广州市增城区荔城泰富广场商业项目策划方案_97ppt_2009年

,泰富广场,项 目 策 划 方 案,目录,项目概况-3荔城概况及商业环境分析-4荔城房地产市场调查分析-7荔城商铺租金调查分析-8荔城大型购物广场现状-10同类项目的竞争分析-11泰富广场SWTO分析-16为什么能在泰富广场建名店城-23项目的营销诊断与思考-27项目的主题设定-30项目的概念定位-34,项目的市场定位-38项目的经营规划设计-40主要招商目标-41项目的定价策略-42项目付款方式及优惠折扣办法-47项目上市计划-49营销计划-50工作计划、合作方式-53广告计划-57经济分析-59结束-62,一、项目概况,项目名称：泰富广场用地性质：商住用地用地位置：广州市增城区荔城街道西城路项目预计总投资：1.5亿投资商：增城市中天拓展实业有限公司周边环境特点：地处荔城繁华商业中心区， 中央CBD挂绿广场边的西城路,一、项目概况,项目名称：泰富广场地下停车场一层：6684平方米商业城一层：5688平方米商业城二层：5165平方米住宅：25112平方米,二、荔城概况及商业环境分析,位于珠江三角洲东北部，东接惠州，南邻东莞、深圳，西连广州，是增城市委、市政府所在地。全街总面积149.71平方千米，现城区面积17平方千米（规划面积为35.8平方千米），户籍总人口18万人，流动人口约15万人，下辖10个居委员会和24个村委会。,二、荔城概况及商业环境分析,随着广州南拓东扩战略的实施，位处广州东部版块的荔城迎来了历史性的发展机遇，随着广州东部房地产版块及商业版块的东移，由广州到荔城已经形成了广州萝岗区、丛化沿线，新塘、荔城沿线的房地产黄金走廊，及商业黄金走廊。碧桂园、万科、新世界、保利、恒大、敏捷等地产大盘象珍珠项链一样把广州与荔城紧紧地串联起来，尤其是碧桂园及恒大的造城运动，把荔城通往广州的广汕、广从、广园快线、107国道沿线的城乡一体化进程推向了神7速度。未来5年，继华南版块之后的广州又一房产新版块将在东部崛起，而荔城处在广州与东莞的最后一个连接点，将得到飞速的发展。,二、荔城概况及商业环境分析,房地产的飞跃发展，将会彻底改变荔城的人口结构，移民高潮将会风起云涌，预计5年内荔城人口有望破百万，荔城的商业将会驶向快车道。以目前荔城中心区的荔城大道、挂绿路、西城路、光明路、中山路、西园路、荔兴路、新桥路等中轴商业路段，将会迎来商业的井喷发展，尤其是挂绿路、西城路将会是荔城的CBD中央商业区，成为荔城的上下九、北京路、天河城。目前荔城CBD的商铺满租率都达到99%以上，铺铺旺铺，铺铺繁华，尤其是挂绿广场的地王广场，西城路的名店一条街，可以说是一铺难，寸土寸金，租金在100200元/平方米之间，这在县级市中租金水平还是处在比较高的位置，消费潜力不可估量，在广州的八大区中，增城的新塘、荔城消费力指数排在花都之前，此时此刻，在荔城中心区开发商业地产，无疑是抱着金娃娃出世，成功必然。,三、荔城房地产市场调查分析,三、荔城房地产市场调查分析,小 结：目前，在荔城主要的大盘以碧桂园与锦绣湖畔豪庭这些近郊项目为领军项目，主打园林绿化、规模、品牌、小区化；在市中心的项目大部分都是以高层电梯的中小盘为主，主打底层商铺、黄金地段、人气等牌，在价格上商业中心区楼盘较领先郊区楼盘。,四、荔城商铺租金调查分析,四、荔城商铺租金调查分析,小 结：荔城商铺出租率以及租金水平呈现中间热、两头冷的局面，碧桂园等楼盘的小区商铺出租率20%都不到，租金也是在30元50元/平方米之间，但是在挂绿路、西城路、西园路等繁华街道的商铺基本上没有空铺可租，挂绿广场的内铺偶有转租的，都通过物管处竞价出租，价高者得，麦当劳、肯德基、金利来、华伦天奴等主力品牌都扎堆在挂绿路、西城路一带，租金也是在100元200元/平方米之间，一线街铺普遍在200元/平方米之上，但在中坚豪庭的出租率就低于20%，租金更低至30元/平方米左右。