q寮步镇新中心区调研报告(打印版)

寮步镇新中心区调研报告,深圳 德思勤2007年7月,前 言,本报告分为新中心区域调研报告与新中心区域规划与推广建议两部分，此为报告第一部分。 本部分立足于东莞经济发展的大环境，通过对寮步全面深入地分析研究，客观呈现寮步经济现状与发展机遇，并结合周边镇区状况，为寮步新中心区规划提供参考依据。,报告总体结构,一、外部环境调研- 1、东莞发展状况- 2、寮步发展状况-二、重点领域调研- 1、消费者调研- 2、产业调研- 3、房地产调研- 4、商业调研- 5、历史文化调研-三、内部环境调研- 1、区域基本信息- 2、已建与在建项目- 3、土地出让状况- 4、新中心区原规划-四、区域价值研判- 1、区域SWOT剖析- 2、相关案例研究- 3、核心价值判断-,外部环境调研,东莞发展状况,寮步发展状况,东莞发展状况,东莞印象,地理位置：广东省中南部、珠江口东岸，北接广州，南连深圳 。 区域面积：2465平方公里 人口数量：675万，其中户籍人口168万 。 经济状况：外向型经济发达，IT制造闻名全球，被誉为 “世界工厂”。因而有“莞深一塞车，全球IT就缺货”一说。,东莞市区位图,东莞粤港深经济走廊枢纽，IT制造业世界工厂，中国十大最具活力城市,东莞发展状况,东莞各镇印象,服装重镇,大岭山,大朗,厚街,虎门,长安,石龙,樟木头,常平,松山湖,寮步,模具机械五金,电子信息,房地产/小香港,酒店娱乐展览,农批/物流,高新技术,汽车/电子,家具生产,毛织之乡,东莞自80年代以来， “三来一补”的政策使台资/港资为主的外资企业纷至沓来租地设厂，东莞经济从此腾飞。 东莞各镇依托发达的外向型经济，大力发展其优势产业，形成一个个特色各异的加工制造重镇。 部分镇区已成为国内外知名的地域品牌。如虎门/长安/厚街/常平等。,东莞,东莞各镇核心产业百花齐放,东莞发展状况,东莞市历年经济状况,东莞经济长足迅猛发展：五年来东莞GDP从672.27亿元上升到2624.63亿，翻了近两番，年GDP均实现18%以上的惊人增长速度 。,数据来源：东莞市统计局,东莞市GDP与周边城市比较,东莞发展状况,数据来源：东莞及各地统计局,在周边城市中，2006年东莞经济总量仅次于广州与深圳，在珠三角城市地位举足轻重。2006年 GDP增长率为19%，引领周边大中城市，经济发展势头强劲。,工业总产值与进出口贸易均增势较强，制造加工业优势明显，外向型经济活跃。 人均可支配收入与消费品零售额稳定增长，消费能力较强，消费需求旺盛。,东莞市宏观经济指标,东莞发展状况,资料来源：东莞市统计局,城市发展战略目标：以国际制造业名城为特色的现代化中心城市,市域城镇空间布局：形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。,东莞城镇总体规划,东莞发展状况,莞城,虎门,常平,松山湖,石龙,麻涌,樟木头,塘厦,长安,资料来源：东莞城镇总体规划（2000-2015）,东莞城市空间布局以交通为轴线，以发达区镇带动欠发达镇，最终实现共同协调发展。,未来五年新东莞城市格局（2007-2010）,东莞发展状况,人均GDP7.8万元：未来五年全市生产总值年均增长13%，五年翻一番，2011年超过5000亿元，按常住人口计算，人均约7.8万元。根据当前的汇率计算，人均生产总值达到10000美元，这符合国家提出的“全面建设小康社会的主要任务”。,产业升级夯实基础：第一，优化结构、加强创新、扩大开放、促进产业升级。推动传统产业集群由加工制造中心向营销、技术、设计中心转型，推进自主创新，加快“东莞加工”、“东莞制造”向“东莞创造”转变。,“一中心多支点”格局：要实现“一中心多支点”城市结构的长远构想，未来的东莞将“中心提升、东西推进、南北拓展”，对城市空间进行优化。“中心提升”就是高标准规划建设松山湖大道两侧地区，推进四个街道、同沙、松山湖与东部快速两侧统筹地带“四位一体”融合。“东西推进”是以长安虎门填海造地、改造东莞东站、新建白沙客运站为契机，以东部工业园、虎门港等为依托，从而拉开城市框架。“南北拓展”则是与广州、深圳和惠州等城市交通联接，推进区域融合，从而促进城市升级。,“一小时生活圈”：规划建设市域轨道交通网，建设广深沿江高速、博深高速、莞从高速、莞惠高速和环莞快速等，建成后将形成高等级公路网主骨架。,发展蓝图,发展目标,双转型人文指标为先：加快推进经济社会双转型。