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xx项目住宅工程建安成本后评估报告的硕士学位毕业论文目录目录摘要4Abstract5目录6第一章 引言81.1 研究背景81.1.1 项目后评估在国外的发展情况81.1.2 国内项目后评估发展情况分析101.2 研究意义111.2.1 有利于改进投资决策水平111.2.2 有利于提高设计施工水平121.2.3 增强项目管理者的责任心131.2.4 对L公司未来发展起到作用131.3 研究方法141.3.1 比较评价法141.3.2 成功度评价法151.3.3 实证分析与规范分析相结合法151.3.4 目标树逻辑框架法15第二章 企业及项目概况162.1 企业概况162.2 项目概况162.2.1 项目名称182.2.2 项目建设地点182.2.3 项目建设内容与规模182.2.4 项目主要技术指标182.2.5 该项目发展前景242.2.6 项目的回迁房及公租房装修标准为：242.2.7 S项目住宅工程设计标准252.2.8 S项目住宅工程经济情况28第三章 建安成本项目后评估报告的标准和方案283.1 S项目的建安成本后评估的标准283.2 评估流程及方案293.2.1 钢筋总造价及单方造价评估293.2.2 混凝土总造价及单方造价评估303.2.3 建安成本总造价及单方造价评估30第四章 S项目建安成本后评估分析364.1 设计变更及工程洽商对建安成本影响的分析364.2 在本项目设计变更及工程洽商对建安成本影响的分析37第五章 结论385.1 规划设计工作评估385.1.1 设计总体情况评估385.1.2 各阶段设计与相关部门配合评估385.1.3 本项目设计管理方面的经验与教训395.2 进度、工程管理评估395.3 建安成本管理评估405.3.1 建安成本控制策划和合约管理405.3.2 材料、设备暂估价的确认415.3.3 对洽商、变更费用的审核425.3.4 结算管理425.4 启发43第六章 创新及不足436.1 创新436.2不足43参考文献和注释45附录48在学期间发表的学术论文和研究成果49后记50第一章 引言1.1 研究背景建安成本后评估也就是工程建筑安装成本后评估，是指在项目已经完成并运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统的、客观的分析和总结的一种技术经济活动。出自王庆，库亚荣，蒋燕，齐君.建设工程项目后评价研究.科技和产业，2010,10(8)：6566通过对建安成本投资活动实践的检查总结，确定投资预期的目标是否达到、项目是否合理有效、项目的参数指标是否达标、项目的主要效益指标是否实现等，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效地反馈信息，为未来项目的决策和提高投资决策管理水平提出建议，出自姜天文，刘明辉，周占发，孙海林，郭邑，戈繁春.浅谈项目后评价在国内工程建设领域中的应用. 化工科技，2012,20(3):7578积累实际经验，在总结已完项目的得与失之后，积累出适合本公司的实践数据。建安成本“后评估”是与前期可行性研究报告中对建安成本“投资估算”的相对，是检查项目建安成本执行情况的有效手段，是为公司积累建安成本数据的方法，是为公司新项目开发提供最有力的数据的分析，是为公司长久发展打下的成本基础。项目后评估源于政府政策投资的公益性项目、政府援外机构和国际金融组织的援外贷款项目,相应的后评估在公共投资领域和援外项目中发展迅速,应用较多,也较为成熟。后评估做得较好的有美国、加拿大、英国、丹麦、韩国、日本、马来西亚等国家以及世界银行、亚洲开发银行、日本海外经济协力基金等金融组织。发展中国家做得较好的是印度,已经形成了比较完善的后评估体系,建立了良好的后评估运行机制。1.1.1 项目后评估在国外的发展情况国外项目后评估与项目前评估几乎是同时产生的，其理论发展也逐渐成熟。项目后评估以提高项目的经济效益为最终目的，是一种技术经济分析方法，以经济理论为依据，其理论基础是西方的宏观和微观经济理论，尤其是成本效益理论、费用效益理论、福利经济学和发展经济学 出自王庆，库亚荣，蒋燕，齐君.建设工程项目后评价研究.科技和产业，2010,10(8)：6566。是以现代管理理论为基础的，并且随着评价内容的扩展，社会学、心理学、政治学、数学、统计学和其他自然科学也为项目后评估的研究提供了思路和有效的工具。1.1.1.1 项目后评估在美国的发展情况美国是世界上最早采用建设工程项目后评估的国家，在20世纪30年代经济萧条时期就已经出现，至今已经有80多年的历史了，但在当时仅为少数项目使用。