综合写字楼项目可行性研究报告.doc

综合写字楼项目可行性研究报告综合写字楼项目可行性研究报告 目目 录录 1总论总论 1 1 1项目简况 1 1 2项目业主简介 1 1 3编制依据 2 1 4可行性研究的范围 3 1 5研究结论 3 2项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 5 2 1项目建设背景 5 2 2项目建设的必要性 5 3项目选址及外部条件项目选址及外部条件 11 3 1项目选址 11 3 2场地地质情况 11 3 3气象条件 11 3 4公用配套条件 12 4建设内容和建设规模建设内容和建设规模 14 4 1建设内容 14 4 2建设规模 14 4 3主要技术指标 14 5总平面规划总平面规划 16 5 1平面位置 16 5 2土建工程 16 5 3公用工程 19 6建筑及结构设计建筑及结构设计 25 6 1建筑设计 25 6 2结构设计 25 7给排水设计给排水设计 26 7 1设计依据 26 7 2设计范围 26 7 3设计给排水标准 26 7 4 管件 管材及器材 26 7 5管道敷设 26 7 6给排水系统 26 8电气设计电气设计 28 8 1设计依据 26 8 2设计范围 26 8 3设计标准 26 8 4设计内容 26 9消防设计消防设计 28 9 1耐火等级及防火分区 26 9 2消防给水 26 9 3消防系统 26 9 4消防电气 26 10 环保 节能与绿化环保 节能与绿化 28 10 1 环保保护 26 10 2 节能设计 26 10 3 绿化设计 26 11 组织管理模式组织管理模式 28 12 项目建设进度及招标方案项目建设进度及招标方案 28 12 1 工程建设进度 26 12 1 招投标方案 26 13 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 30 13 1 投资估算 30 13 2 资金筹措 30 14 经济效益评价经济效益评价 30 14 1 评价依据和原则 30 14 2 基础数据 30 15 社会效益评价社会效益评价 30 15 1 社会影响分析 30 16 结论及结论结论 35 16 1 结论 30 16 2 建议 30 综合写字楼项目可行性研究报告 第一章第一章 总论总论 1 1 项目项目概况概况 1 1 1 项目名称 某综合写字楼 1 1 2 项目业主 某国有资产经营有限责任公司 1 1 3 业主地址 市某县 1 1 4 项目地址 市某县桃花大道 1 1 5 项目建设规模 总用地面积 11534 79m2 总建筑面积 53032 56m2 1 1 7 项目建设工期 2010 年 1 月 2010 年 12 月 1 1 8 项目建设投资 1 1 9 资金筹措 工程总投资 万元 拟向银行申请贷款 万元 业主自筹 万元 1 2 项目业主简介项目业主简介 某县某国有资产经营有限责任公司 简称某公司 是经县人民 政府批准成立的国有独资公司 于 2005 年 12 月 30 日登记注册成立 注册资金人民币 2 亿元 公司隶属县政府 业务上受县财政局指导 与县国有资产营运 中心实行 一套班子 两块牌子 管理模式 内设综合部 计划项 目部 财务部 产权交易部 资产营运部 中小企业信用担保部 政府采购部 直属事业单位有产权交易中心 政府投资评审中心 综合写字楼项目可行性研究报告 中小企业信用担保中心 公司主要职能职责是 管理行政事业单位国有资产 并在授权 范围内 履行政府对经营性国有资产出资人职能 通过市场手段进 行资本营运 组织实施国有资产产权交易 以集中管理的国有资产 为依托 受县政府委托开展直接或间接筹资融资 组织实施政府性 投资项目评审 为中小企业提供贷款信用担保 承担全县政府采购 业务 对县政府授权经营范围内的国有独资及国有控股 参股企业 的国有股权实行监管 享有国有资产收益权 公司发展目标是努力构建六大平台 即 国有资产经营管理平 台 产权交易平台 筹资融资平台 投资评审平台 信用担保平台 和政府采购平台 通过 六大平台 的搭建 打造专业队伍 完善 运行机制 增强资本实力 提高融资水平 积极缓解我县经济建设 过程中资金短缺矛盾 在资本运作和资金运营上 最终形成以政府 资源为背景 以国有资产为纽带 以资本营运为核心的筹资融资 蓄水池 1 3 编制依据编制依据 1 3 1 某县城控制性详细规划 1 3 2 某县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要 1 3 3 某县城三房建设工程方案 1 3 4 项目拟建区域相关基础性资料 综合写字楼项目可行性研究报告 1 4 可行性研究的范围可行性研究的范围 1 4 1 项目建设背景及必要性 1 4 2 项目建设规模及建设条件 1 4 3 项目建设方案 1 4 4 项目建设进度 1 4 5 项目投资估算 资金筹措方案 1 4 6 经济效益分析 1 4 7 社会效益分析 1 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号项目单位指标 1 总用地面积 平方米 11534 79 1 建筑基底面积平方米 4037 18 2 道路广场面积平方米 4226 41 1 1 总建筑面积平方米 53032 56 其中 地上建筑面积平方米 47882 58 地下建筑面积平方米 5149 98 1 2 占地面积亩 17 3 2 总投资万元 2 1 工程费用万元 2 2 