成都红湖假日大丰房地产项目全案策划报告_.doc

2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 1. 海量房地产营销策划资料下载！：69031789目 录第一部分 市场调研及策划定位方案114第一部分 市场调研及策划定位方案 4一、房地产市场现状及未来走势分析 4（一）宏观经济环境保持平稳快速发展 5（二）房地产发展现状 7（三）市场走势 9二、成都房地产宏观市场分析 9（一）成都房地产市场总体环境分析 14（二）成都房地产市场现状及趋势 19（三）房地产相关政策法规分析 23三、成都市城北房地产市场及板块分析 23（一）城北市场概况 26（二）成都市新城北房地产板块分析 35（三）成都市城北二三环房地产市场分析 45四、项目区域大丰房地产市场分析 45（一）大丰镇规划 49（二）大丰房地产市场分析 62第二部分 商品住宅客户构成及购买行为分析 62一、本部分报告的背景与总说明 62（一）调研目的 63（二）调研时间 63（三）调查区域及样本分布 63（四）调研对象及有效样本量 63（五）调研方法 64（六）质控方法 65二、住宅消费者数据分析 65（一）居住现状 68（二）购房心理及偏好分析 71（三）产品需求 76（四）承受能力 79（五）居住环境心理分析 82（六）项目敏感性探测 84（七）消费者背景 89（八）总结 90三、住宅潜在消费者数据分析 90（一）居住现状 93（二）购房心理及偏好分析 96（三）产品需求 101（四）承受能力 104（五）居住环境心理分析 106（六）消费者对项目的认知和建议 108（七）消费者背景 113（八）总结 115四、已入住消费者数据分析 115（一）居住房屋状况 118（二）现居住房屋历史价值 120（三）购房观念 121（四）区域评价 123（五）已入住业主背景 127（六）小结 128五、商铺投资者问卷数据分析 128（一）商铺投资者对于商铺的理解 131（二）需求状况 132（三）消费能力 134（四）项目测试 137（五）商铺投资者背景 141（六）小结 142第三部分 项目市场定位及风险分析 142一、项目地块分析 142（一）项目区位及经济指标 143（二）项目现状 144（三）项目地块分析 150二、项目定位 150（一）市场定位 150（二）主力客群定位 151（三）产品定位 153（四）项目水资源定位 153（五）市场价值定位 154三、项目创新与现实的和谐处理 156四、项目名称建议及依据 156（一） 主案名 156（二）备用案名 157（三）案名与主题语组合 158五、项目商业评估 158（一）现有红湖商业楼评估 160（二）新建项目商业项目评估 162六、项目收益及风险分析 162（一）项目收益及敏感性分析 168（二）幼儿园销售分析 169（三）投资风险及规避 176（四） 开发节奏建议 182七、项目规划设计策划 182（一）总体规划 183（二）建筑风格定位 184（三）主力户型定位 184（四）环境规划及艺术风格 187（五）规划设计任务书 192第四部分 项目营销推广策划 192一、区域市场动态分析 192（一）项目区域房地产市场供应状况 193（二）项目周边竞争性楼盘调查 197二、客群定位分析 197（一）区域人口总量及地块分布 197（二）区域经济发展及人口就业状况 198（三）区域家庭情况分析 200（四）目标客群定位 201三、价格定位及策略 201（一）项目单位成本 201（二）项目利润目标 202（三）可类比项目市场价格 202（四）价格策略 205（五）价格分期策略 207四、入市时机规划 207（一）宏观经济运行状况分析 208（二）项目区域房地产相关法规和市场简状 210（三）项目入市时机建议 210五、广告策略 210（一）广告总策略 212（二）推广主线及阶段性 218（三）广告主题 219（四）广告效果监控、评估、修正 220六、媒介策略 221七、媒介及推广费用计划 221（一） 媒介选择 221（二）推广费用计划 222八、公关活动策划和现场包装 222（一）公关活动策划 223（二）现场包装 227九、项目物业管理建议 第一部分 市场调研及策划定位方案一、房地产市场现状及未来走势分析（一）宏观经济环境保持平稳快速发展1、GDP增长态势依据2005年国民经济和社会发展统计公报，初步核算的全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%，城镇居民人均可支配收入10493元，实际增长9.6%，农村居民人均纯收入3255元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长6.2%。