深圳市物业管理考核评比标准(大厦).doc

深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分一管理运作(11分)1、 有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。（2分）2、 有固定的办公场所，管理人员佩带明显标志。（1分）3、 物业管理单位与业主管委会或委托管理单位签有标准物业管理合同，管理单位责、权、利关系明确。（2分）4、 各项管理制度完善：（2分）（1） 各类人员岗位责任制；（2） 管理处内部管理运作及考核制度；（3） 业主公约和小区管理各项公众管理规章制度；（4） 有完善的管理工作流程。5、 档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索：（3分）（1） 大厦验收移交档案资料；（2）房屋维修档案资料；（3）装修管理档案资料；（4）机电设备运作维修档案资料；（5）重大完善配套，维修工程档案资料（6）业主及用户档案资料（7）其他资料。6、有计算机系统并能有效运用。（1分）1、 没有专业机构扣2分；资质证书不符合规定的扣 1分，扣完为止。2、 无固定办公场所扣0.5；未实行佩戴上岗证制度扣0.5分；发现在岗人员未佩带标志每人次扣0.1分，扣完为止。3、 查看合同文本，无合同扣除2分；未签标准合同扣1分；责、权、利关系不符合要求扣0.51分，扣完为止。4、 抽查510件规章制度。四大类制度基本健全的不扣分；缺项的每大类扣1分；如属临时应付评比而制定的（如维修记录、会议记录、学习制度等），每发现一项扣0.5分，扣完为止。5、 抽查610份档案，（1）至（6）项中不完善或缺项的每一项扣0.20.5分，扣完为止。6、 无设备扣1分，有设备未有效运用扣0.5分，扣完为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分二房屋的管理及维修养护（15分）1、 房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。后阳台封闭统一有序、前（主）阳台不允许封闭；防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）、外墙无锈迹、无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等。（5分）2、 无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。（2分）3、 房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等。（2分）4、 道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所(地)完好无损。（2分）5、 坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和便民报修措施，并建立回访制度和回访记录。（2分）6、 房屋完好率达到98%以上。房屋零修、急修及时率达到99%以上。维修质量合格率达到100%。维修质量合格率达到100%；路灯、公共楼梯灯等公共照明设施完好率(包括亮灯率)达99%以上。（2分）1、 查看大厦外观、楼梯、通道及天台，重大妨碍市容和观瞻每处扣0.2分；阳台封闭和防盗网不符合市政府规定的每处扣0.1分，；广告招牌霓虹灯设置杂乱破损每处扣0.20.4分；防盗网、空调安装不统一每处扣0.1分；有安全隐患每处扣0.51分，扣完为止。2、 重大违章和乱搭建未纠正的每处扣0.5分；乱张贴悬挂每处扣0.2分，违章占用公用部位每处扣0.5分；属开发或管理单位以营利为目的违章占用，且收入不公开扣完为止。3、 检查大厦外围、天台，抽查两栋房屋天面、两个标准层通道，每发现一处不合格扣0.2分，扣完为止。4、 每发现一处不合格扣0.5分，扣完为止。5、 制度不完善扣0.2分，没有制度扣0.5分；回访制度扣0.20.3分；值班记录和维修记录无编号扣0.3分，发现弄虚作假每处扣0.51分，扣完为止。6、 访问住(用)户，检查自评自测原始材料，各项指标每降低1%扣0.5分，扣完为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分三保安及车辆管理（9分）1、 保安和车辆实行一体化管理；有专业化保安队伍，巡逻及管理制度落实；实行准军事化管理和训练；保安人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范。可能危及住户安全处有明显标志和防范措施。（4分）2、 本年度无因物业管理公司邮政信箱发生重大刑事案件。（1分）3、 机动车辆与非机动车辆管理制度落实，出入设卡有登记，有监控设施设备，有专职管理人员，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏丢失。(2分)4、 各种车辆停放有序，无违章行驶及停泊，场地整洁、线标清晰。（1分）5、 实行车位有偿使用和保管区分制度。（1分）1、 未实行一体化管理扣1.5分;查看制度、记录，抽查24名保安人员及值班室、宿舍、食堂，考察业务知识和对轄区熟悉情况，发现不合规定，每人次或每项扣0.30.5分，管理训练不规范扣1-2分，无明显标志或无防范措施扣0.5分，扣完为止。2、 查看记录，访问辖区干警，发生一宗扣1分。扣完为止。3、 检查制度和记录、设备，制度不落实扣0.20.4分；无设卡扣1分，记录不全扣0.2-0.5分监控设施设备扣1分，因管理不善造成车辆丢损，每台扣0.5-1分，扣完为止。