东景国际项目定位报告（城东区文化休闲商业中心） .ppt

二 一 年五月 东景国际项目可行性报告 南通商业概况 商业格局 一心六副四街区 商业格局即一个商业中心 南大街 六个商业副中心 濠东商圈 桃坞路商圈 新城区商圈 北翼新城商圈开发区商圈新东区商圈 四街区 外环北路 钟秀路 青年路 工农南路 简析 从南通商业布局看 南通商业发展极不平衡 市级商业主要分布在崇川区 且高度集中在南大街 市级核心商圈 港闸区 开发区商业发展滞后 总体水平偏低 不能适应和满足区域内居民的消费需求 新城区商业处于倾力打造中 北翼新城北商圈快速形成中 开发区商业处于蓄势待发中 同样也不能满足现实的消费需求 而新的商业新格局的形成尚需时间 南通商业的不平衡现状在城市规模不大的空间条件下依然会在今后一段时间里延续着消费流往南大街商圈汇集的状况 南通商业的高度集中性与消费者的地域倾向性造就了南大街的商业垄断性地位 南通商业概况 成熟商业现状 南大街 南通市核心商业圈营业面积 30万平米日流量 15万人次经营业态 百货 卖场 主题店 品牌店 餐饮娱乐等南大街位于市中心核心区域 是目前商业价值最高的地段 商圈商业辐射范围覆盖南通市和所辖六县市 日均人流量约为15万人 节假日甚至可达20万人以上 经营业态以百货店为骨架支撑 分布着百货大楼 金鹰国际 亚萍国际文峰大世界 大润发5家大型百货商超 以及苏宁 国美 五星等专业连锁店 肯德基 麦当劳 必胜客等餐饮品牌 形成了集购物休闲 住宿餐饮 文化娱乐为一体繁华商业中心 简析 随着城市发展 受规划设计 地理条件的限制 交通压力和人流压力与日俱增 处于超负荷状态 同时作为传统商业中心 南大街业态分布混乱 商品档次排列混杂 店面陈旧 交通拥堵 缺乏商业活力和时尚魅力 是其面临其他新兴商业中心竞争的最大问题 南通商业概况 成熟商业现状 桃坞路 南通市的副商业中心营业面积 10万平米日流量 5万人次经营业态 大卖场 主题店 品牌店 餐饮娱乐等桃坞路是南通历史上的第一条商业街 是南通政治 金融 文化的汇集地 经过拓宽改建后 与天然景观资源 濠河紧紧相连 形成集餐饮 文化 风景 购物 旅游于一体的特色街区 简析 经过几年发展 业态形式呈现多样化趋势 但缺乏主题式百货 商业聚集效应不足 市民认可度不高 并未形成事实上的商业副中心 仅仅成为娱乐休闲场所聚集地 辐射范围覆盖南通市区 南通商业概况 新兴商业体 尚美家国际小商品城 奥特莱斯购物广场 高迪晶城 南通商业概况 新建商业 金飞达名郡 金海岸商业广场 鸿鸣摩尔 现代生活广场 南通商业概况 新建商业 鑫乾国际 中南cbd 星湖101 简析 1 空间布局 北翼新城 主城区 南区 2 项目定位 综合类 鑫乾购物广场 鸿鸣摩尔 金海岸零售百货类 奥特莱斯 尚美家 已运营 餐饮休闲业态 南通老街 星湖101社区商业 高迪商业广场 已运营 金飞达名郡 现代生活广场 玖珑城项目3 建筑结构形式 街区式 南通老街 星湖101 鸿鸣摩尔 金海岸 奥特莱斯 高迪商业广场 已运营 封闭式合计 鑫乾购物广场 金飞达名郡 现代生活广场 玖珑城 尚美家 已运营 4 商业区位 南区 政府主导南区发展 因此南区商业格局有两个方向 一 大型综合餐饮休闲业态较多 二 各商业项目对于入驻业态品牌要求较高 主城区 因为新出让商业用地不多 且南大街主城区商圈的辐射力较强 因此目前无综合类商业项目启动 目前在建之玖拢城和金飞达具为社区配套型商业体 北区 奥特莱斯 名品折扣 尚美家为主题型较强的商业 鸿鸣摩尔 金海岸为综合类商业项目 