海洋中心可行性研究报告.doc

第一章 概 论海上显现高楼大厦，过去人们认为这是海市蜃楼奇观，并为之无限赞叹。然而在今天，世界各地在海上建筑海市蜃楼般的宏大景观已经变成一个又一个的实例。在二十一世纪，中国青岛也将第一次把超豪华酒店和娱乐设施青岛海洋中心，矗立在中国黄海之滨的海中礁岛上。海滨城市青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地。青岛市优越的自然地理环境、丰富的历史文化遗迹、独具特色的自然、人文景观，成为旅游业发展的良好资源。再加上频繁的国际国内商务往来和较高的社会经济发展水平，使青岛成为休闲设施投资的理想场所。为适应青岛市和崂山区社会经济的发展，满足国内外商户、游客的需要，青岛鑫基房地产集团公司拟在青岛市石老人旅游度假区内赤岛及其周围水域投资建设青岛海洋中心项目，并使青岛海洋中心成为青岛新的地标性建筑景观。梁开建筑设计事务所接受青岛鑫基房地产集团公司的委托，对青岛海洋中心项目进行概念设计和初步的可行性研究，供投资方决策参考。第一节 项目概况1、项目名称青岛海洋中心2、拟建地点山东省青岛市石老人旅游度假区内，赤岛及其周围水域。详见附件一：项目位置示意图3、项目建设单位单位名称：青岛海洋中心有限公司。本公司是由青岛鑫基房地产集团公司控股的公司，专门从事海洋中心的建设、开发、经营管理等项业务，注册地点在青岛市。注册资本：1亿元。经营范围：海洋中心及相关设施的投资、开发建设，海洋中心酒店的经营管理，游艇俱乐部的公寓、码头等物业设施的销售、租赁、与游艇相关的维修服务，旅游服务，旅游商品销售等。4、初步可行性研究报告的编制依据4.1青岛海洋中心概念设计方案 4.2业主提供的有关资料4.3投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）4.4政府的规划：青岛市城市总规划（1995-2010年）、青岛市旅游业发展“九五”规划及到2010年长远规划纲要、“海上山东”建设“十五”实施计划、青岛2008奥运行动规划4.5青岛市工程结算资料汇编，青岛市建筑管理信息网提供的造价指标4.6国家关于勘察设计监理招标等费用标准的规定。5、项目定位以青岛新的标志性人文景观建筑为亮点，以体现当代青岛开放的海洋文化气质、迈向现代化富裕生活和高品质休闲运动为特色，形成海上、近岸海岛、海岸三个区域性相连接的全海景、体验式、综合性的海上旅游休闲区。主要特点是：青岛市新的标志性人文建筑景观现代化的海上家园和海洋文化理念体现海洋活力的参与式休闲运动天海地交汇处的观光景点高尚品位的综合性度假旅游区6、开发经营模式本项目按照完全市场化的开发经营模式运营。在市场目标的选择上，根据消费市场发展情况，定位于高品位的消费者。在建设资金的筹集上，采取市场化的解决方法，在项目的前期和中后期，分别采取建设单位投入自有资金、股权融资、商业物业销售回款的滚动投入、债务性融资四种方式，保证本项目资金的充盈。在社会经济效果的评价上，按照兼顾经济效益与社会效益相结合的标准进行，关注本项目的社会效益。在经营模式选择上，针对本项目具备饭店业、旅游娱乐业、房地产业等多种业态的情况，分别采取建设单位自营、聘请知名的国际饭店公司管理和出售、出租部分物业共三种经营方式。其中248米的海上超高层白金五星酒店聘请国际饭店公司管理；海滨餐饮设施和游艇俱乐部的公寓采取出售、出租或委托管理的方式：对游艇俱乐部、海上旅游观光服务实行建设单位自主经营的方式管理。7、建设内容与规模建设内容包括白金五星酒店、游艇俱乐部和高档餐饮三类设施。总建筑面积33万平方米，分为岛区、岸区和栈桥共三个部分。 岸区总建筑面积3万平方米。其中，餐饮设施1.5万平方米；滨海广场1.5万平方米，为酒店配套用房及停车泊位。 岛区共建筑面积30万平方米。主要包括：白金五星级酒店的客房、套房、总统套房等1280套。游艇会会员专用客房楼600套。游艇港水域面积5万平方米，设游艇泊位200个。赤岛上设有天然海水泳池一个。 连接海陆部分的栈桥一座，长度1580米。详见附件三 规范建设方案。8、总投资及资金筹措本项目总投资576000万元，其中有建设投资541598万元，建设期限利息26402万元，铺底流动资金8000万元。资金来源有青岛海洋中心有限公司投入自有资金21.6亿元（即初始投资5亿元，16.6亿元本项目滚动开发投资），金融机构融资12亿元，其余借款24亿元。9、建设周期建设期为五年又七个月，设计于2007年开始施工设计等前期工作，2008年开工建设，2012年8月全面投入经营。第二节 项目建设的必要性1、项目提出的理由1.1 适应青岛国民经济的发展要求青岛是中国东部的重要经济中心城市，为国家风景旅游胜地，历史文化名城和优秀旅游城市。优美的山海自然风光、独特的城市风貌和历史文脉、发达的经济贸易，形成了青岛市独具特色的城市内涵，吸引着来自世界各地的商家和游客。