房屋征收补偿 1

房屋征收中需要注意的问题,住建部房地产市场监管司 邢军 2017年8月 呼和浩特,一、公共利益需要二、房屋征收程序三、房屋征收补偿四、房屋征收中的强制执行五、房屋征收工作机制,一、公共利益需要,2007年3月,物权法第42条:为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和 单位、个人的房屋及其他不动产。,第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要， 有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要。 （二）.能源、交通、水利等基础设施建设的需要。 （三）.科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、 文物保护福利、市政公用等公共事业的需要； （四）.保障性安居工程建设的需要； （五）.对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。 （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动， 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和 专项规划。 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济 和社会发展年度计划。,保障性安居工程建设 -城市和国有工矿棚户区改造，及林区、垦区棚户区改造； -廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房等建设； -农村危房改造。 旧城区改建（地段） -危房集中 基础设施落后,1、公共利益的要件把握 条例第八条、第九条 符合“四个规划” 不同于建设项目 纳入国民经济和社会发展计划 投票表决问题,2、非公共利益拆迁（收购）。 依照民事法律规范处理 不属条例调整范围 高度关注并妥善处理 一定数量的收购，是征收的有益补充 特殊情况下公共利益可以使用,二、房屋征收程序,工作重心前移 强调补偿方案论证 开展社会稳定风险评估 公众参与 公开透明,1、重视征收程序问题 依法行政基本要求 行政监察、司法监督重点 法院裁定不准予执行 后果处理困难,2、加强征收评估管理 主体资质资格合法 评估程序合法 技术评估报告的质量 信息公开,3、重视房屋拆除安全管理 安全问题突出 行政问责重点 明确拆除现场安全管理职责 统筹协调，确保安全,4、做好社会稳定风险（点）评估 合法性： 征收主体、适用法律合法；实体和程序合法 合理性： 结合地方实际；突出法律未规定或规定不明的； 三特（群体、房屋和人员） 可行性：主要是政策、方案、资金、房源；工作机构和 机制； 法院审查和不准予强制执行 安全性：重点是监控与修正；加强防控；突发事件防控 信息公开与保密问题,三、房屋征收补偿,1、征收补偿标准问题。 被征收房屋价值的补偿 搬迁、临时安置的补偿 停产停业损失的补偿 市、县级政府给予的补助和奖励 “补偿”与“奖励”分开,2、征收补偿方式问题 当事人拥有选择权 强化征收计划管理 利用价格杠杆调控 避免价格“低开地走”问题 房屋产权清晰, 无权利负担,非住宅补偿问题 A.停产停业损失补偿。 房屋 + 经营行为合法 停产停业期间内的 一般以直接经济损失为主 B. 产权调换问题。 地方制定具体办法,3、未登记建筑的认定、处理。 无证房不等于违章建筑 对违法建筑，不予补偿 尊重历史 实事求是 区别对待,1）规划管理法规出台前的； 2）一般影响规划，已补办手续的； 3）房屋来源合法的； 4）政府监管不到位的。 认定、处理的时机把握,4、市场租赁房屋 属民事合同纠纷 通过仲裁或者诉讼解决 原则上解除合同 按约定或者规定赔偿损失,标准租房屋补偿 保证基本居住条件 先房改或者收购 视同物权人，实行产权调换 地方根据实际具体规定,1、加强补偿方案管理。 合法、合理、全面 大多数人接受（征询制） 范围大小合适 避免不平衡 奖励制度科学 注重群众工作,2、建立特殊问题解决的机制 防范侵权渎职犯罪问题发生 多部门联合调查，共同认定 全面、科学的征收补偿方案 建立特殊问题处理工作机制 执行中标准统一、公开透明,四、房屋征收中的强制执行,非诉强制执行（第28条） 诉讼过程中的强制执行 达成协议不履行的，提起诉讼（第25条）,第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提 起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征 收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 2012年4月9日，最高院关于认真贯彻执行关于办理申请人民 法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 的通知 (法201297号)，4月10日施行 2008年12月15日，最高院关于判决驳回原告诉讼请求行政案件 执行问题的答复，2008行他字第24号,第二十五条 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议 约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 新行政诉讼法12条,明确“土地房屋征收补偿协议等协议”， 属行政协议，提起行政诉讼 - 协议明确约定 - 逾期主管部门责令搬迁 - 申请法院裁定,1、房屋征收执行难问题 一是，诉讼期限延长 提起诉讼：3个月改为 6个月 一审判决：3个月改为 6个月 二审判决： 2个月改为3个月,二是，先于执行困难 行政诉讼法（修订）第57条 人民法院对起诉行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保 障金和工伤、医疗社会保险金的案件，权利义务关系明确、不予 执行将严重影响原告生活的，可以根据原告的申请，裁定先予执行。,先协议，后征收 采取协议收购方式 房屋征收“利害关系人”（析产、租赁等）,紧急情况下的立即执行 第五十九条因情况紧急，为保障公共安全，行政机关可以 申请人民法院立即执行。经人民法院院长批准，人民法院应当自 作出执行裁定之日起五日内执行。,诉讼过程中的先予执行 最高法行政诉讼法若干问题的解释第94条 .诉讼过程中，不执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法 权益造成不可弥补损失的，可以先予执行。,2、加强与司法机关沟通协调 明确房屋征收程序 规范征收相关文书格式 建立执行绿色通道,3、不同于违法建筑拆除 行政强制法第四章 行政机关强制执行程序 最高院关于违法的建筑物、构筑物设施等强制拆除问题的 批复（法释 201335 号），2013年4月3日执行。 政府依法实施强制执行,五、征收工作机制,征收是地方经济发展的重要基础 地方党委、政府、人大、政协等共同参与 - 房屋征收前，进行社会稳定风险评估（第12条） - 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会 发展年度计划（第9条） - 多数人不同意征收方案的，召开公众代表参加的听证会（第11条） - 政府负责本行政区域内征收补偿工作（第4条） - 征收部门组织实施 相关部门配合；实施单位承担具体工作 - 上下级政府之间监督 部门之间指导 - 司法、审计（纪检）监督,（一）征收主体 - 市、县级政府负责房屋征收与补偿。 - 开发区、管委会问题。,（二）市、区征收事权划分 机构、人员情况 征收工作量 市级（政府或法规）决定,市对区的监管- 补偿方案的审核- 资金的到位把关- 征收计划的管理 - 单位、人员资格 对所属市县工作的监管与指导,（三）房屋征收实施 （1）市决定、区实施。 （2）区决定、区实施，市里监督。 （3）辖区政府决定，开发区实施。,决策机构