到了60年代，由于联邦政府向“贫困宣战”(War on Poverty)的规划中使用了巨额国家预算资金，而资金的使用在当时引起了公众的强烈反应，对资金的使用方向、分配方式、计划落实情况以及投资效益等引起了广泛的关注，这也促使项目后评估得到进一步的发展，形成了完整的以投资效益为核心的项目后评估体系。在上世纪 70 到80 年代之前，美国联邦政府一直将项目的决策权掌握在政府手中，在此段时间之后才开始逐渐放开了一些公益性项目的决策权，得到决策权的地方也逐渐兴起了项目后评估的热潮 出自F公司XZ项目后评价研究，创新了许多后评估方法，评价由项目结束进行改为对项目的过程研究。“现代费用一效益分析”理论被经济合作与发展组织联合国工业发展组织在1968年被提出，从此项目后评估开始进入了新理论与方法阶段。项目评价方法开始在理论支持上有了突破，各种评估的方法开始实施，从各种形式上开展，为一致的项目评估工作服务，其发展历程不断变化，从简单到复杂再到简单，逐渐成熟化、规范化、表格化、程序化、简单化和强调方法的实用性。1.1.1.2 英国项目后评估的发展情况分析英国是世界上最早出现工程造价咨询行业，并成立相关行业协会的国家，英国的工程造价管理至今已有近400年的历史。在世界近代工程造价管理的发展史上，作为早期世界强国的英国，由于其工程造价管理发展较早，且其联邦成员国和地区分布较广，时至今日，其工程造价管理模式在世界范围内仍具有较强的影响力。英国规定由财政部对政府投资的项目必须作项目后评估，分析投资风险 出自建设工程造价管理.中国计划出版社，2014。1.1.1.3 国外其他国家的项目后评估发展情况分析从 上世纪 70 年代开始，世界银行和亚洲开发银行分别成立专门的后评估机构，在实践中不断完善、总结，并最终形成了较为先进的理论方法，并建立了一套完整的后评估管理体系和评估程序，在其全世界的投资活动中，实践其评价体系，促使世界各国在过程中也得到了极大的发展。 两行的后评估程序均分为五个阶段，以亚洲开发银行为例，其程序为：第一阶段，从项目取得竣工验收备案单起，这个项目就正式宣告完工，竣工验收备案单会记录项目的竣工验收基本信息，例如单体名称、面积以及竣工验收备案的具体日期，这些内容是项目后评估的起始记录，是后期计算工期，计算单方造价的基本信息。第二阶段，项目竣工验收备案后，施工总承包单位及各相关单位会着力组织编制项目结算书并报送至建设单位，建设单位将组织外部审计单位或组织本单位相关部门的相关人员以送审的结算书为基础，结合现场实际情况，按照合同约定对项目的建安成本等进行全面的审核计算，并对有争议的部分与相关人员进行核对，经施工单位、建设单位、审核单位三方共同确认的结算书作为该项目的建安成本审计报告，该报告应报送建设单位高层会议审议，经审议通过的结算审计报告作为该项目的最终结算审计报告，并作为结算的依据。第三阶段，一般以一年为期限，在项目交付使用一年后，根据一年的使用情况，对项目的设计合理性、施工质量、施工方案等方面再次进行总结、分析和归纳，来验证一年前的分析结果，并对其进行补充；第四阶段，亚行投资的项目，一般会在贷款结束的2-3年里，对一些有代表性或有特殊性的项目进行再次研究，通过更长时间的使用情况，总结项目的得失，验证之前的结论，分析其长期影响；第五阶段，对一些重点项目，亚行采取特别研究的方式，对一些有代表性的项目形成的惯例进行回顾，细致、深入的研究各个项目后评估报告中存在的共性问题，找出共性问题进行分析，总结出最佳解决方案，为后续同类项目服务。其实无论是两行投资还是各国的同类投资后评估体系，其根本是为了分析出项目投资的效益，对其长期影响的研究，保障投资价值的回馈。1.1.2 国内项目后评估发展情况分析我国的建设工程项目后评估始于20世纪80年代中后期，1988年，国家计委正式委托中国国际工程咨询公司进行第一批国家重点建设项目的后评价。1995年，国家开发银行、中国建设银行、中国国际工程咨询公司等相继成立了后评价机构。在此后的三十多年中，我国的建设项目后评估体系在不断的学习、吸取国外的先进制度及经验的过程中逐渐的发展和完善，并形成了各机构、各角度，适应本身的制度和策略。尽管在建设项目后评估的领域，我国起步较晚，但经济的快速发展，以及2000年以后全国房地产开发行业以及各项基础设施建设大肆发展以来，建设项目后评估成为了企业长期发展的着眼点。2000年以后，部分学者已经通过对国外的项目后评估体系的研究，结合我国实际情况提出了一些系统的可借鉴的理论。2007年牛志平、朱嬿和何孝贵发表了城市交通项目后评价机制研究，在当前形势下，各大城市都在大力发展城市轨道交通，在轨道交通仍将被广泛建设的时期提出了应及时对轨道交通项目开展全面的后评价工作，及时总结经验教训，为后期轨道交通建设提供经验数据。2011年唐望丁、殷轶晖和孙峻发表了城市基础设施项目后评价机制研究，根据我国开展了多年的项目后评估方法，着重对城市基础设施建设项目的后评价机制做了分析和总结。这些表明，在我国对项目后评估事业的逐渐认可的过程中，项目后评估的思想也逐渐在建设项目各领域内引起重视并发展应用。