租售价格体系.doc

伴山名都商铺租售价格体系伴山名都商铺租售价格体系 目目 录录 一 定价原则一 定价原则 0 二 估价方法的选用二 估价方法的选用 1 三 估算售价依据三 估算售价依据 1 三 项目市场价值估算结果三 项目市场价值估算结果 6 附件 伴山名都附件 伴山名都 第五风情街租售价格体系第五风情街租售价格体系 7 伴山名都伴山名都 第五风情街售价体系第五风情街售价体系 7 伴山名都伴山名都 第五风情街租金体系第五风情街租金体系 9 一 定价原则一 定价原则 1 本项目租售价格是通过市场比较法及收益法市场比较法及收益法测算出市场均价 并针对调研过程中感 知的当地经营者及投资者对售价的敏感度弱于租金高低的情况 同时通过众信和诚的专业运 营与打造 在市场均价的基础上适度上浮 以提升商业项目整体价值 项目租售价格初步拟 定如下 销售均价 元 平米 销售总额租金均价 元 平米 月 区域 楼层 套内建面 万元 套内建面 一层59675413129224 8622 56 二层3488299882914 5312 49 一区 均价46704116212219 4617 15 一层4701425064119 5917 71 二层4282369959817 8415 41 二区 均价44893965123918 7016 52 一层一层54784963193322 8320 68 二层二层37823257142815 7613 57 总计总计 均价均价46004060336019 1716 92 备注 定价详见附件一 伴山名都商业项目售价体系 伴山名都商业项目租金体系 根据区域条件 相同楼层二区价格较一区下浮 15 二层售价在一层售价的基础上下调 41 二 估价方法的选用二 估价方法的选用 市场比较法 收益法 收益法收益法是根据效用价值论 运用适当的资本化率 将预期的估价对象房地产未来各期 通常为年 的正常纯收益折算到估价时点的现值 求其和得出估价对象房地产价格的一种 估价方法 适用于有收益或潜在收益的房地产估价 伴山名都 第五风情街作为商业物业 可用于出租经营 故使用收益法对其市场价值进行评估是合理的 三 估算售价依据三 估算售价依据 1 伴山名都 伴山名都 第五风情街第五风情街所在区域内商业物业租金与售价参考所在区域内商业物业租金与售价参考 目前 由于本项目周边的商业多为底商格局出现 因此 在调查租金水平时 我们以本项 目为中心 向周边辐射 分别对每条临街的底层商铺租金进行抽样调查 售价水平是以当前 周边正在销售的同类型商业物业为主 与本项目具有可比性的商业物业目前的租金和销售价 格水平如下所示 所在区域商业物业租金一览表所在区域商业物业租金一览表 周遍租金状况 区分名称物业特征售价 元 租金 元 海德花园底商带夹层 450010 12 海德旭苑底商带夹层 3800 40008 10 海德春洪苑底商带夹层 3500 4000 10 15 金易华苑底商带夹层 3500 480015 20 海德燕窝小区底商带夹层 4000 9 12 楼盘情况 依山丽景底商带夹层 45008 12 兴科大道 8 15 宝桐路 12 20 宝圣路 12 25 双龙西路 10 20 餐饮一条街 龙兴街 18 30 街道 宝圣西路 15 35 所在区域商业物业销售价格一览表所在区域商业物业销售价格一览表 项目名 称 项目位置主力面积 销售均价 套内面积 说明 金香林回兴镇兴科大道 4000 6000 元 平方米 可作夹层 海德花 园 回兴镇宝圣西路70 平方米 一层 4500 元 平方米 二层作为赠送 海德旭 苑 渝北国家科技产业 园区 40 平方米3800 4000 元 平方米可作夹层 海德春 洪苑 回兴镇长福路3500 4000 元 平方米 富悦新渝北区回兴镇宝圣价格暂时未定 城西路 金易华 苑 渝北区科技产业园 区长安福特旁 3500 4800 元 平方米 海德燕 窝小区 回兴镇兴科大道 60 平方米 以上 4000 左右元 平方米 距离项目较近 可比 性强 依山丽 景 回兴镇高岩路4000 左右元 平方米 成盛家 园 回兴镇兴科大道4300 4500 平方米 项目对面 对我项目 的价格有一定的冲击 盛景天 下 模具产业园旁4000 4500 元 平米 翠湖柳 岸 宝圣大道4000 4500 元 平米 项目周边商铺特点为 1 结构 空高 6 8 米 带夹层 2 楼层 一般为底商 很少二楼为商铺 以上价格均指一楼价格以上价格均指一楼价格 3 套内面积售价 最低 套内面积售价 最低 3500 元元 平方米 最高平方米 最高 5000 多 多 均价在均价在 4000 4500 元元 平方米平方米 2 因素对比 因素对比 根据替代原则 采用市场比较法 选择与估价对象伴山名都 第五风情街有可比性 且 