江苏商品房价格的实证分析.doc

江苏商品房价格的实证分析基地085班2024708509 刘丽2024708510 毛梦青2024708511 史婷2024708521 杨媛2024708522 印楠摘要：本文是根据现代社会的热点问题房价问题来讨论的，通过从全国的房价数据来了解房价的现状，针对房地产越来越热，房价水涨船高的情况，运用计量经济学的工具，来对我国的商品房价格建立个单方程的模型，并检验模型的有效性，从而得出结论，为做出客观的未来预测提供依据。关键词：房地产 计量经济学 模型 检验 1.引言 近十多年来，市场化经济的不断发展使得房地产事业风生水起，市场化改革的推进导致房地产事业几乎成了经济增长的主心骨，房地产的交易额占了GDP的一大部分。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。 后来慢慢出现了商品房这一概念，商品房价格成了国家、政府、广大人民群众普遍关心的一个话题。近几年商品房价格高的离谱，似乎已经脱离了市场经济的法则，尽管国务院出台了抑制房价过快增长的政策，但是效果仍不明显。影响房地产价格波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素的传导来实现对房地产价格波动的影响2。2商品房价格的计量经济学模型(1 )模型的设计与参数估计a.模型的设计 城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的因素。建立模型，把城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积作为解释变量来解释被解释变量商品房平均价格，并采用线形回归方法进行分析。 把城镇居民人均可支配收入作为变量X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价格作为被解释变量Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型：Y = C +1X1i + 2Xi + i其中C， 1、2 为待估参数，i =1，2，3.n， i 为随机误差项，它包含了除城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的对商品房平均价格有影响的其他因素。上表列出了19982007 年间城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的各数据年份商品房平均价格（元）城镇居民人均可支配收入（元）商品房竣工面积（亿平米）1998206354251.761999205358542.052000211262802.352001222668592.732002235076883.252003246284653.952004281694224.2520053067104934.8820063251117595.320073885137865.75b.参数估计通过EViews 软件，得到输出的结果如图所示。Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 06/14/10 Time: 22:08Sample: 1998 2007Included observations: 10VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C563.661086.033636.5516360.0003X10.3386380.0389728.6893260.0001X2-233.938375.92893-3.0810170.0178R-squared0.992112 Mean dependent var2628.500Adjusted R-squared0.989858 S.D. dependent var612.7162S.E. of regression61.70472 Akaike info criterion11.32592Sum squared resid26652.31 Schwarz criterion11.41670Log likelihood-53.62962 F-statistic440.2052Durbin-Watson stat1.682742 Prob(F-statistic)0.000000上图显示了城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为：Y = 563.661+ 0.339X1 233.938X2 (6.551636) (8.689326) (-3.081017)可决系数R2： 0.992112调整后的可决系数R2： 0.989858F 统计量： 440.2052DW： 1.682742(2)回归分析 回归结果表明，在19982007 年间，Y 变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著不为零。从X1 前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可支配收入的弹性小于1，说明这段期间，城镇居民人均可支配收入的增加，对商品房平均价格的增加影响不大；X2 前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。由于X2 前的t 值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋， 造成住房紧缺的假象， 并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不下。3. 