初稿房地产信贷风险毕业论文.doc

目 录摘要3ABSTRACT4第一章 绪论5第一节 选题的背景及意义5一、 选题依据5第二节 国内外研究现状6一、国外研究现状6二、国内研究现状8第三节 研究思路和方法9一、 研究思路9二、 研究方法10第四节 论文创新之处与不足10一、论文创新之处10二、论文的不足10第二章 个人住房贷款风险管现状11第一节 个人住房贷款11一、个人住房贷款的定义11二、个人住房贷款的特点11三、个人住房贷款的分类11第二节 个人住房贷款风险12一、个人住房贷款风险概念12二、个人住房贷款业务风险特征12第三节 个人住房贷款风险开始显现13第三章 个人住房贷款风险类别分析14第一节 借款人信用风险14一、借款人主动违约风险14二、借款人被动违约风险14三、欺诈风险(借款人或与他人勾结恶意骗贷风险)14第二节 银行内部风险15一、银行操作风险15二、决策风险15第三节 宏观环境风险16一、法律风险16二、利率风险17第四节 特殊风险17一、家居装修贷款风险17二、二手房贷款风险17三、抵押物风险17四、第三方道德风险18第四章 个人住房贷款风险产生原因分析19第一节 房产市场角度19第二节 贷款需求者角度20第三节 贷款供给者角度21第五章 个人住房贷款风险的外部防范措施23第一节 健全个人住房贷款担保制度23第二节 完善我国个人信用制度23一、建立完善个人信用法律环境23二、建立失信惩罚和守信奖励机制23三、建立标准化的个人征信数据库24四、大力发展专业性的个人征信机构24第三节 建立健全与房地产金融相关的法律法规24第四节 大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化25第五节 发展住房抵押贷款证券化25第六节 改革住房信贷呆账准备机制26第六章 个人住房贷款风险的内部防范措施27第一节 对借款人风险的控制措施27一、对借款人进行严格的贷前审查27二、与开发商签订回购或债权转让条款28第二节 加强对中介机构的评价与管理28第三节 加强房贷预警管理29一、加强房贷预警管理，及时进行业务风险提示29二、加强个人住房贷款的贷后管理，规避偿还风险29第四节 加大个人住房贷款产品的金融创新30第五节 丰富还款方式方面的创新31一、目前的还贷方式31二、还款方式创新差额还贷方式32参考文献35致谢36附录：37摘要 随着我国住房制度改革的不断深化、居民购房热情的不断升温, 住房金融业务得到了快速发展。个人住房贷款凭借较高而稳定的收益和较低的风险受到各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占比重逐渐提高，个人住房抵押贷款业务已成为商业银行贷款业务的主要组成部分，对于完善商业银行资产结构和提高经营效益发挥着越来越重要的作用。然而，在大力发展个人住房贷款业务过程中，其规模不断扩大，与此同时，个人住房信贷不良贷款率也在逐步上升，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来，不利于经济的健康发展。我国个人住房贷款业务还处于发展初期,还存在很大的风险和隐患，因此有必要对我国商业银行个人住房贷款风险进行较为系统的研究。基于此，本文结合个人住房贷款的现状，对其中存在的风险及成因进行了仔细分析，指出了四大方面的风险，从三大方面分析了风险存在的成因，并且针对这些风险从内部和外部分别提出了多项防范措施，为完善我国个人住房贷款风险管理体系提供参考。关键词：个人住房贷款；风险分析；防范对策ABSTRACTAlong with the deepening housing reform, residents purchase warms rise in housing finance business has been a rapid development. Individual housing loans with high and stable returns and low risk of being favored by various commercial banks, the proportion of bank loans increased gradually, personal housing mortgage loan business has become a major commercial bank lending component, for improve the commercial bank asset structure and improve operational efficiency is playing an increasingly important role. However, in individual housing loans to develop the course, its been expanding at the same time, non-performing loan rate of individual housing credit is gradually increased, the business problems and risks are gradually exposed out, is not conducive to economic healthy development. Individual housing