2006年1-3季度，受到了信贷和投资快速增长的推动，我国经济呈现“增长快、质量高、运行稳”的特征，GDP稳步增长，阶段性同比增长均达到10%以上，具体如下：2006年1-3季度中国GDP状况时间段1季度1-2季度1-3季度GDP（亿元）4339091443141477同比增长10.3%10.9%10.7%结合2005年GDP状况和2006年1-3季度GDP增长态势来看，2006年第四季度我国的GDP将持续增长，增长幅度预计在10%，由此判断我国2006年宏观经济将持续持续稳健发展。根据2006年2月17日中科院发布的7项宏观经济预测报告，我国经济已进入新一轮景气周期的上升期。本轮周期始于2004年，2006年全年经济运行处于上升阶段,经济增速在上半年略微放缓之后,下半年将有所上升,经济已经处于拐点后上扬态势，2006-2010年中国GDP年增长率将保持在8%，保持平稳快速发展。2、宏观经济预期目前，中国整体经济稳步快速增长，但也同时出现了短期宏观失衡的状况，主要原因在于不断飙升的贸易顺差（如2006年10月中国贸易顺差飙升至历史最高水平238.3亿美元）。贸易顺差的不断飙升使中国外汇储备大幅增长，外汇储备额已位居全球第一。由于预期中的全球经济放缓以及人民币小幅升值将削弱中国出口增速，到2007年经常项目盈余在中国GDP中的比例将趋于稳定。同时，由于紧缩政策的实施削弱了内部需求，中国进口面临下行压力，短期内的进口增长速度将放缓，但是长期来看，其增长态势将不会有太大的改变。随着国际压力的增加，人民币汇率将可能进一步升值，从而削弱内部需求的增长，但同时有助于解决经常项目的大量盈余问题，不过仅依靠市场自身的汇率调整将不足以长期降低中国经常项目的盈余规模，但是可以使资本流动发生合理变化，使中国经济重新达到平衡状态。加上2008年奥运会的推动和国际社会对于其之前对于中国经济稳步增长的信心，预计在最近的两三年内，宏观经济将继续保持稳步快速增长。（二）房地产发展现状（1）房地产开发投资持续增长国家统计局发布的报告显示，2006年1月至10月，中国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%，增幅比前三季度回落0.2%，但比去年同期加快了2.5个百分点。其中，商品住宅投资10268亿元，同比增长28.4%。前10个月，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%；完成开发土地面积18391万平方米，增长38.6%；完成房屋施工面积16.98亿平方米，增长18.8%。（2）房地产价格微升2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格比9月上涨0.4%，比去年10月上涨5.4%，涨幅也出现微升。继8月、9月的连续回落后，10月的国房景气指数止跌回升，总指数为103.40，比9月上升0.26点，比去年同期上升2.38点。（3）房屋空置面积增长2006年1月至10月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.98亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积13.26亿平方米，同比增长19.6%；办公楼施工面积6525万平方米，同比增长13.0%；商业营业用房施工面积2.07亿平方米，同比增长13.6%。截至10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7%。（三）市场走势（1）房价增幅有望回落 房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要影响，国家继2005年出台的一系列政策和措施治理整顿房地产市场后，2006继续加大对房地产市场的调控力度，强化房地产行业管理、抑制房价过快增长是主要政策目标。与此目标相配套，国家在继续严把土地“闸门”、促进集约用地的同时，将继续增强土地参与房地产调控的针对性和有效性，“有保有压、区别对待”，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。