目前政府相关部门及相关企业和研究机构等都对项目后评估工作进行了深入的探讨和分析，该项工作的重要性也逐渐受到重视，路桥建设、城市轨道交通建设、房地产开发建设、商业地产开发建设等专业也都逐渐形成了适合专业情况和发展的评估方式方法。近年来，我国引进了BIM建筑信息模型，BIM是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。BIM从设计过程的资源、行为、交付三个基本维度，给出设计企业的实施标准的具体方法和实践内容。是一种数字信息的应用，并可以用于设计、建造、管理的数字化方法。这种方法支持建筑工程的集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险。这是在建设项目后评估的反馈上提出了在设计阶段的改进创新。 出自百度百科。1.2 研究意义目前，在建设领域，项目建安成本后评估在实际中开展仍然不足，大多数企业只是在开发前按照建安指数做估算指标，事后总结指数是否在合理范围内，但尚未真正利用其对成本进行控制。而类似于万科等国内顶尖的房地产开发企业已经将项目建安成本后评估的工作肢解后进行分类分析、总结、并将经验大量的运用到了新的项目和产品中，从而大大的缩减了设计时间，通过标准化的生产使成本大大降低，建设周期也相应缩短，提高了企业在房地产开发行业的竞争优势，从而成为了行业的领头兵。经过市场的检验，建安成本后评估的意义如下：1.2.1 有利于改进投资决策水平可行性研究报告在现阶段已经被我国广泛的应用于各行各业的决策工作中，在建设工程领域，可行性研究报告一般是从公司概况、项目位置、同类项目近期投资状况、可持续发展、市场预期、项目形态初步定位、项目设计标准等方面进行分析，并根据上述情况编制项目投资估算，再根据公司的财务状况，分析地块购买费用，交易费用，税金，以及根据公司经济实力，和市场价格预期，分析融资贷款情况，估计项目的盈利情况，最终确定项目是否可行。因此一份有充足数据支持的可行性研究报告是项目决策阶段非常重要的一环，那么市场预期是有风险的，但是地块成本和建安成本是相对可靠的，而在这两方面，地块成本相对来讲是固定的，不可节约的，那么项目的建安成本就是项目最可控的一项，也是公司管理的重要一环。在很多建设工程投资过程中，我们经常会听到“超过投资估算”这样一种说法，在本文研究的L公司开发的S项目住宅工程的结论中，该项目也超过了投资估算，那么这种情况的发生将导致公司计划资金紧张，若超出投资估算严重则严重的可导致项目被迫停工，由此造成的损失不可估计。相反如果投资估算过高，导致项目实际使用的资金小于甚至远远小于投资估算的资金总额，那么将导致大量的资金的浪费，甚至由于资金的被占用，将导致公司在其他项目的投资策略上有欠稳妥，因此投资估算的准确性尤为重要。那么在投资估算中，建安成本的投资估算不仅占有较大比例，而且更是后续二类费用取费的基数，因此建安成本投资估算的准确性至关重要。那么如何才能在可研阶段确定较为合理的建安成本投资估算？那就是项目建安成本后评估与项目可研报告中建安成本投资估算相辅相成，互相制约又互相支持的作用。建安成本后评估，是项目结束后对可研报告中投资估算的检验。项目建安成本后评估的实施，一方面可以积累确实可行的数据经验，提高项目可研阶段投资估算的可靠性；一方面通过建安成本后评估反馈的信息，检验项目实施阶段的过程管理中是否存在问题或可提高的部分，对提高项目过程管理的水平有增进作用，分析实施阶段的各类问题以及解决方案的效果，进而逐渐总结出同类问题的正确解决方式和方法，提高管理的科学化水平；另一方面，通过建安成本后评估反馈的信息，并对比相同时间段、相同地区、同类产品的成本、销售以及盈利情况，分析本企业的管理水平，学习别人的先进经验，保留自身的优势，从而为下一次的决策做好坚实的数据和经验基础，提高日后的投资效益。1.2.2 有利于提高设计施工水平对于一个项目来讲，设计是其灵魂，项目建成后是否成功，主要取决于设计方案是否完善，设计思路是否适合商品的需求，设计的细节是否考虑的周全。一个成功的设计要考虑到方方面面的因素，例如，是否便于施工或是否可以进行施工，成本是否在销售目标的可控范围内，用户在使用阶段是否便于使用，在环保方面是否对环境产生影响，使用的材料是否坚固、美观、无污染、具有价格优势等。而往往一个设计成果在尚未被实践检验之前是无法被发现其优势及劣势的，项目后评估可以解决以上的设计反馈问题。施工是对项目的设计成果的有效反馈，施工质量的好坏会影响设计效果，影响产品质量，而施工质量一方面取决于人为因素，例如时间紧迫或者态度不端正，而另一方面取决于施工人员的技术水平。每完成一项工程应进行项目后评估，根据评估的结果分析施工技术及方案，从而提高自身的施工技术水平。建设单位工程部、监理单位在施工期间对项目有过程管理的作用，建设单位成本部对项目进行成本的过程管理。