loan business in China is still in its infancy, there are significant risks and hazards, it is essential to Chinas commercial banks to the risk of individual housing loans for more systematic research. Based on this, this paper, the status of individual housing loans, of which the risks and causes were analyzed in detail, pointing out that the four major areas of risk, from the three major aspects of the causes of the existence of risk and these risks from internal and external separately proposed a number of preventive measures to improve our risk management system of individual housing loans for reference. Key words: personal housing loans; risk analysis; preventive measures 第一章 绪论第一节 选题的背景及意义一、 选题依据二十世纪九十年代以来，随着我国经济的持续发展和居民生活水平的不断提高，城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，与此同时，商业银行个人住房贷款业务也得到了迅猛发展，目前金融机构的信贷资金己经成为我国居民个人住房消费最重要的资金来源并有不断上升的趋势。但我们也注意到由于中国房地产市场起步较晚、管理体系还很不成熟，个人住房贷款的风险日益显现。个人住房贷款当中存在的问题和潜在的风险正受到社会各界的广泛注，加强个人住房贷款风险的防范己迫在眉睫。（一）、选题的背景长期以来我国一直实行计划经济条件下的住房非商品化政策，住房分配是一种最大的福利。随着改革的逐步推进。其弊端日益显现：一方面传统的福利分房体制无法满足居民日益增加的住房要求，另一方面是国家和建房单位不堪重负，造成住房投入资金的非良性循环。为了革除这一弊端，我国从1980年起开始进行城镇住房体制改革，期间经历了四个大的发展阶段：即19801988年的住房改革试点起步和房改金融业务创立阶段；19891993年的住房改革的全面起步和住房公积金的建立阶段；19941998年的住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立阶段；1998年7月至今的住房改革的深化和住房金融的全面发展阶段。发布了关于全国城镇分期分批推行住房制度改革方案关于继续积极稳妥地推进住房制度改革的通知关于深化城镇住房制度改革的决定个人住房担保贷款管理试行办法住房公积金管理条例等一系列纲领性文件。经过多年的改革，从1998年开始全国的住房发展呈现出一些新的特点(1)全国停止了住房实物分配，各地住房分配货币化方案陆续出台。(2)现有公房改革继续稳步推进，住房二级市场开放步划加快。(3)住房金融进入快速发展时期。近年来，国内各商业银行个人住房贷款业务呈现持续、稳健发展态势，个人住房贷款业务己成为商业银行有效调整信贷结构，提高经营效益的新支点。它是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一，也是商业银行效益的重要增长点。（二）、选题的意义个人住房贷款业务是商业银行效益的重要增长点。事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20 30年左右，在这段时间中个人资产和信誉状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，尤其在经济萧条期，这种情况一旦大量出现，往往就可能转换为银行的贷款风险，还会造成严重的后果。这方面我们有过严重的教训，上世纪80年代发生的美国储贷危机和1995年日本住房金融案件还有近两年的次贷危机，都与住房贷款风险有关，并且都说明了一个事实即住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。历史的教训值得我们引以为戒，对于还处在发展初期的我国住房贷款业务，更需要预防此类现象的发生。以避免给住房业和金融业带来难以预料的影响，制约我国经济的可持续发展。因此对商业银行个人住房贷款风险及管理进行系统研究，对商业银行防范住房贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的发生有着重要的现实意义。第二节 国内外研究现状一、国外研究现状个人住房贷款最初起源于19世纪的英国，到20世纪初己作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。目前发达国家个人住房贷款市场己经非常成熟，并己经成为金融领域中一个非常重要的组成部分，发达国家关于个人住房贷款风险的相关研究也比较系统和完善。