房地产业对经济增长的贡献率研究(.doc

房地产业对经济增长的贡献率研究 本文为河北省教育厅课题“河北省房地产市场可持续发展研究”（课题编号S050409）的阶段性成果。作者简介：王重润，河北经贸大学金融学院教授，副院长。崔玉平，河北经贸大学金融学院硕士研究生 以河北省为例崔玉平 王重润 摘要：普遍认为，房地产业是拉动经济增长的重要力量。多数研究是从全国范围研究房地产开发投资与经济增长的关系问题，忽视了房地产市场中其他因素（如房地产消费、房地产企业竞争力的提高、房地产金融深化等）对经济增长的贡献。本文首先从理论角度探讨房地产业与经济增长关系，然后基于河北省数据，从实证的角度研究房地产业对河北省经济增长的贡献率以及房地产业中的不同因素对经济增长的不同贡献率。关键词：房地产业 经济增长 贡献率 实证研究An Empirical Study on Contributions of The Real Estate Industury on Economy Growth: Based on Hebei StatisticsCui Yuping,Wang ChongrunAbstrct: The relationship between real estate industry and economy growth is a hot issue of theory studies. A prevalent opinion is that the real estate industry is an important factor that impels economy growth.Many studies foucus on how real estate investment forcing economy growth based on natioanl statistics.These studies neglects other factors in real estate markets, for example, housing consumption, real estate financial deepening and real estate corporations, which affect ecomony growth as well.Aiming at these deffects in studies, this paper firstly constructs a theory model to explain the relationship between real estate and economy growth, and then based on Hebei statistics, study empirically the contributions of the real estate industury on economy growth.Key Words: real estate industry, economy growth, contribution, empirical research房地产业对经济增长的贡献率研究 本文为河北省教育厅课题“河北省房地产市场可持续发展研究”（课题编号S050409）的阶段性成果。作者简介：王重润，河北经贸大学金融学院教授，副院长。崔玉平，河北经贸大学金融学院硕士研究生 以河北省为例一、引言1996年我国经济成功实现“着陆”后，经济发展陷入了长达八年之久的通货紧缩之中，国家不断采取各种措施刺激消费和投资，以扩大内需，推动经济增长。1998年我国实施住房制度改革，从此结束了福利分房时代，房地产消费需求得到了很大的释放，房地产市场也因此得到了极大的繁荣，很大程度上推动了我国经济的高速增长。2003年出现局部经济过热，国家宏观调控的实施，逐步把房地产业纳入健康有序地发展轨道上来，实现房地产市场的可持续发展。在全国房地产业快速发展的同时，河北省房地产市场也得到了较快发展。2005年底，河北省房地产开发投资总额为390.5亿元，增长23.6%，是1995年开发投资额的8.9倍；2005年商品房竣工面积为899.2万平方米，增长9.6%，其中商品住宅竣工面积为811.1万平方米，增长14.2%；全年销售商品房926.1万方米，其中销售商品住宅占住面积为908.6万平方米，分别增长12.9%和15.3%，增速分别超过竣工面积3.3个百分点和1.1个百分点。2004年商品房实际销售额为182.58亿元，是1995年22.54万元的8.1倍，而同期河北省实际GDP增长幅度仅为1995年的3.55倍，房地产市场发展远远超过了经济增长的幅度。二、文献综述目前在国内房地产市场与经济发展相互关系的研究上，多数研究是从全国范围研究房地产开发投资与经济增长的关系问题，如沈悦、刘洪玉（2003）的研究认为，GDP对房地产开发投资的影响远大于后者对GDP的影响，且GDP对房地产开发投资有显著的单项作用，认为当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响，但没有得出房地产开发投资对经济增长的贡献作用。韩健（2004）也从房地产开发投资与江苏省GDP关系出发研究得出房地产投资与GDP的相关系数高达0.98，两者存在高度相关关系，并且对江苏省GDP的直接贡献正在逐年加大。他们这些研究仅从房地产开发投资这一角度研究与经济增长的关系，忽视了房地产市场中其他因素（如：房地产实际销售额、房地产企业、房地产金融等）对经济增长的贡献，而这些方面在整个房地产市场中同样占有很大比重，显然他们的分析不够全面，很难全面反映房地产市场对经济增长的真实贡献。