在施工过程中如遇到需对图纸进行设计变更或工程洽商的情况，工程、设计、监理、成本及施工单位需对发生的问题进行讨论，研究解决方案，然而哪种方案最科学，最经济，最有效只有在项目结束之后甚至结束很多年之后才能发现，因此长期的项目后评估工作显得尤为重要。此外，有了建设项目后评价的工作，使被评价者在实施被评价项目时能够有压力和责任感，在制度上加强项目管理者的责任感。1.2.3 增强项目管理者的责任心建安成本后评估既是一个评估的过程，也是一个总结的过程，通过总结项目的经验和教训，使项目的各阶段的被评价人能够得到综合的理论分析，提高今后的决策水平。后评价是在项目建设完成以后进行的，通过分析对得出的结论的汇总，使项目后评估人员以及参与项目后评估讨论及总结的人员根据实际数据来总结和共同分析项目的投资情况。通过分析项目投资的得失，分析其主客观原因，可以比较公正客观地分析出项目实际存在的问题，从成本管理的角度分析造成的原因，而成本发生是结果，技术措施是根源，因此从经济到技术的分析可以使技术管理进一步提高，进而加强管理者的责任心和工作水平，进一步完善项目管理体系。1.2.4 对L公司未来发展起到作用S项目住宅工程作为刚刚起步的小型国企L置业公司的第一个项目，从组建至今也不过短短的五年时间，而这五年是北京房地产业开始调整的时期，作为一个年轻的企业，想要打败市场上的其他对手，依靠企业管理者自身的资源优势和市场敏锐度，借助股东公司的拿地优势，确定企业未来的发展方向，开始前进的步伐，积累了一定的经验。但在第一个项目的开发过程中出现了一些问题，但需要及时做总结为今后的发展提供经验。对S项目进行建安成本后评估，利用科学的方法，进行全面和充分的总结，能够为未来开展的项目提供宝贵的经验。尤其是近年来由于房价越来越高，北京市四环内的商品房已经寸土寸金，也少有新地块上市，因此越来越多的年轻人以及希望改善住宅环境的人选择在北京周边区县购买住房，顺义、大兴、亦庄、怀柔等地成为了房地产开发的新宠，这些地方虽然距离市中心较远，但优势明显，其一，有成熟的人文环境，这些地区在归属北京之前都是县城，在归属北京后形成了北京的“卫星城”，他们有自己成熟的商业形态、居住环境、住宅规模，因此新地块开发后可以融入老城区，既巩固了老城区的繁荣景象，又增添了鲜活的氛围；其二，有便利的交通环境，这些地区基本上已经开通了轨道交通，且配合原有的公共路面交通，在公共交通上出行较为便利，另外这些地区也已经有较成熟的城内快速公路，与市中心形成一个整体；其三，响应政府号召，作为首都，北京聚集了越来越多的人，而城市的资源无法满足越来越多人的生存问题，因此，大力发展卫星城，建设和谐大北京是首都的发展方向，这些地区原本就属于北京市行政区域，更是顺应了卫星城的发展方向，在政府的导向下，卫星城的建设将更加成熟，这些区域的地块也成为了各房地产开发商的新宠。L公司开发的S项目正位于上述区域内，而在这些区域内的回迁安置房、限价商品房、公租房、普通商品房的建设也较为普遍，这类住宅工程的结构、装饰等的市场定位也较统一，因此该项目的建安成本项目后评估具有对近期北京开发的同类项目的可比性，具有重要意义，可为L公司日后的项目建安成本提供坚实的实际经验数据。1.3 研究方法1.3.1 比较评价法 比较平价法是建设项目后评估中的一条最基本的评估方法，包括预估与实际发生的对比、事前分析与事后完成情况的对比、甚至项目投资前与投资后的比较评价等内容。比较评价的目的是找出差距，根据结果比较完成情况与预期值，来分析决策的准确性。一般情况下，建设项目投资的比较评价是指对项目投资前预期情况与项目投资完成后的实际实施情况进行对比，以此来衡量项目项目预期收益与实际收益差异的一种方法。 在建设项目后评价中则是指将项目前期的行性研究阶段的预测成本、效益、前景、影响、结论与项目竣工验收交付使用，甚至项目结束后的五年内的运营情况的对比，并分析造成各种结果的原因的一种方法易进.建设工程项目后评价问题探讨.林业经济，2009(4):7072。在建安成本后评估中则指，项目前期可研报告中投资估算与结算数据的比较，施工图设计阶段的投资概算与建安结算值的比较，合同价与结算价的比较，合同工期与实际工期的比较。这种方法主要是对估算与结算的比较，比照出预期与实际的差距，是项目建安成本后评估的重要方法，主要用于对项目的效益评价和影响评价。1.3.2 成功度评价法成功度评价法是依靠专家组或有丰富建设工程施工、管理经验的人组成团体，人数在3人以上的单数人群，通过他们的经验，依据已完工的项目的实际情况，通过相关制度或目标的执行情况来判断或被评估项目的成功程度，其中包括项目的整体成功程度，以及项目的时间成、技术、经济等的各类指标的成功程度。成功度评价用逻辑框架法分析项目目标的实现程度和经济效益分析的评价结论为基础，以项目的目标和效益为核心，对项目进行全面系统地评价易进.建设工程项目后评价问题探讨.林业经济，2009(4):7072。