在近期发生了租赁交易业务的商业物业对它们的区域因素 个别因素等方面进行对照分析如 下 可比性物业各影响因素比较可比性物业各影响因素比较 项目项目 比较因素比较因素 本项目海德旭苑海德春洪苑海德燕窝小区 配套设施一般一般较好较好 繁华程度较差较好一般一般 区 域 因交通便捷度一般一般较好一般 区域规划一般一般较好一般素 市场需求一般一般一般较好 市场影响力一般较好较好较好 功能设计一般较差较差一般 内部配套一般较差较差较差 建筑物品质一般较好较好一般 外立面一般一般一般一般 物业管理差差差差 装修情况一般较差较差一般 停车场情况一般较差较差较差 个 别 因 素 临路状况较好一般一般较好 3 3 修正系数 修正系数 针对上述各物业之区域因素与个别因素的差异 作如下系数修正 伴山租金系数修正表伴山租金系数修正表 项目项目 比较因素比较因素 本项目海德旭苑海德春洪苑海德燕窝小区 套内租金一101512 配套设施10090105105 繁华程度1001059090 交通便捷度1009010590 区域规划1009010590 区 域 因 素 市场需求1009090105 个市场影响力 100105105105 功能设计 100606090 内部配套100606060 建筑物品质10010510590 外立面100909090 物业管理100505050 装修情况100606090 停车场情况100606060 别 因 素 临路状况1009090105 修正因素修正因素100818387 修正价格修正价格15121814 根据估价对象伴山名都 第五风情街的特点和优势 综合考虑所选取案例的区域因素与 个别因素 在修正系数的基础上 采用简单算术平均法计算出估价对象伴山名都 第五风情 街目前的套内平均租金水平为 15 元元 综合考虑本项目的整体定位与专业打造 平均租金 水平上浮 4 元 即项目估价套内平均租金水平为 19 元元 建面平均租金水平为 建面平均租金水平为 17 元元 4 价值估算 价值估算 在充分进行市场调研分析的基础上 我们采用房地产估价之收益法对伴山名都 第五风 情街的市场价值进行评估测算 估价公式为 V ai 1 r i a r 1 r t 1 1 1 r n t 式中 V 估价对象价格 a 年纯收益 r 资本化率 t 净收益变化年限 n 获取纯收益的持续年限 商铺使用年限 40 年 年纯收益 年纯收益 a 年总收益年总收益 年总费用年总费用 5 年总费用的确定年总费用的确定 年总费用的计算式为 总费用总费用 管理费管理费 维修费维修费 保险费保险费 税费税费 年管理费 维修费 按年租金收入的 4 计 年税费 包括房产租赁税 12 租赁鉴证费 2 5 租赁营业税 5 5 共计年租金收 入的 20 年保险费 按年租金收入的 1 计 6 租赁空置率 租赁空置率 由于估价对象地处发展中的区域 市场待培育 周边空置的商业房较多 考虑空置率为 10 7 估算对象面积估算对象面积 商铺套内面积 7303 91 平方米 建筑面积 8278 60 平方米 8 伴山名都涨幅空间预测 伴山名都涨幅空间预测 一个商业项目从销售到发展成熟 须 3 一 6 年时间 根据多年来房地产市场的涨幅规律 及本项目市场环境 我们对伴山名都商业物业的涨幅空间进行了四年预测 2006 年年 由于本项目属于商业中心的边缘 商气尚未形成 属于打基础阶段 租金以当 前的市场 套内 租金水平为准 即19 17 元 则伴山名都 第五风情街年纯收益为 A 19 17 100 4 20 1 90 12 7303 91 1134129 23 元 年 2007 年年 伴山名都 第五风情街已经营一段时间 已形成了一定的商业氛围 租金上涨 幅度按 10 递增 动态租金水平为 21 09 元 则伴山名都 第五风情街年纯收益为 A 19 17 1 10 100 4 20 1 90 12 7303 91 1247542 16 元 年 2008 年年 由于本项目周边居住区的逐步落成及逐年形成的集群效应 租金上涨幅度按10 递 增 动态租金水平为23 20 元 则伴山名都 第五风情街年纯收益为 A 21 09 1 10 100 4 20 1 90 12 7303 91 1372296 37 元 年 2009 年年 由于项目周边市场趋于成熟 租金水平上涨幅度减缓 按5 递增 动态租金水 平为 24 36 元 则伴山名都 第五风情街年纯收益为 A 23 20 1 5 100 4 20 1 90 12 7303 91 1440911 19 元 年 2009 年以后年以后 由于市场的完全成熟 伴山名都 第五风情街涨幅相对比较平稳 其折旧 额也会随物业年数的增长而增加 递增与折旧相抵 不考虑通货膨胀 不再考虑以后的增 涨幅度 9 资本化率 资本化率 的确定的确定R 本报告中 