某房地产质量手册-1.doc

房地产开发有限公司质量手册手 册 编 号： QM 手册版本编号： B 发 放 号： 受 控 状 态： 编制： 日期2003年11月15日审核： 日期2003年11月25日批准： 日期2003年12月 1 日房地产开发有限公司文件编号某某/QM质量手册目录章/节/号0.1版 本B页 次1章节标题页码版本0.1手册目录2B0.2颁布令3B0.3任命书4B1.0公司概况5B1.1公司组织机构图6B1.2公司质量体系结构图7B1.3职责8-16B1.4质量职责分配表17B2.0质量手册说明与管理18-20B3.0质量方针和目标21B4.0质量管理体系22-25B5.0管理职责26-29B6.0资源管理30-31B7.0产品实现32-38B8.0测量、分析和改进39-42B附件： 1、程序文件目录2、质量目标分解表 3、产品实现过程图房地产开发有限公司文件编号/QM颁 布 令章/节/号0.2版 本B页 次1本公司依据ISO9001：2000质量管理体系要求于2003年8月1日编制完成了质量手册第一版，经过近四个月的试运行后根据工作实际情况作出相应修改后，完成质量手册第二版，现予以批准颁布实施。本手册是公司质量管理体系的法规性文件，是指导公司建立并实施质量管理体系的纲领和行动准则。公司全体员工必须遵照执行。 总经理（代）：二三年十二月一日房地产开发有限公司文件编号某某/QM任 命 书章/节/号0.3版 本B页 次1 为了贯彻执行ISO9001：2000质量管理体系要求，加强对质量管理体系运作的领导，特任命 先生为我公司的管理者代表。 管理者代表的职责是： 1、确保质量管理体系所需的过程得到建立、实施和保持； 2、组织内部质量审核，向总经理报告质量管理体系的业绩和改进的需求；3、协助总经理做好管理评审及相应的纠正与预防措施的实施工作；4、编制年度内部质量审核计划和管理评审计划表；5、在整个组织内促进顾客要求意识的形成。6、就质量管理体系有关事宜对外联络。总经理（代）： 二三年十二月一日某某房地产开发有限公司文件编号某某/QM企 业 概 况章/节/号1.0版 本B页 次1某某房地产开发有限公司系实业（集团）有限公司下属子公司，公司成立于1999年9月15日，前身为科技有限责任公司。2001年5月22日更名为某某房地产开发有限公司。2002年6月变更经营范围，正式进入房地产市场。某某房地产开发有限公司现为上市公司股份有限公司股东之一，同时也是上市公司公司股东之一。公司下设人事行政管理部、财务管理部、营销策划部、项目开发部、工程管理部、材料设备部、合同预算部、规划设计研究部等八个职能（业务）部门，公司于2003年9月24日与东银集团共同出资成立了物业管理有限公司。目前公司正式职工中，具有大专以上文化程度者占总人数的89%，其中硕士研究生5人；公司具有中级及以上职称15人；目前公司平均年龄为30岁。目前公司正在片区、区人和开发大规模商业街和高尚住宅小区。同时，公司在区储备有大量土地，为公司持续发展打下了坚实的基础。公司地址：略联系电话：略传真号码：略 电子邮箱：略某某房地产开发有限公司文件编号某某/QM组织结构图章/节/号1.1版 本B页 次1某某房地产开发有限公司文件编号某某/QM质量体系结构图章/节/号1.2版 本B页 次1某某房地产开发有限公司文件编号某某/QM职责描述章/节/号1.3版 本B页 次11、 总经理 1.1 负责公司经营与管理的全面领导工作，向公司董事会和集团负责；1.2 负责落实集团各项决议的贯彻执行和年度经营目标的完成；1.3 负责主持总经理办公会、年度办公会议等重大会议，传达公司年度经营计划，提出日常工作要求，了解部门工作动态；1.4 关注整体业务的推进，调配资源，及时提供支援和指导保证经营计划的实现；1.5 负责推行ISO9000质量体系的领导工作，为质量管理体系有效运行提供所需资源；1.6 传导并大力推行企业文化理念，加强梯队人员的选拔和培养；1.7 负责本公司组织结构设置与调整、职责分配、资源配置的决策。