另一方面，房地产对宏观经济的影响较多的研究集中在房地产市场本身发展所带动的相关产业的发展，而且更多的是停留在理论或简单的统计上，很少有实证研究，更少有从区域角度来探讨这一问题。从区域角度来研究两者关系可见的文献是陈福清（2004）的研究，他考察了浙江省19942002年11个地级市的数据，分析了浙江省房地产市场发展与经济增长的关系，但它仅仅考虑了实际商品房销售额与GDP的关系，没有考虑房地产市场中其他因素，结果仅显示了不同城市房地产与经济增长的不同关系，并没有得出房地产对经济增长的贡献是多少。本文将借用他们的研究方法，从区域角度出发，通过理论与实证相结合的方法建立基于河北省房地产市场与河北省经济增长关系的模型，并从实证的角度研究房地产业对河北省经济增长的贡献率以及房地产市场中的不同因素对经济增长的不同贡献率，以便根据不同因素的不同贡献率来调控市场，进而能更准确的把握房地产市场调控的重点，更好的促进房产市场的健康持续发展。三、房地产业对经济增长贡献率的理论分析近几年来，随着我国住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家宏观调控的实施，房地产业以其特殊性已成为国民经济的支柱产业，在改善居民生活条件，推动经济增长方面起了重要作用。房地产业从行业角度说，应包括五大部分：（1）房地产开发与经营，包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等；（2）房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等；（3）房地产管理业，包括房地产行政主管部门的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理、物业公司的管理等等；（4）房产出租，包括公房出租、商品房出租及私房出租；（5）自有住宅的虚拟资金。经济增长集中表现在经济实力的增长，商品和劳务的增加，即生产总值的增加，这又集中体现在投资、消费等几个方面。房地产业对经济增长的贡献应包括房地产市场中各个方面的贡献，这样才能全面体现房地产业的贡献，可简单归结为直接贡献和间接贡献。1房地产业对经济增长的直接贡献房地产是一种特殊商品，即可作为投资品，又可作为消费品，这一特殊性决定了房地产对经济增长的特殊贡献，可从以下几个方面加以体现：（1）房地产业的产值贡献，主要是指新增房屋的价值，从投资角度体现房地产对经济增长的贡献。就河北省来说，房地产开发投资增长快于本省固定资产投资和本省生产总值的增长。作为固定资产投资的一部分，河北省房地产开发投资从1995年的25.42亿元，增加到2005年的390.5亿元，10年间增加15.4倍；明显高于同期固定资产4.46倍和生产总值3.55倍的增幅。房地产开发投资占本省固定资产投资的比重从1995年的4.66%上升到2005年的9.31%，10年间房地产开发投资增量占本省全部固定资产增量的10.66%，成为影响固定资产投资规模、速度和经济增长的重要力量。（2）房地产业的销售贡献，即房地产销售额及居民住房购房支出等方面对GDP的贡献，也可说是存量房屋向消费者提供服务的价值，主要包括消费者用于租赁房屋的租金和消费者购买房屋的支出，从消费贡献角度体现房地产对经济增长的贡献。消费是拉动经济增长的重要推动力，从1996年到2003年的通货紧缩正是在消费刺激下才得以改变，因此，房地产消费对经济增长有很大的拉动贡献。一方面，房地产发展增加了居民的住房消费、耐用消费品消费及建筑工人的日常消费等；另一方面，住房消费成为居民消费中的主要部分，能带动的数额很大，同时投资房地产也会挤占居民部分其他支出，将更多地消费支出转化为了住房支出；根据相关性研究，居民住房购房支出与经济增长存在明显的正相关关系，相关系数为0.347，由此可见，房地产发展带动了大量的消费，进而带动了生产总值的增加。（3）房地产市场的深化与完善直接推动经济增长。自住房制度改革以来，河北省房地产市场得到了迅速发展，无论在企业数量、规模、程度、市场结构、制度等方面都不断得到完善，制度的完善、规模的扩大都有助于增强房地产业在经济增长中的作用。房地产企业作为房地产市场的重要组成部分，其数量规模、经营活动、收入、税金、利润等都会直接或间接增加经济产值，带动经济增长。河北省2005年房地产企业经营收入是1995年的16.04倍，房地产企业税金及附加是1995年的14.68倍，同期利润总额为1995年的47.05倍。根据统计研究显示，房地产企业经营收入与经济增长存在一定的正相关关系，相关系数为0.221，说明房地产企业经营收入也是房地产市场中对经济增长具有重要贡献的因素。此外，二手房市场的发展便利了房地产的流通和转让，成为房地产市场中的“二级市场”，也在一定程度上繁荣了房地产市场，直接增加了房地产业对经济增长的贡献。2房地产业对经济增长的间接贡献（1）房地产业对经济增长的产业带动贡献。房地产业在国民经济链中处于中间环节，本身具有很强的关联效应，会对关联产业产生很大的需求。赫尔希曼曾指出，考察一个产业对地区经济的贡献，要看该产业“联系效应”的大小，这种“联系效应”包括“前向效应”和“后向效应”两方面，“联系效应”大的产业能在很大程度上通过乘数效应拉动国民经济的发展，这种效应在房地产业中体现得最为明显。