无棣县房地产业管理办法.doc

无棣县房地产业管理办法第一章总则第一条为进一步规范我县房地产开发经营市场秩序，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康快速发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省物业管理条例等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。第二条凡在我县城市规划区内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理活动的企业均适用本办法。第三条本办法所称房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括：国有土地使用权出让、房地产开发和经营、物业管理等。第四条县建设部门是我县房地产市场的行政主管和监督管理部门。县国土、财政、监察、发展计划、物价、公安、税务、工商、劳动和社会保障等部门根据各自职责协同做好房地产市场管理工作。第五条县建设部门应当依照有关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批、房地产开发经营的全过程以及物业管理等情况进行管理和监督。第二章房地产开发和经营管理第六条本办法所称房地产开发，是指县人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定房地产开发企业，由房地产开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。本办法所称房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。第七条房地产开发必须严格遵循城市总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。在县城市规划区内进行房地产开发必须集中成片建设住宅小区，严格控制零星征地、分散建设，坚决杜绝重复建设的现象发生。第八条在县城市规划区内实施“城中村”改造和人口居住密集区域内进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则，并切实做到“先安置、后拆迁”。第九条房地产开发企业应当具有房地产开发资质，资本金符合城市房地产开发经营管理规定的标准，信用等级良好。在我县行政区域内从事房地产开发的企业，必须到县建设部门登记备案，纳入我县房地产开发管理体系，未经县建设部门备案的，不得在我县行政区域内从事房地产开发经营活动。第十条严禁伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖房地产开发资质等级证书的行为。第十一条未经许可房地产开发企业不得擅自转让房地产开发项目。转让房地产开发项目，应当符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条、第三十九条规定的条件。同时,受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的开发企业。第十二条县建设部门核发的房地产开发经营权证是房地产开发企业依法取得开发项目经营权的有效凭证。各房地产开发企业在取得房地产开发经营权证后，方可进行房地产开发经营。第十三条房地产开发企业要在与县建设部门签订的房地产开发项目合同中明确下列内容：开发项目的性质、规模及规划、设计要求；开工期限和建设进度；建设质量要求；基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；拆迁补偿安置要求；开发项目价款及其交付方式；前期物业管理要求等。特别是要严格开竣工期限和建设进度时限，各房地产开发企业要签订专项的房地产开发项目承诺书，对开发建设项目建设时限作出书面承诺。在与购房户签订的商品房买卖合同中，各房地产开发企业要严格依据房地产开发项目合同中所确定的建设期限，按期交房；逾期交房的，按照商品房买卖合同中的约定，承担相应违约责任，缴纳违约金。项目分期建设的，要分期签订开发合同及承诺。第十四条房地产开发企业必须采取有效措施，确保开发项目按期竣工交付使用，无正当理由不得使已经动工的房地产开发项目停工或拖延施工。第十五条县建设部门要对房地产开发企业资质实行动态管理，每年对房地产开发企业在开发经营过程中的资金情况、人员素质、工程质量、安全生产、经营管理及是否拖欠农民工工资等方面进行综合考评。综合考评结果作为对企业进行评先选优和年度企业资质证书年检、换证、资质升级的重要依据。第十六条房地产开发项目应当符合城市规划要求，项目设计方案必须经县建设部门同意，不得擅自改变已经批准的项目内容及设计方案。确需变更的，要符合城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求，并按照规定的审批程序进行报批，办理相关变更手续。第十七条县建设部门在严格审查申报材料的基础上，对项目的土地平整、道路修建等情况进行现场查勘，不符合规定条件的，坚决不予办理规划许可手续。