进行项目成功度分析的项目一般在项目开始前就已经确定了考核指标，许多企业的建安成本后评估都采取这种方式，建设单位一般会在与施工单位合同签订后对成本管理部门确定目标成本，有时在项目实施过程中，根据项目的实际情况以及不可抗力因素对原定的目标成本进行修正。在项目结束后，由专家组对根据目标成本对项目进行打分评估。对各项指标的成功度打分，再与指标重要性系数相结合，得出整个项目的成功度评估结论。这种评价方法主要用于公司的绩效考核等，评价的成功度与项目的目标成本设立值有很大关系。1.3.3 实证分析与规范分析相结合法在研究中采用了实例印证和规范对比相结合的方法。在建安成本后评估中采用政府或者当地造价处等相关部门发布的建设期的建安成本各项指标值与项目的实际结算的指标值对比，并分析高或低的原因，从而进行分析和总结的方法，或者通过企业其他建设项目投资的情况对比分析，对构建企业的建设项目建安成本后评价体系进行应用和验证的方法。1.3.4 目标树逻辑框架法目标树逻辑框架法是目前许多国家在项目后评价中的应用中采取的行之有效的方法之一。这种方法首先从需解决的核心问题入手,然后逐级展开,得到其影响结果,向下逐层推演找出其产生的原因，从而得到“问题树”。将问题树进行转换,即将问题树描述的因果关系转换为相应的解决手段得到，从而得到“目标树”。目标树形成之后,通过“规划矩阵”来完成下一步工作，其内容包括:(1)系统全面的分析; (2)原因和结果分析; (3)目标分析; (4)从结果判断管理水平; (5)从实际中学习。这种方法可以帮助分析者对项目的具体情况进行剖析，对决策的效果进行评判，能够从管理者的角度考察各职能部门之间的配合情况、分析能力、决策能力以及责任感，为管理者找出管理团队的问题以及优势、劣势，能为下一步的管理方案及策略起到作用付廷顺.浅谈建设项目后评价.山东煤炭科技，2010，（3):248249。在实际中，建设项目后评价的方法有很多种，例如，调查搜集资料法、不确定性分析法、比较评价法、成功度评价法等，本研究采用实地调查与文案调查相结合，定量分析与定性分析相结合的方法。通过对L置业公司开发的S项目住宅工程的钢筋、混凝土等主材的单位使用量及单位造价的计算，对比同期、同类项目的造价指标，分析S项目住宅工程的结构成本设计合理性；通过S项目住宅工程的设计变更数量及对总造价的影响，分析该项目设计的严谨性；通过S项目住宅工程的工程洽商数量及对总造价的影响，分析该项目的现场施工管理的严肃性等，最后根据S项目住宅工程的总造价及单方造价，对比同类项目的单方造价，分析该项目的建安成本经济合理性。第二章 企业及项目概况2.1 企业概况L置业有限公司成立于2010年12月，公司注册资本85000万元，位于北京市大兴区天河西路，是北京M公司和北京N公司两家公司紧抓D和Y行政整合的契机，以 “一区六园”为产业发展依托共同组建的专业房地产企业。北京N公司是2005年经北京市D区人民政府批准成立的全资国有大型企业，负责对D产业基地（以下简称“产业基地”）的规划、管理工作及基地的建设和服务等职能。经过10余年的发展和积淀，公司已经成为发展产业基地的有力支撑和保障。在产业基地迎来的新的发展机遇和挑战面前，公司积极进行企业改革和资产重组，已经完成了企业主业与产业基地市场的全面对接。公司以“产业基地首席城市经营体”作为自身新的发展定位，通过不断强化管理和提高团队战斗力，在全面助推产业基地经济社会发展实现新跨越的进程中打造一个实力强劲并富有活力的现代国有企业。L置业有限公司秉承两开发区的拼搏、创新精神，力行大型国企，为国尽忠，以民为本的职责，并将借助两大控股公司雄厚的资金实力、全面的技术水平以及强大的资源优势，努力成为大兴优秀的房地产企业。2.2 项目概况为响应国家新农村建设的要求，按照北京市委市政府指示精神，在区委区政府新城总体规划战略策划下，拟在B村建设新民居安置住宅回迁楼社区，将D区域现状四个自然村整体搬迁至该社区，为大兴新城规划具体实施起到先锋示范作用。此次开发建设由“N公司”作为此次建设主体单位。项目位于LQ村，南临A路，西临B路，西北部是北京市规划中的绿化隔离带，东部为预留的发展备用地，南部为六环路绿化隔离带。用地依据城市道路网的规划，规划研究范围用地面积74.19公顷。以居住为主要功能，除必要的公共配套设施外还包括一定规模的配套公建，以适应未来的区域发展。为确保N基地投资项目在基础设施完备的条件下早日开工建设并进驻基地，本项目用地已进行了土地一级开发，以便解决征地拆迁带来的居住问题。在区委区政府新城总体规划战略策划下，拟在S村建设新民居安置住宅回迁楼社区。本项目建成后，北京N基地规划区域四个自然村,结合S村旧村改造，为D区新城规划具体实施起到先锋示范作用。项目用地依据城市道路网的规划，以居住为主要功能，除必要的公共配套设施外还包括一定规模的非配套公建，以适应未来的区域发展。既从根本上解决了部分农民的居住环境差的问题，又为N基地投资项目整理了土地。