国外关于个人住房贷款风险的研究主要集中于以下几个方面：1个人住房贷款风险与LTV(loan-to-value)的关系Quercia,kua,keenan等通过实证的研究，得出的结论是:住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策，贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也就越约瑟夫F辛基 商业银行财务管理(中译本)，北京:中国金融出版社，2001.高。房地产的价值是动态的，或者说房地产的价值虚拟化程度较为严重，因此房地产的泡沫程度也与住房抵押贷款风脸高度相关，一旦房地产泡沫消失，房价下降，个人住房贷款风险将会升高。2个人住房贷款工具的风险比较研究Ying-Foon Chow等研究发现35%的香港个人住房贷款采用的浮动利率加可变期限 (variable tenor VRT)的办法。随着利率的变化，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行分析，并从借款人的视角出发VRT比VRP(固定期限可变偿还额抵押贷款)更实惠。但是如果将贷款期限一上先考虑在VRT贷款中则两种贷款的差异性变得不显著。3应用期权理论研究个人住房贷款违约风险Kau应用有要求权法 (contingent claim approach)把违约看作是一种合理的决策，他们认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。4个人住房贷款违约风险与信息不对称、道德风险Lisa研究了在信息不对称的条件下，由于借款人的风险类别是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚，贷款人却知道不多。因而就会存在分离均衡 (separating equilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。因此，贷款人的贷款选择倾向应该是被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。5个人住房贷款违约风险微观因素研究Sanchez和 Deng选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。Wilson应用19921995年加利福尼亚的数据估计了损失王福林，田传浩，阙伟亚 国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及我国的启示，中国房地产金融，2003(8)余丽鹏 行为金融学对经济现象的透析.管理科学文摘，2003(8)函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县区等因素。Deng santos和Silva利用借款人的特征变量如月付款额与月收入比率预测违约风险。Robert研究了邻居特征对个人住房贷款违约风险的影响。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款借款人信誉的影响。二、国内研究现状我国个人住房贷款一级市场还刚刚起步，市场运作还不规范。商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房贷款业务基础资料登记也很不规范。反映借款个人特征、住房特征的信息严重不足，信息失真严重。我国个人住房贷款的研究主要集中于以下方面：1贷款证券化汪利娜，张其光等人在对比国外在贷款证券化的基础上，认为中国抵押贷款市场存在着许多不足之处，如我国的个人信用制度不健全，居民收入的不透明使商业银行很难掌握其资产和信誉等情况。因此，他们认为我国证券化应做以下探索:第一，在央行的监管下，通过立法，成立全国性的抵押证券公司。第二，就抵押证券公司的发展战略而言，在起步阶段，应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划。2住房贷款提前还款违约风险张红、谢东海等人分析研究了提前违约风险的产生机理，认为我国首先应该从法律上对提前违约风险进行清楚地界定，同时提出一些具体措施以防范个人住房贷款提前违约风险。3从保险的角度看个人住房抵押贷款的违约风险侯新贷等人从保险的角度分析我国个人住房抵押贷款保险的现状，并提出我国在降低保险费率加大保险和个人住房抵押贷款之间配合方面一些具体措施。汪利娜 中国推行抵押贷款证券化的理性思考及制度安排.中国房地产金融，2002(9)张红 个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究，中国房地产金融2002（10）侯新贷 田策 住房抵押贷款保险研究（J），中国房地产金融2002(11) 4风险指标化丁磊研究并建立了个人住房贷款风险函数，他认为个人住房贷款风险是以下因素的函数：Xl国家经济、金融政策调整X2区域经济环境比变化X3房地产行业周期变化X4房地产开发商的投入X5内资银行无序竞争X6借款人自身情况变化X7银行内部管理不善该研究在风险指标化方面取得比较大进展，但由于我国当前房地产市场发展时间较短，研究指标并没有得到有效的验证，各指标在影响风险产生的程度上并没有进行量化，因此，该研究很难具有操作性。第三节 研究思路和方法一、 研究思路随着我国个人住房贷款业务不断发展，其风险隐患也逐渐暴露。