（2）投资增速有望回升 由于一系列房地产调控政策和措施的实施，2005年以来中国房地产投资增速下降。但由于保持经济平稳运行和内需拉动的宏观需要，将有望扭转房地产投资增速大幅回落的趋势。房地产业产品主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业，消化钢铁、水泥、玻璃、氧化铝等过剩产能。随着世界经济增长放缓，外贸对经济发展的拉动作用将弱化，扩大内需保持较快经济增长的权重上升。内需是大国经济增长的基本动力，也是多年来政府强调的经济工作的重要指导方针，鼓励“为住而买”的住宅消费自在情理之中。（3）节能、环保型住宅将更加受到重视 我国住宅建筑能耗高，面对能源供给约束和能源价格居高不下的形势，节能型住宅成为建设方向。2005年4月15日建设部颁布了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知，同年7月1日我国第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准公共建筑节能设计标准正式实施，2006年国家在贯彻执行关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见以及建筑节能标准方面加大力度，节能及环保型住宅已经成为市场的一项新的标准。 （4）房地产开发企业继续分化 由于土地市场、资本市场门槛的提高和房地产开发产品质量、后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速，市场竞争更加激烈。没有土地储备的中小企业生存将更加艰难，部分有低成本土地储备的中小企业如不能及时调整发展战略也将难以持续。由于经济发展的地区差异，尤其是房地产市场起步、发展阶段和速度的地区差异，一些资本实力雄厚、管理理念先进、产品与市场对路的房地产公司通过实施跨区开发，向二、三线城市进军等将进一步强化竞争能力，在融资竞争和国际并购中占据一席之地。开发商之间、代理商之间的联合也将成为趋势。二、成都房地产宏观市场分析（一）成都房地产市场总体环境分析1、城市地位与经济环境（1）城市地位成都：西部大开发的战略支撑点、西南地区重要中心城市、四川省省会城市、国家历史文化名城、国家重点旅游城市，西部大开发的战略支撑点，具有强大汇聚能力。成都作为西部大开发的战略支撑点，西南地区重要的中心城市，四川省省会城市基础设施建设较为完善，是西南地区重要的综合性工业基地，现已形成以电子、机械、食品、冶金、化工、纺织、建筑工业为主的工业体系，三产结构合理，现有各类专业技术人员达到49万人，位居西部大城市前列，高校林立，人才优势明显。且成都在西部具有良好的经济体制优势，投融资方式多元化，近年来证券市场和保险市场快速发展。同时成都又是国家历史文化名城、重点旅游城市，对整个西南区域都具有较强的辐射和汇聚力。2004年以来每年新增外来人口都超过30万，2005年更是达到了35.5万，机械人口增长20.6万。这有效印证了成都对周边乃至整个西南地区的强大汇聚能力，详见下表： 近三年人口变动情况年份年末总人口（万人）总户数（万户）机械增长人口（万人）2003年104433614.12004年106035114.32005年108236720.6（数据来源：成都市统计局）（2）经济运行保持持续、稳健、较快发展态势，人民生活水平不断提高。2005年，成都市地区生产总值达2371亿元，并且连年保持13%以上的增幅较快发展。产业结构中第三产业比例逼近50%，第二产业比例约43%。农业所占比例较小，三产结构较为合理。固定资产投资2005年达1457亿元，同比增长40.1%，呈快速增长态势。宏观经济运行保持持续、稳健、较快发展态势。同时良好的经济运行使居民收入快速提高，2005年城乡居民储蓄余额达2074亿元，同比增长20%，人均可支配收入达11359元，同比增长9.3%。人民生活水平快速提高。详见下图：2、城市规划规划方向：国际旅游枢纽城市、西部经济中心、现代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市规划发展定位为国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群，创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。