综上所述，本项目符合相关规划的发展要求，建设意义显著。本项目规划区结构强调自然性和整体性，结合现有规划的城市道路，形成“一环、二带、四区”的布局形态。“一环”为贯穿整个小区的一条交通联系道路，该环路将整个小区的四个部分有机的联系起来，围绕环形道路，设计了带形的公共集中绿地，小区的总体形象自由活泼，富有生机，具有非常鲜明的特色。“二带”主要是沿A路北侧的大型商业服务设施和沿居住区东西向道路布置的公共服务设施，包括一些零售商店、社区卫生服务中心、小学、托幼等配套设施。“四区”是被规划城市干道分割的四片居住区。在本项目内将配套设置小学和托幼教育设施，服务范围主要是面对项目建成后入住的居民及周边可就近入学的适龄学生，形成良好的教育风气。项目用地西侧规划芦求路和南侧A路，分别是市区通往N基地和D城区通往房山城区的便捷通道；用地内规划一路和规划五路交叉。用地内部地形平坦，除东南角的人防工事有一定的高度外，无其他特殊地形地貌。首先，项目的建设属于为D新城西南片区先期启动项目，为新城西南片区的规划具体实施起到先锋示范作用，更重要的是为N产业的规划实施提供了重要基础；其次，项目的建设既从根本上解决了原有村民的居住环境差的问题，为N基地直接整理了约1000亩土地，更重要的是为N基地9.63平方公里的市政基础设施建设、环境提升改造和项目建设发展提供了符合N产业发展宝贵的土地空间资源；第三、拆迁居民转非安置后，为N基地的产业发展提供了重要的劳动力资源。此外、项目规划建设的配套商业、办公及配套教育、医疗等公建为N基地在目前周边配套相对不太成熟的情况下提供了较为便捷可达的配套服务设施，推动了N基地内就业的管理人员、基层员工、外来办事人员和辐射产业所需的生产生活配套和商务办公空间。最后、项目含回迁房的顺利建设，保证了拆迁居民尽快回迁，以便 维护社会稳定，同时限价房和公租房的建设也为N基地的发展创造良好的居住保障条件。本次项目建设拟建住宅面积为295476.8m2，根据项目单位提供的北京市D区S村镇居住及配套用地项目（配建租赁房、限价商品住房、村民回迁房）国有建设用地使用权出让招标文件中的相关内容，其中回迁房123410m2，限价房122500m2，租赁房1593m2，可出售的商品房47973.8m2。原规划建设18个组团工程，项目含盖住宅、市政、学校、医院、供热厂、幼儿园等若干建设项目，整体项目于2005年8中旬开始筹划，2005年10月开始方案设计，在区委区政府大力支持下先期开发建设的71709平方米的4、/5组团住宅工程，2006年3月28日4、5组团正式开工建设。该工程现已交付使用。自L公司成立以来，现剩余工程由L公司负责开发实施，具体情况如下：2.2.1 项目名称S项目住宅工程（配建公租房、限价商品住房、村民回迁房、商品房）2.2.2 项目建设地点本项目位于D区LQ村区域内，在六环路北侧、A路与B路交叉路口东北角。2.2.3 项目建设内容与规模项目总用地面积为311913m2，其中建设用地面积为246194m2，代征道路面积为53851m2，代征绿地面积为11868m2。本项目地上建筑面积为412991m2（包括住宅295476.8m2，公建117514.2m2）。2.2.4 项目主要技术指标2.2.4.1 主要技术经济指标表2.1 主要技术经济指标序号名 称单位数 量备 注1总用地面积m2311913其中建设用地面积m2246194代征道路面积m253851代征绿地面积m2118682地上总建筑面积m2412991其中住宅建筑m2295476.8其中多层住宅建筑m281027.8高层住宅建筑m2214449公建建筑m2117514.2其中配套公建建筑m232169含幼儿园、小学、社区服务中心、开闭站等（详见表1-3）非配套公建建筑m285345.2商业及办公（详见表1-2）3建筑层数层 1-154居住户数户 33905人口毛密度人/ha3856住宅建筑套密度套/ha1377容积率1.648绿地率%309住宅机动车停车辆 237510公建机动车停车辆6502.2.4.2 项目总体规划表表2.2 项目总体规划表序号规划地块编号用地性质用地规模（）容积率用途计划建筑面积（）小计（）1A-01R53托幼用地41931幼儿园419341932A-02R2二类居住用地586151.5回迁房多层723887923高层5098限价房多层8603.8高层55943.2室内文体活动场等配套设施2240商业88003A-03C5医疗卫生用地40071社区卫生服务站400740074A-04U12供电用地11520.6开闭站6916915A-05U21公共交通用地30320.4公交首末站121312136B-01R52小学用地110051小学11005110057B-02C2商业金融用地109542商业21908219088C-02F1住宅混合公建用地909821.8回迁房多层30020.4163768高层54601.6限价房多层4681高层19718.73租赁房高层1593商品房高层8870.47商业服务等配套设施2756商业1526.8办公400009D-01R2二类居住用地622541.9回迁房多层20258118283高层6194限价房多层高层33553.27商品房多层10226.6高层28876.73社区居委会等配套设施6064商业13110.4合计2461944129914129912.2.4.3 