4、 有乱仿宋放现象每发现一台非机动车扣0.1分，一台机动车扣0.3分，场地不整洁、线标不清一处扣0.1分。5、 检查制度和记录者梁汉实行区分制度扣1分。(管理单位公开承诺全部负责赔偿的除外)四环境卫生与园林绿化1、 清洁卫生实行一体化管理；有专业清洁卫生队伍、管理制度落实。（2分）2、 环卫设备齐全完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。（3分）3、 绿地覆盖率不低于占地面积30%、花草树木配置得当，布局合理；品种及造型品位高；重视垂直绿化。(1分)4、 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（1分）5、 绿化管理设施、设备完好，水源泉有保障。(1分)6、 排烟、排污、噪音得到有效治理。(1分)1、 未实行一体化管理扣2分；检查管理制度或相关文件资料、无专业队伍或制度不落实每项扣1分。2、 检查环卫设备，不完善或保管不好每处扣0.2分，抽查天台、地下室及三至五处楼梯间、通道、天面、道路、绿地等发现大面积污渍或大宗垃圾每处(宗)扣0.5分，小宗垃圾(烟头，纸屑，痰迹等)每处扣0.1分；虫鼠滋生扣0.3分；访问住(用)户，如平时不能随时保持清洁或清洁差扣2-3分。3、 绿地率每降低5%扣0.2分，其它不合格每每一项扣0.2-0.5分。4、 整体长势不好扣0.3分，有病虫害或践踏折损每处扣0.1分，黄土裸露1平方米以下每处扣0.1分，1平方米以上每处扣0.2分。5、 设施、设备不全扣0.2分，水源泉无保障扣0.5分。6、 发现一处不合格扣0.2分，扣完为止。以上扣分扣完各小项分为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分五电梯(9分1、 大厦电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。(1.5分)2、 有严密的安全运行和维修保养规章制度并落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档梯技术档案完整。(2分)3、 电梯运行状态良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及共它附属设施完好。(2.5)4、 出现运行故障后，维修人员能在十分钟内到达现场现场抢修，每月每部电梯出现故障次数不超过1次，全部电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1%，考核期中未发生重大事故。(2分)5、 电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。(1分)1、 检查全部证件和委托合同，抽查2-4人。无专业队伍扣1分，每一台电梯安全年检不合格扣0.5分，人员无证上岗每1人次扣0.3分。2、 检查制度(重要制度上墙并到人员熟记)、检查记录，担查1-3份档案，制度不全扣0.2-1分，不落实扣0.2-1分；档案资料管理不善每处扣0.1-0.2分；人员不熟悉制度或设备情况扣0.5分。3、 检查轿厢及机房等。有污渍、灰尘10平方厘米以上每处扣0.1分，10平方厘米以上每处扣0.2分，其它不合格每处扣0.1-0.3分。4、 检查记录、访问2-3户。抢修不及时每次扣0.2-0.5分，单梯月故障次数超标每次扣0.5分，月总故障仿宋机率超标每超1%扣0.1分，发生重大事故每次扣1分。5、 抽查1-3份电梯档案或记录，发现不合规定每处扣0.1-0.2分，以上扣分不分小项，扣完本项9分为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分六供电及中央空调1、 配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗。(1分)2、 建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，出现故障能及时排除。(1.5分)3、 配电设备和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，设备及环境整洁；大型设备完好率95%以上；空调系统无严重噪音和滴漏水现象。(2分)4、 有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度。有遇到台风、暴雨、火灾等灾害时的应急措施和对临时施工工程等的和电措施。(1.5分)5、 供电计时不时及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量和乱收费现象，维修性仿宋电、仿宋空调能预先通知用户。(1分)6、 有准确完整的供电系统及中央空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。(1.5分)7、 制订切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。(0.5分)1、 检查证件，抽查2-4人。无专业人员扣0.5分，不符合持证上岗条件每人次扣0.2分。2、 检查制度(重要制度上墙并做到人员熟记)、检查记录。制度不全扣0.5-1分，制度不落实扣0.2-0.5分；值班人员挤车离岗位每发现一次扣0.5分。3、 检查机房、设备及部分使用区域，访问用户污渍、灰尘10平方厘米以下每处扣01分，10平方厘米以上每处扣0.2分，其它不合格扣0.1-0.3分。4、 检查制度、机房及记录。无应急发电机扣1分，无制度或制度不落实每项扣0.2-0.5分。5、 检查收费记录、原始凭证并访问2-3用户。计量不准、记录不全扣0.1-0.5分，收费程序混乱、计费不合理扣0.5-1分，维修性停电停空调预先不通知每次扣0.2分。