未来城市人口为800-1000万人。经济方面规划建设成为西部重要经济中心，重点建设一个基地（现代民用工业和国防工业基地）、二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通讯枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）、建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部地区最大规模的第三产业中心。区域空间布局：成都平原城市带、成渝城市带、城镇密集区按照成都市城市总体规划，成都发展格局将呈现“一主六组团”的局面，即绕城以内的主城区和新都青白江、龙泉、双流（东升）、华阳、温江、郫县六个组团。空间拓展方向近中期（2015年前）空间拓展以向东、向南方向为主，远期（2020年前）和远景（2020年后）以向南、北方向为主。3、北部新城规划继成都市城市总体规划（总纲）的修编完成并获建设部批准后，成都市新都区分区规划（20042020年）是成都市第一个正式公开的分区规划。根据规划，新都外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围。北部新城规划：南起北三环，北达新都，西到金牛坝、东抵青白江、凤凰山以及大丰、三河外环路以内的区域都将纳入北部新城，规划面积93平方公里，人口近百万，通过北新干道和中心城区连成一片。其中，大丰、三河一带将是发展重点，将和中心城区连成一片。目前“北部新城”已作为今年的重点项目已开始实施。 从成都远景规划可以看到，北部新城由两大生态绿地包围，发展重点为大丰镇，凤凰山一带，与市区相连接主要是规划中的北新干线，其建成就直接加速北部新城的快速发展。（二）成都房地产市场现状及趋势1、土地市场成都市土地市场由于商品房市场的的快速发展，催生了土地放量的不断放大，2003年以前土地市场供应相对不足，这是成都2004年至2005年商品房价格上涨较快的根源原因之一。2004年以后供应量快速上升，为商品房市场持续快速发展奠定了基础。同时，土地成交价格快速上涨。（数据来源：成都市国土局，2006年数据包括国际城南片区，其他为五城区）随着国六条的出台和实施，未来土地市场将保持供需基本均衡的格局，受新政影响中小套型土地出让将增多，各区域土地价格仍将保持上升态势。2、商品房市场（1）供求关系成都市场整体上需求旺盛，维持供不应求的态势，至2005年供求关系出现逆转，今年上半年供求基本平衡。（2）环域结构住宅供应与成交主要集中在二环路以外区域，二环路以内供应面积继续缩减，二环至三环是目前供应和需求的主要区域，但同时三环路以外区域供应量快速增长，未来成为供应和需求的主力区域将是必然趋势。（3）供应结构今年前5个月90平米以下住宅供应占比较小，为22.1%。90平米以上住宅供应仍为绝对主力，其中供应的重点户型面积区间为100-144平米，占比超过40%。从目前情况看，80平米以下、90-120平米以及180平米以上的户型较为畅销，呈现供不应求的态势。预计未来1-2年内，成都商品房市场仍将保持快速发展的态势，但随着今年较大土地放量的不断上市，以及对闲置土地的处置力度的加大，供求关系将走向和整体均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片区，供需的主力将向三环以外发展，但新城及近郊片区供求关系将发生逆转，出现供大于求的格局，由卖方市场向买方市场转变。供求结构的错位将得到一定缓和，90平米以下中小户型的供应将加大，但100-140平米左右的户型仍将是供需的主力区间。（4）价格及走势A、从价格区间上看，单价在3000-4000元/平米之间的住宅供需缺口最大，需求量最大，单价在4000-5000元/平米之间的住宅供需两旺，可看出，目前客户对价位在4000元/平米左右的住宅需求量最大。预计未来1-2年内4000-5000元/平米的住宅将成为供需主力价位。B、价格走势：保持稳步增长，今年上半年受新政影响，促使高端房产价格及成交量上升，使6月份的价格出现较大的涨幅。 普通住宅受供求关系的影响预计仍将保持增长，但涨幅将逐步降低。（5）产品类型电梯公寓成为主导，随着别墅土地供应的限制、政府规划向高、向密的指导以及高层市场接受度的提高未来电梯公寓将更加强势的绝对主导。总结：成都房地产市场近几年呈快速发展的态势，房地产投资整体上不断增长，市场需求旺盛，供应略显紧张，至今年上半年，供求关系得到缓和，基本达到均衡。