公用设施及配套一览表表2.3 公用设施及配套一览表编号项目名称项目性质建筑面积（m2）用地面积（m2）所在地块（m2）备注1幼儿园教育41934193A-01地块2小学教育1100511005B-01地块3社区卫生服务站医疗卫生40074007A-03地块4公交首末站交通12133032A-05地块5开闭站市政公用6911152A-04地块6室内文体活动中心文化体育2454无单独用地D-01地块7菜市场商业服务246无单独用地A-02地块8其它商业服务商业服务4664无单独用地A-02地块；C-02地块；D-01地块A-02地块984m2；C-02地块2180m2；D-01地块1500m29社区服务中心社区管理服务250无单独用地D-01地块10社区居民委员会社区管理服务250无单独用地D-01地块11物业管理用房社区管理服务250无单独用地D-01地块12托老所社会福利1110无独立用地D-01地块13老年活动场站社会福利250无独立用地D-01地块14邮政所市政公用250无单独用地C-02地块15有线电视光电转换间市政公用180无单独用地c-02地块16密闭式清洁站市政公用130150A-02地块17室外文体活动场文化体育2464908A-02地块；C-02地块A-02地块内占地2000m2，建筑面积100m2；C-02地块内占地2908 m2，建筑面积146 m218公厕市政公用130130A-02地块19燃气锅炉房市政公用6501000A-02地块小计32169具体情况以规划方案审查意见为准本项目规划区结构强调自然性和整体性，结合现有规划的城市道路，形成“一环、二带、四区”的布局形态。“一环”为贯穿整个小区的一条交通联系道路，该环路将整个小区的四个部分有机的联系起来，围绕环形道路，设计了带形的公共集中绿地，小区的总体形象自由活泼，富有生机，具有非常鲜明的特色。“二带”主要是沿兴良路北侧的大型商业服务设施和沿居住区东西向道路布置的公共服务设施，包括一些零售商店、社区卫生服务中心、小学、托幼等配套设施。“四区”是被规划城市干道分割的四片居住区。2.2.5 该项目发展前景根据资料显示，大兴新城发展建设至今，已具备与首都这个国际大都市接轨的现代化城市形态和空间发展结构的雏型，到2020年，D区新城城将逐步建立起一个功能齐全、结构合理、设施配套的交通网络体系完善的新城区和城市综合服务中心。2002年10月，北京市人民政府决定筹建N公司。将该产业基地定位为国际化的产业发展和交流平台。经过近几年的开发建设，N公司在发展规划、基础设施建设和招商引资等方面取得明显的成绩。处在这样一个即将发展的产业基地内的住宅工程，将来将有大批的相关企业入驻基地，企业的入驻带来的是人员的流动，S项目住宅工程将为该基地提供一定体量的住房，满足相关企业人员的住宿需求。2.2.6 项目的回迁房及公租房装修标准为：2.2.6.1 建筑、结构（1） 主体结构形式：多层砖混结构；小高层混凝土剪力墙结构。（2） 建筑结构：层高2.8米。（3） 外墙保温方式：外保温。（4） 外立面窗：普通双玻塑钢窗。（5） 入户门：钢制安防门。（6） 室内地面：卧室、起居室地面水泥地面（预留二次装修）；卫生间、厨房普通地砖。（7） 室内墙面：卧室、起居室耐水腻子；卫生间、厨房瓷砖到顶。（8） 顶棚：耐水腻子。（9） 外装饰：二层以下为仿石涂料、二层以上为弹性涂料(不含二层)。2.2.6.2 给排水（1） 给水系统：立管及干管采用钢塑复合管；户内采用PPR管，水表采用分户IC卡预付费智能水表，分户计量。（2） 中水系统：立管及干管采用钢塑复合管，户内采用PPR管；仅预留立管。（3） 排水系统：排水立管：UPVC管（螺旋内消音）； 排水干管：UPVC管； 排水支管：UPVC管。（4） 雨水系统：UPVC管。（5） 器具安装：卫生间安装普通坐便器一个、洗脸盆一个；厨房安装洗涤盆一个。2.2.6.3 采暖、空调、供电、燃气（1） 采暖系统：采用市政集中热水供暖，分户热计量；采暖管铺设在垫层内，有标识。采暖管道明露管材为钢管，埋地管材为铝塑复合管。（2） 空调系统：户内预留分体空调安装条件。（3） 供电系统：室内照明采用普通吸顶灯，普通开关面板；每户设磁卡电表。（4） 燃气系统：燃气管道入户。2.2.6.4 电话、电视（1） 电话系统：每户预留程控电话线一条，起居室及卧室分别设一个电话插孔。（2） 电视系统：有线电视入户，在起居室和主卧室各设一个电视插孔。