其它费用万元 2 3 预备费万元 2 4 建设期利息万元 3 资金筹措 3 1 银行贷款万元 综合写字楼项目可行性研究报告 3 2 业主自筹万元 1 6 研究结论研究结论 通过对口帮扶 一年来 渝东南 渝东北地区的交通瓶颈被逐 步打破 两翼 地区正在振翅腾飞 为进一步的加快 两翼 发展 打造渝东南的经济中心 使某成为武陵山片区具有一定影响力的城 市 有必须高度重视第三产业和服务业的发展 提升某的商业地产 项目品牌形象和价值 为某区域经济更好更快发展提供一个综合服 务平台 自某县启动旧城改造项目以来 租房难 租金高的问题日渐凸 显 原本 2000 元一年的三室一厅的房子现在至少需要 4000 元才能 租到 有时甚至无房可租 同时 随着库区移民工作的深入 渝湘 高速公路即将通车 教育城镇化率等多方面因素 使得我县即将成 为商品集散地 辐射能力加强 综合商业写字楼的市场需求必将加 大 某县城狭窄 可供开发地产的土地有限 但城市化进程是越来 越明显 未来 20 年都是一个高峰期 随着涌入县城的区乡人口越多 土地供应需求矛盾 房价会越来越高的 可以预计为了提高土地的 利用率 某房子以后会朝高层建筑发展 这对于综合商业写字楼市 场也是一种促进发展 某县综合写字楼 在功能上满足现代化 信息化 多样化的要 求 在一定程度上对优化某县房地产市场供应结构具有积极的现实 综合写字楼项目可行性研究报告 意义 本着有利于满足人民的生活水平 促进城市区域发展 提高城 市形象的宗旨 本项目的建设符合 某县城控制性详细规划 和 某县国民经济和 社会发展第十一个五年计划纲要 建设某综合商业写字楼是十分必 要 切实可行的 本项目在规划布局 功能设置及建设规模上是适宜的 合理的 项目选址及周边环境适宜建设 建设条件能基本满足项目建设的需 要 目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利 本 项目建设是可行的 第二章第二章 项目所在地现状及发展项目所在地现状及发展 2 1 某县发展现状某县发展现状 2 1 1 某概况某概况 某土家族苗族自治县位于渝东南边陲 渝鄂湘黔四省市结合部 武陵山区腹地 东邻湖南省龙山县 南与某县 贵州省松桃 印江 县接壤 西与贵州沿河县隔江 乌江 相望 西北与彭水县 正北 与黔江县 湖北省咸丰 来凤县相连 东西宽 98 3 公里 南北长 119 7 公里 幅员面积 5173 平方公里 为 市面积最大的县 全县 平均海拔 663m 最高点海拔 1895m 最低点海拔 263m 下辖 14 个 建制镇和 25 个乡 278 个行政村 2007 年户籍总人口达 79 43 万 综合写字楼项目可行性研究报告 人 其中农业人口 71 13 万人 非农业人口 8 30 万人 全县由 18 个 民族组成 其中土家族 47 66 万人 占总人口的 60 苗族 19 06 万 人 占总人口的 24 2 1 2 自然地理现状自然地理现状 某自治县属武陵山区 素有 八山半水一分半田 之喻 地势中 部高 东西两侧低 全县以毛坝盖山脉为分水岭 形成两大水系 东部的酉水河 龙潭河为沅江水系 西部的小河 阿蓬江等为乌江 水系 北部老灰阡梁子为全县的最高点 海拔 1895 米 西部董家寨 为最低点 海拔 263 米 全县地形起伏较大 山势陡峭 地貌分为 中山区 海拔 800 1895 米 低山区 海拔 600 800 米 槽谷和平 坝区 海拔 263 600 米 某自治县矿物资源种类分布广 储量大 汞矿蕴藏量在 1 5 万 吨以上 莹石 重晶石蕴藏量在 160 万吨左右 硫铁矿储量 880 万吨 大理石品种多样 总储量在 4 亿立方米以上 水泥 石灰岩矿达到 国家一级标准的 5138 万吨 铅锌矿的储量大 煤 铜 银 锰 铅 矿等零星分布 某自治县森林资源丰富 宜林面积广 全县有林业用地面积 446 1 万亩 占全县土地总面积的 57 5 是 市林业用地面积最大 的区县 活立木蓄积 961 万 m3 是全市的森林资源大县 2007 年 全县林业产值 0 66 亿元 退耕还林直补退耕农户资金 0 62 亿元 获 市目标考核二等奖 综合写字楼项目可行性研究报告 某自治县水资源丰厚 多年平均降水总量 67 06 亿立方米 多 年平均径流总量 44 84 亿立方米 其中地下水补给总量 4 61 亿立方 米 水能资源理论蕴藏量 43 5 万千瓦 经济可开发量 34 48 万千瓦 已开发水电装机容量 32 5 万千瓦 占理论蕴藏量的 74 48 占可经 济开发量的 93 某自治县旅游资源十分丰富 有乌江百里画廊市级风景名胜区 桃花源 AAA 级旅游区 金银山市级森林公园 小桂林 酉水河 深 山玉带阿蓬江 大板营原始森林等雄奇秀丽的自然风景 又有国家历 史文化名镇龙潭古镇 市第一历史文化名镇 龚滩古镇和多姿 多彩的土家 苗族风情 2 1 3 社会经济发展现状社会经济发展现状 2009 年 某县实现地区生产总值 39 5 亿元 比 08 年 下同 增长 20 其中 三次产业比重由 2008 年的 34 7 29 7 35 6 调整 为 32 0 33 5 34 5 工业经济快速增长 实现工业总产值 23 4 亿 元 增长 22 5 第三产业加快发展 实现增加值 13 5 亿元 增长 14 6 完成社会消费品零售总额 23 2 亿元 增长 21 1 林牧业和农村经济 2009 年 完成荒山造林 通道绿化 31 万亩 建设苗圃 场 5200 亩 引进林业企业 27 家 实现林业产值 3 2 亿元 全年出栏生 