在经济转型方面，从外源型经济为主向内外源型经济并重转变等实现十大转变；社会转型从城乡二元冲突型社会向城乡协调型社会转变等五大转变。,东莞将加快推进经济社会双转型，努力聚集高素质人才，发展高质量经济，打造高品位城市，确保2010年率先基本实现社会主义现代化。,良好的地缘优势与依托“三来一补”政策，使东莞经济持续高速增长。 发达的外向型经济与IT产业，使东莞成为名副其实的“世界工厂”。 制造加工业仍将引领东莞未来经济，自主创新将是发展过程中的主旋律。 蓬勃发展的东莞给新兴的寮步镇带来更多的发展机遇与空间。,东莞发展状况小结,东莞发展状况,毗邻东城区/松山湖/大岭山/东坑/茶山/大朗。,莞深高速、莞樟、石大、东部快速、松山湖大道形成寮步“井”字型交通体系。,面积为77.5平方公里，辖28个村委会和1个居委会，总人口30万。,寮步交通网络,走进寮步,寮步发展状况,寮步：东莞地理几何中心、交通中心枢纽，但镇区知名度不高。,工业基础扎实，发展强劲，成为经济主导。外向型经济发达，进出口贸易活跃。 税收增长快，企业效益好，居民收入稳步增长，为扩大消费提供了条件。,寮步镇宏观经济指标,寮步发展状况,寮步经济横向比较,寮步发展状况,寮步GDP水平2004、2005年在东莞各镇中均列第13位，在32个城镇区中处于中上游水平,在周边各镇区中，除东城区与大朗外，寮步经济处于领先地位，依靠电子信息产业与汽车贸易，寮步近几年呈加速发展。 从东莞各镇经济整体水平来看，寮步基本处于中上游水平，具备良好经济基础与发展势头。,寮步IT产业与汽车贸易,寮步发展状况,寮步镇现有外资企业500多家，其中世界500强企业六家，IT企业300多家。 2005年被国家信息产业部定为国家信息产业基地。 2006年被中国电子商会授予“中国电子信息产业名镇”称号。 2006年，IT产业实现工业产值131亿元，占全镇工业总产值的60%。,寮步镇形成了东莞最大的汽车集散地。是寮步名声在外的主要亮点。 莞樟路沿线的汽车市场、零配件市场是寮步一道靓丽的风景线。 东莞国际汽车城现有70多家车行，品牌云集，购销两旺，2006年汽车销售额52亿元，较2004年增长34.5%。,IT产业名镇,汽车贸易重镇,IT产业,汽车贸易,东莞城市功能重点补充区域,寮步发展状况,2006年，东莞新体育馆进行选址工作，在虎门、黄江、南城、寮步四个区域挑选，专家一致推荐寮步，使寮步最终脱颖而出。 位置：寮步镇松山湖大道与东部快速路立交出入口的交汇处。 用地：总用地面积约为500亩。 建面：总建筑面积则在4.2万平方米左右 投资：工程总投资约4.6亿元 组成：项目主要包括一座可以容纳1.2万人、建筑面积为3.3万平方米的主体育馆，以及两座训练馆和商业用房。,东莞寮步车检场是从南城迁入的，属东莞市“十五”口岸建设重点项目。 位置：位于寮步百业工业城内启用时间：于2006年12月13日正式启用 用地：总占地面积为290亩，面积：总建筑面积达14万平方米，其中通道及停车场面积9万平方米，设有12个进场通道，8个出场通道。投资：一期工程总投资1.1亿元，设计能力：设计日平均验放能力最大为3000车次,东莞寮步车检场,东莞新体育馆,重大项目先后选址寮步，说明寮步良好的区位优势与交通优势正备受瞩目，愈来愈成为城区功能重要补充。,“中心提升”就是高标准规划建设松山湖大道两侧地区，推进四个街道、同沙、松山湖与东部快速两侧统筹地带“四位一体”融合。寮步属于东部快速两侧统筹地带。,寮步镇区位优势,寮步发展状况,寮步区位优势极其明显，作为东城与松山湖的纽带区域，寮步已显现“洼地效应” 。,“洼地效应”如同水往低处流一样,资金也会向成本低的地方集中,这在经济学中,被称作“洼地效应”。,未来东莞将实施“中心提升、东西推进、南北拓展”的策略。,功能定位：以IT产业为主导，新兴的二、三产业为支柱，建设成设施完备、环境优美，示意居住、休闲和创业的花园式城区。,发展目标：打造“以IT产业为龙头的绿色星城”，成为东莞市域中心东部次中心、城区向东北方向幅射的功能节点。,寮步城市发展战略,寮步发展状况,融入大市区，发展新寮步，打造绿色卫星城,第一代卫星城：即卧城，居民的工作和文化生活仍在主城； 第二代卫星城：有一定数量的工厂企业和公共设施，居民可就地工作； 第三代卫星城：基本独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的； 第四代卫星城：为多中心敞开式城市结构，用高速交通线把卫星城和主 城联系起来，主城的功能扩散到卫星城中去，并且具有更多的就业机会。