1.8 定期组织管理评审。1.9 确保整个组织关注顾客要求，向全体员工传达满足顾客和法律法规的重要性。2、 常务副总经理2.1 协助总经理制定企业的经营计划与策略；2.2 协助总经理制定短期及长期的经营目标，并协助总经理完成公司的经营目标；2.3 负责具体指导、督促项目开发部、营销策划部和财务管理部工作，指导部门经理开展日常工作；2.4 利用公司行政管理的体系，分析并评估各运作环节的效率，及时调控以确保年度经营目标的实现；2.5 负责公司项目拓展的调研与可行性分析、论证；2.6 作为公司的代言人，代表公司与培养与政府和重要客户的联络、关系建立和维护；2.7 当总经理外出公干、休假时代行其职。3、 副总经理3.1 参与、指导编制各项目和公司整体经营计划指导；3.2 对目标经营情况进行监控评估，组织实施工程结算复审,进行目标成本控制；3.3 参与公司重大经营决策，控制公司业务财务风险、相关法律风险；3.4 参与公司合同、结算、规范制定、招投标等工作流程的管理工作，进行指导和监控；3.5 负责公司工程施工及管理的整体协调工作，并进行指导和监控；3.6 负责成本管理、工程管理及材料设备等业务工作的整体协调与指导、监控工作；3.7 负责具体指导、督促材料设备部工作，指导部门经理开展日常工作。4、 总经理助理（人事行政管理）4.1 分管人事行政管理部工作、指导人事行政管理部经理的日常工作；4.2 建立、维护及不断改进公司人力资源管理体系；4.3 负责人事行政管理部工作的整体协调与管理，确保工作目标的完成；4.4 为公司业务发展提供有效的人力资源及行政支持；4.5 协助总经理建立公司质量管理体系，组织管理评审及相应纠正和预防措施的实施；4.6 组织公司内部质量评审，向总经理报告公司质量管理体系的业绩和改进的需求；4.7 负责物业管理部的全面管理工作。5、 总经理助理（工程管理）5.1 分管工程管理部工作；5.2 建立、维护及不断改进公司工程管理体系；5.3 负责根据公司总体工作计划，制定及组织实施工程管理计划，确保工程质量及进度；5.4 负责工程管理部工作的整体协调与管理，确保工作目标的完成；5.5 指导工程管理部经理的日常工作；5.6 完成总经理交办的其他事宜：协助常务副总经理和项目开发部完成公司新项目的立项和论证工作；为公司的其他业务提供参考建议。6、 总经理助理（成本控制、战略规划）6.1 分管合同预算部工作、负责合同预算部的日常工作；6.2 建立、维护及不断改进公司成本管理体系；6.3 负责合同预算部工作的整体协调与管理，确保工作目标的完成；负责审核合同预算部的月度工作计划；负责对合同预算部经理的月度和年度考核；负责合同预算部报批文件的审核；6.4 协助总经理实施公司战略规划和投资控制；6.5 完成总经理交办的其他事宜：协助常务副总经理和项目开发部完成公司新项目的立项和论证工作；为公司的其他业务提供参考建议。7、 设计总监7.1 制定规划设计研究部发展规划与发展目标，提出详细的实施计划及方案；7.2 调整制定规划设计研究部阶段性目标及发展方向；7.3 规范规划设计研究部操作流程及工作程序；7.4 参与制定规划设计研究部工作计划，监督检查规划设计研究部工作的完成情况；7.5 保证规划设计研究部与公司上层及其它部门间的沟通畅通；7.6 在公司的专业运作过程中，领导规划设计研究部组织相关的外部资源，并保证其有序地参与到项目运作中；7.7 外部资源的运用中，进行全过程的效率与质量的监控，确保运作的环节清晰，沟通有效；7.8 对产品的后期质量进行检验并深化。8、 人事行政管理部8.1 行政管理职能8.1.1 负责日常行政接待，处理来信来访工作和行政会议、业务学习准备工作的布置。8.1.2 负责草拟公司行政、人事方面的公文和各类文件的打印工作。8.1.3 协助总经理处理公司对内对外关系协调，落实上传下达任务。8.1.4 严格执行保密制度，负责公司文件、资料、档案、图书管理工作。