6、 检查档案、记录。档案资料不全扣0.2-0.5分，记录不全或不规范每项扣0.2分，未归档保存扣0.3分。7、 检查制度及落实情况。无制度扣0.2分，制度不落实存在较大能源浪费现象扣0.1-0.3分。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分七给排水1、 建立用水、供水管理制度并落实，积极协助住户安排合理的用水和节水计划。(1分)2、 建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管理系统状况良好；大型设备完好率99%以上，中小型设备完好率95%以上；遇有事故，维修人员能及时到位抢修，无大面积跑水事故，有中水系统的应能正常发挥功能，公共用水设施完好，排水系统通畅。(3分)3、 供水计时不时及收费严格执行有关部门规定，无不合理计时不时和乱收费现象，限水、仿宋水能预先通知用户。(2分)4、 按规定定期清小船坞大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、扣作员健康合格证齐全，无二次污染发生。(2分)1、 检查制度及落实情况。无制度扣0.5分，制度不落实扣0.2-0.5分。2、 检查制度文件，检查机房、设备，访问2-3用户。无制度或制度不落实扣0.5分，其它不合规定每项扣0.2-0.5分，每处跑冒滴漏扣0.1-0.3分；机房、设备不整洁或地面积水10平方厘米以下每处扣0.1分，10平方厘米以上每处扣0.2分；设备完好率每隆低1%扣0.1分。3、 检查收费记录、原始凭证，访问2-3用户。计时不时表具不准、记录不全扣0.1-0.5分，收费程序混乱、计费不合理扣0.5-1分，停水限水事先不通知每次扣0.2分。4、 检查蓄水池及设施、清洗记录及有关单证。未按规定清小船坞扣0.5-1分，缺一种证明扣0.5分，蓄水池及设备不合格扣0.5-1分，无封闭措施扣1分，不整洁扣0.3-0.5分；有二次污染每处扣1分，有隐患每处扣0.5分。以上扣分不分小项，扣完本项8分为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分八消防(10分)1、 配备专职或兼职消防管理人员，制订有严格的消防制度，落实防火负责人责任制，建立义务消防队，定期开展集训演练，组织开展消防法无偏见及知识的宣传教育。(2分)2、 消防总控中心及消防系统设备完好，运行正常。按设备维修保养制度作定期保养，定期试验且记录完整齐全。(1.5分)3、 灭火设施、器材配置齐全，完好率达到95%，有巡视记录、检查记录。(1.5分)4、 有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具、疏散路线图及标示等配置齐全，功能完好。(1.5分)5、 无任何火灾隐患，火灾年发生率低于0.1%(2分)6、 制订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心朽专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效，值班人员熟悉业务，义务消防队能在火警时及时到位(1.5分)1、 检查相关各项制度、文件、记录及宣传设施。无人员扣1分，无制度或制度不落实扣0.5-1分，其它不合规定的每项扣0.2-0.5分。2、 检查总控中心设备、机房，抽查2-4处烟感报警探头，检查设备保养制度及记录。无制度或制度不落实扣0.5分，每发现一处设备不合格扣0.2-0.5分。3、 检查配置清单、巡视记录，检查现场，抽查10处设施。无清单、无记录扣0.2分，配置不齐扣0.2-0.5分，发现一处设施不完好扣0.5分。4、 检查3-4处通道。无通道扣1.5分，通道不畅扣0.5-1分，内部设施或功能不完好每项扣0.1-0.5分。5、 检查大厦消防重点部位，访问2-3住户，检查记录。有隐患每处扣0.3-1分，火灾率每超0.1%扣1分。6、 检查总控中心，抽查1-2名值班人员，每项不合规定扣0.2-0.5分。以上扣分不分小项，扣完本项10分为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分九管理人员素质1、 人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。(2分)2、 有各类人员言行具体规范，且落实好。(1.5分)3、 各类人员符合证书规定标准。(2分)4、 有各类人员业绩和工作时不时考核制度，考核记录完善。(2分)5、 各类保同熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。(2.5分)1、 检查计划、制度、培训成绩和平常记录，无计划和制度扣1分，无落实或落实不好扣0.2-0.5分，扣完为止。2、 无具体规范扣1分；抽查3-6名各类人员，不符合规定的每人扣0.5-1分，扣完为止。3、 抽查10份以上学历、职称或上岗证书，每降低1%扣0.1分，扣完为止。4、 抽查近三个月内5-10份考核记录，发现每份不合格扣0.3-0.5分；发现弄虚作假和庆付检查评比扣2分，扣完为止。5、 抽查部分管理人员，包括经理、主任和管修、保安、清洁人员，发现不熟悉情况、制度、标准的，每人次扣0.1-0.3分；访问住(用)户，住(用)户对管理人员有意见并确属管理人员服务意识和态度问题的，每人次扣0.2分，扣完为止。深圳市物业管理考核评比标准(大厦)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分十社区文化、经营及投诉评议1、 社区文化有计划、有人员、有制度，并具体落实。(1分)2、 有场地、设施、设备：有宣传学习