,寮步卫星城定位,寮步发展状况,卫星城产生于英国，20世纪初就有学者提出在大城市的远郊建设一些地理上独立的小镇。美国的泰勒正式提出并使用“卫星城（Satellite City）”这一形象性的概念。此后，由英国开始，各国纷纷建立卫星城。,卫星城发展几个阶段,寮步第四代卫星城，补充主城功能，适宜居住、生活、工作、创业、休闲,卫星城模式提出,寮步镇经济发展目标,寮步镇经济总量一年一个台阶，并力争在2015年实现GDP总量接近100亿大关。 寮步经济在2010年前的高速发展后趋缓，四个五年计划的经济增长率分别为18%、12%、9%、8%，逐步趋向稳定发展，符合区域经济发展规律。,数据来源：寮步镇总体发展概念规划,寮步发展状况,两个中心,四条发展轴线,六大片区,中心镇区的新中心区与良横片区次中心，建设成为集中的综合性商业服务中心,莞樟路发展轴线/石大路发展轴线/东部快速路发展轴线/松山湖大道发展轴线,佛岭片区,生活发展区,工业发展区,生态发展区,中心镇区（包括新镇区和旧镇区）/良横片区,莞樟北华南产业片区/凫西片区/西南片区,寮步发展状况,寮步镇空间发展战略规划,依托优越的大环境与历史机遇，寮步镇区空间发展的“二四六”战略,寮步发展状况,寮步镇空间发展战略,寮步镇空间发展战略规划图,“两个中心”中心镇区位于寮步地理中心，区域核心，东连松山湖科技园区，是整个寮步的辐射中心。良横片区紧邻东城区，能更快地使寮步融入城区。 “四条发展轴线”“井”字形轴线，贯穿整个寮步与外部融合，形成完善的交通网络与发展动脉。 “六大片区”即“三二一”片区：三个工业区，两个生活区，一个生态区，形成互补互动。工业区围绕生活区，生态区与同沙生态区融合。,点、线、面结合，内部提升、外部融合、协调发展,寮步发展核心优势,IT产业名镇,汽车贸易重镇,融城发展思路,交通优势,区位优势,洼地效应,第四代卫星城,后发力强 厚积薄发,寮步发展状况,寮步经济发展迅速，产业基础好，外向经济发达。 电子信息产业与汽车贸易是寮步经济的两大支柱。 作为东莞城区与松山湖的纽带区域，寮步初显区域“洼地效应”。 寮步良好的区位、交通优势正逐步融入城区，具备强大的后发优势。 新中心区成为寮步融城战略与打造第四代卫星城的引擎所在。,寮步发展状况小结,寮步发展状况,重点领域调研,寮步消费者调研,寮步产业调研,房地产/商业调研,历史文化调研,寮步消费者特征,寮步消费者调研,寮步是个外来人口居多的城镇，18-45岁是主流消费群。 寮步消费者高中及以上文化程度占67.1%，比较注重消费品质与精神愉悦。,寮步消费者特征,寮步消费者调研,寮步人居住结构比较均衡，其中二口之家，四口之家比重略高。本地人基本拥有自有房，外来人口以租房为主。,寮步消费者特征,寮步消费者调研,月收入1000-3000元居多，具有一定的消费能力。寮步人出行工具以私家车与摩托车为主。,寮步消费者习惯分析,寮步消费者调研,倾向于综合性一站式消费场所。43%的寮步人购物频次为一周一次，42%为两周一次。单次购物金额集中在50至100元之间。,寮步消费者习惯分析,寮步消费者调研,歌舞厅、酒吧、网吧、洗浴沐足等较时髦的消费很受寮步消费者欢迎。休闲娱乐需求比较旺盛，普遍注重性价比。消费集中在中档，单次300元以内居多。,寮步消费者习惯分析,寮步消费者调研,中式餐饮是主流 外出就餐频次高 消费中次档次居多,寮步消费者习惯分析,寮步消费者调研,中高消费群体忠诚度不高休闲娱乐消费群外流最大,寮步消费者需求分析,寮步消费者调研,最注重价格、其次消费环境、再次是商品质量。对寮步休闲娱乐场所缺憾度最高，休闲娱乐场所不足。认为寮步购物场所基本雷同，可替代性强，缺乏特色。,寮步及周边镇区消费调研,寮步消费者调研,根据我们对寮步及周边镇区各阶层消费者进行走访调研，为便于分析了解消费者消费特性与习惯，依据消费者月收入与身份不同，设定以下四类消费群,以。企业主本地人白领阶层工薪阶层,企业主月入12000元以上,本地人月入8000元以上,工薪阶层月入3000元以下,消费者分类,白领阶层月入3000元以上,经济实力强注重消费品质崇尚健康消费对商务环境要求较高,有一定经济实力注重精神愉悦追求流行时尚聚会交流需求度高,经济殷实生活相对简约偏重物质消费,经济收入较低注重消费实惠与质量重点为基本生活消费,寮步及周边镇区消费调研,寮步消费者调研,企业白领,本地人,工薪阶层,企业主,主要消费地香港/深圳广州/莞城,主要消费地莞城/深圳广州,主要消费地莞城/寮步/其它镇区,主要消费地寮步（本镇区）,消费者特性与主要消费地,消费者调研小结,寮步消费者调研,总体消费需求比较旺盛，倾向一站式综合性消费场所。