特别是近十年来，青岛市旅游业发展较快，年接待游客量旅游收入平均以15%以上的速度增长，使旅游业在青岛市国民经济中的地位日益重要，是21世纪发展潜力最大的国民经济支柱产业之一。本项目作为旅游的基础设施，将成为青岛支柱型产业的组成部分。根据二十一世纪海洋和海岛开发的大趋势，本项目包含了海上观光、水上运动、水上休闲、餐饮、娱乐等多种海洋旅游项目，将填补青岛市在综合性、大型海洋旅游设施方面的空白，对青岛市海洋旅游经济的发展具有重要的带动作用。1.2 符合青岛市旅游规划建筑奥运城市的需要青岛市旅游业发展“九五”规划及到2010年长远规划纲要明确青岛市旅游业发展目标是把旅游业发展成为国民经济的支柱产业，把青岛建设成为发挥口岸优势的，集观光、度假、商务、会议多功能的现代化海滨旅游胜地和现代化国际旅游城市。并提出积极发展海上观光旅游、度假旅游、会议博览旅游等海上特色旅游项目，通过建设一批大型综合性旅游设施全面提升青岛旅游的档次，提升青岛旅游城市的地位。青岛作为2008北京奥运会的伙伴城市，承担了北京奥运的帆船比赛项目，给青岛市旅游业的发展带来了前所未有的契机。青岛奥运行动规划旅游专项规划中明确青岛市旅游业应以“相约北京，扬帆青岛”为主题，充分发挥资源优势，突出海洋特色，努力塑造“奥运扬帆胜地，海滨旅游天堂”的城市形象，把青岛建设成为环境优美舒适、设施配备完善、产品特色突出、产业结构合理、管理服务一流的世界著名滨海观光度假和海上运动休闲城市，做大做强海上旅游，大力发展海上看青岛和参与性强的海上游乐运动活动。借助全球对奥运比赛的关注和国内外游客的临场观看，青岛市的国际知名度将得到迅速提高，为青岛跻身于中国乃至世界旅游强市提供强有力的支撑。本项目符合旅游规划和奥运行动规划，对于提升青岛市奥运城市的形象具有一定作用。1.3 符合地区发展规划，促进地区经济发展 本项目地处崂山区，将作为崂山区重大项目之一，符合对于崂山国家风景旅游区进行现代化升级改造的要求，以适应当代国际国内旅游者对于高品质旅游休闲活动的需要。在选址等方面已经得到规划部门的初步认可，符合崂山区建成旅游区的规划要求。1.4 适应国家鼓励民营企业投资于旅游业的政策随着我国加入WTO、民营经济的发展，青岛的旅游服务市场更加开放，青岛市旅游业面临着新的机遇与挑战。为此，青岛市政府提出了积极推动投资主体、经营主体多元化，鼓励民间资本、社会资本进入旅游领域的政策措施，鼓励民营旅游企业的发展。为了响应政府的号召，作为青岛市著名民营企业的鑫基房地产集团，把进军旅游业作为企业发展的战略方向之一，决定投资开发建设酒店、旅游码头等提高青岛旅游档次的旅游设施，不仅符合青岛市旅游发展的总体思路，而且，发挥民营企业勇于开拓的精神，通过吸收国际先进的旅游业经营理念，有利于推动青岛市旅游业大发展。1.5 符合企业发展的需要本项目的建设单位经历了若干年的发展，已经积蓄了相当的经济实力，开始把旅游业作为企业今后发展方向之一，准备投资实现企业旅游产业的扩张，为青岛城市的发展做出贡献。综上所述，项目的建设符合青岛市旅游规划和青岛奥运行动规划，适应加入WTO和民营企业发展的新形势，对于提升青岛市的国际形象具有很大的作用。本项目的建设室十分必要的。第三节 本项目提出的过程青岛海洋中心是2002年由青岛市房产置业集团有限公司与澳大利亚公司共同筹备建设的项目。基于对于青岛市城市建设和旅游产业发展的重要意义，项目受到了山东省、青岛市的领导和政府部门的高度关注和积极支持。2002年9月青岛市规划局复函原则同意了项目的选址方案（详见附表二）。2003年6月青岛市发展计划委员会批复同意了项目计划书。但是，该项目的前期工作没有继续进行下去（因所用海域权属的问题）。青岛市鑫基房地产集团根据创造性标志性建筑景观，提升青岛市城市形象的理念，2004年接手了海洋中心的筹建工作，并聘请了美国埃普斯顿国际有限公司进行海洋中心概念设计方案及其可行性研究论证工作。第二章 市 场 分 析第一节 市场环境分析中国及其东部地区、青岛市社会经济的发展趋势，青岛市的政策法律环境、市场的构成壮况和趋势，以及与本项目直接相关的产品、服务供应状况，是直接影响本项目建设和发展前景的因素。在青岛城市定位中，有以下几个特征尤其令人瞩目，将极大地促进本项目的发展；青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地；中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市；国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”：2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，中国的“帆船之都”；中国14个沿海开放城市和8 个国际会议城市之一；中国重要的外贸口岸之一；中国重要的海洋科研基地。为了对本项目的良好发展前景和持续发展能力给予评价，本报告市场分析的重点是在旅游休闲的市场细分的基础上，分析高品质消费客源和市场供应的趋势。