所以规避其存在的风险确保健康发展已成为一个非常迫切的问题。本文通过对商业银行个人住房贷款发展现状及风险类别的研究，通过运用商业银行风险防范的理论以及借鉴国外商业银行风险管理的先进经验，提出构建个人住房贷款风险管理体系的具体建议，以实现我国商业银行个人住房贷款的持续、健康发展。二、 研究方法从我国商业银行个人贷款的实际情况出发，理论联系实际。丁磊 异地购房者引发个人住房贷款问题探析（J，中国房地产金融2002（9）第四节 论文创新之处与不足一、论文创新之处通过对国内外商业银行风险管理的研究，得出了外国商业行个人住房贷款风险防范的宝贵经验，并在此基础上提出完善我国商业银行个人住房贷款风险防范的建议。二、论文的不足1、本文虽然对我国商业银行个人贷款的现状进行了比较详细的研究，但仍然缺乏定量的数量分析。2、本文提出的个人住房贷款业务的风险防范管理措施，.但是还没有形成出一个完整防范体系。3、本论文没有对相关案例涉及，缺少对案例的深入研究。第二章 个人住房贷款风险管现状第一节 个人住房贷款一、个人住房贷款的定义个人住房贷款通常也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。二、个人住房贷款的特点1、它是一种对象特定、用途专一的贷款。即仅针对具有完全民事行为的自然人发放的，用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。2、它是一种抵押贷款。即贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可采取抵押、质押或保证，也可以是以两种或二种担保方式的结合。3、它具有一定的政策性。为了解决居民的买房问题，国家对个人住房贷款业务给予了一系列优惠政策。但随之带来的后果，却是商业银行从事该业务的收益降低、风险增大。三、个人住房贷款的分类1、政策性个人住房抵押贷款政策性个人住房抵押贷款业务是为推进城镇住房制度改革，运用住房公积金、住房售房款和住房补贴存款，为房改单位的职工购买、建造、翻建自住住房而发放的贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他政策性个人住房贷款。2、自营性个人住房抵押贷款狭义的自营性个人住房抵押贷款也称住房按揭贷款或个人住房贷款，是银行运用自身的本外币存款，自主向城镇居民发放的住房抵押贷款。而广义的自营性个人住房抵押贷款通常涵盖了个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。3、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是政策性和自营性贷款相结合的贷款方式，指的是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果该笔贷款不足以支付购房款，银行则向借款人同时发放部分自营性住房贷款来弥补购房款的不足。第二节 个人住房贷款风险一、个人住房贷款风险概念个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款银行和其他金融机构由于各种原因影响不能根据合同约定按时足额收回贷款本金和利息而产生损失的可能性。二、个人住房贷款业务风险特征l、滞后性个人住房贷款大多为中长期贷款，还款期一般为10 30年，由于时间跨度很大，这就为风险的缓慢积聚提供了条件。2、隐蔽性个人住房贷款期限长，不确定因素较多。在贷款期间，如果经济周期出现缓慢的变动，或借款人的还款意愿发生变化，而银行又不能及时地获取这些信息，这就会导致个人住房贷款的信用风险在爆发前不被显现出来，形成表面平静的假象。3、多样性个人住房贷款信用风险的影响因素、表现形式是多种多样的。例如，有借款人的原因，有银行自身的原因，还会受到宏观经济形势的影响等等。而一旦这些复杂多变的风险发生，银行将会蒙受巨大的损失。4、社会性当借款人无法继续还款或不愿继续还款的时候，银行肯定要行使收回抵押房产的权力。但是，如果借款人只有这一套住房，他就将面临无房可居的惨状。但是2004年底，我国高院公布了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，其中第六条规定:“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这意味着银行将不能拍卖那些只拥有一套住房的欠款人的房子，这就使抵押房屋的变现无法实现，最终吃亏受损的还是银行。第三节 个人住房贷款风险开始显现一般认为，个人住房贷款由于有抵押担保，是一种低风险的信贷产品。正是在这种观念的指引下，各银行之间个人住房贷款业务竞争激烈，这直接导致了住房消费者市场准入标准的降低，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入了住房信贷市场，形成风险隐患。近几年我国的房价一直大幅上涨，远高于居民的可支配收入，造成我国的房价收入比(商品房平均销售价格套的平均面积/城镇家庭年度可支配收入)逐渐攀升。银监会的检查结果显示，有的省市住房贷款不良率连续二年呈上升趋势。住房贷款不良率的快速上升充分说明我国商业银行个人住房贷款己进入风险暴露期。其风险的滞后性使我们错误地将其视为一种优质资产，但国外的情况表明事实并非如此(上世纪70年代西欧大量住房信贷公司的破产和1995年日本国际金融第一案)，商业银行作为直接的风险承担者对此应引起足够重视。