商铺的售价：碧桂园街铺 8000元/平方米,五、荔城大型购物广场现状,在目前阶段，荔城除了挂绿广场有点百货公司的规模以外，大型的上档次的购物中心在荔城还没有出现；地王商业广场这个综合商贸城虽然规模也不小，但业态以及经营定位还是比较杂乱，以跳蚤市场老鼠街水货经营为主；荔明苑楼下的家家乐电器城也属中小型商场；中海城市广场楼下的人人乐、ITAT等商场虽然也有一定的规模，但也起不了商业领袖的作用；整个荔城缺乏一个形象性的商业步行街及高档的购物休闲文化广场，“街”与“城”的蜕变等待一个新商业项目的诞生，王者何时能归来？泰富广场能否填补这一空白？,五、同类项目的竞争分析,挂绿广场：坐落于荔城最繁华的地段挂绿路，是集商业、文化休闲的地方标志性商业项目，有百货公司、超市、麦当劳等主流商业，是荔城人购物休闲的第一聚集洼地，是荔城的地王之王。主要优势是地段优势，商铺100%满租，商铺租金为荔城之最，是纯商业项目。,五、同类项目的竞争分析,地王商业广场：坐落于挂绿广场旁边，连接西城路路口，是集商贸城、宾馆、餐饮、娱乐为一体的城市综合体，与挂绿广场的人气互相循环流动，是荔城的地王。主要优势也是地段优势，商铺100%满租，商铺租金同样为荔城之制高点，是纯商业项目。,五、同类项目的竞争分析,中海城市广场：商业部份的主要业态为人人乐生活超市，及ITAT服装商场，按照超市及ITAT的租金水平，属于偏低水平，但这个主要业态带旺了旁边一些零散商铺，也成为荔乡路一带商圈人气较集中的消费中心区。,五、同类项目的竞争分析,西城路、挂绿路品牌街：主要以经营品牌服装为主，如：金利来、七匹狼、哥弟、康奈、红蜻蜓、乔丹等近百家品牌店扎堆在此经营，服装的比例占了70%，鞋类、箱包、精品占了10%，其它化妆品、餐饮等占了20%，是荔城人流量、车流量最密集的街道，主要优势也是地段优势，一铺难求，商铺租金也为荔城之最。,五、同类项目的竞争分析,小 结：综上所述，以上几个主力商业项目都具备有中心、核心地段优势，人流密集扎堆优势，品牌名店密集扎堆优势，商业氛围成熟持久优势，对本案形成强有力的挑战的同时，也给我们带来了人气、商业成熟、消费集中、品牌密集等利好因素，只要我们扬长避短，互相影响，荔城的商业版图将会在短期内形成三足鼎立的态势，挂绿广场代表的是荔城的老商业，地王广场代表的是新商业，我们代表的是荔城的潮流方向性商业，三足各有千秋，各有特点。潮流商业将永远处在领跑者的地位,本项目竞争力分析,显性竞争力：除了地段还是地段，在商业地产中，这是不二的法则，而本案作为荔城核心商业区三足中的一足，区位的优势非常明显，有挂绿广场、地王广场、西城路超成熟的商业氛围及滚滚的人流的依托，等于让我们站在了巨人的肩上。项目策划定位的超前及领先性，将使得本项目开业后成为荔城标志性的商业项目，不鸣则已，一鸣惊人！,结 论,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标1,通过概念的策划及科学的商业规划，使得本项目有别于挂绿广场及地王广场，并成为荔城街最高档、最有影响、最有发展前景甚至20年都不落伍的主题商业广场；,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,通过精准的市场定位及营销策划，使得本项目的价值最大化，商铺销售价格、出租价格将创荔城之最，让荔城的铺王在泰富产生，并带动3-13层住宅在同类中小盘商住项目中卖到一个最理想的价钱。,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标2,通过提前的销售以收取诚意金及首付款的方式，边卖边建，滚动建设，使到开发商用提前销售回笼的资金，来解决本项目的建设资金，让我们的开发商真正实现用20%的自有资金完成本项目的开发。