第十八条房地产开发项目竣工后,必须及时办理规划竣工验收合格证。否则，不予办理单体工程竣工验收，不予办理项目综合验收备案。第十九条县国土资源部门在土地出让合同中明确规划设计、开发建设期限等必要的建设条件，及时对土地出让合同约定内容进行核验。严格执行闲置土地处置办法（国土资源部第5号令），在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发、超过出让合同约定的动工期限满1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20的土地闲置费；满2年未动工开发时，无偿收回土地使用权，重新安排使用。因不可抗力、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十条对确定依法收回的土地，县国土资源部门要及时下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。第二十一条房地产开发项目开工前，开发建设单位必须按照有关法律法规的规定，委托具备相应资质的招标代理机构通过招标选定施工单位。第二十二条房地产开发企业应与施工单位按照中标结果和相关规定签订施工合同并到县建设部门备案，房地产开发企业不得随意降低造价，合同双方不得随意变更合同。第二十三条房地产开发企业和施工单位要按照县建设部门备案的施工合同办理工程进度款和竣工结算，禁止签订阴阳合同。施工合同未经备案不得作为竣工结算的依据，未办理竣工决算价备案的不得办理竣工验收备案。房地产开发企业应按规定执行安全文明施工措施费用的预存和拨付；施工单位应按照中标结果和合同约定派驻项目负责人和项目管理人员，确保工程质量和安全生产。第二十四条严格规范施工许可审批程序，不符合开工条件的开发项目，县建设部门不予颁发施工许可证。房地产开发企业必须依法服从管理，自觉加强施工管理，文明施工；要落实项目责任制，明确责任主体，全面加强项目质量、安全、环境卫生管理。第二十五条房地产开发企业在参与建设工程招投标时，必须对建设工程项目农民工工资支付和工资保证金的缴存作出承诺，投标企业未按规定作出承诺的，不准参与投标。第二十六条新房地产项目开工前，房地产开发企业必须按照工程合同总造价的2%，将劳务工资保证金缴纳到财政专户，方可办理施工许可手续。第二十七条房地产开发企业必须按照施工合同的约定及时拨付工程款。施工企业必须建立农民工工资支付监控制度，依法与农民工签订规范的劳动合同，依据合同规定足额支付农民工工资，工资发放情况必须在施工现场公示，工资发放后要按规定向县劳动和社会保障部门进行备案。第二十八条房地产项目所使用的墙体材料和节能技术产品，必须具备山东省住房与城乡建设厅颁发的山东省新型墙体材料建筑节能技术产品认定证书和县建设部门出具的新型墙体材料建筑节能技术产品备案证书。第二十九条 经施工图审查机构审查合格的房地产项目，房地产开发企业要在施工图审查机构颁发审查合格书后5个工作日内到县建设部门登记备案。房屋销售合同、住宅质量保证书和住宅使用说明书中必须载明所售商品房能源消耗指标、节能措施、保护要求和保温工程保修期限等信息。未按规定要求办理的，一律不予办理预售许可手续，不予办理节能验收手续。工程项目竣工后,房地产开发企业应当向县建设部门提出节能建筑认定申请，未取得节能建筑认定证书的工程，不予办理工程竣工验收备案，不予返还墙改基金。第三十条房地产开发项目必须通过项目竣工综合验收后方可交付使用，未经验收或验收不合格的房地产开发项目不得擅自交付使用。第三十一条加强商品房预售许可管理。房地产开发企业必须按有关规定办理商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得预售房屋。取得商品房预售许可证的开发项目，要设立专门的预售资金监管账户，所收取的预售款项必须全部进入监管账户，用于与预售商品房有关的工程建设。县建设部门要切实加强监督管理，确保做到专款专用。第三十二条严格商品房预售合同管理。房地产开发企业要与购房者订立商品房预售合同，并自合同订立之日起30日内，办理商品房预售合同备案手续，且须于15日内书面告知购房者。商品房预售应使用国家规范的商品房买卖合同示范文本。凡房地产开发企业擅自使用非标准合同文本，存在肢解合同内容，免除己责、加重购房者责任，排除购房者合法权利，增加附属条款等内容，县建设部门一律不予合同备案。第三章房地产开发项目物业管理第三十三条房地产开发企业要根据山东省物业管理条例有关规定，严格落实好新建物业质量保修金制度，新建物业质量保修金的存储期限为5年，标准为物业建筑安装总造价的3%。凡未一次性交存物业质量保修金的项目，县建设部门不予办理单体工程验收备案和房地产开发项目综合验收备案，并不予办理权属登记。第三十四条在项目建设时要充分考虑物业管理的需要，对物业管理用房和公益文体用房等同步规划、同步设计、同期建设。第三十五条新建小区要全部实施专业化的物业管理，凡不按规定提供物业用房、小区内公用设施配套不到位、未通过合法的前期物业管理招投标程序私自聘用物业企业的房地产开发项目，不予核发商品房预售许可证，不予通过规划竣工验收及项目综合验收，不得办理房产证，不准组织业主入住。