（3） 对讲系统：每户入口处设对讲机一套。2.2.7 S项目住宅工程设计标准2.2.7.1 单体建筑设计方案建筑单体设计满足有关规范要求，各功能分区的建筑形式基本一致，又各有风采。防水工程：本工程地下室防水等级为一级，具体做法参照地下工程防水(88J6-1) 以及贴必定自粘防水卷材(88JZ12)。屋面防水等级为二级，做两道防水设防，除绿化屋面外均采用倒置法。卫生间具体做法参照北京市厕浴件防水推荐做法(京2002TJ1)。门窗：选用塑钢窗，门窗立面仅表示其类型、洞口大小、分格、开启形式及外观色彩，其构造与型材选择和计算由具有相应资质的承包商负责，并在施工时配合土建预埋铁件。门窗加工尺寸需根据装修面厚度由承包商予以调整；所有外窗开启扇处均需在内侧加装纱窗。本工程所采用普通内门除特别说明外，均选用或参见国标04J601-1木门窗。7层以上外开窗应采用安全玻璃；除首层外窗外，临商业屋面的住宅外窗亦应采取防范措施加装黑色铁艺防护栏网。内、外装修：外装修墙面主要为涂料，高层屋顶护栏为黑色铁艺栏杆；外装修选用的各项材料其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后实施。内装修工程执行建筑内部装修设计防火规范GB50222；楼地面部分执行建筑地面设计规范GB50037。2.2.7.2 结构设计方案本项目高层住宅结构形式为剪立墙结构，多层住宅及公建为混合结构。基础型式为筏板基础。2.2.7.3 建筑设备方案1）暖通专业采暖热源：采暖热水来自小区锅炉房，采暖供回水温度为85/60。从锅炉房到各楼的室外管线为直埋敷设。系统补水与定压在锅炉房完成。采暖系统楼内采用共用立管分户独立的系统形式。共用立管采用下供下回双管系统，定压压力为0.6Mpa。供回水立管布置在管井内。住宅采用散热器采暖，户内水系统形式为单管跨越水平串联式，户内供回水管道埋地敷设在建筑垫层内。每户一个环路。底层商业和地下室人防部分：室内采用上供上回双管系统，干管沿本层顶板梁下敷设。散热设备为散热器。2）给排水专业给水系统a给水水源由市政自来水管网直接供给（甲方提供水压：0.30MPa）从不同方向（两根DN250）进入小区给水管网 (六层以下低区给水与室外消防给水均由市政管网供给，共用一条管线，在小区布置成环状)。b热水供应：每户采用分散设置的小型容积式电热水器。并留有2000KW插座，并带有安全保护装置。c. 中水系统本工程中水系统按照建筑中水系统设计规范设计，污废水分流，废水在小区内收集处理后供小区冲厕，绿化用水。d. 消防给水系统消防水源：室外消防用水用城市自来水直接供给。本工程从本小区南侧及东侧市政路上分别接入2根DN250的引入管，至用地红线内后经过总水表井后与小区的室外给水管环状管网相接，形成双向供水。室内消防水源为C2区22号楼地下一层的消防水池，有效容积为V=250M3的消防贮水池一座。完全满足室内一次灭火用水量的要求。水池为钢筋混凝土水池。排水系统a. 生活污水整个小区户内排水均采用污（废）单立管排水，伸顶透气，底部污（废）水单独排出，直接排出室外污水检查井。生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。b. 地下室（消防）排水采用压力排水，排至室外雨水检查井。c. 雨水采用外排水。屋面雨水设计重现期为两年。2.2.7.4 强弱电专业方案1）负荷等级按建筑分类,本工程高层住宅为二类建筑；故按高层民用建筑设计防火规范要求：消防中心、消防水泵、消防电梯、消防稳压泵、消防喷淋泵、加压送风机、排烟风机、火灾自动报警、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、卷帘、阀门等消防用电均为二级负荷，其余为三级负荷。2）供电电源及电压由市政引来二路10KV独立电源，经10kV接至各变电。住宅用电0.4kV由供电部门引来在各楼地下一层(多层楼在一层楼梯下)接间至配电箱。3）照明设计正常照明住宅每户按6KW(小户型4Kw)设计；公建按80W/m2，商场以T5节电日光灯为主、娱乐场所视具体用途定；地下一层主要配置日光灯按5 W/m2设计。所有照明配线均采用铜芯电缆、电线。电缆在设备层采用电缆桥架明敷，普通电缆与应急电缆采用隔离措施,在竖井内距离大于300mm，或采用隔离措施，其他均穿SC钢管暗敷。应急照明a. 在高、低压配电室、消防控制中心、消防水泵房、电梯前室、楼梯间及各层走道、商场及娱乐等场所均应设置应急照明。b. 主要通道出入口及走道、楼梯间、餐厅、歌舞厅及其他一些娱乐等场所均设置疏散指示。c. 疏散指示及事故照明电源采用EPS电源或带电池灯具，平时由正常电源供电，正常电源停电时备用电源自动投入。备用电源应大于30分钟。4）弱电设计本项目弱电设计包括电信、共用天线、可视对讲系统、火灾自动报警及联动控制系统、消防紧