的投放 B、支付罚款 C、各项资产的使用 D、补偿物业经营管理耗费 E、缴纳各种税金 6、一般来说，属于风险成本包括的主要内容是（ABD）。 A、防范、分散或转移风险的费用 B、风险所带来的损失及处理费用 C、风险的技术成本 D、风险的社会成本 E、风险规避成本 7、关于人工费中的福利费的表述，正确的有A,B,D,E（）。 A、福利费包括福利基金、工会基金、教育基金 B、福利基金按工资总额的14%计算 C、福利基金按工资总额的4%计算 D、教育经费按工资总额的1.5%计算 E、工会基金按工资总额的2%计算 8、关于间接费用，说法正确的有（B,C,E）。 A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。 C、包括固定资产折旧费及修理费 D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料9、租赁合同自然终止的情况包括（B,C,D,EA、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的 B、租赁合同到期 C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的 D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 E、当事人协商一致的 10、物业租赁合同的主要条款包括（A,B,C,D）。 A、租金标准及支付方式 B、租赁用途 C、租赁期限 D、房屋的修缮责任 E、物业抵押与出售条款 11、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（B,C,EA、廉价房 B、廉租房 C、经济适用住房 D、合作建房 E、市场价商品住宅 12、商品住宅需求的影响因素主要有（A,B,D,E）。 A、收入的变化 B、政府的税收政策 C、国际市场住宅价格 D、对未来的预期 E、政府的住房政策 13、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（A,C,E）方面的工作。 A、统一付款方式 B、统一采用人民币 C、统一货币单位 D、统一采用平方米 E、统一采用单价 14、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（A,B,E）。 A、物业开发用地 B、普通商品住宅 C、教堂 D、学校 E、标准厂房 15、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。 A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 C、该指标反