第二节 区域经济分析改革开放二十年来，中国的经济实力的到了极大的提高。2005年底，全国GDP已经达到了18 .23万亿元，人均GDP13943元，其中北京人均GDP44969元，折合5457元；上海人均GDP67222元，折合8158美元。上海、北京、青岛等经济较为发达的中国东部地区人们的收入不仅达到了小康水平，使人们产生强烈的旅游冲动，而且由于这些地区人们的消费已经显露出富裕型消费的特征，对于高品质旅游项目和设施的需求日趋旺盛。因此，旅游休闲成为东部地区城市人群的新时尚，其中的高收入人群更是趋之若骛。青岛是中国社会经济发展水平较高的经济中心城市，经济实力和消费实力具有了支撑富裕性消费的经济基础。青岛市2005年国内生产总值2695.5亿元，自改革开放二十年来，平均每年增长13%。据统计2005年青岛人均GDP36381元，折合4415美元；固定资产投资1456亿元，是中国最具经济活力的城市之一。2005年青岛市城市居民的恩格尔系数已经低于38%，开始向以享受和发展为标准富裕型生活转变。因此，我国经济实力特别是青岛周边500公里范围内地区人们消费实力强劲增长，为青岛面向国际、国内东部地区和青岛本地的消费者，建设能够发挥青岛资源优势、具有青岛特色的现代化海洋旅游设施创造了良好的经济环境。第三节 政策环境分析 青岛是中国重要的经济中心城市，是山东省最重要的经济基地，为此，国家、省、市政府都制定了促进经济发展的政策，为本项目的发展提供了较好的政策环境。 主要的政策有： 山东省委，省政府突出发挥青岛龙头带动作用的政策措施，特别是有关着重建设好一批旅游度假区、一批海滨游乐设施、一批游艇帆船俱乐部的措施。 青岛市“一湾、两翼、三极”及“三点布局、一线展开、组团发展”的城市规划政策。特别是“两翼”政策：东翼以前海景区、崂山景区、仰口螯山卫田横岛旅游度假区构成的东部旅游海岸线的规划措施。第四节 客源市场分析本项目是休闲和商务于一体的高品位旅游基础设施，客源主要包括来自国内外的旅游者、国内和青岛的知名人士、企业家、高收入者等多种类型、具有享受高品质休闲生活意愿和能力的人群1、旅游者青岛市地处黄海之滨，崂山脚下，集山、海、岛胜景色与一身，倚港口、贸易之优势，是闻名遐迩的海滨旅游胜地。青岛的自然景色兼山、海、滩、林、泉之胜；人工建筑集欧、亚、美和中国民族风格之美。青岛的旅游产品有沿袭多年的观光型开始走上观光、度假等综合性方向发展，青岛已成为中国北方海滨度假休闲的胜地。“海”是青岛旅游的最大特色，730公里的海岸线、69个岛屿、纵横起伏的山岳丘陵、绵延曲折的海岸线、众多风景优美的海湾、岬角、沙滩、礁盘、山岳和森林，形成了青岛独特的“山、海、城”城市旅游风光，是中国最优美的海岸风景带和海滨度假胜地。“海”的特性旅游项目的开发，成为21世纪旅游休闲业发展的新热点。青岛市已逐步将旅游重点从海岸向海上推进，先后开辟了海上游览、海上游钓和海岛旅游等项目，并举办了海洋节等活动，推进了青岛市旅游向更高水平的发展。2005年，青岛全市共接待游客2517.47万人次，旅游总收入256.58亿元。其中，海外游客68.44万人次，是1990年的9.5倍；国际旅游收入4.15亿美元，是1990年的3.06倍；接待国内旅游人数2449.03万人次，每年增200万人左右，国内旅游总收入222.59亿元。来到青岛的国内游客，主要来自京、苏、泸、浙等发达地区，消费能力强。统计显示，近年来青岛的接待游客数量、旅游总收入的增长速度均高于中国平均速度10%的水平，也高于北京、上海的发展速度。按照世界经济及中国的经济发展趋势和青岛市旅游业的发展势头，预计来青岛的国际国内旅游者将持续增长。根据青岛市政府旅游长期规划，青岛市旅游业将把握承办2008年奥运会帆船比赛项目的机遇，围绕建设国际化城市的总目标，保持城市历史文化特色和风貌，合理开发和科学利用旅游资源，把旅游业作为支柱产业规划和发展，建成旅游产品特色突出、旅游环境优美、基础设施完善的海滨旅游度假胜地和现代化国际旅游城市。预计到2010年，年接待海外游客75万人次，接待国内游客将达到2840万人次，旅游总收入达到380亿元。到2015年，年接待海外游客92万人次，接待国内游客将达到3800万人次，旅游总收入达到660亿元。在分析青岛旅游发展和旅游者的需求状况时，必须充分重视2008年奥运会对青岛的影响。奥运会是当今世界上规模最大、水平最高和影响最广的体育盛会。青岛作为北京2008年奥运会的承办伙伴，获得了发展奥运经济的历史机遇，对提高青岛的城市地位和在世界上的知名度。像澳大利亚悉尼、西班牙巴塞罗那等奥运城市一样，奥运会将成为青岛市永久的遗产。青岛的城市整体形象将在北京奥运会后得到跳跃式的提升，青岛城市品牌树立起来后，会成为青岛最重要的支撑条件，而这将是中国任何一个经济发展与青岛比肩的城市所望尘莫及的，加速青岛旅游业的发展极其有利。依据国家统计局奥运将使中国GDP每年额外提高0.3%的增长率的估计，作为举办奥运水上项目的青岛，可能具有提高2%-3%左右的GDP额外增长的效应。