资本化率 由安全利率加风险调整值确定 安全利率取一年期定期存款R 利率 2 25 我国一般情况下 房地产业的资本化率按风险高低通常在 5 18 调查 重庆市房地产业近几年的资本化率状况通常在 6 左右 评估对象伴山名都 第五风情街 所在区域租赁市场情况较差 考虑标的现状及市场行情 因此资本化率按 5 计算 三 项目市场价值估算结果三 项目市场价值估算结果 伴山名都 第五风情街商铺市场总价值为 V ai 1 r i a r 1 r t 1 1 1 r n t V 30 323 512 44 元 2 伴山名都 第五风情街市场单位价值为 按建筑面积计算单价 30 323 512 44 元 8278 60 平方米 3662 88 元 平方米 按套内面积计算单价 30 323 512 44 元 7303 91 平方米 4151 68 元 平方米 3 项目经整体定位与专业的商业运营 预估可提升每平方米 400 元 按套内面积计算 则伴山名都 第五风情街可确定的均价及销售总产值为 按套内面积计算单价 4151 68 元 平米 400 元 平米 4551 68 元 平米 按建筑面积计算单价 4551 68 元 平米 7303 91 平米 8278 6 平米 4015 78 元 平米 伴山名都伴山名都 第第 5 风情街销售总额 风情街销售总额 4551 68 元 平米 7303 91 平米 33 245 076 44 元 4 为定向实施项目商业运营及市场培育 预算费用按照每平方米 100 元 按套内面积 计算 计提 用于支持和帮助商家在最短的时间内进场经营 提升项目形象和成熟度 支撑 项目较高的销售价格 消化此笔费用后 伴山名都伴山名都 第五风情街可实现销售总产值第五风情街可实现销售总产值为为 3251 万万元元 4451 68 元 平米 7303 91 平米 32 514 685 44 元 成都众信和诚实业有限公司 二 00 五年八月九日 附件 伴山名都附件 伴山名都 第五风情街租售价格体系第五风情街租售价格体系 伴山名都伴山名都 第五风情街售价体系第五风情街售价体系 位置位置栋号栋号编号编号套内面积套内面积建筑面积建筑面积套内单价套内单价建面单价建面单价总价总价 1 142 1247 48 5 420 4 808 228 290 1 249 1455 40 5 430 4 816 266 830 1 349 1455 40 5 540 4 914 272 236 1 442 1247 48 5 550 4 923 233 766 1 529 4033 14 5 580 4 950 164 052 1 630 0033 82 5 590 4 959 167 700 1 730 0033 82 5 760 5 109 172 800 1 829 4033 14 5 760 5 110 169 344 1 928 3531 96 5 760 5 109 163 296 1 1027 6831 20 5 760 5 110 159 437 1 1127 6831 20 5 868 5 206 162 426 7 栋 1 1241 5846 87 5 950 5 278 247 401 1 1342 1247 65 5 970 5 277 251 456 1 1449 1455 59 5 970 5 277 293 366 1 1549 1455 59 5 980 5 286 293 857 1 1642 1247 65 5 980 5 286 251 878 1 1729 4033 26 5 990 5 295 176 106 1 1830 0033 94 5 990 5 295 179 700 1 1930 0033 94 6 000 5 303 180 000 1 2029 4033 26 6 010 5 313 176 694 1 2128 3532 07 6 020 5 322 170 667 1 2227 6831 31 6 020 5 322 166 634 1 2326 4229 88 6 020 5 323 159 048 1 2442 8448 46 6 030 5 331 258 325 1 2542 1247 65 6 030 5 330 253 984 1 2649 1455 59 6 050 5 348 297 297 1 2749 1455 59 6 050 5 348 297 297 13 栋 1 2842 1247 65 6 060 5 357 255 247 1 2942 1248 07 6 080 5 327 256 090 1 3049 1456 08 6 090 5 336 299 263 1 3149 1456 08 6 120 5 363 300 737 