猪 70 万头 牛 4 5 万头 山羊 40 万只 小家禽 400 万只 实现畜 牧产值 10 3 亿元 新增龙头企业 25 家 建成水果基地 4 3 万亩 综合写字楼项目可行性研究报告 青花椒基地 10 万亩 油茶基地 2 万亩 实现粮食总产量 36 5 万吨 收购烟叶 22 万担 实现烟农收入 1 47 亿元 增长 47 种植中药 材 13 4 万亩 产值 2 5 亿元 全年转移农村劳动力 24 8 万人 实现 劳务净收入 16 58 亿元 2 工业 工业经济快速发展 全县工业企业增至 378 户 其中规上企业 由去年底的 24 户增至 70 户 光和能源 九鑫水泥 武陵光伏等亿 元在建项目加快推进 2009 年工业投资 13 6 亿元 增长 58 1 实 现工业增加值 9 2 亿元 其中规模以上工业增加值 6 2 亿元 分别增 长 26 7 49 7 3 旅游商贸业 全县旅游发展规划编制完成 龚滩古镇开街迎客 大桃源景区 开发全面启动 赵世炎故居陈列馆和游客接待中心主体工程全面完 工 成功申报桃花源国家 AAAA 级旅游景区 金银山国家森林公园 酉水河国家湿地公园 阿蓬江国家湿地公园和龚滩古镇国家 AAA 级旅游景区 后溪河湾山寨被授予 中国历史文化名村 成功举办 旅游国际论坛 龚滩古镇杯全国古镇网络摄影大赛和 魅力某 中 国西部养生之地 休闲之都 宣传周系列活动 5 条旅游公路基 本建成投用 星级宾馆 星级农家乐加快建设 荣获 中国最佳绿 色旅游名县 市十大乡村旅游目的地 市最宜居城市之一 等殊荣 全年接待游客 54 8 万人次 旅游收入达 1 67 亿元 商贸流 通日益活跃 全县民营企业 个体工商户分别新增 278 个 1870 户 综合写字楼项目可行性研究报告 渝东南现代物流园火车货运站 标准仓储等项目加快建设 物流基 地已具雏形 深入推进 万村千乡 市场工程 建成乡镇连锁超市 78 个 村级便民放心商店 540 个 农村现代流通网络基本建立 大 力实施 家电下乡 惠民工程 销售各类补贴家电 3 39 万台 件 实现销售总额 8740 万元 4 财政金融 全年财政总支出同比增长 43 3 实现全口径财政收入 6 亿元 增长 60 7 一般预算收入 3 3 亿元 增长 103 1 财政支出保持 基本收支平衡 金融平稳运行 5 社会事业 2009 年农民人均纯收入达到 3305 元 增长 19 城镇居民人 均可支配收入达到 10581 元 增长 12 8 城乡居民储蓄存款余额 40 6 亿元 增长 17 其中城市 交通行业分别完成投资 12 亿元 15 8 亿元 渝湘高速公路已进入路面施工 总里程 208 公里的四条 出境干道基本完成 439 公里的 14 条乡镇通畅公路路基成型 村通 达公路完工 300 公里 完成钟多 渤海 小坝 板溪城市组团控规 编制 启动县城 东进 北拓 南扩 工程 三纵十一横 交通网 络体系基本建成 钟渤快速通道扎实推进 一城五组团 城市框架 全面拉开 启动城市建设重点工程 80 个 城北迎宾大道 城东大道 等一批城市基础设施建成投用 桃花源广场扩建 环城路改造 新 闻中心等工程正加紧推进 全年拆除危旧房 15 万平方米 新开工商 品房 70 万平方米 竣工 20 万平方米 坚持 24 小时巡回保洁 城区 综合写字楼项目可行性研究报告 全面禁止畜禽养殖 优化县城交通组织 取缔三轮车 规范出租车 开通公交车 县城更加畅通有序 实施 绿化 美化 亮化 工程 完成县城灯饰 40 处 安装酉城河 金银山 翠屏山景观灯饰 14 公 里 建成桂花园 正抓紧推进香樟园 银杏园等七大城市主题公园 建设 城市形象大幅提升 麻旺镇荣获 市 十大创新小城镇 称 号 2 2 某县发展规划某县发展规划 2 2 1 经济社会综合实力上一个新的台阶 经济社会综合实力上一个新的台阶 十一五 时期 地区生产总值年均增长 12 以上 累计完成投资 150 亿元 期末年财政收入达 3 亿元以上 城镇化率达 24 城镇 居民人均可支配收入达 9000 元 农民人均纯收入达 2800 元 森林 覆盖率达到 30 人口自然增长率控制在 8 以内 2 2 2 初步建成引领经济起飞的五大主导产业 初步建成引领经济起飞的五大主导产业 以青蒿素及其衍生物为代表的现代制药业 以林浆纸工业为代 表的林产品加工业 以畜产品加工为代表的特色食品加工业 初步 实现由传统产业向中高端产品生产延伸的现代产业转型 以节能降 耗和提高综合效益为目标 加快电矿产业协调发展 旅游业逐步完 成千年古镇 百里画廊 世外桃源 民族风情 红色旅游五大品牌 打造 初步成为 知名旅游目的地 综合写字楼项目可行性研究报告 2 2 3 初步建成四大基础支撑平台 初步建成四大基础支撑平台 以高速公路 渝怀铁路 出境干道公路 通乡通村公路 乌江 航运等纵横成网的综合交通支撑平台 以县城为中心 中心城镇为 支点 乡村集镇和农民新村为补充的城镇支撑平台 以农田水利基 本建设 电网改造 水电站建设三大建设项目为主的水利能源支撑 平台 以天然林保护 石漠化治理 小流域治理和退耕还林四项工 程为主的生态环境支撑平台 2 2 4 十一五十一五 经济社会发展战略重点和主要任务经济社会发展战略重点和主要任务 1 加快基础设施建设 改善发展支撑条件 1 交通基础设施 按照 两中心 三干线 四通道 的交通架 构 基本形成以渝怀铁路 渝湘高速为骨架 出境干道为纽带 乡 村道路为脉络 河道航运为补充 车站码头为节点的内畅外联综合 交通网络 配合完成渝怀铁路二线工程和渝湘高速公路 某段 