,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标3,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标4,通过提前招商，及推行业态的准入制度，让本项目的业态及品牌以名牌、高档牌、指定牌为主，打造荔城第一名店城，从而实现所有商铺带租约销售，让我们的商铺卖个好价钱、租个好价钱，不推则已，一推卖光。,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标5,通过专业团队的介入，带来品牌商家的客户资源，及投资家的资源，保证项目的销售及招商的成功。,泰富广场凭借其独一无二的地理优势，热销及热租是不成问题的，问题是策划人及专业人士的介入将会达到以下几个目标：,目标6,通过专业团队的介入，缩短本项目的销售及招商时间，使本项目的后期建设与经营规划实现同步，达到楼建好的同时销售与招商同期完成的目标。,七、泰富广场SWTO分析,优 势：1 、位处荔城CBD中央商业区，占据超级地段优势。2 、商业氛围超级成熟，人流、商流有极大保障。3 、挂绿广场、地王广场开业已久，功能业态规划、建筑风格都 已陈旧，商业容量已成爆炸状态，大量商户寻找等待新的商 业项目转场升级。4 、荔城中心区域商铺库存为零，商铺市场呈求大于供，卖方市 场垄断状态。,七、泰富广场SWTO分析,优 势：5 、荔城处在广州东部开发的前沿阵地，大房产大商业开发即将 火山喷发。6、 挂绿路、西城路、西园路都是老街，各类商铺均存在消防安 全等隐患，主流商街升级改造指日可待。7 、以现代化商住城市综合体定位的泰富广场，短期内将是挂绿、 西城区域的明星商业项目，龙头地位天然生成。泰富广场荔城千呼万唤始归来的王者，舍我其谁！,七、泰富广场SWTO分析,劣 势：1、 只有一到二层10000多平方米的商业面积，在同区域、同类 商业项目中个头最小，荔城商业龙头大哥的地位难以确立， 一旦有新的大型商业项目的出现，将会危及它的生存。2、 商业个头太小，影响到项目的商业规划，无法做成商业综合 体的巨无霸以及购物公园，留客魅力明显单薄，这在一站式 购物、多元购物、休闲娱乐购物、居停购物的21世纪，将会 难以经受时间的考验。3、 商住混合使到本项目难以形成规模及主题效应，业态的定位 将会受制于楼上的业主租户。,七、泰富广场SWTO分析,劣 势：4、 消防安全隐患风险极大，一旦商业部份火灾等其它事故，将 会波及几百户居民生命财产安全，让开发商的风险系数升到 红色级别，说坐在火药桶上一点都不为过。5、 项目本身没有预留二期开发的空间，让二次开发增值无法实现。6、 临街街铺数量太少，铺王的比例不高，销售及出租王牌不多。7 、昂贵的土地及开发成本，使得本项目无法引进大型生活超市 及卖场，只适合做品牌店商城，导致本项目人气不够旺盛， 客户群的点与面较窄，商户以后的生存将会有压力，尤其内 铺及楼上铺。,七、泰富广场SWTO分析,威 胁：1 、作为增城的中心城市，未来的西城路、挂绿路很有可能升级改 造，旧城拆迁带来的新地块很有可能在未来10年诞生新的商业 巨无霸，一旦这种情况出现，商住合一营业面积只有一万多平 方米的本案，将会受到严重冲击。2、 随着荔城郊区大盘的不断建成，荔城城市副中心将会随着这些 楼盘而产生，挂绿、西城CBD片区将会受到很大的冲击及人流 的分流，谁能担保又老又旧的西城路还是荔城的繁华中心区？,七、泰富广场SWTO分析,机 会：1、 本项目地段周边的商铺都已经100%满租，商铺需求嗷嗷待哺，此时有商铺售租，定会是有多少吃多少。2、 短期内同区域同地段难以有同类项目开发，拔得头筹的泰富广场定是喝到头啖汤。