林业资源评估案例.doc

省集团、林场拟转让林木及一年林地使用权资产评估报告摘要：本案例描述了中林资产评估有限公司接受荷兰欧洲纸业(中国)有限公司(以下简称欧洲纸业)和林浆纸业集团有限公司(以下简称集团)的委托，按照公认的资产评估方法，对集团、省国营林场（以下简称林场）所属的面积为3,614.8公顷的桉树为优势树种林木资产及10,302.6公顷林地一年期使用权资产进行的评估工作。本案例是对委估资产在二零零八年七月一日所表现的市场价值做出了公允反映。关键字：资产评估、案例研究背景：该评估案例中的荷兰欧洲纸业(中国)有限公司是隶属世界500强的欧洲纸业集团，集团总部设在荷兰，2006年开始在中国考察建立林浆纸一体化生产基地，2007年3月在省考察，并最终与省发改委等部门商谈确定将年产120万吨浆、120万吨纸基地建在省市。作为对省最大招商引资项目的支持，经省政府工作会议决定，由省南部十大国有林场向荷兰欧洲纸业(中国)有限公司分期转让林木、林地资产共计180万亩，作为未来林浆纸一体化基地的配套原料林基地。该评估是以上180万亩林地转让工作的第二批100万亩部分，主要涉及省南部五个国有林场。评估价值类型：根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。评估基准日：本项目资产评估基准日为二零零八年七月一日。1.资产清查核实要对评估对象的真实性、合法性和其他具体情况进行查证。1.1 调查的过程和方法制定资源资产核查技术方案；现场实地勘察、测量；出具森林资源核查报告。1.2 调查结果经现场实地核查，委托方提供的森林资源资产清单，整体合格率为93.9% ，超过本次评估要求小班调查合格率90.0%的要求，该资产清单可以作为森林资源资产评估的依据2.评估方法的选择及评估思路2.1 评估方法该评估的目的是为欧洲纸业和集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用了重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采用了林地现行市价法； （1） 重置成本法对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法。即按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为：En评估值；K调整系数，含蓄积、胸径等系数构成；Ci第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租），具体包括定植成本、抚育成本、管护费、地租等项；P折现率；n林分年龄。根据当地掌握的实际情况，幼龄林的生产成本主要包括定植成本、抚育成本、管护费、地租等项，其中： 定植成本为定植当年一次性投入； 抚育成本为定植当年起三年的抚育期内，每年投入相同成本，主要指施肥及人工费等； 管护费为每年所进行的必要防火、病虫害防治等项管理费用； 地租为每年均支付，根据核查所提供的立地条件、地利条件不同，取不同的地租价； 其他成本；（2） 收获现值法对中龄林采用收获现值法。即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。Bu评估值；Au参照林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；Da,Db参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(na,b时，Da,Db0)；p折现率；Ci第i年营林生产成本(含地租)；u林木主伐年龄；n评估基准日林木年龄；注：考虑到间伐收入与支出基本相抵，故本次评估中对间伐纯收入忽略不计。（3）市场价倒算法对近、成、过熟林采用市场价倒算法。即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。其计算公式为：Bu林地评估值；K1立地质量综合调整系数；K2地利等级综合调整系数；K3物价指数调整系数；K4其他综合调整系数；G参照地类单位面积交易价格；S被评估林地面积。考虑上述林地评估资产目的和范围的特点，故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调整系数(即K3=1)。同时，为了实现评估结果的科学、合理，我们在对林地基准地价（即参照地类单位面积交易价格）的确定中，采用了林地期望价法进行评估映证，即以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值，其计算公式为：Bu林地评估值；Ci第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）；Au现实林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；Da,Db参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(na,b时，Da,Db0)；U经营周期；V年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）；P折现率。（4）林地现行市价法对林地使用权评估主要使用了林地现行市价法。2.2 取价方法（1）原木（规格材）的取价源于对当地林场、林木市场等多方的调查，属委估资产产地价（即分场驻地价）,而非目标市场价（由于目标市场随意性强，很难确定），故仅考虑集材点到分场驻地的相关运费，未考虑产地到目标市场的相关运费问题。桉类按径阶大小，价格依次在270元/ m3630元/ m3范围内。松类按径阶大小，价格依次在300元/ m3730元/ m3范围内。杉类按径阶大小，价格依次在330元/ m3900元/ m3范围内。火力楠按径阶大小，价格依次在270元/ m3650元/ m3范围内。相思类按径阶大小，价格依次在250元/ m3500元/ m3范围内。