休闲娱乐场所缺乏，难以满足消费需求。中高档、精神层面消费在本地相对缺乏，消费地倾向城区或大城市。中低收入阶层受收入限制，消费基本在本地，但内心追求精神享受。,寮步产业调研,寮步镇产业结构演变,经济背景：以港资企业为主的外资大量涌入东莞，掀起农村工业化的序幕。产业思路：工业不是重心，大规模地开发农业，热衷于经商搞贸易。,80年代初期,90年代初期,90年代中后期,2003年后,经济背景：92年邓小平南巡后，以台资为主的外企大规模进入东莞。产业思路：重大基础设施进展缓慢而无法招商，遂进行大规模基建为工业打基础。,经济背景：东莞工业化进程如火如萘，东莞被誉为“世界工厂” ，经济发展迅猛。产业思路： 确立工业强镇思路，引进三星/伟易达等大型企业，初步建立寮步工业基础。,经济背景：东莞经济日新月异，寮步总体经济水平进入东莞十强。 产业思路： 确立以IT产业为龙头，二三产业为经济发展支柱。,经过产业的调整，第二产业成为经济支柱，寮步经济步入快车道,寮步镇历年三大产业产值,自90年代后，寮步第二产业发展迅猛，一直占主导寮步的经济。第三产业产值稳步增长，在2003年产值超过10亿元。第一产业逐步压缩，优势逐年减弱。,资料来源：寮步镇总体发展概念规划,寮步产业调研,寮步镇三大产业结构发展趋势,资料来源：寮步镇总体发展概念规划,第一产业比重下降明显，五年下降了10%强，在三大产业中的优势减弱。第二产业稳步增长，产业比重超过50%，政府工业强镇的思路效果明显。第三产业整体比重增加，由于第二产业发展迅猛，中途出现波动。,寮步产业调研,寮步镇三大产业布局,第三产业分布：主要集中在镇区中心,各工业区及莞樟公路等主要道路。,寮步镇二三产业布局图,大进工业园区,华南工业园区,百业工业园区,新城工业园区,镇中心区,第一产业分布：第一产业分布在林区/湖区以及以前的松山湖园区，对环境依赖性强。,第二产业分布：虽建有四大工业园区，但大量企业分散分布在各村自建工业区内或独立布局，主要沿莞樟路/石大路分布，呈现典型的马路经济，没有形成产业集群,寮步产业调研,新中心区,寮步镇第二产业大型企业,韩国三星电机： 落户时间：1992年 主要产品：扬声器/键盘/激光头等 占地面积：169万平方米 员工人数：将近10000人,香港伟易达： 落户时间：1997年 主要产品：电子玩具/快译通/无绳电话 厂房面积：16. 8万平方米 员工数量：10000多人,日本先锋： 落户时间：2000年 主要产品：DVDR/RW驱动器 占地面积：10万平方米 员工人数：约2500人,台湾能率： 落户时间：2005年 主要产品：中/高阶数码相机 占地面积：13万平方米,卢森宝亚永强汽车：公司性质：中澳合资 主要产品：消防车及配件 生产能力：3500辆/年,外资企业在寮步数量不多，但投资规模大，经济实力强，是寮步经济发展的主体。 寮步内资企业规模小、竞争力弱，缺乏自主创新与核心技术。,寮步产业调研,寮步经济属于外企驱动型增长方式,寮步镇产业发展目标,从上图可以看出，第一产业比重从4%下降到3%，继续压缩，第二产业比重有所回落，产业结构趋于优化。 第三产业大幅增长，从43%上升到49%，成为寮步的支柱产业，形成二三产业主导经济的局面。 在寮步未来的发展中，第三产业中重点即商贸服务业/房地产业是寮步新的经济增长点，高新技术占有重要的地位。,寮步产业调研,参考资料：寮步镇总体发展概念规划,第三产业将成为发展重心，二三产业主导寮步经济,寮步镇产业调研小结,寮步IT业成为第二产业的支柱，外资大型生产企业主导寮步经济。 相对于第二产业的迅速发展，第三产业相对滞后，不利经济协调发展。 第二产业分布零散，没有形成集群，第三产业主要集中在老镇区。 寮步正大力发展第三产业，实现“二三一”向“三二一”格局转变。,寮步产业调研,寮步镇房地产发展阶段,房地产调研,2000年,嘉湖花园、金湖花园、太和花园、比花利山庄、东方新城等,万科城市花园、海悦花园、三正世界豪门、理想名苑、翠云轩等,2007年,城市香槟花园、传世家宝、时富花园三期丰泰项目、星城国际等,相对于东莞城区及发达镇区，寮步房地产市场起步相对较晚。 随着寮步区位优势逐步凸现，外地房地产公司入驻寮步搞开发，使寮步房地产迅速升温，蓬勃发展。 寮步土地储备比较丰富，卫星城、宜居城的城市定位使寮步房地产将迎来新一轮开发投资热潮。