,七、泰富广场SWTO分析,机 会：1、 本项目地段周边的商铺都已经100%满租，商铺需求嗷嗷待哺，此时有商铺售租，定会是有多少吃多少。2、 短期内同区域同地段难以有同类项目开发，拔得头筹的泰富广场定是喝到头啖汤。3、 地王广场、挂绿广场的老旧，使到设计、规划都领先一步的泰富广场定能吸引到更高一级的品牌商家及投资商蜂拥而入。4、 挂绿版块商业版图的洗牌，使到先入为主的泰富广场成为升级版版块的版主，就象广州天河商圈一样，有了天河城必将有正佳广场及维多利亚广场的出现。,七、泰富广场SWTO分析,应 对 策 略1 针对产品 对本项目的住宅部分及商业部分进行概念的剥离，把住宅部份打造成西城路段第一样板豪宅示范公馆，把商业部份打造成荔城第一主题商业城，即在泰富广场这个总主题的后面，另外把一、二楼定位及命名为：泰富名店城，把项目打造出一个名牌店扎堆集中的大卖场；把三到十三楼定位及命名为：泰富豪庭，把项目打造成一个豪宅样板示范小区,七、泰富广场SWTO分析,应 对 策 略2 针对经营规划 一定要考虑街铺与内铺、地铺与楼铺业态互动，业态科学布局突出主题性、品位性、高档性，建议一楼设立名媛世界，主营中高档女性服装、箱包、鞋帽、化妆品、精品、首饰等女性商品，建议二楼设立名仕世界及儿童世界，主营中高档男性服装、箱包、鞋帽、体育用品、旅游产品、名酒名烟等专卖产品，并划出一定的营业面积主营名牌儿童服装、鞋帽、玩具、益智学习产品。在针对以上业态规划时，可适当的引进屈臣氏、万宁等精品小超市及银行ATM柜员机，并在二楼适当引进类似仙踪林、哈根达斯等小型名牌餐饮作为配套服务项目。,七、泰富广场SWTO分析,应 对 策 略 关键词：主题、特色、新潮流、升级版商城1 、在概念诉求上突出三个世界，即名媛世界、名仕世界、儿童世界。2 、广告诉求上突出“名店城”主题及潮流商业代表，第五代商业城。,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点1： 荔城目前常住人口加流动人口已经达到30多万，碧桂园、锦绣豪苑等大盘的相继开发，广州至荔城的房地产黄金走廊，及新塘至荔城的商业走廊，从化至荔城的旅游黄金走廊，必将带来荔城的新一轮移民高潮，人口的质量及结构也在不断的变迁，大量高素质有文化的新荔城人，城乡一体化进程的高速发展，必将在近年内翻倍增加荔城的人口，两个产业转移将使到广州市的工业园区往东部扩展，荔城广州同城一体化目标的实现使得荔城的发展进入了历史性的快车道，在此背景下，未来5年荔城一线的人口将破百万，滚滚人流将催生荔城中高档商业的蓬勃生机。,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点2： 作为增城区政治、经济、文化、商业、人居的中心城市，荔城将会担负起增城区中心城市的历史使命以及功能，大量的人流、物流、财流将聚集在荔城并由此而辐射，荔城需要各方面的城市综合体，组成城市的组团，谁是荔城升级换代并带有标志性的商业地产项目呢？荔城呼唤一个能肩负起这一重任的商业地产项目的出现。,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点3： 虽然挂绿广场、地王广场代表过去的荔城商业，但是高速发展的荔城，需要一个与广州这个国际化都会接轨的新型商业地产项目的更新换代，领跑荔城未来的商业。