其他类按径阶大小，价格依次在250元/ m3550元/ m3范围内。考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上价格按径阶进行了细分。特别说明，此处的价格均指木材采伐后，带皮截成规定长度尺寸原木木材的价格，非板材或刨切材价格。（2）纤维材（非规格材）的取价源自委估资产产地价,而非目标市场价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。桉类纤维材270元/ m3，松类纤维材300元/ m3，杉类纤维材330元/ m3，火力楠纤维材270元/ m3，相思纤维材250元/ m3，其他阔叶类纤维材250元/ m3。（3）出材率取自速丰桉数表、杉木、马尾松经济材出材率表、细叶云南松、栎类经济材出材率表、阔叶杂木、桉树经济材出材率表等；考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上出材率按径阶进行了细分。2.3 收入确认方法（1）收获现值法对速丰桉类主要依据速丰桉数表中的生长模型，建立标准林木生长模型，对非速丰桉类主要是在省林业勘察设计院的大力支持下，评估人员通过外业核查和市场调查，并调用最近一次二类调查数据，建立标准林木主伐期对应的单位面积蓄积量、胸径、树高的回归曲线模型。通过对林木现有林林况因子与标准量的比较，测算出该林木成熟后主伐期皆伐状态下的林分状况，从而测算出未来收入。（2）市场价倒算法评估人员在外业核查和市场调查基础上，根据当地实际采伐情况，确定木材销售价格，计算出主伐时实际收入。2.4 成本费用、利润率确认方法（1）重置成本法：定植成本主要包括苗木费、林地清理、炼山、基肥、人工等项费用，为造林当年一次性投入，其中：速丰桉类：定植成本为441.07元亩；松类、杉类：定植成本为360385元亩；相思类：定植成本为350元亩；火力楠、荷木及其他阔叶类：定植成本为221432元亩；抚育成本抚育期为3年，主要包括施肥、人工费等，为每年均匀投入，其中：速丰桉类：每年抚育成本为126元亩；松类、杉类：每年抚育成本30元亩；相思类：每年抚育成本为115元亩；其他阔叶类：每年抚育成本20元亩；管护费主要指每年进行的防火、病虫害防治、林道的维护等项费用，其中：桉类：每年管护费用为30元亩；其他树种：每年管护费用为10元亩；林地租金参考当地近期交易的案例，结合评估项目组的市场调研，各项因素综合分析后，确定当地市场年付情况下可种植桉树基准地价格在5085元亩的范围内；通过使用林地期望价法的测算，以速丰桉中巨尾桉为目标树种，按速丰桉数表中的标准树种生长模型，一个轮伐期作为一个经营周期，林地期望价为524.13元，以8%的折现率计算，在年付情况下，年林地租金为82.73元。故经过我公司评估人员综合市场交易、林地内部收益等各项综合因素后，确定不同类林地交易地价在4073元亩，然后依据各地块的立地等级（主要通过土壤、地形地貌等多个自然因素确定）、地利等级（主要通过可即度、运距等多个经营因素确定），综合分析调整后，确定各林地租金为2073元亩；K值根据当地实际情况，决定从林木株高、成活率、健康状况等三项因子对评估值进行调整，以使实际林分与参照林分联系起来，使评估值与实际价值更加接近，依次建立了三个调整系数，关系如下：KK1（株高调整系数）K2（成活率调整系数）K3（健康状况调整系数）其他参数的确定各树种龄组分布及主伐期表取自省森林资源规划设计调查技术方法第二章“技术标准”的2.5项 “龄级、龄组、生产期与竹度”；取自省“十一五”期间年森林采伐限额编制实施细则释义和说明的第5项“有关编限技术参数的确定和其它有关规定”；投资收益率的确定投资收益率无风险利率风险利率8%无风险利率参考三年期国债利率，确定为4.0%4.5%；风险利率则考虑森林资源经营中存在的造林失败、火灾、人为破坏、病虫害及其他自然灾害等各项因素后，确定为3.5%4.0%。折现年限的确定定植当年到林分年龄为折现年限。（2）收获现值法育林基金标准按省林业厅林办计字200722号转发财政部关于公布2006年全国政府性基金项目目录的通知，速生丰产林按售价10%征收，其他按售价20%征收；采、造、集、装、运成本采、造、集、装成本指进行林道延伸、采伐，集材，装车等项费用的合计，针叶树每立方米商品材平均分摊88元，阔叶树每立方米商品材平均分摊83元；运费主要指从各集材点运到分场驻地的费用，规格材为每立方米商品材每公里平均分摊1.2元，非规格材为每立方米商品材每公里平均分摊1元；其他费用指检疫费、防治费、检尺费、办理木材运输证费用等四项费用，共计4元/ m3；伐区设计费每立方米商品材平均分摊7元；修路费用为将可及、不可及的修路费，每公里开新路费用11800.00元；销售、管理费总计为当期销售收入额的5%；管护费（同上）行业利润率考虑林业生产特点和营林投资平均水平，确定为投资成本的16%；K值根据当地实际情况，在对现有中龄林到未来主伐期时林分因子的测算中，决定从林木蓄积、林木胸径、林木健康状况三项对评估值进行调整，以使实际林分与标准林分联系起来，实现对现有林主伐期时的林况预测更加科学、合理，从而使评估值与实际价值更加接近，故建立了林木蓄积、林木胸径、林木健康状况三个调整系数。 林地租金(同上)、折现率(同上)；折现年限确定：评估基准日到主伐期的生长年数为折现年限；（3）市场倒算法：育林基金（同上）采、造、集、装、运成本（同上）其他费用（同上）伐区设计费（同上）修路费用（同上）销售、管理费（同上）管护费（同上）行业利润率（同上）3.评估各参数的选择参考依据（1）省国营林场出具的山林权证复印件；（2）委托方提供的森林资源资产清单；（3）国家林业局调查规划设计院于2008年5月出具的省林场拟流转国有森林资源资产核查报告；（4）评估人员收集的有关市场询价、参数资料记录。4.评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零零八年七月一日所表现的市场价值反映如下：资产评估结果： 10,536.7577万元 。具体资产评估