施工、房地产行业会计比较.doc

施工企业与房地产行业会计比较 会计一班 褚雪莲 2010215101 一、会计含义和定义的比较 施工企业会计是以施工企业为会计主体的一种行业会计。它是以货币为主要计量单位，按照现行会计法律、法规、准则体系的要求，针对施工企业的生产经营特点，运用一整套专门的核算方法，对施工企业的经济活动进行全面、连续、系统的核算和监督，客观、及时、明晰地提供会计相关信息的一种经营管理活动。房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的专业会计。2、 存货核算的比较房地产开发企业与施工企业在存货内容、会计科目设置、采购成本构成、存货披露内容等方面都有所不同。1存货种类。相比而言，自营建筑安装工程的房地产开发企业与提供建筑安装劳务的施工企业拥有相同类型的存货。这些存货都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的。房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去，构成工程实体的重要组成部分。房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。而对于施工企业来说，承包安装工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。2外购存货采购成本的构成。房地产开发企业和施工企业外购存货的采购成本均包括：(1)买价；(2)运杂费；(3)流通环节缴纳的税金；(4)采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。房地产和非工业性的施工企业不是增值税的纳税义务人，外购存货支付的买价中若含有增值税进项税额，是不允许抵扣的。而工业企业购进生产流通用存货，若取得增值税专用发票或海关完税凭证，其进项税额是可以抵扣的，不构成采购成本。工业企业在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用也不构成存货成本，而应计入管理费用。三、成本核算的比较这两个行业成本核算的基本原理和方法大致相同，具体运用中还存在以下几点区别：1成本核算对象的确定。房地产开发产品成本核算对象的确定方法，与单件小批生产的工业企业和建筑安装工程的成本核算对象基本相同。2成本项目的划分。工业产品成本项目一般划分为直接材料、直接人工、其他直接支出和制造费用四部分；建筑安装工程成本项目划分为五部分，分别是人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和间接费用；而房地产开发企业产品成本项目则划分为六部分，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。3成本计算方法。根据生产经营特点的不同，工业产品成本的计算有品种法、分批法、分步法、分类法、定额法等多种方法可供选择。房地产开发产品和建筑安装工程成本的计算方法相当于工业企业的分批法。两者成本计算期的确定也与单件小批生产方式下的工业产品成本计算期的确定方法相同，即在产品完工时，成本账户归集的费用就是完工产品的总成本，产品完工前不存在生产费用在完工产品与在产品之间的分配问题。四、主营业务收入核算的比较1收入确认的原则。房地产开发企业自行开发商品房、商业性配套设施对外销售收入的确定，按照商品销售收入确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业务如果符合建造合同的条件，并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收入确认的原则，按照完工售收入确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业务如果符合建造合同的条件，并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认收入，这与提供建造安装劳务的施工企业一样，收入的确认由企业会计准则建造合同来规范。2主营业务收入的范围。房地产开发企业将开发完工的建设场地和房屋用于出租经营取得的租金收入归入主营业务收入范畴。工业企业、施工企业却不存在将产品或工程出租获取租金的业务，即使两者有将房屋建筑物等出租的行为，也应将租金收入作为其他业务收入核算。3与主营业务有关的税金。工业企业主营业务为销售商品或提供加工、修理修配等工业性劳务，属于增值税纳税义务人。生产、委托加工应税消费品的工业企业同时还要计缴消费税。作为提供建筑、安装、修缮、装饰等工程作业的施工企业和以转让土地使用权、销售不动产及从事租赁业的房地产开发企业均属于营业税纳税义务人。但施工企业按建筑业税目适用3%的营业税税率，房地产开发企业相关业务适用5%的营业税税率。但要注意的是，中华人民共和国营业税暂行条例规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业预收的购房款，于开发产品交付前在会计上是作为一项负债而不是作为收入处理的，但按税法规定应于预收购房款的当月依法申报缴纳营业税。七、设计税务的比较施工企业需要缴纳的税种包括：两项营业税附征、印花税、以及地方政府批准开征的各类基金和税费等。房地产开发企业需要缴纳的税种包括：契税、城市房地产税、三资企业土地使用费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税 八 .经济主体的比较 施工企业体现的是承包人与出包人、分包人之间双边的合作关系； 分包人(其他施工企业)出包人(房地产开发)承包人(施工企业)房地产开发企业则多属于与施工企业或政府部门或银行及证券公司或传媒之间发生的双边关系。传媒银行及证券公司房地房地产开发企业则多属于与施工企业或政府部门或银行及证券公司或传媒之间发生的双边关系。产开发企业政府及相关部门施工企业九 生产经营特点的比较施工企业是先有买主（即客户），后有标的（即资产）建造合同。就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权。房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的，只有在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。十 运营流程的比较施工企业的会计核算主体是建筑施工企业。其核算对象是建筑施工企业的资金运动，一般包括承包、施工生产和工程结算三个阶段。工程结算承包项目施工生产房地产开发企业的会计核算主体的开发经营过程，是房地产开发企业会计对象的内容，它决定资产、负债和所有者权益的变动。房地产开发企业的施工和房地产开发要分开核算。 一般包括房地产开发流程项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段、交付使用阶段。工程建设项目决策前期准备项目销售交付使用十一 所处市场的相关要素的比较1、客户数量及市场环境方面施工企业可能只有单一的业主，规模较大的施工企业可能会存在几十名业主，其市场为卖方市场，竞争者则有同类业务的建筑施工企业而房地产开发企业面临的则是成百上千的相互独立的购房者，其市场则是买方市场。竞争者则有其他房地产开发企业、有房地产业务的其他企业。2、生产方式及营销手段方面施工企业的生产方式是订单生产，即先营销、再生产，其营销手段是业绩、低价中标等吸引房地产开发企业；而房地产开发企业则是批量生产，即先生产、再销售，其营销手段则是面向最终客户的项目定位，通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者。十二 资源管理的比较1、资金管理及成本控制方面施工企业的资金需要量相对少，现金流相对充裕，收回周期短，使得财务成本和风险相对较小，其主要是工程施工部分的成本控制。而房地产开发企业的资金量需要哒，现金流紧张，收回周期长，使得财务成本和风险大，其主要是项目开发各个环节的成本控制。2、人力资源及供应商管理方面施工企业以技术和施工人员为主，其供应商主要包括建筑材料供应商、专业分包商，供应商相对单一且类型相似，管理难度相对较小。而房地产开发企业则以管理人员为主，其供应商有投资策划公司、地方政府、项目策划公司、设计事务所、建筑材料供应商、承建商、营销代理公司、物业公司等，供应商数量多，管理难度大。3、公共关系管理方面A、与地方政府、行业主管部门的关系. 对施工企业和房地产开发企业来说都是非常重要的，因此二者与相关地方政府、行业主管部门的关系都比较好B、与传媒的关系 施工企业与传媒接触的比较少，可能只有宣传找开发建设项目的时候才会接触到传媒；而房地产开发企业由于是面向最终客户的项目定位，需要通过营销策划、广告、促销等方式吸引购房者，与传媒的接触比较多，关系要协调好。十三 承担风险不同施工企业所面临的生