,主要楼盘,主要楼盘,主要楼盘,2000前年方兴未艾，2000后如火如萘,寮步镇近年房地产开竣工状况,房地产调研,在万科、惠明盛、广源、三正等地产商开发的大盘拉动下，寮步房地产急剧升温。 近几年寮步房地产开工面积为100.38万平米，竣工面积为90万平米。部分项目仍在后续开发中。 2006年全镇房地产项目开发面积达68.32万平方米，总销售面积为18.35万平方米，总销售额为8.57亿元。做大做强寮步地产板块已初现亮点。,寮步镇房地产价格,房地产调研,受整个大环境的影响，寮步房地产价格增长迅猛，别墅、商铺、公寓不同类型的产品在近几年时间价位基本翻番。寮步正在成为珠三角投资者关注的重要区域。特别是别墅洋房等高档住宅成为追捧的主要目标。,寮步镇房地产分布,房地产调研,分布状况描述： 寮步房地产项目主要分布在镇中心区与良横片区。 镇中心区的开发项目正逐步向香市路与蟠龙路一带的新中心区转移。,镇中心区与良横片区是寮步房地产汇集地,寮步镇在售房地产项目,房地产调研,房地产调研,寮步镇2007年预推房地产项目,房地产调研,万科城市高尔夫花园,怡丰翠云轩,理想名苑,三正世纪豪门,寮步镇2007年预推房地产项目,房地产调研,2007年预推房地产项目,寮步镇房地产调研小结,在房地产大热的背景下，随着外来开发商进入寮步开发房地产，寮步房地产发展迅速。 寮步镇房地产项目主要分布在靠近东城的良横片区和寮步镇中心区。 本地人的置业热情逐渐释放；外来常住人口需求保持比较强劲的态势，外来投资者关注寮步市场。 寮步目前开发的大楼盘比例较大，分期分阶段开发明显。大社区将成为寮步居住主流。 近两年寮步房地产供应量较大，07年预推量近70万平米，08年预推量将达90万平米。,房地产调研,寮步镇商业网络布局,老镇区商业网点比较密集 主要集中在教育路/神前路一带， 通过长期的发展，形成寮步镇老商业区。专业市场集中在新中心区域。 主要有汽车/灯饰/电子等专业市场。商业呈现向新中心转移的趋势。 政府迁移后，海悦风情步行街、三正食通街、悦莱酒店、先后入市，东方新天地及星城数码城正在启动。,镇政府,东方商业街,景泰香都,鸿图广场,海悦新都汇,新中心区,老商业区,寮步美食街,金凯悦大酒店,莱悦大酒店,富邦广场,天和百货,万家福,商业调研,星城国际电子数码城,寮步国际汽车城,寮步没有辐射全镇的商圈。目前商业集中在老镇区，并呈现向新中心区转移的趋势。,寮步镇主要专业市场,位置：莞樟/石大路交汇处面积： 12万平方米经营：较差,鸿图灯饰广场,位置：黄沙河边面积： 34万平方米经营：良好,国际汽车贸易城,位置：东区大道富民路面积：10万平方米经营：待建,星城国际电子数码城,位置：莞樟/红荔路交汇处面积：5.6万平方米经营：招商中,寮步国际电子城,位置：莞樟路良横路段面积： 10万平方米经营：良好,汽车配件专业市场,专业市场,商业调研,寮步镇主要专业市场,商业调研,寮步专业市场主要集中在汽车及配件、电子、灯饰三个行业。 汽车专业市场：寮步形成了东莞最大的汽车销售市场，汽车市场的繁荣带动了汽车零配件制造加工的兴起。在汽车销售、零配件制造、技术研发以及汽车服务整个产业链上还有巨大的潜力与发展空间。 电子专业市场：尚在培养成长中，依托其电子信息产业，有较大的市场空间。星城数码城即将启动。 灯饰专业市场：鸿图灯饰广场，建于90年代中期，由于缺乏产业依托，经营状况一直不理想。,寮步镇主要百货/超市/主题商场,位置：教育路面积：5000平方米业态：超市,万家福购物广场,位置：神前路面积：4000平方米业态：超市,大新商业广场,位置：大兴路文化广场面积：32329平方米业态：综合性商业,天和百货,位置：文化中心面积：3000平方米业态：主题商场,旺角魅丽女人城,位置：神前路面积：6000平方米业态：超市,国源购物广场,位置：红荔路面积：3000平方米业态：精品百货,富邦商业中心,位置：红荔路面积：5000平方米业态：超市,嘉荣购物广场,位置：香市路面积：50000平方米业态：超市+步行街,海悦新都汇,商业调研,寮步镇主要商业网点,寮步镇主要百货/超市/主题商场图片,商业调研,国源购物广场,魅丽女人城,寮步镇主要百货/超市/主题商场图片,商业调研,寮步零售商业以临街铺面及中小型百货/超市为主。经营商品与服务水平雷同，竞争十分激烈。 寮步商业整体档次不高，尚无大型国内外知名大卖场进驻。东方商业街的打造使寮步商业环境与整体形象有较大提升。