,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点4： 全国各地的品牌名店已经瞄上了广州东部开发的各个中心城市，他们以占码头、占地头的气势开疆拓土，占领了荔城几条主要繁华街道，在这个专卖店、加盟店、品牌店大战杂牌店、水货店的时代，专卖店以统一品牌、统一装修、统一配送、统一采购、统一经营的模式，统一售后服务以及完善的CI、VI系统，以风卷残云之势，创出了一个又一个的商业奇迹，金利来来了、麦当劳来了、肯德基来了、耐克来了这些世界的、中国的名牌如星星之火，点缀在荔城的各个角落，从来没有象现在这个时候，有这么多的国际、国产品牌来到荔城淘金，但是目前老旧的挂绿路、西城路，老旧的商业广场，无法满足这些名牌的开铺选址要求，大量的名牌还因为荔城没有更好的商圈而无法进入荔城，荔城的中高端消费者还有很多人要山长水远到广州购买品牌商品，谁主沉浮？,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点5： 泰富广场也许是挂绿、西城版块最后一块绝版商业用地，它的横空出世将会改写荔城没有名店城的历史，在挂绿广场、地王广场、泰富广场这一场新版三国演义中，将会奠定自己作为潮流始发地的江湖地位。,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点6： 荔城名牌专卖店分散，需要一统江山，集中经营，一站采购，泰富广场我不做皇帝谁做皇帝？,八、为什么能在泰富广场建“名店城”,支持点7： 大量的公务员、金领、白领、灰领、蓝领、企业主都是名牌的发烧友，他们的指向消费点在哪里？泰富广场。,九、项目的营销诊断与思考,通过以上对项目的SWTO分析， 我们得出以下一些问题点和解决点：,九、项目的营销诊断与思考,问题点：问题点1： 目正对西城路、莲花路的展示面比较小，钻石铺比例不多，内铺占的份额在70%以上，如何使得内外铺销售及出租的价值最大化，让我们在策划的时候考量颇多。问题点2： 在挂绿路、西城路林林总总的商铺及商厦中，我们如何能成为标志性的、一鸣惊人的商业项目？在品牌店很多租约没到期之前，又实行了一城一品牌的代理专营模式，我们如何说服他们弃暗投明，改投我们的门户？,九、项目的营销诊断与思考,问题点：问题点3：本项目二楼与一楼的层差，通过怎样的办法才能解决？问题点4：本项目的租金定价与销售定价有什么办法可以解决好矛与盾的关系？,九、项目的营销诊断与思考,解决之道：针对1： 在招商时非名牌店不招，使本项目成为真正的名店城，展示面小的问题通过项目正面及后面各安排一到两家主力旗舰店，以豪华橱窗增加展示面的视觉效果，并以“回”字形把沿街面的商铺按2550平方米的规格间隔为里外通通铺，并把内铺实行平方光地不间隔出租办法，打造全通透卖场式商业城。,九、项目的营销诊断与思考,解决之道：针对2： 首先把本项目定位为名店城，树立起本项目的名店标杆，并通过在2009年上半年的提前招商，预定好2010年上半年进场开业的名牌商家，鉴于挂绿路、西城路大部份的商铺签约年限都是13年，我们项目的建设、装修、交铺预计也要11.5年的时间，利用这个交铺的时间差，刚好吻合他们的合同期，本解决办法的关键是提前招商。,九、项目的营销诊断与思考,解决之道：针对3： 通过设立3个世界（名媛世界、名仕世界、儿童世界），来解决层差的问题，把消费力最强的女性用品放在1楼，把消费力第二强的儿童用品放在2楼，并搭配男士用品，从而使到人流循环流动，把层差的租金及售价最大化平衡。,九、项目的营销诊断与思考,解决之道：针对4： 依据商户投资10年回本的心理预期，及普遍认同规律，用目前西城路、挂绿路同地段月租金标准12个月10年=商铺定价及租金定价的依据。,十、项目的主题设定,项目案名主名：泰富名店城（商业部份）推荐指数：立名理由：直奔主题，让人一看就知道它是名牌店、品牌店专营商城，一旦形成将会是荔城的地标性的商业项目，而且对本项目的业态准确锁定，也提升了本项目的高度及档次从而使得我们的商铺租售都增加了含金量和附加值，它和原来的泰富广场最大的区别就是泰富广场是一个模糊的、不分性别的案名，而“泰富名店城”是一个业态主题十分清晰、有血有肉、性格独特，并具有一旦抢先立名，具有垄断性、唯一性、排他性的标志性案名，稍做改动，我们突然发觉我们的项目具有了无限的生命。