现代生活广场主要功能是以社区配套商业为主 东区 目前商业用地出让较少 因此目前无相关的商业综合体及大型餐饮休闲类商业项目的供应 项目介绍 东景国际位于南通市主城区的东部边缘地带 规划中的新东区的桥头堡 具有非常好的纽带作用 规划中的项目商业面积近4万平方米 该项目的建设顺应城市向东向南发展的大方向 配套服务于市东区的发展及建设 丰富和完善东南城区商业资源和功能 有效增强城市东部版块的商贸活力 衔接新老城区商务 商业 进一步提升南通的城市形象 目前周边的商业环境还不成熟 但基础配套设施已相对完善 未来发展趋势已比较清晰 本案周边居民区在不断扩大 商贸项目在逐步聚集 整个板块正处于迅速提升中 随着通城东扩与新东区建设步伐的加快 商业氛围会逐渐成型 未来发展前景看好 项目定位参照 1 从南通现有的商业格局与供应看 打造区别于市区成熟的传统商业模式的商业体存在机会与空间 同时也是市场趋势所在 2 从市场消费需求看 南通消费者目前虽然偏重于传统的消费模式 但对新型的休闲 舒适型 体验型 多功能一站式的商业综合体存在需求与向往 3 从新型商业供应趋势看 南通新的商业基本上在迎合这种趋势 在商业环境上着力打造休闲 舒适 体验与互动的氛围 在功能上强调复合性与主题性 4 从各业态对商业体运营的贡献上看 餐饮 休闲 娱乐的贡献较为突出 餐饮具有很好的聚客效应且受客群流动性影响较小 目的性消费的拉动性较好 交叉客流的利用率较高 5 从本案区块现状看 就目前而论 项目区块关注度不高 本案周边商业氛围单薄 聚客力不强 非目的消费场所的打造存在困难更大 6 从基本客群看 仅仅满足周边常住人口的需求显然不够支撑项目的运营 只能做为基础 吸引流动人口的消费依然成为必要的补充 更重要是要拉动目的性消费 7 从本案对面物业看 在定位上遵循同业差异 异业互补原则 南通城东区文化休闲商业中心 东景国际 项目定位 定位策略 业态定位的原则 完善项目区域商业业态 抢占先机 同时与区域环境相配套 以满足整体定位主题为前提 采用业态错位分布的原则 达到业态布局的协调统一 稳定消费群体 保障商业项目的持续发展 考虑各种业态的营业时间差异 利用业态间的相互促进和交叉客流的运用 营造良好的商业氛围 对项目的整体操作及loft公寓销售起到良好的促进作用 形成保障投资回报 同时维护项目中高档商业广场的形象需要 文化 休闲 娱乐 餐饮 零售 停车的比例为 业态及功能设置 暂定 文化休闲功能是本项目的核心 定位依据 主要服务对象 半径范围内的常住居民城东区的企事业单位员工流动人群的即情消费周边师生消费群体主城区及县城消费群体 面对这样群体 我们的配套服务 随着城市住宅不断向东南发展 东区的集聚效应进一步加强 东景国际附近就有东景一期 苏建花园 天勤花园 天润家园 德民花苑 天虹花园等近二十个居住小区 加上附近的企事业单位和校西村 校北村 三里墩 果园村等村居 有近10万居民 为了满足这么庞大的消费需求 丰富人们生活 我们设立两大主题 文化 举办各类文化活动 各式展览 演艺 推出各种项目培训 将大大丰富群众的生活 休闲 引进各式小吃 特色商品 茶座 健身项目供人们来日常休闲 面对这样群体 我们的配套服务 南通作为全国知名的教育之乡 在城市的东区版块内同样聚集了如南通大学 南通职业大学 体臣卫校等大中院校 校区内有5万左右的学生和教职员工 为满足他们的消费需求 我们将着重推出 文化广场旨在为读者营造一个温馨优雅 精巧齐全的文化休闲场所 运动元素 集中流行元素 成为淘宝最爱 新潮娱乐 满足青春时尚需求 面对这样群体 