供求结构基本合理，但仍存在供需结构上的错位，商品房价格仍然保持上涨，但上涨幅度处于回落态势。二手房市场稳步发展，成交量保持同比增长，由于新政原因成交情况呈现一些波动。（三）房地产相关政策法规分析为了抑制房价过快增长，维持房地产市场健康发展，确保金融体系和宏观经济运行环境的健康和稳定。国家从2004年开始相继对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策，详见如下列表：1、宏观政策颁布情况（1）2004年宏观政策法规一览表A、金融政策时间发文部门政策a、行业信贷规模2004年3月3日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）2004年6月3日中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2004年9月2日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引b、行业信贷风险时间发文部门政策2004年4月11日中国人民银行提高存款准备金率0.52004年4月27日国务院将房地产开发的自有资本金比例从20提高到352004年1月1日中国人民银行扩大金融机构贷款利率浮动空间 2004年10月28日中国人民银行提高金融机构存贷基准利率，放宽人民币贷款利率浮动空间，同时允许存款利率上调c、个人信贷政策时间发文部门政策2004年3月3日银监会商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）d、融资政策2003年银监会信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法B、土地政策时间发文部门政策2004年3月1日国土资源局国土部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通知2004年3月16日国土资源部国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划的通知2004年4月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中华人民共和国土地管理法修正案2004年10月28日国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004年11月1日国土资源部土地利用年度计划管理办法修订版2004年11月1日国土资源部建设项目用地预审管理办法2004年11月10日国土资源部关于完善农用地与土地征收审查报批工作的意见（2）2005年宏观政策一览表时间发文部门政策3月16日中央人民银行调整商业银行个人住房贷款政策，房贷利率上调0.2个百分点3月26日国务院关于切实稳定住房价格的通知4月27日国务院新“国八条”5月11日中央七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知5月13日建设部经济适用住房管理办法5月30日建设部关于加强房地产税收管理的通知10月11日国务院二手房交易必须交纳个人所得税12月中旬国税局继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应（3）2006年宏观政策一览表时间发文部门政策4月28日中央人民银行年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%5月17日国务院国六条5月29日国务院国十五条细则5月31日国税局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知7月6日建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见7月11日建设部关于规范房地产市场外资准入和管理的意见7月24日国务院关于建立国家土地督察制度有关问题的通知7月26日国税局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知8月1日国土资源局招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，协议出让国有土地使