四 条出境道路改造工程 构建成渝经济区连接华南地区的交通要冲 按照 两小时某 要求 实施 通畅工程 全面畅通并油化乡镇与出 境干道的连接公路 实现全县通乡公路黑色化 实施农村 通达工程 加快通村公路建设和改造 实现村村通公路 逐步解决部分乡镇 出口道路 形成县内公路交通环网 抓好渤海火车站与公交车站的 配套建设 规范运输市场 完善相关公共设施 把渤海建成客货运 中转中心 建好龚滩 丁市 大溪 李溪 兴隆 苍岭等 6 个中小 型汽车站 整治河运航道 改扩建龚滩码头 万木码头 逐步改造 综合写字楼项目可行性研究报告 酉水河流域的旅游码头 配套水运基础设施体系 2 水利基础设施 坚持兴利除害结合 开源节流并重 防洪 抗旱并举的治水方针 初步构建起以龙麻灌区为主体 以其他塘 库 堰为补充的农业水利体系 加强水土流失治理工作 以酉水河 重点支流 某河 铜鼓河流域治理为重点 加强沿江 沿城 沿路 沿库水土保持综合治理工程 有效控制水土流失面积 2 培育主导产业 加快工业化进程 立足资源优势 突出发展资源加工型和劳动密集型产业 引导生 产要素向加工工业集结 促进加工业快速发展 形成以工带农 以 农促工 工农互补 二 三产业带动特色基地发展的工业化新格局 在巩固提升烟 畜 药 林等传统农业产业基地的同时 尽快把现 代制药业 林产品加工业 食品工业 电矿业 旅游业培育成支撑 并引领经济起飞的主导产业 3 落实 三农 政策 加快社会主义新农村建设 落实 多予少取放活 的方针 遵循城乡统筹发展的原则 以提 高农民收入为核心 加快农村基础设施和公共事业建设 大力发展农 村经济 深化农村改革 努力促进广大农村向 生产发展 生活宽裕 乡风文明 村容整洁 管理民主 的社会主义新农村方向发展 基础建设面向农村 加大农村公路 水利 通信 广播 电视 电网和环境保护等基础设施投入 逐步改善农村生产生活条件 大 力兴修和改造农村公路 提高乡村公路通达能力和道路等级 农村 公路等级有较大提高 实现行政村通公路 综合写字楼项目可行性研究报告 4 强力推进城镇化进程 建成布局合理的城镇体系 按照 合理布局 突出重点 完善功能 充实产业 集聚要素 辐射农村 的要求 坚持以提升基础设施和城镇功能为前提 以扩大 产业规模 全面构建要素市场体系 提质提速发展商贸服务业为支 撑 坚持规划 建设和管理并重 修编土地利用规划 完善城镇功能 加快城镇化进程 初步建成县城 中心城镇 一般集镇梯次推进的 三级城镇体系 第第三三章章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 3 1 项目建设背景项目建设背景 3 1 1 区位背景区位背景 2007 年 3 月 8 日 胡锦涛总书记作出重要指示 把 加快建 成西部地区的重要增长极 长江上游地区的经济中心 城乡统筹发 展的直辖市 在西部地区率先实现全面建设小康社会 是党中央对 未来发展做出的高瞻远瞩的导航定向 是赋予 直辖市新的历史 使命 已被批准成为国家统筹城乡综合配套改革试验区 是中央 对全面落实科学发展观 深化改革和加快推进西部大开发的重大战 略部署 按照胡锦涛总书记的 314 讲话 市 一圈两翼 的战略部署 即 一圈 以都市为中心的一小时经济圈 和 的两翼 以万州 为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区 渝东南地区的 综合写字楼项目可行性研究报告 某县是少数民族扶贫县和 市渝东南片区的重要组成部分 渝东南地区经济社会发展规划 定位某 提升小城市和建制 镇要素集聚能力 适度拓展某县城规模 充实城镇功能 增强对郊 区农村和小城镇的辐射带动作用 到 2020 年 发展为城区人口 10 万人左右的小城市 推进某县城 龙潭加强某 彭水县城对黔江带 动的呼应和承接功能 发挥县域经济中心作用和渝东南板块腹心结 点作用 3 1 2 某县综合写字楼的发展状况某县综合写字楼的发展状况 1 某县综合写字楼的发展处于刚起步阶段 还未形成相对集 中的写字楼密集区 大部分已建成的写字楼由于时间较长 外观陈 旧 设施落后 以及内部空间分割明显 无法自由分割 物业管理 滞后 2 自某县启动旧城改造项目以来 租房难 租金高的问题日 渐凸显 原本 2000 元一年的三室一厅的房子现在至少需要 4000 元 才能租到 有时甚至无房可租 同时 随着库区移民工作的深入 渝湘高速公路即将通车 教育城镇化率等多方面因素 使得我县即 将成为商品集散地 辐射能力加强 综合商业写字楼的市场需求必 将加大 3 某县城狭窄 可供开发地产的土地有限 但城市化进程是 越来越明显 未来 20 年都是一个高峰期 随着涌入县城的区乡人口 越多 土地供应需求矛盾 房价会越来越高的 可以预计为了提高 综合写字楼项目可行性研究报告 土地的利用率 某房子以后会朝高层建筑发展 这对于综合商业写 字楼市场也是一种促进发展 3 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 3 2 1 项目的建设 有利于扩大某县城发展空间项目的建设 有利于扩大某县城发展空间 近几年来 某县着力实施 工业强县 林牧富县 旅游兴县 环 境立县 四大战略 全力建设 平安某 法治某 诚信某 生态某 和谐某 魅力某 全县金融工作和经济社会协调发展 相互促进 金融生态环境日趋优良 金融经济的持续快速发展 各类企业的不 断进入 必将会给写字楼市场提供源源不断的潜在客源 使得写字 楼需求量也在不断攀升 而由于历史欠帐太多 