我们的配套服务 城市东区与通州区相向发展 逐步相容 人民东路的主干道呈带状延展 而目前区县乡镇难以引进先进的商业业态来满足数以百万计的城乡居民的需求 东景国际在增强南通对下辖区县乡镇的幅射力的同时 可缓解南大街商圈高度拥挤的压力 加之13条公交线路以本案周边作为其站点 从而带来的大量区县乡镇和城区流动消费群体 为此我们将着力推出 新奇特的商业业态 与传统的商圈和区县乡镇商业差异经营 吸引消费者的关注 便捷的服务及购物 满足流动消费群体的基本需求 商业消费群体 第四重 舒适性及引导型消费 满足都市时尚人群追逐的生活方式 第三重面对周边及专门人群的专业型消费和外延辅助型消费 第二重文化休闲娱乐等消费 第一重日常生活及居家舒适性的大众消费为基础 文化 休闲 零售 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划 商业可行性分析项目建设实施的意义目标品牌沟通 3c数码 健身会所 便利店 主力店 品牌店 夜总会 ktv 酒吧 美容spa 大型餐饮 即食餐饮 特色餐饮 咖啡茶座 多功能影院 配套 花店 药店等 金融机构 文化 文化中心 项目功能组合 晋升园 游乐城 网络会所 商业业态设置 商业业态设置 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划商业可行性分析 项目建设实施的意义目标品牌沟通 从城市零售业发展上看 南通零售业发展空间巨大 消费品市场快速发展 社会消费品零售总额持续稳步 快速增长 2009年增幅高达18 7 零售商业供给有空间 南通市区人均零售商业面积0 8 对比同等城市发展空间还很大 南通近三年社会消费品零售总额及增长 亿元 南通市在营零售商业面积统计 从城市商圈格局看 城东商圈呼之欲出 城市向东南的扩张对东面的商业发展提出升级和扩容的要求 且目前城东版块缺乏大型零售商业体 随着市经济开发区建设和发展 其规划开发面积达20平方公里 城东片区的人口数量产生巨大消费需求 城东区现约25万人 随着新东区的商贸 居住与工业规模的不断扩大 区域人口将迅速膨胀将催生巨大的消费需求 消费调查结果 南通消费者的消费习惯以3 4人的朋友群体消费为主 且消费频次较高 利于发展一站式的延伸消费 南通消费者对于主题性 特色化餐饮拥有较高的需求 就餐环境要求较高 娱乐消费无论从消费频次还是金额来讲 同样处于较高的水平 两者基本不受空间距离的影响 南通目前仍然以百货及大卖场消费为主 但商业综合体已经开始受到人们的关注 消费需求开始向更高层级转变 南通公共交通体系不够发达 居民消费基本依靠助动车或私家车 尽管迫切需要改善公共交通体系 但丰富多样的商品种类可弱化交通的影响 南通消费者购物楼层均集中在三层以下 主题化 特色化的商业及建筑设计有助于提升商业价值 消费者对于目前的商场的认同度尚可 新开的商业体需要一定的培养时间 人流支撑和交通条件的调查结果 本项目10分钟车程范围内常住人口约20万 居民收入较高 消费潜力大 本项目紧邻人民东路和外环东路城市两大干道 位于城市内外集散交换的交通枢纽位置 人流量大 本项目周边公交线路丰富 集散能力强 基础的交通条件为项目人流的输送提供了基础条件 本项目紧邻的校西车站 每天发往县区近200班次 客流在万人左右 为本案提供必要的客流补充 项目优劣势分析 优势 区位优势 项目位置处于主城区边缘 与南通着力打造的新东区相接 有着非常好的纽带与桥头堡的作用 但未来发展趋势已比较清晰 随着东区的发展 住宅区的增加 商业会逐渐成型 