,十、项目的主题设定,主名：泰富豪庭（住宅部份）推荐指数：立名理由：把商业及住宅部份有机剥离，对我们以后进行推广诉求时起到了锁定性、定向性的作用。因为，原来把商业和住宅混淆为泰富广场，存在很多的弊端。首先，商铺的投资商以及经营商，和住宅的自住用户及投资商是两类不同的客户，我们把它分开来分别推广，分别诉求，就好象两个项目这样，商业重点诉求它的投资前景及经营前景，火爆、热闹、繁嚣是商业项目的永恒主题；而住宅重点诉求它的环境、私密、安全、豪华、人居、文化，从某种意义上来说，商铺和住宅是水火不容的，“泰富豪庭”让人一听、一看就知道是一个高档的、豪华的资产阶级居庭的理想家园，是个有血有肉，性别分明的好案名。,十、项目的主题设定,副名：泰富广场推荐指数：立名理由：由于本案容商业及住宅于一体，是个复合地产项目，用广场来命名可把商业和住宅统领在一起，在诉求和推广上也有一定的优势；缺点就是主题不明晰，商住混淆。,十、项目的主题设定,关于奥运泰富广场的案名，我们建议把它 封存,十、项目的主题设定,封存，理由有三：1、八年来的奥运主题炒作，已经太多太烂，把一个跟奥运毫无 关联的地产项目，硬跟奥运扯在一起，让人感觉很牵强、很 做秀，随着奥运的结束，奥运光环的褪去，人民已经把中国 的奥运做为了历史，我们还扯着奥运，实在不伦不类；2、奥运代表运动，而我们的项目是主打商业及地产，虽然是在 奥运年开发，但实在有点牵强附会。3、把奥运去掉之后，还我本来面目，我本英雄！,十一、项目的概念定位,十大定位（一）商业篇1、潮流先锋-泰富名店城2、名牌总汇-泰富名店城3、新商业标杆-泰富名店城4、时尚流行地带-泰富名店城5、商业新时代开启者-泰富名店城6、荔城新商业领跑者-泰富名店城7、荔城核心新商圈-泰富名店城8、商业坐标-泰富名店城9、升级版主题商业城-泰富名店城10、购物新体验-泰富名店城,十一、项目的概念定位,（二）住宅篇1、诠释豪宅新定义-泰富豪庭2、住在都市里，居在白云中-泰富豪庭3、高层、高档、高端-泰富豪庭4、电梯洋房里的新家-泰富豪庭5、繁华而不繁嚣-泰富豪庭6、大宅、大气、大牌-泰富豪庭7、与名店为邻，与名人为邻-泰富豪庭8、都市里的村庄-泰富豪庭9、气度、气派-泰富豪庭10、名店之上的优生活-泰富豪庭,十一、项目的概念定位,（三）打造三大世界、三大优势1、名媛世界 主要把一楼规划成女性用品购物区，主营女性服装、化妆品、首饰、箱包、鞋帽。2、名仕世界 主要是把二楼约50%的营业面积，规划成男士用品购物区，主营男士品牌用品，如名烟名酒、服饰、鞋帽、箱包、体育用品、旅游休闲用品等。3、儿童世界 主要把二楼约50%的营业面积规划成少儿用品购物区，主营少年儿童服装、鞋帽、玩具、文体文具、益智产品等。,十一、项目的概念定位,最终形成以下三大优势： 品牌汇集优势； 主题经营优势； 高端定位优势。,十二、项目的市场定位,通过具体对荔城人的生活方式、价值观念、心理需求以及市场供求、大势所趋等方面的研究，我们认为：1、商铺卖给谁？ 主要是卖给荔城本地以及增城市各区镇的公务员、港澳投资商、本地中小企业主、房地产投资家以及品牌商家，片区锁定在荔城、新塘、朱村、广州、东莞。2、商铺租给谁？ 主要是租给业已在荔城经营的名牌服装、化妆品、鞋帽、箱包、运动品牌、金银首饰、儿童用品的经营商，其次是东莞、新塘、广州、从化、深圳等地的品牌经营商家。,十二、项目的市场定位,通过具体对荔城人的生活方式、价值观念、心理需求以及市场供求、大势所趋等方面的研究，我们认为：3、名店城的产品卖给谁？ 主要是销售给荔城本地高端消费者，及广汕路、广从、广园快线、 荔新公路沿线，房地产黄金走廊及商业走廊、旅游黄金走廊沿线 的高端消费者。4、住宅卖给谁？ 