营改增对房地产开发企业的会计核算影响分析

营改增对房地产开发企业的会计核算影响分析“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，促进我国经济的加速转型，实现国民经济与社会的健康协调发展。2016年5月1日所有行业营业税改征增值税以来，我国全面进入了增值税时代，但增值税的会计核算改革要求却没有同步发文，这为各行业尤其是房地产开发企业这类资金流动相对较大的企业的会计核算带来了一定的困难。终于在2016年12月3日，财政部发文，随着房地产业这最后一批行业被纳入营改增范围，增值税的时代已全面到来。房地产开发企业原先作为征收营业税的行业，在进入了全面的增值税的时候后，房地产开发企业的会计核算和涉税处理都发生了相当大的变化。营改增时代的到来，对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%5%营业税税率变为11%17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能出现 “不减反增”的趋势。不难看出，营改增时代的到来，对房地产企业的会计核算的影响可以从正反两方面进行分析，分为积极影响与消极影响两方面。主要表现在以下四点：首先，营改增对成本核算的影响分析。在实施营改增之前，企业进行成本计量一般都是按照价税合计数计算，在这一情况下成本价税分离为进项税额跟真正的成本两部分。而实施营改增之后，企业计算成本则需要依据进项税发票跟销项税进行相应的抵扣，相应的抵扣金额则是取决于供应商能否开具相应的发票。例如其中的人工费部分，作为成本的一个重要组成部分，对于人工费是否征收税费的问题，不同的地区都有着不一样的规定。具体来讲，主要是体现在两个方面，一是企业直接为对方提供劳务服务时，企业应当按照合同中的服务费用总金额缴纳营业税，采用的税率是5%，属于服务业营业税。二是对于企业将相关招标工程进行分包时，则应当按照合同约定中的纯劳动进行分包费用的营业税缴纳，所适用的税率是3%，属于建筑业营业税的范围，；劳务提供者需要直接向对方开具建筑业发票。 第二，对企业收入核算的影响分析。营改增税收政策的变革也对企业收入核算带来了较大的影响。就工程施工企业举例来讲，在实施营改增之前，企业缴纳营业税需要按照全部工程造价款来进行，而实施营改增之后，企业则应当按照不包含增值税的工程造价款进行相关税费的计量，此时的增值税对施工企业来讲属于工程造价外的相关税费范畴。在计算公式上，价款分离分析公式如下：不含税价格=含税价格/（1+增值税率）。 第三，对企业票务管理的影响分析。营改增税收体制改革也会对发票管理产生比较大的影响，营改增之后，企业增值税缴纳过程中会涉及到专用发票，此时专用发票一般都会被购买方用于进项税的抵扣。这就会对票务管理提出更高的要求，强化发票管理，规范发票使用也就显得日益重要。这需要税务主管部门切实加强专用发票管理，减少虚开增值税专用发票的问题，切实避免违法违规行为的产生。除此之外，还需要积极围绕企业业务交易环节中所涉及到的增值税专用发票进行监督和审核，查看印章以及时间等相关信息是否真实，坚决杜绝风险和损失的发生。 第四，营改增对企业利润核算以及现金流的影响分析。对于企业来讲，现金流的增减变化在很大程度上跟企业纳税负担有着负相关的关系。在实施营改增之前，营业税税金减少程度以及成本减少比例、收入减少比例等因素会直接影响到企业的利润和现金流。对于企业来讲，企业税款的缴纳和计算实际上都是依据工程进度来进行确认和计量的，进行预缴制税收政策一般都会导致企业所缴纳的税款在金额上大于应缴纳的金额。而在实施营改增的税收政策之后，企业就可以在收到相关款项之后在进行税款的计算和缴纳，这有助于企业减少对自身现金流的冲击，并在此基础上实现企业健康顺利运行，同时也有助于保障企业的经济利润不受影响。由此可见，“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。同时，出于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，可以扩大企业现金流。为了在增值税全面到来的时代，我国的房地产开企业可以逆流而上，更好的发挥出积极作用，为我国经济发展贡献力量，需要适应时代的变化。在新的时代背景的要求下，提出如下的几点建议：房地产开发企业需要进一