模型的检验(1) 经济意义检验从经济意义上看，当商品房竣工面积保持不变时，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加0.339元；当城镇居民人均可支配收入不变时，商品房竣工面积每增加一亿平方米，商品房平均价格就减少233.938 元，这和我们的预期相符，在经济意义上是合理的。(2) 统计检验从回归估计结果上看，模型拟合较好。可决系数R2=0.9921，表明模型在整体上拟合得很好。 从方程显著性检验上看，F 统计量为440.2052，远大于临界值9.55(5%的显著水平)，方程显著性检验通过。(3) 从序列自相关看，D.W=1.6827，在2 附近，表明简单的回归分析不存在残差序列自相关现象。从多重共线性方面看，VIF=1/（1-R2）=12610,表明该模型存在严重的多重共线性，导致这种共线性的原因可能是这两个变量在时间上有同方向变动的趋势，而且本身商品房的供应是以需求作为参考的，两者存在内在联系，但我们可以通过对模型的修正来降低多重共线性，例如差分法。从异方差性方面看，LM=nR2服从自由度为2的卡方分布，有上面的Eviews结果显示，nR2=10*0.992112=9.921125.9915(此时的显著水平为0.05，自由度为2)，那么拒绝X1,X2的系数同时为零的零假设，表明两变量中存在使随机项产生异方差的因素，可以通过加权最小二乘法来进行修正，从而提高参数估计的精确程度。4. 启示和建议(1) 减少投资活动的盲目性 由2 =-233.9383 可知商品房的竣工面积的扩大会大幅降低平均价格，且根据一般的经济规律，一个行业的投资回报率高，那么会导致大量投资的不断涌入，进而导致该行业供大于求、投资回报率下降。所以，很少有哪个行业的投资回报率能长久地保持一个相对很高的水平，商品房市场也是如此。 1998 年以来，商品房价格上涨较快，在房价上涨预期的驱动下房地产开发投资增长迅猛，1998 年到2007 年，房地产开发投资的年增长幅度均较高，如此高增幅的增长持续下去必将出现商品房供大于求、商品房平均价格下跌的局面。 因此，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商品房价格上涨的行情中，必须要有一个理性的心态，避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。(2) 以周期波动的眼光看待商品房市场的发展,这是因为： 第一，商品房市场确实存在着周期波动。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在房地产业周期波动又探一中国房地产业步入新的周期一文中利用“商品房销售额增长率”这一指标分析中国房地产业发展周期波动时指出：“中国房地产业波动周期大约是4 到6 年，进入上世纪九十年代以来，房地产业周期波动的波峰出现在1993 年、1998 年、2003年”，本文利用房价涨落这一指标也从另一个方面基本印证了上述观点。所以商品房价格不会要么一直涨、要么一直跌，也不会要么一直快速涨、要么一直低速徘徊。第二，商品房平均价格周期波动的幅度还可能较大。在商品房市场的周期波动中，尽管城镇居民人均可支配收入的增幅可能保持不变，但商品房竣工面积的增幅在不同年份是有差别的，因此商品房的平均价格就可能会有比较大的波动幅度。所以，商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，并以此来指导自己的投资活动，这样才能有效避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。(3) 关注国家在房地产方面的相关政策 既然投资者要以波动的眼光看待商品房市场的发展，那么如何把握商品房市场的周期波动呢?如何确定当前的商品房市场在这个波动中所处的位置（波峰还是波谷）呢？这个问题对于一般的投资者来说，可以通过关注国家在房地产方面的相关政策来找到答案。我们看到，城市化进程的加快、土地资源的有限性和楼市供不应求的表面现象在根本上支撑着高高的房价，但是非理性、放纵、失灵的房地产市场价格形成机制也是房价升高的重要原因。政府看到了这一点，并且采取了一系列必要的调控措施，在去年连续实施了各种调控手段：为控制投机性贷款防范金融风险，从3月份到9月份半年的时间内连续5次加息，房贷基准利率提高近1个百分点，增长率达到6.29%；4次提高银行存款准备金率，并且针对“二套房”贷款从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为提高广大低收入者的住房水平，8月7日国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，进一步明确了经济适用房和廉租房的实施制度、政策，加大了经济适用房和廉租房的建筑面积和供应比例； 12月份，国务院派出由“房地产调控部际联系会议”的成员部门组成的督察组，奔全国十多个城市，检查各地区落实房地产既有调控政策的情况，重点检查了房价与供应结构调整情况。随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，各级党委、政府的高度重视，房地产市场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中、预料之内，是必然趋势。4结论 通过本文的论述，我们可以看到目前影响商品房市场的因素主要有城镇人均可支配收入和商品房竣工面积，其中城镇人均可支配收入具有较大的影响力。除此之外，虽然还存在较多的不合理因素，但是仍然是蕴含着巨大潜力的市场。我们有充分理由相信，随着中国经济的持续、稳定发展，经济体制改革逐步深化，市场体系不断完善，宏观调控得到加强和改善，中国房地产业的发展前景是十分广阔的。 参考文献1 许春青.商品房价格的计量经济分析D.成都:2006.