用权规范9月19日成都市物价局公示商品房销售价目表或商品房销售价格和收费标价牌10月10日国土资源局城镇土地使用税提高2倍10月20日成都市公安局关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）10月27日国务院住宅用地自动续期2、2004-2006政策对比分析近几年政策发展趋势2004年2005年2006年政策发布特点2004年对房地产的调控，主要是规范其房地产市场秩序，保证了我国房地产业朝着健康有序的方向发展，表明政府以更长远的眼光来维持房地产的可持续性发展；房地产信贷收紧，对房地产开发商的融资渠道和开发模式提出了更高。相比于2004年对房地产的调控，2005年有两个重要的特点:第一是2005年政策的承接和连贯性比较强，中央确立政策导向，部委制定措施，地方执行和出台细则，自上而下的调控有目的，有步骤，有条理。第二是2004年的调控多是单个部委的政策，2005年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。相对2005年房地产调控，其主要特点：2006年政策继续完善2005年政策调控，细化其政策条款，进一步加大对投资购房者的打击，从银行利率，税收政策的方向逐步向土地政策倾向，政策调控力度较逐步加大。市场情况市场较为平稳，并出现发展较快的趋势，注重对开发企业的限定及土地供应规范较大的打击投资心理，房地产开发依然较快，市场价格上涨明显住宅消费趋于理性，房价涨幅低于同期水平，继续加大普通住宅市场供给调控所遇问题政策实施力度不强，以规范房地产市场秩序，调控政策细则并未出台，调控力度不大主要发布调控信号，但实质调控细则并未出台，市场发展较快，调控力度没有完全体现地方政府行为将直接体现此次调控政策效果未来发展趋势从近年来政府发布实施宏观调控政策来看，未来相当长的时间里将保持政策的延续性，将更加注重政策的可执行性。继续规范房地产市场秩序，加大普通住宅（包括经济适用房）供给，抑制固定资产投资过快增长，遏制住房价格过快上涨为主要发展趋势。市场依然过热政府将继续出台相应的调控政策。3、总结国家宏观调控政策的主要调控方向将是住房供应结构，切实加大对中档低住房的供给，打击投机性购房，稳定房价。投机型客户在政策影响下必将受到抑制。物权法草案将对住宅项目带来利好信息，土地年限自动续期，将征收物业税，减少开发商利益，拉低房价。目前成都市对现有在售商品房销售价格公开行为，将对在售项目公开化，透明化方向运行；在对待市外购房者方面，进一步放开和规范市外人员到我市入户，有利于外地人购房。三、成都市城北房地产市场及板块分析（一）城北市场概况1、商品房市场2005年城北楼盘供应面积50.45万平米，仅占全市7.97%，而04年所占比率为10%，下降了近2.03%；2006年1-9月城北商品房总体供应量批准供应面积38.13万平米，批准预售面积同比减少24%；成交量商品房47.34万平米，同比减少6.2%，其中9月成交商品房7.19万平米；（数据来源：成都房地产市场报告）（数据来源：成都房地产市场报告）从上表可以看出，城北的房地产开发量最小，但成交面积高于供应面积，市场呈现出求大于供的趋势。2、住宅市场概况供应量：2006年1-9月城北共批准预售住宅项目3496套共34.02万平米，套数和面积分别同比上升6.8%和6.9%，其中9月单月无批准预售住宅项目。交易量：2006年1-9月城北交易商品住宅项目3708套共36万平米，交易套数和交易面积分别同比增加10.2%和15.7%。其中9月交易住宅728套共6.74万平米。近两年城北房地产开发在全市各方位占比最小，这也是城北房地产发展的一大特征，从2006年数据来看，住宅开发供应面积分别占到全市的6%；开发面积较小，但从成交面积来看，住宅成交比例分别为6.6%；成交面积大于供应面积，求大于供成为城北房地产发展现状。造成其供应量小的原因：一是城北依托火车北站，建有大小专业市场140多个。经济发展的同时区域环境较差。二是城市基础设施建设相对滞后的影响。区位形象很差，道路等基础设施建设缓慢。三是来自房地产需求的影响。居民结构以铁路系统等国企职工和个体经营者为主，对房屋档次的要求相对偏低实用。四是供给的问题。目前，城北开的盘基本上都是经济型为主。3、总结历年来，城北房地产发展较之成都其他区位相比都一直处于滞后的现象，主要表现在楼盘供应量、开发品质等都低于其他区位，主要是二三环路之间由于地块拆迁较为困难，三环外道路交通情况并不理想、生活配套缺乏等因素造成这一现象，从在销售情况看来，城北销售量大于供应量，整体发展现状为求大于供，市场需求较为旺盛。