整体板块处于动态提升中 而本项目以良好的立地条件 率先发展 准确的定位显得至关重要 交通优势 本案位于南通城区主干道上 人民路是南通市的城市交通主干道 具有丰富的流量 本案周边交通路网较为完善 交通设施配套齐全 比邻校西车站 具备便利的交通条件 基础人群优势 项目周边居民集中 3公里半径服务圈拥有约5万长住居民 五公里半径服务圈约十多万人 其中不包括大学生群体约5万人 交通辐射圈更达到几十万人 同时便捷的交通带来更多的流动消费人群 劣势 商业氛围不足 周边商业业态层次不高 本案体量不大 周边常住人口虽有一定规模但总量与集中度没有优势 且从周边交通看 基础交通条件具备 但周边居民的可导入性不强 目前本案就近缺少同业互联互动 显得较为单薄 项目运作存在一定的压力和难度 竞争对手 潜在 分析 商圈牵制 小石桥商圈本案属于重叠商圈 在客源的争夺上有较为直接的影响 尤其是新商业体金飞达名郡 乐购 时代超市项目对本案基础客群的竞争与分流 南大街商圈作为目前南通唯一的成熟商圈 聚客能力强 虽随着城市发展 受规划设计及地理条件的限制 交通压力和人流压力与日俱增 处于超负荷状态 但对城东及通州区方向的客户依然具有相当的号召力 商圈图如下 现实竞争 本案东300米左右 麦德龙大卖场 对外环东路以东一带社区形成一定吸引和辐射对本案消费群体形成截流 校北生活服务区 可满足通大学生的基本消费 社区配套商业和沿街商业 满足社区居民的低层次基本需要 潜在竞争 在建项目及后续商业项目 工农路金飞达名郡 乐购超市 玖珑城升华大厦 规划项目 本案对面地块 苏建对面地块 本案东面的大连万达项目 江苏时代超市公司地块 工农路与龙王桥路地块 观音山商业中心等都会对我项目构成一定威胁 小结 为了达到更好的经济规模 最大的经济效益 一定要注重客源的交叉利用 为此提出差异经营 特色经营 规模经营 做一个符合地域特点的新型商业综合体 竞争对手 潜在 分析 从城市层面看 综合性商业体具有迫切的现实需求从商圈格局看 城东商圈的发展催生综合性商业体从消费需求看 消费者对综合性商业体有强烈需求从项目自身看 具备发展综合性商业体的基础和条件 结论 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划商业可行性分析项目建设实施的意义 目标品牌沟通 一 有力推动城市商业向现代化 新型化发展 本项目作为大型商业综合体 符合南通商业发展规划 并将充分体现南通商业向现代化 新型化的发展方向 二 完善及强化东区商业中心的功能和形象 本项目汇聚了众多业态和功能 产生强大的能量组合和幅射效应 同时也和东区其他商业形成业态和功能上的互补 产生强大的积聚效应 共同推动城东商圈的繁荣 有利于南通市东区版块的建设和发展 三 产生良好的经济效益和社会效益 满足居民消费需求 改善居民生活 对区域商业价值和物业价值的提升 对城市功能的完善和补充 商业持续稳定发展 预计年销售额可达3亿元 年上缴税费近千万元 项目投入运营后 至少提供约1500个职位 可解决大量就业问题 大型文化休闲广场建设思路 业态及功能规划商业可行性分析项目建设实施的意义目标品牌沟通 目标品牌 嘉禾影院 嘉禾是亚洲唯一一家集电影制作 发行和放映为一体的 当今世界卓越的华语电影娱乐集团公司 迄今为止 嘉禾已拍摄了800多部优秀的华语影片 并缔造出无数享誉世界的演艺巨星 近年来 嘉禾大力发展电影发行业务和扩展电影融资事业 已成为新加坡 马来西亚和香港最具有领导地位的电影发行商 在新加坡和马来西亚分别占有43 和84 