第三章 个人住房贷款风险类别分析第一节 借款人信用风险一、借款人主动违约风险借款人主观上有意赖帐、恶意不还款，可能的原因有：1.信用观念差，没有认真对待合同，没有引起足够重视，若不及时催收，很可能变成拖欠。2.对房屋质量不满意，或者延期交房，产权证未办妥等外生矛盾，或者借款人改变购物意愿而有意制造纠纷。3.夫妻离婚，或者未离婚但感情破裂，导致借款人不愿意履行还款义务，甚至转移财产。4.房价下跌时，借款人认为，放弃还款可带来更大利益而导致的违约行为。通常这与借款人的财力无关，是借款人自主选择的一种理性违约行为。借款人购房是以保值、投资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能不还贷款。一般地说，房价在升值时，不存在这种理性违约。5.借款人因违规、违法行为受到处罚，如账户被司法机关冻结、营业执照被吊销、货物被没收等，都会影响借款人按期偿还贷款。二、借款人被动违约风险借款人被动违约的客观原因主要是借款人收入不稳定，经济恶化。如借款人因失业、伤残、死亡等原因，导致个人收入下降。这种被动违约的情况在经济危机引发通货紧缩时比较多见。随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗或分流压力加大，借款人未来收入难以预测。借款人因疾病等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。三、欺诈风险(借款人或与他人勾结恶意骗贷风险)欺诈风险主要有以下几种情况：一些借款人利用假身份证、假单位证明、假收入证明，甚至假地址来骗取商业银行的贷款，有些借款人甚至和经销商相互勾结套取商业银行消费信贷，更有恶劣者，通过非法手段骗取贷款后赖帐。第二节 银行内部风险一、银行操作风险银行操作风险是由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现：1.贷款审批权限下放后，基层行可能出现有章不循，滥放贷款或超权限放款，导致贷款损失。2.贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。3.信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿己过时效等，导致银行合法债权得不到有效保护。4.业务人员不按章操作，导致贷款出现风险，如抵押担保未落实就放款等。5.档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。6.贷款管理体制不健全，岗位设置不合理，前后台业务操作不分离，对大额贷款和风险高的贷款品种没有进行认真的事前尽职调查和贷款后评价，导致贷款决策失误。二、决策风险决策风险是指银行在发展方向、产品设计等方面的失误而带来损失的可能性。1.形势判断失误对宏观形势判断失误，在较好的市场背景下裹足不前，错失发展机遇，或在市场环境恶化，需要收缩业务时放松贷款条件，导致不良贷款大量发生。2.产品设计中的决策风险在产品设计时没有进行成本核算或对市场需求未做充分调研论证，盲目推出新产品;或在新产品业务流程设计方面存在严重缺陷，不但浪费时间和资金，而且不能有效地锁定风险。第三节 宏观环境风险一、法律风险现阶段，我国商业银行面临的法律风险仍较为突出，主要体现在：1.现行法律条款不能有效防范贷款风险借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人，在我现有的法律环境下，诉讼中的非法律因素较多，如果诉讼及执行旷日持久，银行不仅耗时费力，还会得不偿失。大多数银行都会要求借款人用所购买的住房财产作为贷款抵押，借款人不按时还贷时，除非银行事先确知借款人还有其他房产，否则几乎不可能将其从充当抵押物的住房中扫地出门、变卖抵贷。2.法律法规不健全，使银行资产遭受损失立法空白，开展住房贷款业务无法可依我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益的布道法律的保护。同时，我国尚无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆帐很难核销。3.执法不力和司法不公有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银行债权的不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由，拒绝执行抵押物拍卖，导致贷款遭受损失。4.合同风险主要表现在由于格式合同的弊病或者约定条款不明确，引发的个人与开发商纠纷，造成不还款。开发商因主体不合格、土地产权不明确或其他一些法律规定，而导致买卖双方的销售合同无效的风险。二、利率风险针对个人住房贷款而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收入减少，导致效益下降。在商业银行按照固定利率提供住房贷款的情况下，如果市场利率上升，商业银行的利差就会缩小，甚至会导致亏损。要减小利率风险，最稳妥的办法就是提供浮动利率的住房贷款业务，但是，这样做会大大缩小客户的产品选择余地，不利于同业间的竞争。另一种规避利率风险办法是：在市场利率波动比较大的时期内，尽快使有固定利率的住房贷款在二级市场上得以脱手。第四节 特殊风险一、家居装修贷款风险家居装修贷款主要是防止贷款被挪用的风险。