而作为青岛支柱产业的旅游业将有10%以上的产业额外增长的效应。今年青岛旅游发展的情况表明，由于山东省、青岛市促进旅游政策的实施、景区、饭店等旅游设施建设的加快，青岛旅游人数的增长会高于政府旅游规划中预计的情况。在旅游人员的结构上，运动员、商务人员的旅游休闲需要增长较多。2008年奥运会举办之时，到青岛参加奥运帆船赛事的世界各国运动员、教练员有近1000人。将有3至4万的外国旅游者到青岛观看比赛和旅游。依照目前青岛可同时接待国际国内客人10万人最高住宿接待能力，如果按境内境外各50%的接待量比例，境外客人人均花费1000美元（2005年是600美元），国内客人人均花费1000元人民币测算，帆船赛进行一天将为青岛旅游带来5000万美元的外汇收入，加上国内旅游收入，17天的奥运会为青岛旅游长生的经济效益最少也有78亿元人民币。因此，青岛旅游、特别是奥运会前后的青岛奥运效应，对本项目的成功运营将提供强有力的需求支持。2、参加会展活动的宾客会展经济是推动旅游市场向高收益发展的重要部分。中国会展经济已经初步发展起来，未来会展经济的增长更被一致看好。据估计，未来20年内，中国的会展经济将以15%20%的速度增长，会展经济市场的规模2010年达到200亿美元，2020年达到10000亿元。青岛是中国兼具旅游、商务等多项功能的城市，拥有良好的会展设施和城市形象，一直是中国展览、商务会议、培训等会展活动的举办地，2004年，青岛市成功举办了亚洲合作对话第三次外长会议、第三届APEC中小企业技术交流暨展览会、青岛国际啤酒节、青岛海洋节、中国国际电子家电博览会、第二届中国国际航海博览会等，既提高了城市美誉度和知名度，又为青岛市带来大量客源和收入。2005年青岛市政府又在大力推动现代会展设施的建设，发展会展经济。所以，有理由认为，未来青岛会展经济能够达到15%以上的增长水平。3、受标志性景观吸引的人群世界各地区的旅游发展情况表明，凡以国家、大洲和世界水平的人文建筑景观作为旅游吸引物的城市，会极大地促进城市特别是旅游吸引物附近旅游区或饭店的旅游收入。本项目着眼于创造亚洲著名建筑景观的愿景，必将提高海洋中心酒店、游艇俱乐部和相关海上观光游览项目的吸引力和收入水平。本项目作为标志性景观建筑，主要特点有： 一是中国国内城市标志性人文景观之一本项目高耸于海岛上，有跨海的栈桥、突出高度的酒店建筑，是兼具多种景观元素的综合体，与上海金茂大厦、东方明珠塔相比更具特色，成为中国乃至亚洲独一无二的海上超高建筑景观。见下图与金茂大厦、东方明珠塔的对比。二是本项目属于景观型超级豪华白金五星级饭店，其形态与阿拉伯联合酋长国首都迪拜的伯瓮酒店相似，但在中国、在青岛、在众多的五星酒店中，本项目作为青岛标志性建筑，将在很长时间内难以被取代。见下图中与迪拜酒店的对比。三是本项目以当代的建筑文化理念，综合了青岛原有景观标志的全部要素。见下图中青岛原有的景观建筑具有的旧的栈桥、海边酒店建筑标志的对比。青岛海洋中心的概念设计凝聚当代建筑文化，是能够带来高品质享受、综合青岛人文景观全部要素的地质性建筑，将成为亚洲著名的景观标志之一，再通过引入世界一流的酒店管理服务，使景区具有吸引高消费商户和游客的能力，并为宾客塑造出高品位和身份的形象，使景区成为一个满足重要商务活动、海洋运动和游览参观的气势宏大、巧夺天工的海洋景观环境，使游客得到感观上的震撼，从建筑艺术和技术完美结合的作品中获得心理的、心智的和内在的启迪和满足。 东方明珠 金茂大厦 迪拜伯翁酒店外景 青岛栈桥 海 洋 中 心 全 景 4周边省市潜在的置业客户 青岛市近靠北方经济发达城市的优越位置、发达的城市设施、良好的海滨气候和人文环境，近年来已经成为富裕人士购房、置业等投资和消费的重要地区。青岛位于中国海岸线的中部的黄海之滨，是距离北京、大连等中国北方经济发达地区最近的游艇港口城市，这些经济发达城市中有众多的国内外著名企业、富裕人士，青岛对他们开展游艇等高品位海上体育休闲运动极具吸引力，青岛必将成为首选的旅游度假胜地。5. 青岛市著名的国内外企业 青岛市是中国乃至世界上著名的制造业中心之一，拥有海尔、海信、双星、青啤、京华饰品、贝雕厂、金王集团、华东葡萄酒庄园等众多知名企业。在世界500强企业中，已有可口可乐等近80家企业在青岛投资，而其中的100多个制造业项目中，投资上亿美元以上的项目就有10多个。这些企业在商务活动中需要高品质的会展、接待设施和高水平的服务，消费能力很强。按照青岛经济、制造业发展、外资利用趋势分析，这些著名的国内外企业在青岛市的消费需求仍会较多的增长，未来的消费潜力巨大，是本项目潜在的重要客源。 最需要关注的是，青岛作为中国东部沿海一座经济实力强的国际化大城市，距日本本岛900多公里，距韩国180公里，距离较近，已经成为中国与日韩经济文化交流的基地。青岛每年都举办日本周、韩国周，开展对日韩的经济、文化会展、演出等活动，其中韩国人更具购买力强、人数众多和活动区域集中、积极性高的特点，目前常住青岛的韩国人达5万多人，成为在青岛置业、旅游休闲的重要国际人士。