主要销售给荔城本地的公务员、企业主、房产投资商、领类人士 （金领、白领等）、以及广州、东莞、新塘等房产炒家及荔城新 移民。,十三、项目经营规划设计,商业部份,拟进驻的商家,商业部份,十三、项目经营规划设计,商业部份,拟进驻的商家,商业部份,拟进驻的商家,商业部份,十三、项目经营规划设计,商业部份,拟进驻的商家,商业部份,十三、项目经营规划设计,商业部份,拟进驻的商家,商业部份,十三、项目经营规划设计,注：此为初步构思，具体引入的品牌需根 据荔城的人口结构、消费层次、品牌 商的意愿再作调整控制。,十四、主要招商目标,商铺1： 实行预先间隔三种规格（25、50、100平方米）店铺的方式 进行招商，规定经营业态； 主要招商对象：本地及外地品牌经营商。商铺2： 实行不间隔“平方光地”圈地方式定向招商； 主要招商对象：本地及外地的品牌经营商。,十五、项目定价策略,商业部份,十五、项目定价策略,商业部份,定价依据： 依据投资商10年收回投资成本的心理预期，及普遍认同规律，用目前西城路、挂绿路同地段月租金标准12个月10年=商铺定价及租金定价的依据，当然此租金标准仅为前六年标准，六年后的租金应该会上升10%50%，如果这样，投资成本回收年限将缩短到8年左右。我们建议以三年为一个租金递增期，合同租约最长为6年，发展商也可以以返租的方式把商铺返租10年，按10%的投资回报返利给商铺投资商，由发展商统一招商，这样做的好处有三方面：,十五、项目定价策略,商业部份,定价依据：由发展商统一招商，这样做的好处有三方面：1、把招商权统一控制在发展商手上，控制好进场商家的质量及品牌；2、本项目开发的同时必须同时成立物管公司，或者委托物管公司管 理，那么物管公司的生存及盈利就需要收取物管费，商业部份的 12000多平方米营业面积，按1028元/平方米的物管费标准收费， 每年将会产生150万到400万的物管收入，返租10年，将会给发展 商额外带来1500万4000万的收入。3、返租之后，由于有物管费收入，我们就可以对项目进行装修以及 配备中央空调、电梯、照明系统、中控系统、广告系统，聘请保安、 保洁、水电工程、物管等人员。,十五、项目定价策略,住宅部份：,十五、项目定价策略,定价依据：我们先回头看看荔城各个楼盘目前在售的价格,十五、项目定价策略,从上表中我们可以看出，郊区大盘普遍价格在园林绿化、环境配套都比较齐全，所以价格比较高，达到均价4800元/平方米，而其它的闹市小盘，如中海城市广场售价较低，均价只有3600元，本案由于有在荔城CBD核心地段优势，价格分数理应比郊区盘及市中心小盘要高很多，但是由于是中小盘，加上没有中坚花园等闹市大盘的环境及人居配套，价格分数又比它们略低，所以建议本案定价介乎于两者之间，取中间值故建议均价定为4290元/平方米。,十六、项目付款方式及优惠折扣办法,一、商铺一次性付款 8.5折 一次性购买并批量购买 8折半年内付清 9折首付50%，按揭5成 9折,二、住宅一次性付款 9.8折半年内付清 9.9折首付30%，按揭7成 9.9折,十六、项目付款方式及优惠折扣办法,三、商铺出租A方案：押金三个月，预付1年租金。 装修免租期2个月（提前2个月交铺装修）B方案：押金三个月，预付1个月租金。 装修免租期1个月（提前1个月交铺装修）四、租期A、3年期 B、6年期 C、10年期,十七、项目上市计划,上市策略、阶段划分第一阶段：招商推广预热期（项目基础期） （2008年10月2008年11月）第二阶段：强力招商期（项目12层建设期） （2008年12月2009年1月）第三阶段：招商延伸期（项目高层建设期） （2009年2月2009年4月）,十七、项目上市计划,上市策略、阶段划分第四阶段：楼盘整体销售期（项目已拿到预售许可证） （2009年5月2009年8月）第五阶段：交楼及装修期（项目已完成主体工程） （2009年9月2009年10月）第六阶段：开业及入伙期 （2009年10月2009年12月）,十八、营销计划,如何招商？