借款人以虚假的装修用途与装修单位勾结，套取银行资金。此贷款一旦被挪用经营用途就会增大贷款的风险。二、二手房贷款风险二手房风险主要表现在：二手房评估，容易出现互相勾结、利用贷款套取高于实际房价的银行资金的风险；注意获得交易中心受理单后放款和最终他项权证的获得之间一段时期内，出售的二手房已被法院查封的风险；己合法租赁的房屋买卖，承租人为出具放弃优先购买权的文件，导致承租人主张买卖交易无效的情况。三、抵押物风险1.抵押物价值波动风险由于个人住房贷款业务的融资期限长、金额大、流动性差的特点，往往暗含着较大的抵押物价值风险。一旦经济环境和市场状况发生变化，出现供大于求或国家经济的影响，都会导致房地产价格的下跌，甚至部分房地产商倒闭。在发生经济衰退的时候，房地产价格会下降，即使有房地产抵押，但由于抵押物价值低于抵押贷款本息价值，若借款人不还款，银行在处置抵押品时也会遭受损失，导致银行也无法兑现，特别是在房市出现市场崩盘，将对银行的资产价值构成直接威胁。2.抵押物价值不真实风险抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险。如抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，可能出现不能足额收回贷款本息的风险。3.抵押物权属风险如果被抵押的住房产权不明晰或者产权有争议，商业银行就可能面临损失全部贷款额的风险。为了避免这种情况的出现，商业银行应对所抵押的住房产权进行调查，并要求借款人购买产权保险。为此，银行提供的住房抵押贷款额一般都以住房估价的80%为限。四、第三方道德风险律师事务所与借款人串通，故意向银行提供不真实的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷人员做出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通，故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。第四章 个人住房贷款风险产生原因分析第一节 房产市场角度在经济学中，经济周期是指国民收入、就业和生产的波动，是繁荣时期和萧条时期的更迭。整个经济周期分为繁荣、萧条、危机和复苏四个阶段，通常把复苏和繁荣阶段称为扩张阶段，而把萧条和危机阶段称为收缩阶段。房地产行业与经济周期存在正相关关系，同宏观经济波动相适应，房屋价格也产生周期性波动，形成房地产周期。同宏观经济周期波动相适应，房地产市场呈现出有规律的周期性变动的特性，被称作房地产周期，这是由房地产市场的供应滞后性引起的。开发商从发现市场需求，做出决策开发建设，到供应市场要有一段时间，这段时间内原有需求可能已被满足或新的需求激增，结果产生了房地产的供应在时间上总是落后与需求，在数量上可能超过或低于需求，导致了房地产市场扩张、收缩的规律性波动。由于房地产的开发建设周期长，供应滞后性远比一般商品严重，所以房地产周期现象也较其他周期现象显著。在成熟的市场经济条件下，房地产市场同国家宏观经济波动是紧密相联的，房地产市场受制于宏观经济，同时房地产市场的周期变化反过来又可以预示宏观经济周期走向。房地产市场由土地和房屋两个市场组成，在我国，土地出让价的变化规律在形态上较符合宏观经济周期，在时间上较宏观经济周期要提前，土地出让价格增速则受地方政府短期行为影响不太符合宏观经济周期规律，而房屋市场的周期性同宏观经济周期的吻合性比较好，这是因为我国商品房市场居民购房比重逐年扩大，个人购房己成为主力军，代表了房屋市场已基本形成，故利用宏观经济规律预测房屋市场的价格较为准确可靠。房地产业作为国民经济重要的产业组成部分(两者是总量与分量的关系)，其价格必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。首先伴随国内生产总值所决定的固定资产投资增长波动的周期特征，房地产要素供给、要素结合程度以及房地产关联产业群在生产能力、地区分布、产业政策等方面都呈现周期性的变动。其次，由于房地产商品的消费替代性比较差，依据恩格尔定律，随着经济发展水平的变化，地产的社会消费需求增长具有阶段性特征，受供求增长规律决定，具有周期性波动的特征。再次，由于房地产建设周期长，供给具有时滞性，.使即期供求的时间连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打破房地产市场供求在空间上的一致性，而这正与西方经济学预期学派关于产品价格与产量间的关系相吻合。因此，房地产特殊的市场规律使其具有周期波动性。房地产周期波动导致房地产价格发生波动，而房地产与金融部门的信贷活动关系紧密，任何一个环节发生变动都会传导到金融部门，影响信贷资产质量。就住房抵押贷款而言，房地产周期的波动也会造成住房贷款的市场风险。在房地产周期处于上升阶段，由于房地产价格的上升，金融机构大量发放住房贷款，借款人对未来具有良好的预期，理性违约风险也会降低甚至归于消失；而在良好的经济环境下，借款人的信用水平会有所改善，从而恶意违约风险会相应下降。而当房地产周期处于衰退阶段，房地产市场降温，房价大幅跳水，房屋空置率上升，市场房屋供过于求，伴随着房地产抵押贷款各方主体情绪和预期的变化，被迫违约风险和恶意违约风险越来越大。同时当房价下跌到一定程度时，理性违约风险也开始增加。这样，在经济衰退过程中借款人风险是处于不断增大状态的，这些不断增大的借款人风险会越来越大的可能成为现实，从而使得发放住房贷款的金融机构因此遭受损失。