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预售资金监管会使开发商资金空前紧张在银河SOHO微访谈-俯瞰效果图-2010年10月27日潘石屹微访谈实录房产税是长期政策新京报张家齐：财政部官员证实，房产税将很快出台，并称房产税将使这轮房地产调控达到一个高水准，您认为房产税和政府其他调控措施有什么本质区别吗?潘石屹：房产税是一项长期政策，而其他政府的调控政策，如提高首付款、提高按揭贷款的利息、限制一个家庭只能购买一套新房等，都是短期措施。房产税的征收还起到调节社会财富再分配的作用。不再冲动的小王：据中国经营报最新报道，此次房产税重庆方案采用了套数越多、面积越大-税率逐级提高的累进计税方式。目标直指把房产作为投资的占有行为，您认为此举会改变目前市场上房产的投资属性吗?潘石屹：会有改变。我们看到一些人购买住房并不去住，而像艺术品一样单纯为了投资。有一些房子长期空置，没有得到利用，其实是暴殄天物，造成社会资源的巨大浪费。通过征收房产税，尤其采用递进计税的办法，会让那部分多余的房子重新进入市场。既可以抑制房价，又可以让这部分社会资源得到充分利用。小灰孩儿：随着房产税热度越来越高，25日车船税法草案也交人大讨论，据称按新车船税法案，六成以上车主负担将加重，这是否意味着随着中国私人财产增多，财产税开征会越来越多?潘石屹：我们看到政府出台的一系列税收政策，其实都是想通过诸如房产税、新车船税等来解决社会中存在的贫富悬殊的问题。将来可能还会出台像遗产税这样的税收政策，都是为了缩小贫富分化。另外，中国的税赋已经很重了，再开征一些新税种时，要减少一些原来征收的税种，不要再加大人们总体税收的负担。独处的快乐：有学者指出，目前造成城乡贫富收入差距扩大的是房产泡沫而不是收入，您认为房产税有利于纠正这一倾向吗?潘石屹：我看到华生教授曾做过一个分析，他认为房地产泡沫加大了城市居民和农民财产的差距，我同意。其根本的问题在土地上，即城乡土地性质不一样。城市土地可以通过商品房转化成城市居民的财富，而乡村土地不能买卖，不能转化为财富。根本方法是让城市土地和农村土地享有同样待遇。房产税不能纠正这一倾向。银河SOHO微访谈-前期准备着预售资金监管会使开发商资金空前紧张不再冲动的小王：谢谢潘总！另外，我还有一个问题，北京实施了预售资金监管办法，这会对北京房地产市场产生什么负作用?潘石屹：这个办法实施后，将房地产开发商所有预售资金都监管了，这不合理。监管目的是为了防止出现烂尾楼，只需监管建设所需资金就可以了。开发商的土地款要一次性支付给政府，约占总数的50%，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征，而所有销售收入都监管起来。我预计在一年后开发商的资金会出奇紧张。中国证券报林喆：按中介机构估计，前一阶段各城市密集出台的限购令可能导致全国一、二手房多达10万套退房。有学者认为限购令有非市场非理性因素，您怎么看?潘石屹：北京最早出台了限购令，紧接着全国十几个城市都出台了限购令。没有出台限购令的城市也很恐慌，不知自己的城市什么时候会出台限购令。这种政策只能暂时性地应付房价暴涨，长期来看一定会有副作用。应该用更理性、更市场化的政策来替代这些暂时性的政策。快乐的娜娜：您昨天评价了北京刚刚出台的商品房预售资金监管办法。如果把限购、提高首付、加息、预售资金监管、房产税，各种调控手段罗列出来，您认为哪种措施更有效，对市场伤害更小?潘石屹：各种调控手段目的不同，作用也分长期和短期。限购、提高首付、加息都是短期政策。房产税则属于长期政策。对房地产开发商预售资金的监管从本质上来说是为了防范风险，但像北京出台的将所有预售款都进行监管，而不是仅对建设资金进行监管，这样的力度太大了。半年后会严重影响到房地产企业的现金流。第一财经日报阴雪：由于北京采取了预售资金监管，对于全国性的开发商而言，是不是可以把其他地区的项目资金转来支援北京?潘石屹：这种可能性很小。因为在前几年，各个城市都已经对预售收入和资金进行了不同程度的监管，所以大量调集其它城市的资金来支援北京项目的可能性很小。而且，这项政策是北京市根据住建部的文件下发的具体实施细则，我想其它各个城市也会比照北京关于预售资金监管的办法来对资金进行监管。紫什么：预售资金的监管是不是会令小的区域性公司变得更加艰难，进而造成开发商群体的大洗牌?潘石屹：这次北京首先实施预售资金监管，其它城市马上也会步北京后尘。这项措施的确会对开发商的资金造成巨大压力，但这与大公司或小公司、全国性公司或区域性公司没有关系。资金比较紧张，各项财务指标不太好的企业受到的影响会很大。而现金流比较好，财务指标比较健康的公司受到的影响就会小。一系列调控政策都是在防止房地产泡沫出现goodorbed：据称，十二五期间，随着经济结构调整的深入，房地产业在GDP中所占的比重很可能将逐渐降低。这意味着一种新的政策导向，将给接下来的房地产调控带来深远的影响。您对未来五年房地产行业的发展乐观吗?潘石屹：房地产业占GDP的比重与我们现在所处的发展阶段有关，中国正处在城市化的大规模建设时代，就像小孩处在发育期一样。等到中国越过了城市化时期，越过了建设时代，房地产在GDP的比重自然就会降下来。这也是中国在偿还过去几十年，甚至一百年来对城市建设和城市化的欠账。微博三四五：本轮调控房地产让开发商的资金空前紧张，会不会导致市场供应量大大下降，最终和政府调控房价的初衷相悖?潘石屹：政府监管房地产开发商的预售收入，一定会让一部分房地产开发商的资金空前紧张，其最大影响就是缺少购买土地的资金。首先的影响是土地价格会下降。如果地方政府想维持过去地价款的收入就要加大土地供应。所以，这次对房地产开发商资金监管的政策会不会导致房价下降，最核心是取决于地方政府的供地情况。火力的小华龙：月初潘总曾说，今年大多数房地产企业都没有完成年初设定的销售目标。那么，今年还剩最后两个月，您认为有机会出现拐点和奇迹吗?潘石屹：随着政府各种政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势，也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开