某县很多原有的写 字楼基础设施比较薄弱 若不加快发展 仍将成为产业发展的 瓶 颈 制约 对于写字楼市场来说 很多高端客户并不是不想进驻某县 而 是这里并没有适合他们的产品 如果一段提供给以高端客户所想要 的东西 将会吸引更多潜在的高端客户进驻某 给某的跨越式发展 注入新的活力 3 2 2 盘活土地资产 充分利用土地资源盘活土地资产 充分利用土地资源 一般建筑物的密度大 容积率低 土地利用不充分 对土地资 源日益紧张的城市建设区来说 是一种资源的浪费 该项目依据城 市规划 合理利用容积率 将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到 综合写字楼项目可行性研究报告 最大 且由于该项目的实施 盘活了周边大面积城中 村土地 大幅度提升其原有价值 真正体现城市土地的价值 3 2 3 增加就业岗位 促进某县社会经济发展增加就业岗位 促进某县社会经济发展 本项目的建设会吸引更多的企业来某县投资建厂 一方面能增 加地方财政收入 推广 中国土家摆手舞之乡 和 市民歌之乡 两大特色文化品牌和土司历史文化 进一步的加快发展某县的旅游 业 与国际旅游业发展的大趋势相接轨 另一方面能广泛的扩大就 业面 增加就业机会 解决城市和乡镇下岗职工 社会待业人员和 农村剩余劳动力就业 综上所述 本项目是某县城市重点建设综合写字楼建设项目之 一 某县综合写字楼 坚持集约用地 进行功能整合 功能齐全 设备先进 项目完成后 将在一定范围内缓解综合商业写字楼的市 场需求紧张的局面 也有利用满足人民的生活水平 促进城市区域 发展 为实现 两年见成效 目标 向全市 全国展现一个更开放的 某 实现某跨越发展 打造市级山水园林城市和文明城市具有积极 的现实意义 因此 项目的建设是必要的 综合写字楼项目可行性研究报告 第四章第四章 项目选址及外部条件项目选址及外部条件 4 1 项目选址项目选址 某县位于 市东南边缘的渝 黔 湘 鄂四省市结合部 东邻 湖南省龙山县 南与某县 贵州省松桃 印江县接壤 西与贵州沿 河县隔江 乌江 相望 西北与彭水县 正北与黔江区 湖北省咸丰 来凤县相连 地理位置为东经 108 18 25 109 19 18 北纬 28 19 40 29 24 20 之间 本项目位于 市某县桃花大道 4 2 场地地质情况场地地质情况 某县属四川盆地巫山至大娄山中山区 山体以八面山 武陵山 系为主 山地面积约占 80 全县地势中部高 多为船形山 柱状 山 东西两侧较低 多为低山高丘 溶槽 平谷 洼地 县境内最 高处为北部小咸乡的灰阡老梁子 海拔 1895m 最低点是西南部沿 岩乡桃花村乌江边与彭水交界处的董家寨 海拔 263m 最大高差 1632m 全县地貌成岭谷相间平行排列 方向与褶皱轴向基本一致 由 于受 新华夏系构造运动 的影响 喀斯特岩溶地貌特征十分明显 加上河流 降水的切割 浸蚀和溶蚀作用 境内山峦起伏 沟谷交 错 峰丛 槽谷 盆地 盲谷 溶洞 伏流等多处出现 点缀出全 综合写字楼项目可行性研究报告 县山水的险峻壮丽 县城位于钟多镇境内 钟多镇位于某河畔 钟灵山和金银山之 间 呈狭长地带 处在某河伏流 级阶地上 县城一带地面高程在 650 米 680 米 北高南低 四周高中间低 4 3 水文水文 某县以毛坝向斜西翼为分水岭 分为东部的沅江水系和西部的 乌江水系 沅江水系地域面积占全县面积的 24 乌江水系地域面 积占全县面积的 76 流经县城城区钟多镇的某河属乌江水系 该河流发源于黑水乡 张家坪村的大垭口 经张家坪村在县城上游收纳泉孔水 见插图二 后形成较为规则的河道 沿途收纳苍堡河 白鹿河 西山沟 龙洞 河 石柱溪等支流和母猪洞泉水后 经消 1 洞至大汆坑河段数次溶 洞消水后 在大汆坑附近消失在地下暗河中 汇入乌江水系 某河天然河道全长 14 3km 河道平均坡降 9 1 集水面积 139 6km2 其中明流区 47 8 km2 伏流区 91 8 km2 某河枯水流量为 0 5 m3 s 某河流域属中低山侵蚀剥蚀地貌 处于沅水支流酉水与乌江 小 河 两大水系的分水岭地块 地势呈北高南低 四周高中间低的态势 综合写字楼项目可行性研究报告 山岭大致呈南北走向 区内岩溶发育 形成众多溶蚀洼地 县城东 面 西面 北面山峰海拔高程 1100 1600m 南面稍低 山峰海拔 高程 700 750m 县城一带地面高程 650 680m 某河流域内洪水多由暴雨形成 最大洪峰多出现在 6 9 月 城 区 7 个断面 20 年一遇 P 5 的洪水流量如下 泉孔 邮政桥 251m3 s 邮政桥 武安桥 357m3 s 武安桥 新桥 373m3 s 新桥 消 9 洞 360m3 s 消 9 洞 洞底 350m3 s 1 隧洞 350m3 s 2 隧洞 350m3 s 根据调查 城区 4 个断面的历史最高洪水位如下 泉孔 666 90m 邮政桥 663 00m 消 1 洞 660 80m 大汆坑 660 40m 4 4 地质条件地质条件 某县境内地质构造单元属新华夏构造体系第三隆起带的川 黔 湘 鄂褶皱带 分布着北 北东向大致平行的褶皱及与其相伴的纵 横断裂为主体的新华夏构造体系 形成紧密背斜 向斜 区内绝大 综合写字楼项目可行性研究报告 部分为沉积岩地层 局部有浅度层岩浆岩 除前震旦系 石 岩 炭 系 侏罗系及第二系地层缺失外 其他各个年代的地层均有分布 钟多镇地下水为第四系的空隙水 砂页岩的裂隙水 碳酸盐岩 的岩溶水 并以岩溶河道水为主要形式汇入地下暗河 除岩溶较发 育外 无大型滑坡 崩塌 