6. 青岛市居民消费 随着国家经济的发展，居民的消费需求结构发生着重大的变化，随着居民收入的增加，对文化娱乐消费的水平也随之提高。 据青岛市统计局统计，2005，青岛市城市居民的恩格尔系数已经下降到38%，开始迈入富裕水平的门槛，青岛市城市居民向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。体现享受与发展需求的住房、健康、教育、休闲、交通、通讯等项目支出的比重迅速上升。居民可支配收入由1990年1624元，快速增加至2005年的12920元，可用于旅游等享受性消费的支出能力增强。其中，中高档收入水平的人群已占有一定比重，数量在逐年增加，有消费中高档项目的市场潜力。本项目地理位置优越，功能齐全，对高收入的居民有较大吸引力。第三章 产业分析本项目是包括酒店、游艇、餐饮、海洋娱乐项目的大型综合旅游休闲设施，涉及多种行业。饭店、游艇等行业的供应能力都对本项目运营具有直接的影响。第一节 青岛的饭店行业1、 饭店行业现状 经过多年的发展，青岛旅游饭店已具备了一定的接待水平。截至2005年12月底，青岛市共有星级饭店96家，客房12330间，床位22430张。其中，五星级旅游饭店6家。2005年青岛市五星级饭店情况表序号饭店名称客房数/套标准间优惠价设施条件1香格里拉大饭店5021300/7701650人的宴会厅2海景花园1981000/8503汇泉王朝大饭店4091260/888400人的多功能厅、宴会厅、会议厅4麒麟皇冠大酒店3881200/7705丽晶大酒店3931145/668500人宴会厅、会议厅、同声传译6海天大酒店6081000/680500人宴会厅、30个宴会厅、同声传译7五星酒店总计24981100/750 数据来源：本表根据现地调查的数据整理 海外游客是四星、五星级酒店主要消费群体，近年来海外游客来青人数均以10%以上速度增长，海外游客的稳定增长为青岛市四星、五星级酒店提供了一个稳定的客源市场。近年青岛香格里拉、海天等五星级饭店的客房平均出租率一般在80%左右，青岛市高档酒店不足。目前青岛市尚无超豪华配置的白金五星酒店。随着青岛旅游业的发展和2008年奥运会举办，青岛会吸引的海内外游客将大幅度增加，海景超五星级酒店的市场潜力被业内专家看好。 为此，青岛市政府制定了规划设想。青岛市政府的旅游规划提出，按照旅游客源市场结构、要求和旅游宾馆的规模、档次结构，考虑淡旺季差别和需求弹性，持续地改进青岛市旅游宾馆建设和内部比例结构。到2010年，旅游涉外饭店和度假村客房达到3万间,其中高中档客房维持60%的比例，客房年均出租率70%左右。到2015年，青岛市旅游涉外饭店和度假村客房达到4万间，到2020年，青岛市旅游涉外饭店和度假村客房达到5万间，其中高中档客房仍维持30%的比例，客房年均出租率75%左右。2、 青岛市五星级饭店供应趋势 由于近年来中国经济的持续发展、人们消费模式的改变和消费能力的大幅提高、加入WTO后经济国际化和文化交流的不断扩展、旅游业的迅速发展，中国民营企业和国际饭店管理集团广泛看好中国饭店和休闲产业等诸多因素的综合作用，纷纷急剧扩大在中国饭店的投资力度，使中国饭店建设，特别是高星级饭店的投资建设正进入又一个高潮期，预计2008年左右，高档饭店宾馆接待能力进入高峰值。 与中国全国的形势一样，随着民营和国际著名饭店管理集团大规模的进入青岛等“二线”城市，青岛饭店投资建设也进入前所未有的高潮期。根据旅游部门的资料,青岛市星级饭店宾馆新增投资额已经有40多亿元,同时在市南区、崂山区、城阳区、黄岛区、胶南市、即墨市、建设的星级饭店共12处，其中四星、五星级的高级酒店大75%。在著名的国际饭店管理集团中，希尔顿酒店进入了城阳区，万豪、凯宾斯基等也开始大规模的投资于青岛酒店业，青岛旅游设施的水平、管理和竞争的国际化正在全面展开。 未来几年，投入使用的五星级饭店见下表：名称投资商投资规模开工、开业时间香格里拉饭店二期工程嘉里物业发展有限公司 7500万元美元190件豪华行政客房、96套酒店式公寓、31层综合性商厦，22700平方米办公用房、一间2000平方米青岛最大的宴会厅、8间会议室。内含客房、公寓、餐饮和娱乐设施、与饭店现有的中餐厅、酒廊、酒吧、咖啡厅互补2004年11月开工2007年底开业莱钢凯宾斯基饭店信莱物业公司与凯宾斯基饭店股份有限公司、凯燕国际饭店管理有限公司3.7亿元总建筑面积8万平方米、共28层、400多间客房2005年4月开工2007年初开业希尔景园国际大酒店香港合和国际集团、美国于雅惠女士及青岛渤海湾集团6000万美元36000平方米2004年9月开工海景花园大酒店二期国家计委1亿元200间王朝温泉酒店青岛汇旅置业有限公司3.8亿元产权式酒店远洋大酒店青岛远洋运输公司6.5亿元改建海景花园大酒店青岛海景花园物业管理公司、美国国际公司8亿元薛家岛度假区奥运村酒店公寓区7层、主塔楼17层、共414个客间银海宾馆银海集团300间客房天逸海湾国际度假村青岛天逸海湾置业有限公司超五星级酒店设计中数据来源：本表根据青岛市旅游局数据和现地调查数据整理 从以上情况可以看出，如果包括本项目和现在营业的五星级饭店，2010年项目开业时将有约14家五星级酒店营业，其中已开工建设的有8家，设计中的酒店3家。