,东方新天地,东方新天地,富邦商业中心,景泰香都购物城,寮步镇主要餐饮,商业调研,主要区域：寮步美食街以日韩料理/西餐为主，满足外籍人士需求主要街道餐饮：中低档次快餐/休闲餐厅主要风味：日韩料理/咖啡厅/中式快餐厅/中式酒楼主要餐饮：上岛咖啡/樱花料理/真功夫/添添聚源味/中档粤菜,餐饮环境较差，特色不足，中高档餐饮与集中式餐饮缺乏。,寮步镇主要娱乐场所,商业调研,分布：寮步休闲娱乐项目主要分布在镇中心区域 数量：娱乐场所网点较少，难以满足当地消费。 档次：总体档次较低，缺乏经营特色。 娱乐项目：沐足/网吧较多，KTV/酒吧极少。,凯悦来酒店（内设休闲娱乐场所）,古都沐足,休闲娱乐不足，一般娱乐项目集中在酒店配套，尚无单体的KTV与酒吧。,寮步镇酒店状况,商业调研,寮步主要酒店 金凯悦酒店：三星级，位于老镇区 悦莱大酒店：五星级，位于新中心区 香市路与蟠龙路交汇处 凯运来酒店：位于老镇区教育路旁 绿怡岛酒店：位于石大路旁 京都酒店：位于镇中心区莞樟路旁,寮步的酒店以中档为主，主要聚集在镇中心区主要城市干道旁。主要消费群为企业主、外来商务人员。,金凯悦酒店,悦莱酒店,寮步镇2006-2010年商业规划,一个中心: 新城中心四条轴线: 香市路 蟠龙路 环城路 松山湖大道三大片区： 旧城片区 良横片区 西南片区,新城中心,旧城片区,西南片区,良横片区,香市路,蟠龙路,环城路,松山湖大道,依托镇政府及其职能部门，建设成为寮步的政治/文化/商业中心。主要发展商贸中心/中高级专业市场/大型综合性购物场所及文化体育设施。,香市路定位为商业、商务景观大道,蟠龙路定位为商业地产发展轴线,松山湖大道定位为商务、商住和休闲混合发展带,环城路定位为商住发展轴线,寮步镇2006-2010年商业规划,商业调研,新中心区寮步未来的标志性区域、商业核心区域,寮步镇商业调研小结,汽车贸易成为专业市场核心，带动产业链发展。电子专业市场空间广阔。 寮步缺乏一个辐射全镇的商业中心区域，目前尚无国际国内知名商业进驻。 寮步商业整体档次偏低，以满足基本生活需求为主，中高层次消费群外流明显。 寮步精神消费需求日益增长，娱乐业严重滞后，餐饮业特色化程度不高。,商业调研,寮步历史积淀,历史文化调研,明清时期，久负盛名的“莞香”集散于此，形成当时最大的莞香集散地，商业贸易十分繁荣。明末诗人屈大均所著广东新语记载：“东粤有四市一曰香市，在东莞之寮步，凡莞午生熟诸品皆聚焉”。寮步香市与广州花市、廉江珠市、罗浮药市被誉为“四大名市”。,寮步香市,横坑村,横坑村,广东省“人文历史类”最美乡村,人文历史气息浓厚，依山傍水的自然风景特色，古村的钟氏祠堂的风格及保护，见证横坑村的远古人文历史，古塘与苍老的古树和谐融为一体。,佛岭自然风光,寮步自然风光,历史文化调研,地理位置：寮步西南部 区域面积：7200亩 区域资源：绿林青葱/湖光山色/环境优雅/空气优越未来发展：拟开发成寮步休闲渡假胜地,镶嵌在东莞大地的一颗绿宝石,寮步文化休闲,寮步文化体育广场：位于老镇区，供当地人们休闲运动。 寮步市民广场：用地面积53336平方米。建有大 型露天舞台、电子显示屏、友谊之手雕塑，喷泉以及绿化等配套设施。 正逐步成为寮步人喜往乐逛的休闲场所。寮步影剧院：设施设备陈旧，环境条件差，难以吸引观众，经营难以为继。,历史文化调研,寮步历史文化小结,寮步上有较深厚的历史文化，古代的香市、横杭古乡村、西溪古村落等是寮步重要的文化符号。但外界对此了解甚小。 7200亩的佛岭与横坑等是寮步丰富的自态资源，可挖掘潜力大。 寮步休闲文化公建设施不足，外来人口文化生活单调，文化氛围缺乏。,历史文化调研,内部环境调研,区域基本信息,公建配套状况,已建在建项目,土地出让状况,新中心区印象,区域基本信息,新中心区,区域面积：4.09平方公里规划人口：8.5万 区域位置：寮步中心区腹地 区域四至： 东：老镇区（石大路） 西：寮步国际汽车城（东部快 速道） 北：莞樟路 南：寮城中路-祥富路-源丰路区域形状极不规整，四周均 倚寮步交通要道。,镇政府,寮步国际汽车城,香市现代农业产业园,老镇区,松山湖科技产业园,寮步地理中心待开发面积大,新中心区交通网络,区域基本信息,外部交通：城镇干线环绕。主要有莞樟路/东部快速路/寮城中路与石大路四大干线。 内部交通：“四纵两横”格局。四纵即蟠龙路/石大路/祥富路/金富路，两横为香市路与富荣路。 交通轴线：新中心区交通网络比较发达，香市路与蟠龙路构成新中心区两条中轴。 公交体系：新中心区交通目前的公交线路单一，频次低，随着区域开发加速，需提前完善。,外部与内部交通路网发达，公交系统作为城镇主要出行工具，亟待完善。