和频发性大型泥石流等不良地质现象存 在 县城区域内构造稳定性好 地震基本烈度小于 6 度 4 5 交通条件交通条件 本项目某县综合写字楼处于县检察院旁边 紧临桃花大道 西 山街 东临 319 国道 西有县城环城路 交通便利 4 6 气象条件气象条件 1 气温 多年平均气温 14 9 极端最高气温 39 2 极端最低气温 8 5 最热月平均气温 31 6 最冷月平均气温 1 6 多年平均日照时间 1161 5hr 年均无霜期 285 天 2 湿度 年平均相对湿度 80 综合写字楼项目可行性研究报告 最热月平均湿度 82 最冷月平均湿度 77 3 降雨量 mm 年平均降雨量 1161 5 年最大降雨量 1248 3 日最大降雨量 228 90 小时最大降雨量 78 4 4 降雪量 cm 年平均积雪厚度 2 5 风速 m s 年平均风速 1 0 主导风东南风 最大风速 5 9 第五章第五章 建设内容和建设规模建设内容和建设规模 5 1 建设内容建设内容 某国有资产经营有限责任公司开发建设的综合写字楼 项目建 设包括综合写字楼土建工程 道路广场 给排水 电气工程及场地 平整 管网 环境绿化等总图工程 5 2 建设规模建设规模 项目建设的总建筑面积 53032 56 平方米 项目建设投资 万元 其中 工程费用 万元 其 综合写字楼项目可行性研究报告 它费用 万元 预备费 万元 第六章第六章 总平面规划总平面规划 6 1 用地现状用地现状 本项目某县综合写字楼处于县检察院旁边 东临酉兴路 西临 桃花大道 南面地块已平场 北面不远处酉城河 用地总面积 11534 79 平方米 东有 319 国道 西有县城环城路 交通便利 6 2 功能分区功能分区 本项目采用的线条多以直线性且富有韵律 以最为纯粹的黑白 灰三色构建这个空间 运用芝麻黑 白 灰花岗石体现出钢硬的线 条体现出办公场地应有的庄严和规整 线状的灌木呼应并与铺装相 融合使场景 使硬景与软景搭配和谐 办公楼的主入口是我们主要 打造的景观 层层跌水让入口处广场副有生命力 并用线条的延展 在视觉上增大了这快场地的空间关系 植物选用既有四季常青的植 物如桂花 玉兰 香樟树 天竺桂 重阳木 龙爪槐 垂柳 榆树 大叶冬青 日本扁柏等以树阵的形式排列 又有观叶植物如银杏 红叶李 紫叶李 水杉 碧桃 黄连木 羽毛枫等 灌木则选用金 叶女贞 红继木 毛叶丁香 海栀子等错落的布置 并搭配时令 花卉如丁香 杜鹃 美人蕉 月季 栀子等四季交替开放 让整个 办公场地的绿化看起来既简洁又有变化 所有停车位采用生态停车 综合写字楼项目可行性研究报告 位 增大绿率 本项目采用两个条形和一个方形平面组合布局的平面组合构图 形式 1 栋楼 20F 及 2 栋楼 17F 高层围合布置 体量变化丰富 高 低错落 写字楼二区 1F 大堂 2F 特色餐厅和茶室 3F 文体活动室 和健身房 4F 高级会议室和国宾接待室 5F 至 20F 办公室 写字 楼一区 1F 咖啡吧和休闲茶座 2F 小会议室和会议室 3F 至 17 楼 办公室 写字楼三区 1F 小商店和休息厅 2F 餐厅 3F 餐厅 4F 至 17 楼办公室 基地内以大门为起点 与入口广场 中心广场形成 一条主轴线 构成一个庄严同时富于趣味的序列空间 景观的精心 布置与建筑的生态性相结合 以利于创造尊贵 高雅的环境 基地 内流线内采用人车分流 主次结合的设计原理 6 3 交通组织交通组织 该项目在总平面交通组织方面主要考虑人流交通 本项目为多入口多广场 应该适当抬高场地标高 在地下室设 计汽车库 实现人车分流 主入口设置于桃花大道和酉兴路之间的 支路上 道路的路幅宽度 27 米 其中车行道宽度 12m 人行道宽度 4m 其建筑控制线与道路边线之间的距离为 3m 主要供人员出入 安全 次入口设置于桃花大道上 桃花大道的路幅宽度 27 米 其中 车行道宽度 22m 人行道宽度 5m 主要供车辆出入方便 直接 人 员出入口分别设置于桃花大道 桃花大道和酉兴路之间和酉兴路上 地下车库入口处路面宽度为 4m 综合写字楼项目可行性研究报告 6 4 总图技术指标总图技术指标 序 号 名 称单位 方案批 准数据 初设 数据 备注 总用地面积m211534 79 1 建筑基底面积m24037 18 2 道路广场面积m24226 41 总建筑面积m253032 56 二 按地上地下部分划分 1 地上建筑面积m247882 58 1 2 地下建筑面积m25149 98 停车泊位辆208 1 地面辆795 2 地下辆129 6容积率1 4 60 7建筑密度 35 8绿地总面积m2 3271 2 9绿地率 28 4 第七章第七章 建筑及结构设计建筑及结构设计 7 1 建筑设计建筑设计 7 1 1 设计依据设计依据 1 民用建筑设计通则 GB 50352 2005 2 办公楼建筑设计规范 JGJ 67 89 3 高层民用建筑设计防火规范 GB 50045 95 2005 年版 综合写字楼项目可行性研究报告 4 汽车库建筑设计规范 JGJ 100 98 5 公共建筑节能设计标准 GB 50189 2005 DBJ50 052 2006 6 工程建设标准强制性条文 2002 年版 房屋建筑部分 7 建筑设计防火规范 GB 50016 2006 8 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB 50067 97 9 市坡地高层民用建筑设计防火规范 DB 50 5031 2004 10 