2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第二次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第二次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 注意力策划2. 房地产供给3. 房地产需求的价格弹性4. PM理念5. PR理念二、计算题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 张某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为8%、该住宅平均售价8000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？2. 某商业铺面建筑面积500平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为300元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为8%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？李某计划以首付50%、按揭15年的方式购买该商铺，现假定银行按揭贷款年利率为8%，问李某月供应为多少？其每月所受租金是否能够支付按揭供款？三、简答题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 按照风险来源，房地产项目风险可以划分为哪几种类型？2. 策划实施的监控方式是什么？3. 为什么要进行房地产市场调查？4. 采用高价策略的目的及适用情况是什么？5. 营销活动的技巧是什么？四、论述题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 新开楼盘的开价策略有哪些？2. 如何理解战略的含义及层次？3. 开发时序的确立有哪几种？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：注意力策划是在推销观念下强调以促销推广为主导的一种策划模式，是通过广泛的密切的信息传播来引起市场的关注与认同。解题方案：从注意力策划的定义来回答评分标准：回答出注意力策划的定义得3分2. 参考答案：房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。解题方案：从房地产供给的定义来回答评分标准：回答出房地产供给的定义得3分3. 参考答案：房地产需求的价格弹性是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。解题方案：从房地产需求的价格弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的价格弹性的定义得3分4. 参考答案：即Profit Maxium,指企业利益最大化观念。追求以最小的投入、最快的速度实现最大的利润，是任何企业投资追求的终极目标，但如果走向极端，容易使企业产生短期行为。解题方案：从PM理念的定义来回答评分标准：回答出PM理念的定义得3分5. 参考答案：即Profit Rationalization,指企业利益合理化观念。企业追求利润最大化在是集中使很难实现的，而以合理的投入实现合理化的利益，才应该使企业的最佳经营思想。解题方案：从PR理念的定义来回答评分标准：回答出PR理念的定义得3分二、计算题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=10000*30%*1-1/(1+0.67%)180/(1-30%)*0.67%=448460 2、计算可以购买的面积：S=448460/8000=56m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得92. 参考答案：(1)售价：30012（1-20%）500（1-8%）/10%1-1/（1+10%）30=12492864元 A（12492864500.67）1-1/(1+0.67%)180=59992元 (2)每月所受租金=300*500=150000元 (3) 所以所受租金可以支付按揭供款解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，答对第三点得1分,全部答对得10三、简答题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：（1）国家因素变化形成的风险 （2）企业因素变化形成的风险 （3）市场因素变化形成的风险 （4)自然因素变化形成的风险解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分2. 参考答案：对策划执行的监控应当 （1）全程跟踪，动态监测，发现问题，及时处理 （2）应积极与项目业主、设计、工程、销售等单位及部门协调沟通，保证策划方案的执行效率。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分3. 参考答案：（1）J房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提 （2）房地产市场调查是进行市场预测的必要条件 （3）房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径 （4）房地产市场调查也是企业进行竞争的必要手段解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得4分4. 参考答案：（1）高价策略的目标在于提升楼盘的含金量，追求利润最大化，促进资产运营。 （2）当市场高端客户资源丰富、项目产品档次较高且具有核心竞争优势、同类竞争楼盘缺乏时，项目定价可以高价策略。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分5. 参考答案：（1）营销活动的居心供应促进企业与目标客户沟通，扩大企业及项目影响，为品牌塑造积累基础。 （2）其活动可大可小，不论大小活动都应邀请客户代表、新闻媒体等社会各界广泛参与，并应全面展现企业文化和项目理念，及时对外报道，制造新闻热点效应，扩大社会影响面。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分四、论述题（30分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：新开楼盘的开价往往存在一下两种策略：（1）低开高走策略：当项目开发量过大、产品特色不强、社区成熟、市场竞争激烈时，可以选择低开高走策略；以便吸引市场关注，聚集人气市气，促进资金迅速回笼和财务周转。运用低开高走策略应注意控制首期低价标准及低价比例、后续调价频率及调价幅度。（2）高开低走策略：当企业品牌效应突出、产品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可以采用高开低走策略；通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。运用高开低走策略时应注意首期价格标准控制以及后期降价时机、方式及负面效应的规避。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的4分，全部回答对得8分2. 参考答案：（1）战略是实现目标的方法与部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境与内部资源，按照科学的程序与方法，做出的全局性、长远性的、持续性的总体谋划。（2）企业战略可以分为企业总体发展战略、项目经营战略、企业职能战略。企业总体战略是有关企业全局发展的整体性的长期战略，是企业最高层次的战略，呀决定着企业的发展思路与经营领域及业务拓展。项目经营战略是指企业为创造项目竞争优势而对某一具体项目的经营目标、经营方向、经营重点以及实施步骤所作出的全局性的统筹安排和部署。企业职能战略是企业为实现总体战略和竞争战略，对组织内部各项关键职能活动作出的统筹安排，它是企业职能层面的战略。包括有人力资源战略、财务战略、营销战略等。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的4分，全部回答对得2分3. 参考答案：（1）开发时序的选择上，一般有两种，一是一次性整体开发，二是分期分区滚动开发。（2）一次性整体开发适用于企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目，其优点是可以突出企业实力，展现规模之势，给市场足够信心。但缺点是投资压力大、产品调整困难