第三十六条开发项目销售前，房地产开发企业要通过招投标确定前期物业企业，并签订前期物业管理合同，明确房地产开发项目交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。街道办事处(或乡镇人民政府)要依据山东省物业管理条例，切实担负起本区域各物业小区业主委员会的组建和管理工作。第三十七条 县建设部门要严格按照物业管理企业资质管理办法等相关法规规定，从物业企业的硬件、人员、资金、管理项目和诚信经营等方面严格把关，加强对物业企业准入和日常管理工作的动态监管与考核。未取得资质证书的企业不得从事物业服务工作。第三十八条对条件具备的小区，街道办事处（或乡镇人民政府）要及时牵头成立小区业主委员会，进一步加强对物业公司的监管，有效维护广大业主的利益。第三十九条房地产开发建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业。第四十条物业企业要本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。同时县公安部门要切实加强对小区治安安全等方面的管理。第四十一条县物价部门要充分发挥价格协调和价格执法职能，督促物业企业依法做好明码标价，适时通过媒体公布有关小区物业收费项目及标准，保障广大居民知情权；完善物业企业服务收费机制，积极开展物业服务收费专项检查，畅通价格投诉举报通道，依法查处违法案件，积极协调价格纠纷。第四章罚则第四十二条违反本办法第九条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，依据山东省城市房地产开发经营管理条例第五十一条规定，由县建设部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由县工商行政管理部门吊销营业执照。第四十三条违反本办法第十条规定，房地产开发企业有伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖房地产开发资质等级证书等行为的，依据山东省城市房地产开发企业资质管理规定第二十七条规定，由县建设部门上报原资质审批部门，公告其资质证书作废，收回证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款。第四十四条对在开发期间，发生较大工程质量、安全事故及拖欠农民工工资、不服从管理等重大违规行为的房地产开发企业，由县公安司法部门依据有关法律法规严肃追究相关责任人责任。属外地企业的，坚决清退出我县房地产市场，且两年内不准进入我县从事房地产开发经营活动；属本地企业的，由县建设部门申报上级主管部门注销其房地产开发资质。第四十五条违反本办法第十一条规定，房地产开发企业未经许可擅自转让房地产开发项目的，依据山东省城市房地产开发经营管理条例第五十六条规定，由县建设部门责令限期整改，并对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。第四十六条违反本办法第十二条规定，房地产开发企业未取得房地产开发经营权证，擅自进行房地产开发经营的，依据山东省城市房地产开发经营管理条例第五十二条规定，由县建设部门责令停止开发经营活动，没收违法所得，并处以房地产开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。第四十七条违反本办法第十六条规定，房地产开发企业未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，依据山东省城市房地产开发经营管理条例第五十四条规定，由县建设部门责令限期改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。第四十八条违反本办法第十七条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，依据中华人民共和国城乡规划法第六十四条规定，由县建设部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。第四十九条违反本办法第三十条规定，未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的房地产开发项目，依据山东省城市房地产开发经营管理条例第五十五条规定，由县建设部门责令房地产开发企业限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。第五十条违反本办法第三十一条规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或未取得商品房预售许可证明预售商品房的，依据山东省商品房销售条例第四十六条规定，由县建设部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。对房地产开发企业不按规定收存和使用商品房预售款的，依据滨州市商品房预售款监督管理规定第二十一条规定，由县建设部门责令其限期改正，暂停其商品房预售，并可按有关法律法规规章予以严肃处罚。第五十一条违反本办法第三十三条规定，建设单位未依法交存物业质