8.1.5 购置办公用品以及物业管理所需各项材料，做好库房物资入库登记、领用、发放管理工作；8.1.6 负责公司业务与管理信息的及时收集、整理、分析和呈报，跟进计划落实、促进部门间协助；8.1.7 负责电脑配置和应用推广，不断推进和完善网络和信息化的建设，持续引进应用软件；8.1.8 拓展政府部门、业务伙伴等单位的关系网络，促进各部门社会资源的共享；8.1.9 丰富业余生活，组织各种公司活动增强员工的归属感和凝聚力；8.1.10负责公司领导的内勤工作。8.2 人事管理职能8.2.1 负责公司各部门的定岗、定编，员工招聘、考核、录用、定级、辞退、工作调整、人事调动等项工作；8.2.2 审核员工工资，统计员工月度考勤；8.2.3 负责公司员工的培训和综合考评工作；8.2.4 办理公司和员工各类证件；8.3 质量体系建立、实施、保持、推进管理职能8.3.1 负责ISO9001：2000质量保证体系的建立、实施、保持和改进工作；8.3.2 向总经理报告质量体系的运行情况；8.3.3 协助总经理做好内部审核、管理评审及相应纠正措施的实施工作；8.3.4 负责质量体系文件的编制、实施工作；8.3.5 负责公司质量体系有关事宜及与第三方认证机构的联络工作。6、 营销策划部6.1 负责营销策划，广告推广，并监督实施。6.2 负责公司房地产的销售、租赁工作，完成销售任务。6.3 按公司规定签定销售合同。6.4 按规定为客户办理相关手续及产权证。6.5 参加项目宣传、推广的实施。6.7 收集综合信息及客户信息，定期调研市场走向，并结合项目提出对策；6.8 负责为公司长期战略发展和项目营销策略的制定提供理论依据； 6.9 配合相关职能部门进行前期项目论证，并参与项目前期决策；6.10 负责产品调研、区域市场研究和产品定位。6.11 做好销售、租赁的综合统计，妥善管理销售合同、客户资料等一切档案资料。6.12 参与交房工作。6.13 在销售及交房过程中，与工程管理部、物业管理公司密切配合，做好客户信息的反馈工作。6.14 负责顾客满意度的调查和测量，处理顾客投诉。7、 工程管理部7.1 协同公司有关部门，参与新项目市场调查摸底、可行性论证及策划工作；7.2 协助项目开发部及时完成各阶段设计的报批报建手续；7.3 负责施工前期准备工作，确保工程建设现场基础设施适用及工作环境良好；7.4 拟定建设进度计划及其保证措施，明确各工序及其相互关系、完成时间及责任人，并配合施工方实施；监督施工单位搞好安全文明施工；7.5 监督、协调、配合监理公司加强工程质量监督管理；7.6 负责施工方、监理方、质检方的总体协调工作，处理施工现场应由甲方对外协调的有关工作；7.7 对客户提出的整改要求及时反馈意见，并落实整改，尽力满足客户需要；7.8 负责工程资料、文件及工程档案的签字、收集、归档工作；7.9 组织工程竣工验收，负责竣工工程固定资产的移交；7.10 负责交房后保修期的质量整改和维修；7.11 主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的工作情况（包括由公司职能部门承担的有关事项），保证项目的质量、进度；7.12 全面管理施工现场，处理各项事务；协调监理、施工单位、设计院、公司职能部门及政府部门，保证工程进度、质量完全达到公司的要求；7.13 配合销售，保证现场包装按期完成；7.14 协助完成规定的报批报建工作；7.15 负责项目各阶段的工程验收，包括：基础验收、主体结构验收、各专业工程验收、工程竣工验收；7.16 负责项目建造过程中的成本控制，保证符合成本管理大纲的要求。包括材料设备限价、设计变更及签证的审核、进度款的审核，进行成本动态分析、基础及主体工程结算审核、各专业工程结算审核等；7.17 负责前期至项目竣工整个过程中地块周边市容、环卫、治安等相关机构的关系协调。