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50 2001 11 屋面工程技术规范 GB 50345 2004 12 地下工程防水技术规范 GB 50108 2001 13 建筑工程建筑面积计算规范 GB T 50353 2005 14 国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范 标准 法 规和条例 15 业主提供的设计委托书 本阶段的设计要求及各种有关设计 的基础资料和双方会商纪要 7 1 2 设计原则设计原则 1 安全经济合理的原则 严格遵守国家现行规范 在满足建筑 各项功能和要求的基础上 结合专业特点 仔细进行结构分析 并 作必要的结构验算 力求做到安全可靠 技术先进 节约投资 经 济合理 2 整体设计的原则 建筑应置于周边的环境系统中 把各种影 综合写字楼项目可行性研究报告 响的因素考虑在内 以取得良好的整体效果 3 功能合理的原则 本设计应满足功能齐备 设备完善 实用 舒适的要求 在此基础上 结合当地建筑地域特色创造空间 以领 先时代的设计思路塑出造型简洁独特又具有地方文化品味的建筑 4 坚持生态环境的原则 环境是一个系统 因此从城市到建筑 室外到室内 应实现真正意义上的 以人为本 以环境为本 的生 态建筑设计 体现人与自然的和谐共存 坚持生态设计的原则 7 1 3 平面设计平面设计 写字楼平面设计中合理组织套内功能空间 做到动静分区 洁 污分区 合理处理公共空间与私密空间 就餐空间与办公空间 关 系 7 1 4 竖向设计竖向设计 写字楼每个区都设二个楼梯间 1 区设置 2 个客乘电梯 1 个消 防电梯 2 区设 3 个客乘电梯 1 个消防电梯 7 2 结构设计结构设计 7 2 1 设计依据设计依据 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 综合写字楼项目可行性研究报告 3 砌体结构设计规范 GB50003 2001 4 市 建筑地基基础设计规范 DBJ50 047 2006 5 建筑地基处理技术规范 JGJ79 2002 6 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 7 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 8 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 9 框架轻质填充墙构造图集 西南 G701 一 二 三 10 混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图 03G101 1 2 4 11 建筑边坡工程技术规范 GB50330 2002 12 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 2002 年版 7 2 2 使用荷载使用荷载 1 根据 建筑结构荷载规范 GB 50009 2001 市 50 年一 遇的基本风压 W0 0 4kN m2 该建筑场地的地面粗糙度类别为 B 类 2 根据 建筑结构荷载规范 GB 50009 2001 市 50 年一 遇的基本雪压 S0 0 0kN m2 3 本工程的荷载按 建筑结构荷载规范 GB 50009 2001 取 用 序号荷载类别标准值 KN m2 备 注 综合写字楼项目可行性研究报告 1上人屋面2 0 2不上人屋面0 5 3办公室2 0 4会议室 休息室2 0 5档案室5 0 6 楼梯 走道 电梯 间 3 5 7卫生间2 5 8设备间 电梯机房7 0 9变配电间 水箱房10 0 10汽车库4 0 11其它 未列项目见现行规范 规 程及标准的荷载 7 2 3 安全等级 抗震设防烈度安全等级 抗震设防烈度 1 根据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068 2001 本 工程建筑结构的安全等级为二级 本工程结构的设计使用年限为 50 年 2 根据 建筑抗震设计规范 GB 50011 2001 及本工程 岩 土工程勘察报告 本工程按丙类建筑 建筑场地类别为 类 抗震 设防烈度 6 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 进行设计 7 2 4 地基基础地基基础 1 根据 建筑地基基础设计规范 GB 50007 2002 地基基础 设计等级为乙级 综合写字楼项目可行性研究报告 2 场地内无不良工程地质现象 场地稳定 地下水对混凝土无 腐蚀性 7 2 5 上部结构上部结构 本工程结构选型为框剪结构 柱网采用 8200m 9000m 7500m 等 在电梯井处设置剪力墙 以抵抗抗侧力作用 7 2 6 主要结构材料主要结构材料 1 柱 剪力墙 1 8 层砼等级采用 C35 以上各层均为 C30 2 主要梁板砼等级 C25 3 砌体材料及强度等级 MU5 空心砌块 M5 水泥砂浆 4 钢材 钢筋 型钢 及焊接材料的选型 采用 HPB235 HRB335 HRB400 16 以下的采用焊接 16 的采用机 械连接 5 地下室 外墙 底板 水池等 砼抗渗等级 P6 第八章第八章 给排水设计给排水设计 8 1 设计依据设计依据 1 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2 室外给水设计规范 