（二）成都市新城北房地产板块分析依据目前城北房地产市场发展状况，已形成三环以内和三环以外两个区域板块，其中，三环以外区域形成了北湖、新都新城区、天回、大丰四个板块，三环以内的房地产开发主要在城北二三环之间，以下为详细分析：成都市新城北房地产板块分布图板块北湖板块新都城区板块大丰板块天回镇板块板块界定北湖位于成都三环路以北，西到大件路新都新城区蜀龙大道大丰镇老成彭路天回镇大件路1、北湖板块（1）北湖概况北湖湖面达700余亩，目前湖区及周围4000多亩的景区已经建成并向游人开放。北湖地处12平方公里北郊风光带的核心区，紧邻动物园、白莲池和沙河北段风景带，这里是成都上风口，具有良好的自然居家环境。根据规划，北湖将建设成中国最大的城市观鸟中心，交通便捷，北湖紧邻动物园，而规划中的地铁1号线直达动物园，建成后可以快捷到达成都市区的任何地方。正因为具有诸多优势，北湖作为成华区北部的中心风景区，必将成为开发高档社区的区域之一。（2）北湖房地产北湖区域现目前开发项目并不多，北湖印象等项目的开发，将逐步带动区域内的房地产开发，以北湖为核心景观的房地产开发将是这一区域开发的特点，未来的土地储备量较大，开发潜力巨大，但现目前配套设施不足，只以北湖为主要的开发特征，对房地产开发起到一定的制约。代表楼盘：北湖印象 项目名称北湖印象电 话84209000价 位 分 析总 价 范 围1039万项目位置成都龙潭寺龙青环线同乐生态社区主 力 总 价1020万开 发 商成都市乐迪投资可 售 户 数一期约710套（住）单价范围21602600元/代理销售无可 售 金 额（商）平均单价元/物业管理英联华物业公司地下室面积无（商）一楼单价工程进度现房楼 层 规 划6+1 F、11+1 F地下室车位占地面积500亩，一期60余亩面 积 范 围46130付 款 方 式定 金无总建面积约80万公 摊 率首 付 款仅能一次性付款总建户数绿 化 率30.05优 惠 幅 度总销金额容 积 率2.04物业管理费元/产 品 规 格室厅卫厨面 积户 数百 分 比诉 求客源区 域1-1-145.4746.91年 龄 层2-2-179.7883.88特 性3-2-2111.79118.24跃1-2-174.82跃2-2-166.77跃3-2-285.44153.81跃4-2-2139.2159.76产 品 优 缺 点 综 合 分 析1、产品规划 2、价格分析 3、项目优劣势分析产品规划：产品规划规划多层6+1F，11+1F为主，户型面积区间46-130平米；户型设计较为合理价格分析：项目以均价2400元/平米入市，由于土地性质属于集体，因此产权证无保证，价格无法拉升。优劣势分析：优势：周边环境好；近几年北湖风景区的打造；交通便捷，总价低劣势：项目属乡产权项目，无产权证，无法进行上市交易，对项目的价格拉升不足，无法进行项目的推广。周边配套少地理位置远；周边房价普片很低。周边配套不足；主 要 媒 体 种 类Dm、pop主 要 诉 求 重 点生态居住区域主 要 畅 销 原 因主 要 滞 销 原 因销 售 率一期90%位置图： 北湖 项目市调资料表开盘日期：06年9月30日 市调日期：2006年11月15日 归档编号：001 2、新都新城板块蜀龙大道的通车为区域的开发奠定了坚实的房地产开发基础，区域内开发的项目众多，万科，中房、新希望、交大等品牌已进入此区域的房地产开发，且土地储备资源充足，主要以蜀龙大道靠近新都区为主要的开发区域，未来板块区域以毗河沿线是新都板块的开发热点，价格将进一步的拉升，预计未来价格将高于其他板块。代表楼盘：万科双水岸万科双水岸开盘时间2005年8月26日（2、3期）电话83365999价位分析总价范围22-104万元项目位置成都新都区毗河东路主力总价22-45万元开 发 商成都万科房地产公司可售户数2期216户3期84户(2期)单价多层3100元/花洋3800元/ 别墅6300元/代理销售正合地产可售金额约1.27亿元(住)均价2800元/物业管理万科物业地下建面(商)1F单价工程进度1期主体、2期在建楼层规划花洋/别墅地下室车位个占地面积637.5亩面积范围80-260付款方式定 金2万元总建面积42万(1期4.9万）公 摊 率10%以下首 付 款三成总建户数1期270户绿 化 率36%(1期)优惠幅度一次1%总销金额约13亿元容 积 率1(1期)物 管 费1.25元/平米,2.5元/平产品规划项目说明：占地面积：637.5亩，规划住宅用地400余亩，200余亩规划为生态景观用地。