营业性物业商业利润测算的探讨.doc

营业性物业商业利润测算的探讨梁红焱 收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，由于出租房地产的净收益即为房地产产生的净收益，故基于租赁收入测算净收益较为普遍，是评估工作中收益法估价的典型对象，而营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产净收益的公式为：净收益=商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润。通常，在实际工作中，大部分估价师都未考虑商业利润，也有知道要扣除商业利润的，但由于不知道如何计算，在评估报告中也就忽略不提，或者计算了，但取值的基数有问题，这样得出的评估结果往往会有很大的区别。那么，我们应该如何对商业利润进行测算呢？要弄清这个问题首先要弄清什么为商业利润。一 商业利润的概念商业的概念有两种，一种是狭义的商业，即凡以营利（赚取买卖差价）为目的，直接或间接向生产者购进货物，而后转售他人之经济行为，称为狭义的商业。另一种是广义的商业，即凡以营利为目的，直接或间接以货物、金钱或劳务供给他人，来满足需求的任何经济活动，皆称为广义的商业。在现实经济中的商业活动由两部分组成：（1）生产在流通中的继续：包括运输、储藏、保管、分装等。（2）纯粹流通活动：指不增加商品使用价值的单纯为实现商品价值而进行的买卖活动。商人在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进高价卖出赚取买卖差价，这种差价就形成了商业利润。也就是说商业利润是从事商品经营活动所获得的利润。由此我们可以知道，商业资本的运动形式为GWG，即向产业资本购买商品，然后出售商品，实现商品的生产价格以获得利润。这里介绍几个概念：1、成本价格：生产商品所耗费的不变资本与可变资本之和，用K表示，公式为K=C+V，这里C为不变成本，V为可变成本。2、利润：商品价值W=K+m，这里的m就是马克思资本论中的剩余价值，剩余价值作为全部预付资的产物时，m就转化成了利润p。3、利润率：利润率是利润与全部预付资本的比率，即利润率p=p/K。4、平均利润率的形成：1）利润率不同，等量资本不能获得等量利润，就会引起不同生产部门的竞争；2）不同部门竞争的手段是资本转移，资本由利润低的部门向利润高的部门转移；3）部门之间的竞争导致不同部门的利润率趋向平均化。所以，平均利润=预付资本平均利润率二 经营性物业商业利润的测算在弄清商业利润概念的前提下，我们在评估中，商业利润的测算就有据可依了。我们知道，房地产净收益的公式为：净收益=商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润。财务上，商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用实际上就是营业利润，所以，房地产净收益=营业利润商业利润。营业利润=商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润=预付资本平均利润率下面是计算商业利润的评估案例，这里我们只介绍计算过程。加油站评估案例首先说明，在对加油站评估的时候，我们所评估的价值应为整个加油站的评估值，包括加油站宗地、营业楼、配套宿舍、加油棚以及储油罐、加油枪等加油设备。1、 加油站概况估价对象为深圳市龙岗区布吉坂田村坂田加油站，委托方于2001年3月6日向深圳市龙岗区供销合作联社布吉社购买得来，后改造重建，并于2002年重新进行竣工验收。房地产证的权属关系已于2005年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。委估加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一栋营业楼、一栋加油棚及一栋配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953.95平方米（其中营业楼为502.01平方米，宿舍为451.94平方米），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。2、 计算过程(1)销售收入根据委托方提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油，0#柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。委托方提供的近三年财务报表情况如下： 项目2003年2004年2005年主营业务收入63,840,694.6987,475,817.1197,037,855.96主营业务成本58,351,529.2978,452,022.7886,360,263.33主营业务成本占收入的比例91%90%89%营业费用2,117,437.512,400,092.722,342,612.18营业费用占收的比例3%3%2%对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82,784,789元作为其正常运营的营业收入。 (2)销售成本销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则：销售成本=销售收入90%=74,506,310元(3)运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的2%计取，即：运营费用=销售收入2%=2,483,543元(4)确定年折旧费指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托方提供的数据及现场调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。储油罐年折旧储油罐数年每台折旧额根据委托方提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为1,476,720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：年折旧额1,476,720/2073,836元(5)营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：营业税金及附加=（销售收入-销售成本）17%4%=（82,784,789-74,506,310）17%4%=56,293元(6)营业利润营业利润=销售收入-销售成本-管理费用-设备年折旧费-营业税金及附加=82,784,789 -74,506,310 -2,483,543 -73,836 -56,293=5,664,807元(7)确定由房地产产生的净收益上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的利润。计算正常经营的年平均商业经营利润经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货次数年平均进货成本年平均销售油量平均进货价年平均需进货次数年销售油量/储油能力根据委托方提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则年平均需进货次数=2880/12=240次在估价时点，该加油站汽油进价平均为4.72元/升、柴油进价平均为4.52元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的月平均值在240万升。年平均进货价2,400,00012（4.72+4.52）50%=133,056,000元，则年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数 =133,056,000240 =553,950元根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8%10%，故直接取10%为其商业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金运营费用）利润率（553,9502,483,543）10%303,749元成品油特许经营权产生的收益根据对深圳市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润为3%，则由成品油特许经营权产生的收益=销售成本3%=74,506,3103%=2,235,189元。则由房地产产生的年净收益如下：年净收益=营业利润-年平均经营利润-成品油特许经营权产生的收益=5,664,807-303,749-2,235,189=3,125,869元(8)资本化率的确定资本化率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为2.25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为7.75%，我们确定资本化率值为10%。(9)收益年限的确定根据委托方提供的房地产证（深房地字第6000154630号），使用年期为40年（从2001年10月17日至2041年10月16日止），距估价时点2006年6月2日，该剩余使用年限为35.33年。(10)计算市场价格V=30,180,817元（取整）3、 案例分析1）加油站特许经营权的确定没有依据，这是由于加油站为特殊用途房地产，目前市场案例较少，且有关加油站的数据非常少。2）商业利润根据经营加油站过程中所投入的经营成本乘以普通商业利润率得出的。三 换个方式思考萨谬尔森所著的经济学中有一个例子：如果你在1999年考入公立大学，学费、书本费和旅行费用合计约为5000美金，这5000美金是否就是你入学的机会成本？当然还不是。你还必须考虑花费在学习和上课上的时间的机会成本。1999年一个高中毕业生的全日制工作年平均工资是20000美元。如果我们加上实际的花销和放弃的收入，我们发现大学的机会成本为每年25000美金，而非每年5000美金。萨翁在这里实际上是对“机会成本”给出了定义所谓“机会成本”就是因为选择而被放弃的最大收益。所以说机会成本是收益的概念而非成本概念。那么我们可不可以这样认为，经营性物业求取房地产产生的净收益应扣除的商业利润就是这样一种机会成本呢？商业利润是从事商品经营活动所获得的利润，比如说前面的评估案例，假如不从事加油站，而用投入的经营成本投资普通商业行业，那么会