8、 项目开发部8.1 负责及时办理开发项目立项手续，根据公司已经被政府批准的项目建议书（可行性研究报告）及开发速度需要，协调、促办项目选址意见书及规划红线附图、建设用地规划许可证、建设用地批准书、及国有土地使用证；8.2 与政府有关部门洽谈土地征用费用，编制资金使用计划，报公司批准后执行；8.3 根据项目开发进度的需要，制定征地交付倒排时间表，明确落实各阶段的任务、需解决的主要问题，并报分管副总经理；8.4 协调与项目所在地周边单位（居民）的关系，配合财务管理部做好与项目开发有关费用的缴纳工作；8.5 协调市政公用设施部门及与项目开发有关的政府职能部门的关系，以保障项目的各项工作顺利进行；8.6 配合相关部门协调水、电、气、通讯、闭路电视等政府职能部门关系，保障项目功能配套及业主使用要求；8.7 积极向公司提出降低开发项目成本的合理化建议；8.8 根据公司经营发展需要，积极寻找可开发用地，负责公司土地储备工作；8.9 负责拆迁安置工作及办理相应手续；8.10 积极配合各部门对外联络和协调工作；8.11 负责办理预售房许可证及房屋、土地产权登记、变更等工作；8.12 按照公司发展战略，有步骤的进行土地储备，保证公司的可持续发展；8.13 就新发展项目与合作方谈判，进行分析研究，协调各部门完成对项目的综合评估；8.14 对在谈新项目保持跟踪，并定期进行整理和总结，为公司领导把握项目进展及决策提供支持；8.15 把握市场动态，及时了解最新政府政策及土地供应信息，为新项目发展提供支持；8.16 竞争对手研究，本地发展商的最新动态，对公司的影响分析；8.17 建立项目信息、法规政策、相关税费、年鉴、城市规划、城区地图等相关资料库。9、 材料设备部9.1 收集、整理甲供物料数量、规格及技术参数，据施工单位提交经工程管理部、合同预算部核定的物料采购计划，编制物料采购计划。9.2 组织实施甲供物料采购、价格品牌签证。9.3 起草编制物料招投标文件，选择投标单位，组织物料招标会及技术答疑会，拟定中标单位。组织合同谈判 ，按公司合同会签审批程序批准后签订合同，执行合同。9.4 建立设备、材料供方信息网络和合格供方评价体系，形成一批能与公司风雨同舟的供应商资源。9.5 随时收集、整理工程设备、材料之新技术、新材料、新工艺信息，并将其上载于公司工作网站，以达到信息资源共享。9.6 定期组织（每周）甲供材料、设备供应会，定期（每月末）汇总甲供物料品种、数量、规格、金额，每月末编制次月物资供应资金使用计划，经批准后支付。9.7 每季末统计、分析主要材料价格变化趋势，提出选择供应意见。9.8 建立健全物料供应台帐，每月与施工单位和公司财务部核对，为预算结算和财务扣款提供依据；9.9 建立本部门档案，按公司档案信息管理办法对供应商网络，材料、设备供应合同及入场验证资料等归类归档管理。9.10 组织对甲供材料、设备入场验证，会同监理、工程管理部现场责任工程师对乙供物料对样验证。9.11 组织有关设备供应单位对物管人员进行操作、维护培训，督促供应商在合同期内的保修工作。对剩余物料提出处理方案并经批准后执行。9.12 会同相关部门对工程建设的各类供方进行考察评价，参与评标及合同会审工作。9.13 参加工程各类例会及重要方案讨论会，参与分部分项工程、单位工程验收会。9.14 会同相关部门进行竣工项目后评估。10、 合同预算部10.1 根据公司确定的工程项目总、分包规划，结合工程进展情况编制建设工程总、分包招投标计划；办理建设工程招投标有关手续。10.2 负责组织建设工程项目招标相关活动，编制地质勘察、项目监理、工程施工等招标经济文件，组织审查建设工程投标单位资质，并会同招标领导小组、工程部、材料部、财务部等部门对投标单位综合资质进行考察评价。10.3 参与公司工程建设开发活动中的公开招标、邀标、议标活动。10.4 组织建设工程项目发标会、有关图说及现场答疑会、开标会；根据招标领导小组的最终意见向中标单位发出中标通知书及办理中标手续。10.5 起草建设工程地质勘察、建设工程监理、建设工程施工