项目投资控制程序.doc

济南舜华园建设发展有限公司程 序 文 件编号：SHYQP-19第C版第1次修改标题：项目投资控制程序第2页共6页1.0目的通过编制并实施科学、有效的项目投资控制程序，促进项目资金准时足量到位，保障项目及时优质完成。2.0适用范围本程序适用于本公司所有房地产开发项目的投资控制。3.0职责 3.1市场部负责编制市场销售限额，开发设计部、预（决）算部负责协助市场部分析计算工程成本，财务总监负责编制管理、销售、财务费用成本，市场部最终形成项目可行性报告，确立估算指标。 3.2财务部编制项目经济评价、财务评价或投资价值评价；若评价结果不够理想，必须作进一步分析，适当调整项目构成，提高项目价值或降低项目成本。3.3预(决)算部编制设计方案的估算，并写出估算报告，提交项目筹备组审核通过。3.4预(决)算部负责项目的施工图概算、预算、决算的编制工作，其中概算的编制误差应控制在+10%以内，其他应控制在+3%以内。对于委托其他咨询中介单位编制的造价文件，预(决)算部进行初步审核，并组织工程项目部、监理单位、咨询单位和承包方进行核对，定稿。3.5预(决)算部负责编制工程资金使用计划，计核部负责核实，确保工程款的支付不超过预算计划。 3.6财务部负责项目的融资工作。编制融资计划、投资计划、审定竣工决算书，并对工程款及其他费用的支付进行监督和审查，并做项目投资控制工作总结。4.0程序4.1投资控制的依据4.1.1项目可行性研究报告、设计方案的估算报告、合作建房合同中的有关经济条款。4.1.2施工合同中有关工程造价及资金支付情况、保证金的使用条款。4.1.3材料、设备合同中有关费用的条款。4.1.4工程预算书、决算书以及工程造价审定书或标底。4.2投资控制的基本原则4.2.1投资控制是一个动态的控制过程，以主动控制和事前控制为主，其他控制为辅。4.2.2投资控制的一般原则是：设计概算不突破估算指标，施工图预算不突破设计概算；竣工结算不突破施工图预算。济南舜华园建设发展有限公司程 序 文 件编号：SHYQP-19第C版第1次修改标题：项目投资控制程序第3页共6页4.2.3预（决）算的控制应公正、合理、准确、精细。 4.2.4投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。 4.3投资控制的工作程序 4.3.1策划阶段的投资控制4.3.1.1营销中心市场部负责市场调查，并收集与开发项目成本有关的资料。如项目所在地周边综地的地价及土地开发费用资料；有关建筑、安装费用资料；有关财务费用资料；以及其他有关费用资料等。4.3.1.2开发设计部应根据工程的估算指标，委托设计单位形成初步设计方案，预（决）算部依据设计方案编制出概算报告，报送分管开发设计副总经理审核，总经理审批。至满足项目最初的估算指标后，由开发设计部负责与设计单位进行交底，编制施工图。4.3.1.3分管开发设计副总经理负责组织工程项目部、开发设计部、预(决)算部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材清单，具体控制要求见产品采购控制程序（SHYQP-25）。4.3.1.4分管开发设计副总经理负责组织工程项目部、预（决）算部、开发设计部、计核部共同确定甲、乙供材料、设备的价格，预(决)算部编制材料、设备限定价格一览表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由分管开发设计副总经理批准并加以说明、备案。到确定价位时，即可及时调整工程造价。4.3.1.5财务部依据投资估算，编制融资或筹资计划；依据项目实施计划，编制项目投资计划。4.3.2设计阶段的投资控制4.3.2.1预(决)算部依据项目可行性报告，提出成本控制要求给开发设计部编制设计任务书。4.3.2.2预(决)算部根据设计方案，做出设计方案估算报告，作为进一步设计依据。4.3.2.3预（决）算部在施工图纸未出之前，进行造价咨询单位的市场调查，做出报告报分管开发设计副总经理批准，确定编制预算的单位并与之签订合同。在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材清单后，造价咨询单位一个月内做出预算书或标底，预（决）算部审核。4.3.2.4计核部审计工程预算书。