由于青岛未来五星级酒店的供应能力急剧放大，五星级饭店的经营竞争较为激烈。第二节 海上运动休闲1、 现状 青岛是海滨城市，海是青岛最大的旅游资源。青岛市海洋公园、中苑海上广场、海豚管等旅游设施，相继开展了海上观光、海上旅游等项目，海上旅游成为特色，吸引了大批国内观光客，旅客乘船或快艇观赏崂山及前海一线的风光，成为节日岛城旅游的一大亮点。同时田横岛度假区、灵山岛开办海上、海岛旅游成为热点。 但是，作为海洋旅游重要组成的海上运动在青岛还刚刚开始，滑水、帆板、水上摩托、拽曳伞、快艇等海上运动项目尚未普及，青岛正在进行游艇专用养护基地、停泊游艇的专用码头、游艇展览等初期建设和市场培育工作。随着国内经济的持续发展，拥有游艇的个人将逐渐增加。从国外情况看，游艇是海洋旅游的重要组成部分。游艇不仅可以作为海上观光的交通工具，而且还是富裕阶层身份的象征。其中的高档游艇的服务将会成为最为稳定的部分。目前青岛海上旅游设施的功能单一，大型综合性设施很少。海洋旅游的游客约为30万人次，仅占青岛旅游量的3%，设施及功能的不足是造成上述情况的主要原因。2、 海上休闲运动发展趋势 在经济发展水平较高的国家和地区，游艇是富裕人士喜爱的高品味休闲运动项目。按照游艇的功能分类，游艇分为运动型、休闲型、商务型三类。其中运动型游艇为小型快艇，速度作为卖点，价格较低，在年轻人中间非常有市场。休闲型游艇，多为家庭购买，用于度假、烘托家庭氛围之用，休闲型游艇一半长度在30英尺到45英尺左右，是游艇的主力品种。商务游艇尺寸大、装潢豪华，被用于大型南国企业集团购买，被用于商务会议、公司聚会或私人聚会。 目前，在青岛这类邻海的城市和中国其他经济发达的大城市，游艇项目开始形成消费热点。国家体育总局水上运动中心等部门也积极推动游艇运动和休闲体育运动，准备在国内外募集游艇会员，为本项目组建游艇会。可以肯定，在2008年奥运会帆船比赛定点于青岛后，必将吸引更多喜爱游艇等海洋休闲运动的游客，海洋旅游业会进入快速发展时期。3、 未来的海洋休闲设施 由于看好海洋休闲旅游业，许多的企业正在加快有关设施的建设。预计本项目建成时青岛市特别是项目周围将有五个功能相近的海洋休闲设施建成：奥运村帆船基地、银海旅游度假村、极地海洋世界、友谊国际游艇俱乐部、天逸海湾国际度假村。统计情况如下：海洋游乐项目表：名称地点经营内容游艇容量价格客户类型进展奥运村帆船基地浮山湾游艇、餐饮、五星级饭店奥运会、运动员2006年6月完工银海旅游度假村崂山本项目西侧游艇、餐饮、五星级饭店375个一期130个会费5万元泊位107万元已使用友谊国际游艇俱乐部团岛湾八大峡游艇、餐饮、饭店1996年营业极地海洋世界崂山本项目西侧海洋馆、海洋科技馆、渔人码头在建天逸海湾国际度假村鳌山小岛湾超五星级酒店、会展中心、公寓、康疗中心、艺术村、水上活动中心、游艇俱乐部数百个待定高档客户设计中数据来源：本表根据现地调查数据整理 图: 银海旅游度假村现状根据有关的调查分析，即使这些项目建成使用，由于市场处于早期发展阶段，如果包括北京、山东、青岛和山西等华北及一些华东地区，需求能力应数倍于供给能力，本项目市场前景看好。第三节 餐饮业 青岛市旅游业和居民消费水平的迅速提高，使餐饮业的发展步入了“黄金时代”。青岛市餐饮业销售额从1990年的3.56亿元上升到2005年105.1亿元，多年来居于第三产业之首，增幅超过20%以上；餐饮企业发展到1.6万多家，从业人员数达10多万人；市民在外用餐支出不断增多，成为社会消费品市场的最大亮点之一。 青岛市高档餐饮设施的特点： 一是依托于海鲜产品的资源条件。青岛沿海地区的水产处藏量丰富，每年有3万吨。青岛菜擅长海产品烹调，清爽淡雅，鲜美可口，中西合璧，自成风格。 二是经营走向规模化。海梦园美食城、海鲜巨无霸、阳光佳日等多家餐饮的营业面积超过了5000平方米，其中1家的餐饮店的经营面积超过1万平方米，而且经营状况良好。 三是讲究海景就餐环境，把享受美食与享受美景相结合。青岛具有海景特色的大型餐饮酒店有海上皇宫、阳光佳日、银海大世界等，为数不多，其上座率高。见下图： 青岛海上皇宫 海梦圆美食城 青岛海景花园大酒店 青岛作为海滨城市，餐饮服务中的海洋特色有待发挥。在经营规模上，青岛还没有销售额过亿元的餐饮店。同时青岛上规模的餐饮店与北京、上海、广州、南京、杭州等城市相比依然存在差距。餐饮设施是随着经济发展、时尚和饮食文化的变化而发展提高的，对于餐饮市场不断的再开发是餐饮企业成功的关键。目前，国际饭店业在发展高端度假休闲设施的基础上，进入了第四阶段即异化类饭店、餐饮的发展阶段。这类饭店、餐馆通过造就创新性的就餐环境，充分挖掘景观价值、文化价值，体现个性化的风格。