1 3242 1248 07 6 130 5 371 258 196 1 3342 1248 07 6 130 5 371 258 196 1 3449 1456 08 6 130 5 371 301 228 1 3549 1456 08 6 130 5 371 301 228 1 区 1 层 11 栋 1 3642 1248 07 6 160 5 398 259 459 1 37115 00120 40 6 260 5 979 719 900 1 38267 42279 94 6 530 6 238 1 746 253 5 栋 1 39382 44400 34 5 630 5 378 2 153 137 一区一层小计一区一层小计2165 642387 27 5 967 5 413 12 922 820 2 1102 96124 25 3 370 2 793 346 975 2 2109 44132 07 3 370 2 793 368 813 2 3139 32168 12 3 400 2 818 473 688 7 栋 2 4136 62164 87 3 420 2 834 467 240 2 5102 96125 54 3 430 2 813 353 153 2 6109 44133 44 3 470 2 846 379 757 2 7139 32169 87 3 470 2 846 483 440 2 8239 58292 12 3 480 2 854 833 738 13 栋 2 9109 44133 44 3 490 2 862 381 946 2 10212 40261 41 3 510 2 852 745 524 11 栋 2 11212 40261 41 3 520 2 860 747 648 2 12382 02399 90 3 560 3 401 1 359 991 1 区 2 层 5 栋 2 13382 02399 90 3 540 3 382 1 352 351 一区二层小计一区二层小计2377 922766 34 3 488 2 998 8 294 264 一区合计一区合计4543 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第五风情街租金体系第五风情街租金体系 位置位置栋号栋号编号编号套内面积套内面积建筑面积建筑面积套内租金单价套内租金单价建面租金单价建面租金单价月租收入月租收入 1 142 1247 48 22 58 20 03 951 21 1 249 1455 40 22 63 20 07 1 111 79 1 349 1455 40 23 08 20 48 1 134 32 1 442 1247 48 23 13 20 51 974 03 1 529 4033 14 23 25 20 63 683 55 1 630 0033 82 23 29 20 66 698 75 1 730 0033 82 24 00 21 29 720 00 1 829 4033 14 24 00 21 29 705 60 1 928 3531 96 24 00 21 29 680 40 1 1027 6831 20 24 00 21 29 664 32 1 1127 6831 20 24 45 21 69 676 78 7 栋 1 1241 5846 87 24 79 21 99 1 030 84 1 1342 1247 65 24 88 21 99 1 047 74 1 1449 1455 59 24 88 21 99 1 222 36 1 1549 1455 59 24 92 22 03 1 224 41 1 1642 1247 65 24 92 22 02 1 049 49 1 1729 4033 26 24 96 22 06 733 78 1 1830 0033 94 24 96 22 06 748 75 1 1930 0033 94 25 00 22 10 750 00 1 2029 4033 26 25 04 22 14 736 23 1 2128 3532 07 25 08 22 17 711 11 1 2227 6831 31 25 08 22 18 694 31 1 2326 4229 88 25 08 22 18 662 70 1 2442 8448 46 25 13 22 21 1 076 36 1 2542 1247 65 25 13 22 21 1 058 27 1 2649 1455 59 25 21 22 28 1 238 74 1 2749 1455 59 25 21 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