,新中心区公建配套状况,公共配套状况,目前已建配套设施有新城小学与香市中学、市民广场。 体育、休闲、银行、医疗目前仍在规划中。,公建配套的完善及景观环境的美化是新中心区高标准打造的前提。公建配套设施的优先启动可带动人流增加及新中心区的片区价值。,新中心区目前缺乏公建配套，有待完善。,已建及在建住宅与商业项目,已建/在建项目,星城国际电子数码城（在建）海悦新都汇(部分开业)鸿图广场(经营中)东方商业街、东方新天地项目(在建)三正食通街（招商中）悦莱酒店：寮步唯一五星级酒店,专业市场是新中心区重要板块。其强大的辐射能力与集群效应，将给新中心区的发展注入了新的活力。随着大社区的建设，社区商业成为新中心区一支重要力量。如海悦新都汇步行街、三正食通街等。新中心区整体商业氛围不足。目前启动项目主要集中在新中心区东南面的镇政府周边。,海悦花园：独立别墅中央公馆：占地8.8万，建面约7.6万 ，别墅/洋房三正世纪豪门：占地11万，建面18万，别墅/高层/多层海悦新都汇：多层住宅香槟城市花园：建面6.2万星城国际：占地10万，建面30万,住宅,商业,住宅发展如日中天，商业整体不景气，氛围尚待培养，住宅的发展为商业奠定基础。,土地规划及利用状况,土地出让状况,寮步新中心区土地面积总量为6147亩（约4.09平方公里），其中80%为建设用地，农田与其它用地面积为20%。配合新城市中心的规划，区域将进行大规模的建设。政府迁入新中心区后，带动周边房地产项目开发及相关配套建设。目前新中心区已建面积达到3710亩（约2.47平方公里），占建设用地面积的60.35%。 近几年寮步房地产发展迅速，土地的需求量持续上升，使新中心区的土地消化加速。,寮步镇土地出让状况,土地出让状况,出让地块给新中心区规划实施带来一定难度。 招商引资是发展新中心区一个重要任务。,寮步近几年出让土地1552亩，其中商住20宗，面积1446亩，占出让面积的93%，商业7宗，面积106亩，仅占7%，可以看出寮步住宅开发步阀比较快，为区域商业发展提供了条件。 新中心规划土地中，已出让面积约为40%，而出让地块大多委托政府招商，地块用途可根据商家需求灵活规划、量身定规。,中心区功能规划图,中心区域规划,规划定位：新中心区是寮步镇的中央核心功能区，是寮步镇的行政、商业、文化中心，也是重要的城市居住区。功能定位：其相匹配的功能有高效率的行政办公中心、现代化文化设施、信息服务中心、提供全方位服务的大型 商业设施、高级酒店、商务办公设施，以及环境优美的居住区。,寮步新中心区规划调研,新中心区规划,区域关注度高：大部分寮步人知道新中心区。期待规划功能：依次是住宅 、休闲娱乐、大型商业、商务,新中心区调研小结,内部环境调研,东莞与寮步的飞速发展为新中心区蓄势发展提供了良好的外部条件随着政府及其职能部门的迁入，为打造新中心区政治/商业/文化中心奠定基础。新中心区是寮步“融城发展”与“第四代卫星城” 战略的发展支点与超级引擎。从功能上看，新中心区是寮步重点打造的综合性商业服务业中心。公建配套的完善与生活环境的营造是打造新中心区的首要条件。,区域SWOT剖析,区域价值研判,相关案例分析,核心价值判断,新中心区SWOT剖析,区域SWOT剖析,S优势：区位优势：政府部门聚集本区域，区域与周边和谐对接。交通优势：以香市、蟠龙路为主轴，内外交通路网完善。后发优势：土地资源丰富，区域具备“洼地效应”。,W劣势：区域环境不成熟，公建配套设施不完善。部分土地已出让，不利于整体功能规划。区域人口有限，短时间内难以形成人气。 寮步知名度不高，招商引资有一定难度。,O机会：外部机会：位于东莞“中心提升”战略发展规划的东部快速两侧统筹地带，发展生逢其时。内部机会：寮步经济快速发展，第二产业的快迅发展及更高的消费需求环境给新中心区带来机遇。大型房地产/商业地产项目已在该区域启动，给中心区带来生机与活力。,T威胁：寮步周边镇区的快速发展给寮步新中心区带来竞争压力。,W,S,O,T,相关案例研究,中心城模式广州天河,今日天河广州成长最快的城区,高档商务办公中心,商业文化休闲中心,智力高密集区域,信息产品集散重地,旅游休闲中心,天河,聚集了中信广场、城市大厦、国际贸易中心、时代广场等众多新商务建筑。,广州五大商圈之首，天河城、宏城广场、正佳广场、体育中心、购书中心汇集组合。,集中了高校12所，国家及省市科研机构44个，国家重点实验室3个，国家级高新技术企业5家，各类专业技术人员近3万人，在校大专以上学生约8万人,广州有10个大型电脑市场，其中8个集中在天河区方圆约1平方公里的范围内，其年销售额超过100亿元，辐射面几乎遍及全国主要的电脑产品市场。