GB50013 2006 3 室外排水设计规范 GB50014 2006 4 二次供水设施卫生规范 B17051 1997 综合写字楼项目可行性研究报告 5 建筑等专业提供的资料 6 业主提供的有关资料 8 2 设计范围设计范围 建筑相关的室内外 生活给水 消防给水 污排水 雨排水 8 3 给水给水 8 3 1 给水水质 一般按生活用水水质考虑 8 3 2 用水标准 办公楼 50L 人 d K 1 5 t 10h 餐饮 20L 人 d K 1 2 t 12h 道路及绿化 2 L m2 d 抹车用水 15 L 辆 d 8 3 3 用水量 见表 8 1 序号用水类别最大时小 m3 昼夜 m3 备注 1办公楼用水33 75225按 4500 人计 2餐饮用水3 3633 6按 1680 人计 综合写字楼项目可行性研究报告 3抹车用水0 375按 22 辆车 d 计 4道路及绿化用 水 12 5小计37 11271 6未预见用水3 7127 1按小计的 10 计 7合计40 82298 2 8 3 4 给水管道选型 1 室外给水管道选用衬塑钢管 快装管件连接 2 室内给水管道选用 PP R 管 热熔连接 8 3 5 给水系统 1 本工程设进水管二条 管径均为 DN150mm 2 室外给水采用生活和消防合一制 3 室外管网呈环状形敷设 管径为 DN150mm 管道覆土深度 0 8m 4 本工种内根据不同的用水性质分别设置水表计量 5 本工程采用分区供水 分为高 中 低三个区 一层至四层为低区 利用市政管网压力直接供水 五层至十二 层为中区 利用无负压增压设备经减压阀减压后供给 十三至二十 综合写字楼项目可行性研究报告 层为高区 利用无负压增压设备供给 6 本工程在地下室分别设置生活和消防水泵房及贮水池 其中 消防水池有效容积为 Vx 864m3 生活水池有效容积为 V 50m3 其 中生活储水池为考虑食堂备用水 8 4 排水排水 8 4 1 排水量排水量 1 污水量 按生活给水量的 90 计算 每天排放污水量约 270m3 2 雨水量 按 市暴雨强度公式计算 即 q 2822 1 0 775lgp t 12 8p0 076 0 77 升 秒 公顷 其中 P 3 年 积水时间按 5min 算 地面迳流系数取 0 75 经计算 雨水流量为 1200m3 h 8 4 2 排水系统排水系统 1 排水彩用生活污水和雨水分流制 2 污水和雨水均通过暗管组织排水 就近排入周边路下的污水 干管和雨水干管 3 污水管管径为 d300mm 雨水管管径为 d300 d600mm 综合写字楼项目可行性研究报告 8 4 3 排水管道选型排水管道选型 1 室外选用 UPVC 双壁波纹管 橡胶圈承插连接 2 室内选用 UPVC 螺旋管 粘接连接 第九章第九章 电气设计电气设计 9 1 设计依据设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ 16 2008 2 建筑照明设计标准 GB 50034 2004 3 10kV 及以下变电所设计规范 GB 50053 94 4 低压配电设计规范 GB 50054 95 5 供配电系统设计规范 GB 50052 95 6 建筑物防雷设计规范 GB 50057 94 2000 年版 7 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB 50343 2004 8 业主提供的本专业初步阶段的设计要求 9 2 设计范围设计范围 低压配电系统 室内照明 火灾自动报警系统 防雷接地 有 线电视 电话系统 综合写字楼项目可行性研究报告 9 3 强电设计强电设计 9 3 1 供电设计 1 供电负荷等级 本工程的消防用电设备 应急照明 客梯 生活水泵为一级负 荷 其余正常用电均为三级负荷 2 负荷估算 估算指标 60VA M2 总安装容量为 3600KVA 3 供电电源及电压 由附近开闭所引一回 10KV 电缆线路供电 10KV 电源的具体引 接位置由甲方与供电部门协商解决 10KV 电源采用穿管埋地敷设 引至本工程车库负一层的变电所内 另设置一台 400KW 的柴油发 电机组 作为本工程的一级负荷和应急照明的备用电源 应急灯蓄 电池做为第三电源 9 3 2 配电设计 一般动力用电与消防设备用电均采用 TN S 接地系统供电 供 电电压 380 220V 一级负荷采用双回路供电 两回路末端自动切换 三级负荷用电采用单电源或垂直干线树干式供电 非消防用电设备 设火灾时消防联动自动断电 9 3 3 照明设计 1 照明系统采用 TN S 接地系统供电 电源电压 380 220V 或 综合写字楼项目可行性研究报告 220V 所有插座回路 均设计有漏电保护回路 2 设有应急照明的场所的应急照明照度一般场所不低于正常照 度的 10 但消防控制室 消防水泵房 电梯机房 柴油发电机房 及变配电所等重要场所的应急照明 接近正常照度水平 3 商业门面和住宅部分带计度的层计量箱均设计为明装 电度 表选用 DDS 148 型电子式脉冲智能电度表 实行一户一表 该箱明 装于对应层的电井内或门面内 户内设户照明箱 户箱暗装于每户 内 9 3 4 防雷及接地 1 本工程建筑均作防雷设计 根据该建筑群的特点 并结合 市年雷暴日数 按 民用建筑电气设计规范 的要求 本工程建筑 均按二级防雷设计 2 本工程建筑物的防雷接地 电气设备的保护接地 变压器中 性点工作接地 弱电接地等 共用建筑基础钢筋网作接地体 该接 地系统属综合接地系统 其接