第二节 贷款需求者角度现代投资手段的日益增多使得投资成为个人财富实现保值增值的重要手段，而现代经济的高速发展又给每一个投资者形成了较好的愿景，同时各种投机活动的丰厚回报助长了人们获取高利的预期，因此整个社会就形成了一种普遍的投机心理。正是由于房产具有生活消费品和投资品的双重特性，所以购房的动机可分为消费目的和投资目的。投资性需求又可进一步细分为一般性投资需求和投机需求。个人住房贷款的市场风险在发生的时候，其影响施加于几乎每一个借款人，但不同的借款人因此而出现风险的可能性却是不同的。贷款中请人出于消费目的购房是为了取得房屋的使用价值，满足自己及家人居住的需要，必然持有慎重态度，对收支做了通盘的考虑，还款能力比较强。贷款中请人进行投资性购房的前提假设是认为在现状下，房产形态比现金形态的投资回报率要高，通过将闲置的资金和低成本融入的资金转化为实物进行经营和转让的滚动运作，达到保值增值的目的。这实际上是一种理财手段，适当的投资行为对宏观经济是良性的刺激，对活跃房市有益处。而且一般性投资带有更多的理性，是看准了长期升值，并且购房的规划明确，多用来出租获取收益，稳定的回报对还贷现金流不构成太大的威胁。如果抵押房屋的市场价值下跌，贷款人有可能发生理性违约。但由于贷款人尚有偿还资金的能力，其违约资金可以通过银行的努力追回。投机购房则截然不同，是冲着房屋在短期内的资本收益，其行为特征是购房者短期内多次大量吸纳和抛售所购房产或购房权利证明，赚取低吸高抛的差价，类似于炒股，所以也称为炒房。投机买方者的判断能力和行为模式是欠成熟的，体现为对市场的判断不够理性，盲目跟风，更有甚者，为了摄取暴利，不惜铤而走险，故意造假骗取银行的信贷资金去冒险，比如，钻银行之间信息不通的空子，进行多头按揭，虚报收入或房价，获取高于贷款限额和成数的资金。危险在于，投机者的行动是建立在一个假设基础上，即未来房价一定回涨，显然，这是不合理的，房市与股市一样也有高低潮，当房价达到峰值，随之而来的就是加速下滑和长期低迷的形势，而投机者的资金周转是需要不断有下家接盘才能实现的，接最后一棒的炒房者的资金会因遇上房产市场衰退而被套牢，炒房者也就丧失了偿还的能力。银行的风险就在这样的非理性行动中不知不觉倍增，待投机者炒作失利，违约的概率就会上升。投机行为的盛行会扰乱房产市场的秩序，加剧房价乃至房地产周期的波动，是形成房地产泡沫的主因，提高了房地产整体行业风险，同时，它变相掠夺社会财富，引起社会分配不公，严重侵犯到本已对负担房价感觉吃力的中低收入群体的权益，致使他们不堪重负，风险进而经由银行跟借款人之间的资金链传递到金融系统，侵蚀金融资产。第三节 贷款供给者角度银行面临个人住房贷款的市场风险，这不仅仅是在于房地产市场和购房者等外在因素，实际上银行自身对于市场风险的蕴藏和发生也有着不可推卸的责任。房地产周期可以在没有银行危机的条件下发生，银行业的危机也可以在没有房地产周期的条件下发生。但无论是发达国家，还是发展中国家，这两种现象在各种不同的制度安排下，都有着显著的关联性。其影响的结果取决与一国经济体系对银行体系的依赖程度。从国内发展情况来看，个人住房消费对银行依赖程度极高，一方面表现在由于房价因素，很多消费者特别是中低收入者采用大额按揭贷款的方式购房，.另一方面表现在个人住房贷款目前仅通过单一银行渠道。这样一来，房地产消费资金的风险大大转移与银行系统之上，一旦住房价格有大的波动，势必传染到银行的住房贷款业务，使之遭受巨大损失。泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息，在银行制度完善程度很有限的情况下，大部分贷款都是以抵押为依据，而不是依现金流为依据。在经济繁荣时期，资产价值上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，受利益驱使银行的业务越做越大，利润也水涨船高。而这个过程是一个加速的过程。可是，一旦泡沫迸裂，房地产价格急转直下，结局就正好是前面相反方向的加速:银行的抵押物价值迅速下降，银行资金匾乏，业务收缩，利润下降，导致企业违约，银行必然被不良债权拖跨。这个过程反映了银行在贷款业务上的非理性行为，说明银行在经济扩张时往往容易低估房地产信贷中的风险，包括住房贷款风险。因此，银行的非理性行为主观上助长了房地产泡沫的产生、加速和膨胀，房地产泡沫一旦破裂再反过来进一步造成银行贷款的风险爆发，这是一个相互作用的过程。银行自身对其贷款的市场风险的形成也起着重要的作用。第五章 个人住房贷款风险的外部防范措施 第一节 健全个人住房贷款担保制度住房抵押贷款的担保方式，应优选所购房产抵押或以有价证券进行足额抵押。银行应当对借款中请人提供的抵押物做全面彻底的审查，必要时到房管局或土地局做进一步调查，确保抵押物的真实性、合法性;银行对借款人的抵押物要进行登记或冻结，确保抵押行为的合法性和安全性。贷款人在贷款后由于发生意外变故，造成无力还款的，应通过保险产品转嫁借款人的信用风险，可以借鉴国外经验，将银行消费信贷产品和保险结合起来，减少、转嫁贷款风险。具体的做法是，从借款者可能出现的各种意外和可能发生的产权纠纷方面，如针对借款个人的健康状况和偿还能力可能发生变化的风险，采取增加“借款者信用人寿保险”、“借款者履约保险”、“住房贷款产权保险”等保险产品，来转嫁和防范贷款银行的风险。第二节 完善我国个人信用制度一、建立完善个人信用法律环境制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障。