比如：芬兰凯米纯冰堡垒雪堡内部是冰的世界，旅馆的床、餐厅的餐桌、酒杯、教堂里的耶稣像都用冰雕琢而成，创造了极地的人工奇观。中国广州长隆酒店，位于野生动物园中间，四周亚热带丛林环绕，突出野生动物园主题，把主题性、游览性、欣赏性、参与性、休闲型结合与一体。酒店西餐厅对着走动的白老虎，中餐厅对着优雅的火烈鸟，就餐的客人边吃饭边观赏动物。综合上述情况，如果立足与青岛丰富的海产资源，顺应在青岛品尝海味的饮食消费时尚，以海边适当位置造就创新型的就餐环境，开办中高档餐饮店仍有较大的发展空间。 第四章 发展前景的综合分析第一节 机遇、优势与对策综合分析本项目建设、经营的形势，具有如下有利条件。1、机会处于中国和青岛经济、旅游和外资利用的快速发展期青岛承办奥运会帆船赛的历史机遇，旅游节事众多，城市形象提升快，利于旅游市场开拓周围北方城市富裕人士有在青岛投资置业的动向游艇的消费刚刚兴起，竞争对手不多2、优势优越的位置：依托崂山石老人国家旅游风景区，邻近市区的东海路稀缺的土地：周围地区没有类型的近岸岛屿可以利用独特的景观：中国唯一矗立在海里的白金五星酒店，吸引力极强的标志性景观良好的环境：有风景优美的旅游景点做依托，利于高档宾客有独力、舒适、自由的享受空间资源的类型多样：度假类、康体类的资源组合条件建设单位强力的经济实力国际化管理：酒店由国际著名的饭店管理公司管理另外，建设经营者也应客观地分析一些问题对本项目建设、经营的影响，这些问题有：本项目规模大，技术较为复杂，回收周期长；饭店竞争对手多，青岛五星级饭店客房供应量急剧增长等。3、对策抓住青岛快速发展的机会，以我代表新青岛的理念，实现本项目的标志性和青岛上升的形象整合，在独立性、新颖性、标志性建筑景观的冲击下占据人们心目中的位置，吸引客源。把握住高品质、高品味休闲服务的核心价值。坚持高品质的市场定位，塑造独一无二的尊贵气质。集中于高档客户服务，市场开拓的重点主要有外国、国内企业集团和富裕人群的消费。在做好分区的前提下，接待普通人群的海上观光旅游。根据旅游资源的种类，设计综合性的高尚品质休闲项目。坚持高效优质的建设理念。建设资金的投入要充足到位，保证设施、设备的高质量。达到国际一流饭店的管理服务水平。第二节 项目定位1、 全海景、体验式、综合性的海上旅游休闲服务 根据青岛市经济发展趋势、环境分析、旅游市场分析，竞争分析结合，项目定位为以青岛新的标志性人文景观建筑为亮点，以体现当代青岛开放的海洋文化气质、迈向现代化富裕生活和高品质休闲运动为特色，形成海上、近岸海岛、海岸三个区域相连接的全海景、体验式、综合性的海上旅游休闲区。2、 青岛新的标志性人文建筑景观本项目创新出现代化青岛的新标志，即在融会了青岛传统标志性要素：栈桥、海岸建筑、岸边游乐设施的基础上，依托赤岛独特的地理位置，利用当代先进的景观建筑形式，集合了跨越性新栈桥、海中建筑、海中游乐设施等青岛前所未有的要素，形成海岛、海景、人文建筑景观特色的青岛新标志。3、 现代化的海上家园弘扬海洋文化理念具有巨大体量和248米高的海洋中心酒店突出体现了青岛现代发展水平和经济实力，使来青岛的各国各族人们在海中的家园里体验天、海、人相融合的意境，昭示了融于海洋的新文化理念。4、 体现海洋活力的参与式休闲运动顺应人们追求高尚生活的理念，利用2008年奥运会的发展契机，充分利用赤岛海域资源优势，使人们参与游艇、滑水、帆板等富有健康、动感、娱乐特点的海上运动，以及海中钓鱼等风浪中静止休闲活动，构建青岛全方位的海上休闲运动区。5、 天海交汇处的观光景点 著名的梁开建筑设计事务所秉承当代建筑文化理念设计的海洋中心，其建筑造型独特，可以成为青岛海滨标志性的新景观。6、 高尚品味的综合性度假旅游区 住在海中的酒店里、欣赏着海天一色的精致、品尝着健康美味的佳肴、行于跨海栈桥，参与休闲运动和娱乐活动，使本项目具有现代旅游吃、住、行、游、购、娱六大基本要素，突出高品质、综合性休闲的特色。第三节 经营理念 根据市场和资源相结合的旅游开发模式，针对高档市场、依托旅游资源，建设现代化综合性旅游休闲区。 突出酒店和游艇俱乐部两个重点经营项目，提供系列化、高品质服务，实现经营项目之间优势互补，追求成为中国乃至亚洲闻名的景观酒店和休闲度假地。第四节 经营模式 酒店经营系列白金五星酒店经营住宿、商务会议、餐饮、健身等项目，由国际著名的饭店管理公司管理。以度假、商务为主的全景白金五星酒店（A座），拥有982套客房和最多可接待600人规模的宴会厅、会议厅、会展厅。 B座俱乐部公寓楼实行委托管理或产权酒店式的管理服务方式。游艇系列利用游艇设施，开办会员制游艇俱乐部，游艇俱乐部以为俱乐部成员提供专业化的服务为主，经营海上运动设施、设备的出租、服务和海上游览观光服务。在营销上，游艇设施的出售出租、游艇商品的销售、俱乐部公寓的出售出租及物业管理服务、海上浴场的服务集合进行。 服务项目包括代办游艇执照、泊位服务；开办游艇滑水、帆板、专业驾驶培训学校；代理世界知名品牌豪华游艇、快艇及水上活动相关器材销售；游艇租赁、展销服务；专业技术咨询及维修保养服务；海上钓鱼休憩等海上休闲观光娱乐活动。