抽取2-5个具有代表性的分部或分项工程进行复济南舜华园建设发展有限公司程 序 文 件编号：SHYQP-19第C版第1次修改标题：项目投资控制程序第4页共6页核。当复核造价误差在3%之内时，可以认为造价准确，否则需要扩大复核范围（整个工程的30-50%）。若仍达不到要求，则需要重新编制预算书。4.3.2.5预（决）算部根据初步设计，编制项目设计概算（若项目无扩大初步设计，此步可省）。计核部审核设计概算，若概算造价突破估算造价时，应分析突破原因。是设计原因的，应返回设计单位重新设计；是增加功能或项目的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应作补充说明或解释。4.3.2.6根据施工图设计，由预(决)算部编制工程施工图预算或招标工作的标底，与估算进行对比，做出初步成本分析报告，找出与原成本控制的差距，分析原因，报请财务总监得到认可后，方可编制出最终施工图预算，并修正投资估算，计核部组织并审核。若施工图预算造价突破概算（或估算）造价时，应分析突破原因。是设计原因的，应返回设计单位重新设计；增加功能或项目原因的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应作补充说明或解释。4.3.2.7工程项目部依据施工图预算或标底与施工承包方签订工程施工合同。4.3.2.8根据施工合同，依照标底或施工图预算书及公司项目总体进度计划，由工程项目部编制工程设备材料款支付计划和工程进度款支付计划，报财务总监审批。4.3.3施工阶段的投资控制4.3.3.1根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，施工单位提出申请报监理公司认可签字盖章后，转工程项目部核实当月实际完成工程量，工程项目部经理审定工程量，转预(决)算部根据合同及国家有关规定审核计算进度款，报分管开发设计副总经理审批后返回工程项目部。计核部根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应支付的工程进度款。4.3.3.2工程发生变更后，现场签证施工单位在规定的时间内上报监理公司，监理公司首先做出初步原因和费用的分析意见书报工程项目部、预(决)算部 确定费用。预(决)算部应及时合理地做出费用分析意见报分管开发设计副总经理，得到认可后，可及时的做出成本上升或下降的原因分析意见， 报公司总经理批准。若总经理不批准，则不可以变更或签证拒签，计核部审核签字后盖章。4.3.3.3设计变更的审核，详见设计变更控制程序（SHYQP-23）。济南舜华园建设发展有限公司程 序 文 件编号：SHYQP-19第C版第1次修改标题：项目投资控制程序第5页共6页4.3.4竣工阶段的投资控制4.3.4.1预（决）算部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，经过监理单位初步核对后，预（决）算部进行审核。4.3.4.2施工承包方报送的工程决算书，应盖有其单位印章和签有编制人姓名。4.3.4.3.施工单位报送工程决算书与监理单位、预(决)算部初步审核，送财务部最终审定，确定工程造价，双方签字、印章。预（决）算部与施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。4.3.5项目成本分析4.3.5.1编制项目财务决算书1)财务部与施工单位核对工程款拨付情况，2)根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，财务部经理审定项目财务决算书，财务总监审批项目财务决算书。4.3.5.2由计核部牵头，与预（决）算部共同完成项目成本分析：1)收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料；2)根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因；3)编制项目成本分析报告，总结经验。 4.3.5.3财务部审核成本分析报告。4.3.5.4 计核部审定成本分析报告。4.3.5.5财务总监审批项目分析报告。5.0相关文件和记录5.1设计变更控制程序（SHYQP-23）5.2产品采购控制程序（SHYQP-25） 5.3承包方控制程序（SHYQP-28） 5.4招标管理办法（SHYQP-2