一方面，国家要尽快颁布实施个人信用制度法、个人财产申报制度、个人财产破产制度等相关配套法规，用法律的形式对个人账户体系，个人信用记录与移交，个人信用档案管理，个人信用级别的评定、披露和使用，个人信用主体的权利义务及行为规范做出明确的规定。另一方面，在现行的法律法规的要求下，授信机构与相关部门也应切实做到依法、执法，起到监督维护社会整体信用水平的职能。二、建立失信惩罚和守信奖励机制个人信用体系建设中重要的一环就是建立惩罚机制，当前应逐步建立和完善这种惩罚机制，设立合理的惩罚尺度，以对不同程度的失信行为施以相应的处罚，建立快速收集有关失信行为的信息或举报机制，根据失信行为的严重程度，将个人不良信用记录按照时间长短不同记录于各相关数据库中，建立被惩罚人申诉机制等。另外，建议采取优惠利率的政策，对信用良好个人进行奖励。通过失信惩罚和守信奖励机制的建立，使守信人从守信行为中受益、使失信人为失信行为付出应有的代价，这将有利于提高我国的个人守信意识，进而促进社会信用意识的提高。三、建立标准化的个人征信数据库标准化的个人征信数据库是个人信用体系建设的核心环节，应包括个人自然情况、个人税务情况、个人司法记录、个人社会保险、商业保险记录、个人的储蓄和债务记录、个人的信用历史及个人资产情况等内容。为做好标准化的个人征信数据库建设，要在统一信用代码，建立个人账户后，快速进行基本个人资料、个人存款、贷款和还款、个人医疗保险、养老保险、住房公积金、财产保险、人寿保险、个人证券账户、存款账户、信用卡账户、个人车辆驾驶的处罚记录与个人信用相关的民事诉讼信息、个人纳税情况、个人就业信息等个人征信数据信息的收集。四、大力发展专业性的个人征信机构个人信用制度的建设离不开一批成熟的征信机构。在具体运作中，首先，征信机构要以商业化运作方式收集和使用有关个人信用档案的信息。其次，征信机构在考虑盈利性的同时，还要兼顾公益性。个人信用制度的建立不仅是为授信主体服务，还要服务于整个社会，促进社会信用水平的提高。第三，注重机构经营的规模性与集中性。这样做一方面有利于机构加强社会责任感，建立良好的社会声誉，另一方面便于今后全国范围的个人信用信息联网。第三节 建立健全与房地产金融相关的法律法规建立健全与房地产金融相关的法律法规是有效防范个人住房贷款风险，建立统一有序的个人住房金融管理体系的前提。国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：1与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍。2与房地产交易过程相关的法律法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。3与房地产贷款风险发生相关的法律法规应区分:(1)当债务人客观违约时，如何在既保障债务人正当生存权利，又保护银行合法利益的前提下，处置抵押物；(2)当债务人死亡的情况下，如何清偿债务；(3)当债务人失踪的情况下，如何清偿债务。第四节 大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化目前国内房地产企业开发资金的筹措主要来源于银行间接融资方式，依靠其他方式筹集的资金数量很少。在资金来源狭窄的情况下，许多房地产公司往往进行“假按揭”套取银行资金，增加银行的信贷风险。为了规避此种风险，避免房地产企业去挤银行信贷这个独木桥，我国应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散个人住房贷款风险。第五节 发展住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是指商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化的运作过程：第一，剥离贷款，形成贷款组合。由银行等机构作为项目发起人，通过对现有信贷资产进行清理、估算和考核，选择一定数量的住房抵押贷款作为证券化目标，并从资产负债表中剥离出来，形成一个贷款组合，作为证券化的基础资产。第二，贷款出售。发放贷款的银行将其可证券化的抵押贷款(如具有相同期限和利率的抵押贷款)出售给证券化特设机构，以此实现抵押贷款的真实销售。一般不通过银行直接出售给投资者，通常是将贷款组合卖给专门从事资产支持证券的设计和发行的中介公司，被称为特殊目标公司即SPV，在多数情况下，SPV是一家独立于发起银行的投资公司或政府支持成立的金融机构。第三，信用评级和信用增级。SPV在与相关的证券化过程参与者签订了一系列确定权利、义务的法律文件后，根据规范化的证券市场运作方式，聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级，以揭示证券的投资风险及信用水平，作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据。如果信用评级机构的评级结果没有达到目标投资者的要求，为了吸引更多的投资者并确保证券的顺利发行，SPV还必须采取提供超额抵押等方式的自我增级，或寻找信用级别更高的银行、保险公司等信用增级机构为其出具信用证或保单进行增级，以提高拟发行的资产支持证券的信用等级。通过必要的信用增级后，再次聘请信用评级机构对该拟发行的证券进行正式的发行评级，并将最终评级结果向投资者公告。第