餐饮服务系列岸区和岛上水街的独立餐饮设施出售给专业的餐饮管理公司经营。这些设施与酒店内的餐饮设施根据位置、环境、风味、客户等方面的特点，分别组成以海鲜为主的中高档水上餐厅，以创新性就餐环境为特点的海底餐厅，以不同风味为特色的中西餐厅，以观景、娱乐、休闲为主的酒吧、咖啡厅等多类型、聚集性的餐饮服务区。酒店外围海上观光旅游系列 利用岸边的广场设施和酒店四周的自有海域，经营广场演出、水上摩托、拖曳伞、快艇等海上体育运动娱乐项目，开展大中型游船、海上旅游观光巴士等海上游乐活动。第五章 项目厂址选择第一节、建设地点1、 项目选址 项目位于青岛石老人旅游度假区内赤岛及周边海域，根据青岛市海岛、礁概查报告，赤岛位于北纬36 0356”，东经120 2745”，属崂山区中韩镇，距中韩镇7.5公里，距陆地山东头村2.7公里。赤岛呈南北走向，长0.17公里，宽0.05公里，海岸线总长度0.43公里，海拔8.4米。岛上岩石呈赤色，无淡水资源可以利用。赤岛周边水域海产资源较为丰富。 项目拟建地址位于石老人国家旅游度假区的赤岛水域，处于石老人旅游度假区范围内从麦岛到石老人长达九公里的钻石海域的中部，西接在建的极地海洋世界、银海游艇俱乐部，东侧为雕塑公园。 本项目的三个部分的具体位置为： 岛区设在赤岛及其西北部海域建设的海上人工岛上，占地面积30000平方米。 岸区设在东海东路以东，海青路向东沿线以南。占地13334平方米。 岛区与陆地连接栈桥岸点选择海青路方案。2、 海岛及岸区土地现状海岛上近年来有渔民在岛上养殖鲍鱼。岸区土地现由部分盐场和滨海步道。第二节 自然资源1、气象气温属季风型大陆性气候，冬少严寒，夏无酷暑。气候年较差（25.6 C）与日较差（5.8 C）均较小。年平均气温12.2 C，8月份最热，平均气温最高为25.2 C，比内陆地区迟后一个月且气温偏低。最冷月在1月，与内陆同步，但明显偏暖，日平均气温低于5.0 C的天数平均为4.5 d。风年平均风速为4.8m/s。春秋和冬季个月受北风冷空气侵袭较多，平均风速较大，均在5.2m/s以上，其中11月最大，为5.9m/s. 最大风速的逐月分布区食欲平均风速相似，以为东大、狭小。35年来最大风速为34m/s，WNW向。 全年风向以NW和NNW向风为主，两向风频率和为23%，E-ESE向风次之，两相风频率和为19%。全年已NE和W向风出现频率最少，军委2%；其余各项风的频率为3%6%，全年静风的频率为8%。台风平均每年有13次台风影响。本项目地点北纬36 左右，大部分北上台风至此已成为强弩之末，但由此造成的涌浪对项目海上构筑物的影响还是很大的。台风影响是，通常为东南风，然后逐渐转为东北风，影响时间一般为2428h。降水 降水量分配具有季风气候的特征。年平均降水量为680.1mm。下机时降水量集中的季节，占全年降水量的60%。年平均降水日数为80.1d，全年降水日数的分布于降水量分布基本一致，以7月最多，为13.7d。个月平均降水强度为12.0mm/d，其中8月最大，为14.8mm/d。日最大降水量逐月分布除一月外，其趋势与降水强度的分布区是一致，在120.7mm至184.5mm。雾 日、季分布特征已能见度4.0km的频率由春至夏随着海雾的增多而增大，其频率个月均在10%以上，其中6月最大，为14%，10月最小，频率不足0.5%，海上能见度0.4km，对航海有一定影响。本海区这种天气6、7月最多，为4d左右。2、水文潮位由本项目区东侧实测潮汐资料推算的潮汐调和常数计算的理论深度准面（理论最低潮位）为在黄海水平海面下237cm，即在验潮零点上2cm。办项目海区处于山东半岛南岸，潮汐主要受南黄海传来的潮波系统的影响，以半日潮波为主，日潮波娇弱。 通过对实测潮位资料（1987年5月1988年4月）调和分析得到潮汐调和常数，计算器潮汐类型判别数k=(Hk1+H01)/HM2为0.43，主要半日潮（M2、S2、N2）振幅之和是主要日分潮（K1、O1、Q1）振幅之和的3.41倍。说明了潮汐性质是正规半日潮型。主要特征是在太阳日（24h50min）内发生两次高潮和两次低潮。两个潮位的峰值较接近而两个潮位股只相差较大，表明潮汐有明显的日低潮不等现象，即在一天中出现的两个低潮的潮高相差较大，而两个高潮的潮高去不然。工程海域的平均落潮历时短约1h.推得的半日潮令为40h左右，日潮龄为50h左右，大潮一般出现在农历的初二、三和十六、七。主要全日分潮、主要半日分潮以及其主要噢和分潮的相应笔直非常接近，涨潮落历时也只差7min，其显著差异是大港的平均潮差较工程海区大26cm。设计水位设计高水位为高潮位累计频率10%或历时潮位累计频率的1%的高潮位，设计低水位的高潮累计频率的90%或历时潮位累计频率98%的低潮位；工程极端高、低水位分别为50年一遇的高低潮位。分别为设计高水位436cm，设计低水位60m。本工程引用上述数值。由于工程水工构筑物结构不同需采用不同潮位，栈桥设计采用极端高水位，人工岛采用设计高