的电影票房 嘉禾是亚洲唯一跨区域性影城经营商 共有49间影城和345个影院 嘉禾积极提供各种创意无限的娱乐节目 让大众透过电影 电视和音乐去体验另一个超乎想象的空间 目标品牌 特力屋 hola特力屋是一家全新美式居家卖场购物概念的超大型家居生活馆 提供独具特色且完整齐全的品类 包括 寝具 窗帘 收纳 小家电 家具灯饰 餐茶锅具 卫浴美体 家饰精品 装饰蜡烛等1万5千多种精致多样的商品 并依商品特性实景实品陈列 透过情境式摆设 提供顾客精致且独具风格的居家布置 组合搭配的创意灵感及全球最新居家流行时尚讯息 满足顾客一次购足的流行消费趋势 带动追求精致居家生活品味的潮流 目前在北京 上海 杭州 成都 宁波等城市开设的卖场面积基本在4000 6000平方米 目标品牌 中体倍力健身馆 中体产业股份有限公司与美国倍力健身公司携手创建的中体倍力健身俱乐部有限公司 以发展全民健身 提高大众的身体素质为己任 将采用美国倍力健身公司成熟的经营策略和科学的管理方法 同时结合中国的具体国情 建设发展具备国际水准的连锁健身俱乐部 促进中国健身市场的规范化 专业化 中体倍力健身俱乐部已在北京 大连 沈阳 石家庄 西安 武汉 上海 长沙 广州已有数十家俱乐部 计划在5年内在全国开设100家中体倍力健身俱乐部 目标品牌 味千拉面 味千拉面自1968年创设以来 在日本 香港 新加坡 台湾 中国大陆等各地区拥有300多家连锁店 是日本第二大拉面连锁店 味千拉面 白汤之雄 美誉 其独特的白汤采用猪的大骨 肉骨 豚骨及各类鱼骨 经长时间文火熬炖而成 其汤头富含大量 软骨素 能提高人体对钙质的吸收和补偿 目标品牌 仙踪林 仙踪林于一九九六年踏足香港 透过现代化的管理方法和完善的特许经营制度 在休闲餐饮行业独竖一帜 为消费者提供特式美味餐饮 因而能在短短几年间在香港 台湾 中国 加拿大 澳洲 马来西亚及菲律宾等地开设一百多家分店 仙踪林的大陆目标是以现代科技诱发传统产品的魅力 成为历久常新的口味 因此 仙踪林的每一位成员都致力发挥自己所长 针对市场需要 研发和供应最佳产品的提供优质服务 此外 为不断优化其管理制度 仙踪林聘用各种年轻专业人才 推行现代化管理 务求以具成本效益的方法去满足顾客及特许经营商的需要 目标品牌 一茶一坐 一茶一坐成立于2001年 致力于发扬中国茶及餐饮的文化 打造第一个国际化中士休闲连锁餐饮的领导品牌 一茶一坐于2002年6月在上海新天地展开华东第一家门店 截止2008年6月底门点总数已达70余家 其中 上海32家 北京10家 杭州8家 南京3家 沈阳 苏州各2家 深圳 广州 宁波 无锡 武汉 天津 义乌等均有门店 一茶一座坚持提供天然 美味 健康的高品质餐饮文化 以现代感的方式呈现具有中国特色的美食 坚持制作绝不含味精的好料理 一茶一坐餐品中的鲜美口感完全来自精选新鲜食材 目标品牌 大娘水饺 1996年4月始创于江苏常州的 大娘水饺 十多年来 为具有近两千年传统文化的水饺注入了时尚元素和标准化的灵魂 引领了中式快餐的新潮流 大娘水饺 至今已在南京 上海 北京等上百个城市开设了连锁店300多家 每年光顾 大娘水饺 的消费者超过了5000万人次 目标品牌 铁骑兵团 铁骑兵团 是北京铁骑体育文化发展有限责任公司于1998年10月组建的第一支也是目前国内唯一的一支极限轮滑专业队 队员全部精选于武术学校 铁骑兵团 的极限轮滑表演更是深受各大商家的欢迎 其强烈的视觉冲击力及现场的互动效果使得 铁骑兵团 的足迹走遍全国 每年上百场的演出使得 铁骑兵团 被越来越多的人所熟知