总建筑面积：42万平米，绿地率35%。项目建筑类别目前为多层，项目物业类型包含住宅多层、花园洋房、联排别墅及少量社区配套商业等。二期80%以套三为主,三期多层84户,均价3100元/平米诉求客源区 域成都为主、新都次之年 龄30-50岁特征注重性价比部分投资者有一定事业基础本项目综合分析项目开盘节奏：项目一期占地4.3万平方米，总建筑面积4.9万平方米，2006年4月22日开盘，开盘当日销售情况已完毕，现已基本售罄（余1套联排别墅）；二期占地4.1万平方米，总建筑面积4.4万平方米， 2006年8月26日开盘。项目优势：1、规模效应，占地637亩、总建面40万，内部配套齐全2、企业品牌：万科房产拥有的企业品牌3、区位：成都城北，靠大件路与蜀龙大道；两面临成都饮用水源一级保护区毗河；周边自然环境优美4、产品规划：200余亩的生态景观用地，成都目前相对稀缺的多层以及花园洋房项目劣势：1、周边配套设施相对较少；2、公交系统相对欠缺主要媒体种类户外，报版，电视，网络主要诉求重点生态、河居主要畅销原因开发商品牌、规模、河景主要滞销原因销 售 率60%（2期）位置图：3、天回镇天回镇房地产开发起步较晚，主要以农民自建房为主，旧城镇特点明显，由于与成都市区的交通通行能力较差，配套设施不完善，加之城北片区居住认知度低，已严重影响到城北及天回镇的房地产市场的开发，导致现天回镇房地产开发落后于城市其它区域，目前天回镇价格相对成都市区优势明显，主要受限于城北房地产开发起步晚，在售楼盘多层均价在3000元/平米左右，价格吸引力较强。现有项目产品开发模式的多样化，不局限于一般多层的开发，出现小高层电梯公寓，花园洋房及别墅类的建筑形态，更加注重居住环境及舒适度的产品开发模式，突出产品开发及景观环境的营造，提高居住品质。从以上项目可以看出，其新开发天府江南最高，逐步突现区域的增值潜力巨大，现目前房地产开发数量较少，开发空间较大，随着居住条件日益成熟及自然的环境优势，必将带动大量楼盘的出现，预期未来区域将出现大量项目的开发。 天回片 区项目市调资料表项目名称天府江南电 话83358080价 位 分 析总 价 范 围13111万项目位置成都市植物园对面主 力 总 价2439万开 发 商成都天海集团可 售 户 数381户（住）单价范围26004200元/代理销售可 售 金 额约2亿（住）平均单价2900元/物业管理深圳天海物业地下室面积3万（商）一楼单价工程进度部分封顶楼 层 规 划6+1F、11+1F地下室车位600个占地面积354亩（分三期）面 积 范 围40-129付 款 方 式定 金20000总建面积38万公 摊 率 913%首 付 款7成20年总建户数2千户绿 化 率60%优 惠 幅 度排号35总销金额10亿容 积 率1.49物业管理费0.61.2元/产 品 规 格室厅卫厨面 积户 数百 分 比诉 求客源区 域北门片区为主2218316023%年 龄 层2550322115-13420229%特 性在该项目购房者以北门片区为主，并且以富森美家居合荷花池经商的商人为主。4221814 0.5%别墅26415 2%本 项 目 产 品 优 缺 点 综 合 分 析地段 环境 生活及公共配套 产品规划 价格分析项目SWOT分析城北区域的首席大盘，配套完善的高档楼盘，位于天回镇植物园对面，周边环境较差，项目以江南特色为主打景观，绿化率较高，小区内部配套完善，项目以多层为主，辅以别墅的整体规划，价格位于该区域的顶端。主 要 媒 体 种 类NP、TV、POP、DM主 要 诉 求 重 点环境、配套主 要 畅 销 原 因环境、配套、品质主 要 滞 销 原 因总价较高销 售 率一期销售完毕，二期11月开盘位置图： 开盘日期：2006年11月二期 市调日期：2006-11-15 归档编号：003 天回片 区项目市调资料表项目名称众合北尚电 话83587555价 位 分 析总 价 范 围2040万项目位置天回镇9路公交终点站主 力 总 价30万开 发 商众合天成房产可 售 户 数二期342户（住）单价范围元/代理销售可 售 金 额（住）平均单价2800元/物业管理莲花物业地下室面积（商）一楼单价工程进度现房楼 层 规 划 车 位397占地面积80亩面 积 范 围80160付 款 方 式定 金10000总建面积31574公 摊 率10%首 付 款7成