,世界大观、航天奇观在90年代成为广州主题园建设的代表，九运会主会场的兴建使区域休闲运动功能增强。,以农业为主的地域,昨日天河,广州高校集聚区,广州重要工业区,广州的郊区,今日天河,昨日天河百业待兴、蓄势待发。,广州的CBD（中央商务区），以商务、商业、文化为核心的新城市中心,明日天河,相关案例研究,改革开放以后，广州经济进入新的增长期，空间扩展要求迫切。 在以上背景下，城市规划确定向东南扩展，天河成为广州城市扩展的主方向。1985年天河正式设区，天河区域发展进入高速城市化时期。,从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。广州东拓战略以天河体育场为基点，向东，向东，再向东。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线。,历史机遇,区位优势,外部环境,内部环境,千载难逢的历史机遇，得天独厚的区位优势，使天河的大发展成为必然！,中心城模式广州天河,相关案例研究,产业转型,人口转型,空间转型,三大转型，使天河经济迅猛、持续、稳定地发展，加快了天河城市化进程。,天河区确定为商业、商务、文化、休闲、信息中心，以大型设施建设为先导，以大规模房地产开发为主力，以新城区布局为新趋向，推动天河进市化进程加速。,天河由于经济发展的需要与吸引，大量人口从旧城区以及广州市区以外迁入天河。1985年建区之初，天河的常住人口约24万人，到1998年增加到49.71万。人口的急速增加，使天河的人口密度大幅度提高，改变了以往以分散为特色的农村型人口分布格局，形成了城市型人口集聚。,随着城市建设的扩展及相应的产业扩散，天河经济走向高速增长与结构变动时期。首先是工业得到迅速发展，至1989年工业比重增加到44.5，1992年更是达到高峰50.9；其后第三产业后来居上，自1993年以来，始终稳居第一位，最高为1995年，达到63.3。以第三产业为核心，发挥 “总部经济”的集聚效应。,中心城模式广州天河,相关案例研究,从上图可以看出， 2000年后是天河经济迅猛发展的阶段，而在2004年后固定资产投资逐步压缩后，经济仍在持续高速发展。天河作为华南中心城市的中心城区，2006年GDP总量已经超过广东省部分地级市，如：江门、惠州、茂名、汕头、珠海，超过了国内部分省会城市，如：吉林、南宁、乌鲁木齐，甚至还超过国内部份省份、自治区，如：海南、青海、西藏。,中心城模式广州天河,相关案例研究,天河区发展启示,中心城模式广州天河,区域的大发展需要依托有利的大环境：天河的大发展最根本的动力是广州东拓南拓战略，立足完善广州城市功能的发展思路。区域的大发展必须拥有本区域的核心优势。地理区位与产业基础是天河区核心优势所在。第三产业是促进城市化进程的关键。天河的商业地产主要由社区商业、大型综合商业及区域性专业市场组成，其超前规划与经营理念使其成为国内学习的标杆。坚持以“人”为本的原则。大规模的房地产开发与人口数量的迅速增长，加快了天河区发展步阀。,建设原则： 以“城”的概念建设新城，新城满足以下条件：1、有自己的产业，保障新城的就业率，一般在50以上，使工作和居住平衡。2、提供不同环节的住房，满足不同阶段人的住房需要，吸引发达区域人群迁入与居住。3、商业、文化、娱乐设施等配套设施不可缺乏，以带动片区价值提升。4、新区应具有城市的功能，功能多样化是基础。5、区域内应该“组团”开发，形成一个综合形态。,卫星城模式,卫星城模式是美国第三代新城建设的样板。这是由开发商主导建设的大规模新城模式。由于卫星城具备城镇的基本功能而宜于居住生活，深得人心，在全世界得到推广。,相关案例研究,1、项目规模：总面积 10,800公顷(即108平方公里)2、用地情况：居住用地占总地块的40%，商业/办公用地占15%，道路占20%，剩下的为大片的公园绿地（占25%）3、居住户数：拟建45400户，现已建户数25500户（70%为独栋住宅，30%为多户住宅)，人口超过75000人4、开发公司：伍德兰公司5、离城市中心距离：24英里（40公里）, 车程20余分钟,社区内的商业办公区 社区中心区总平图,卫星城模式伍德兰片区,相关案例研究,森林社区伍德兰片区,特色简介：,“生产+ 生活 + 生态”（center概念的引入） 包括七个居住 “村”、一个大型区域性商业中心、还有大量商业/办公空间、剧场、 办公楼、酒店、医院、学