1、由承福招商代理公司负责本项目的代理招商，并利用其多年 招商运营多个商业地产项目的商家资源，引进品牌店，并在 招商初期在租金及免租期方面做适当的倾斜，引进几个主力 样板店，以大带小进行招商；特别是名媛世界、名仕世界、 儿童世界三大区域引入主力店，带动品牌店入住，形成主题 商业格局。,十八、营销计划,如何招商？2、通过在广州、深圳、东莞、从化、 新塘、荔城召开多场招商推介会， 邀请品牌经营商前来参会，并在 会后组织商家前来本案参观考察， 以此招商。,十八、营销计划,如何招商？3、在荔城与工商局、商会、电视台、经贸委、发改局共同联合主 办首届增城商业经济论坛，遍邀品牌商家前来参会，并邀请著 名的经济专家、商业专家前 来演讲报告，并引起媒体对 本项目的广泛报道，借机招 商。,十八、营销计划,如何招商？争取在2009年春节前完成商业部份的招商认租 （以收到认租订金为准，每铺500010000元）。以利实现每个商铺带租约销售。,十八、营销计划,如何招商？4、按本项目销售总额1%2%的比例制定广告及推广预算，在 地方电视台及省会报纸对项目进行广告，并在荔城、新塘、 广园快线、广深高速、广汕、广从路口树立户外广告牌，对 本项目进行宣传，广告招商。5、招商代理公司进驻本项目现场，派出1015人的招商团队， 负责现场招商及走访广州、东莞、深圳、从化、新塘、荔城 等发达城市的品牌商家，访问招商。,十八、营销计划,如何销售？ 由招商代理公司派出的10名销售团队，负责本项目的认购登记、公开认筹、公开开盘发售等方式，销售商铺及住宅。 建议2008年10月11月为认购登记期，此阶段只登记，不收诚意金； 建议2008年12月2009年1月份为认筹期，发售优先选房权VIP卡，商铺200张，住宅300张。商铺的每张50000元（赠送5000元折扣代金券），住宅每张30000元（赠送3000元折扣代金券）。此阶段可提前回笼资金1900万元。 建议2009年5月1日为商铺及住宅公开开盘期，一举完成整个项目的销售回款。,十九、工作计划、合作方式,1、2008年10月1日10月8日 完成对项目的全面市场调查及分析策划；2、2008年10月10日 召开策划公司和开发公司的联席提案会，通过初步方案；3、2008年10月15日 前再次甲乙方论证会，通过方案并确定代理合约；4、2008年10月20日 前签订代理合同；5、2008年10月30日 前代理公司进驻甲方提供的临时招商点，展开前期招商准备工作；,十九、工作计划、合作方式,5、2008年10月30日 前代理公司进驻甲方提供的临时招商点，展开前期招商准备工作；6、2008年10月20日11月30日 甲方完成现场招商售楼部的装修，及楼盘广告包装、项目模型沙盘；7、2008年11月 开始，招商广告出街（电视广告、户外广告、车体广告、平面广告）；8、2008年11月2009年1月 全面展开招商；9、2009年2月4月 发售商铺和住宅优先选房权VIP卡；10、2009年5月8月 商铺和住宅开盘发售；11、2009年9月10月全面装修；12、2009年11月12月商铺开业及住宅交楼。,十九、工作计划、合作方式,策划、招商、销售代理机构 由广东迎海集团属下机构承福策划有限公司，与开发商共同组建成立泰富广场招商销售中心，具体负责招商、销售代理工作，通过执行以上营销计划及广告计划，全面推进本项目的招商及销售工作。,十九、工作计划、合作方式,招商、销售执行组织机构 成立本项目营销指挥部，负责本计划的全程工作 营销总指挥：陈锋（承福公司总经理） 指挥部下设三个部门：1、策划部：负责本案策划策划部高级策划师：1名（负责本案的文案及策划方案的制定和实