房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流，产业关联性很强是一个突出特点，能通过前向效应向前带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业，通过后向效应向后带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动几十个产业的兴旺繁荣，在现实经济生活中已成为推动城镇居民消费和经济增长的重大动力。另一方面，房地产业通过产业带动作用能增加就业和税收为经济做出间接贡献。房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收，还往往通过带动作用增加相关产业的就业和税收，促进国民经济的发展。（2）房地产业对经济增长的金融带动贡献。金融是现代经济活动的核心，金融在各产业发展中带动经济增长的贡献不可忽视。按照金融发展与金融深化理论，金融的发展深化程度直接影响经济的发展水平，金融发展促进储蓄向投资的转化，有利于投资的增加和资本的积累，进而提高产业的生产效率和产出水平；供给引导型的金融发展有利于动员传统部门中的冻结资源转向能够促进经济发展的现代部门。房地产是我国的支柱产业，房地产在开发、经营、流通、消费及融资等各方面都离不开金融的支持，其开发周期长、资金需求量大的特点决定了它要以庞大的资金作保障，因此，金融深化程度将直接影响房地产业的发展程度。随着我国金融的不断深化，资本市场不断发展、融资渠道多元化、金融信贷政策、利率政策的健全与规范，直接为房地产业发展注入了新的活力，促进了房地产业的发展和经济增长的提高。据统计房地产资金来源中银行贷款的比重占到70%以上，成为银行资产的重要部分，房地产贷款又通过乘数效应直接为经济增长注入新的血液，加速经济的增长。四、河北省房地产业对经济增长贡献率的实证分析1数据收集和指标选取经济增长集中在商品和劳务总量的增加，也就是生产总值的增加，本文我们选择以河北省生产总值为测算经济增长的指标。房地产业对经济增长贡献是指房地产业增加值的增长所引起的生产总值增长率（即经济增长率）的增加额，房地产业贡献率是指经济增长贡献率（生产总值增长率）在房地产业部门的贡献所占的份额，也就是房地产业当年增量与生产总值当年增量的比值。房地产业又包括很多不同的部分，我们既考虑所有方面对经济的贡献，又要测算不同因素对经济增长的不同贡献。基于上述理论分析，本文将从投资、消费、房地产企业、居民支出、房地产金融等方面选取相关指标进行全面分析。从投资角度我们选取房地产开发投资额和竣工价值作为衡量指标，从消费角度选取商品房实际销售额和城镇居民年均住房购房支出额为指标，从企业角度选取房地产企业经营收入为指标,从房地产金融角度选取房地产信贷额为指标；同时，考虑到1998年是房地产市场中的一个重要分界线，在此前和此后房地产市场的发展变化很大，我们引入1998年住房改革作为虚拟变量，从宏观经济因素方面分析，体现房地产市场中的重要转折点的影响作用。本文基于以下原因考虑选取1995年到2005年10年间河北省房地产市场中的数据作为样本：（1）数据收集困难。80年代我国房地产市场刚刚起步，市场发育很不规范，在1995年以前还没有将房地产业与建筑业和固定资产投资数据区别开来，房地产方面的数据都一并统计到固定资产投资和基本建设中，没有单独系统反映房地产发展状况的统计数据，由于房地产市场刚刚开始，规模尚小，影响不明显，这都给数据收集造成了很大的难度。（2）1994年海南房地产市场泡沫的破灭使人们真正认识到房地产市场的作用和影响，以此作为转折点，开始了房地产市场的逐步规范发展，并逐步成为国民经济的支柱产业。因此，选取1995年的数据为起点是从房地产市场的开始走向正规发展来说的，可以看作我国房地产市场开始逐步规范发展的起点。实证分析中所用的数据均为年度数据，数据分别来源于中国统计年鉴、河北省经济年鉴、2004年河北省经济数典、河北省经济统计年鉴以及河北建设厅提供的相关数据，其中个别数据是通过间接计算得到的，原始数据见附录。2模型的建立根据以上分析，选取河北省生产总值（GDP）增长率g作为经济增长率的被解释变量，选取房地产开发投资额、竣工价值、商品房实际销售额、城镇居民年均住房购房支出额、房地产企业经营收入、房地产贷款、住房改革等变量的增长率为解释指标，建立如下计量模型： 其中，（i=0，1，2，3，4，5，6，7）代表影响系数，代表经济增长率；表示房地产开发投资额增长率，表示商品房实际年销售额增长率，表示城镇居民年均住房购房支出增长率，表示房地产企业经营收入增长率，表示房地产信贷增长率，表示竣工房屋价值增长率，表示1998年住房改革作为虚拟变量，反映反映房地产市场改革对经济增长的影响，其中1998年以前将变量值设为0，1998年及以后将变量值设为1。考虑到各年物价指数不同会对相关的价值指标产生不同的影响，我们首先对原数据做一处理，消除物价波动的影响，可使得数据变的更加平稳，然后对这些数据进行对数和增长率指标处理。3模型结果及分析运用SPSS13.0计量软件，采取最小二乘法（OLS）对模型进行回归分析，结果如下： 回归方程如下：=0.037+0.362+0.076+0.130+0.073-0.022-0.096+0.013 (8.915) (21.211) (15.391) (15.087) (29.223) (-22.901) (-27.000) (2.302) sig. 0.071 0.030 0.041 0.042 0.022 0.028 0.024 0.261=1.000(a) =1.000 调整后的=0.996 =2.529=318.931 =0.043 从回归结果来看，值都很高，均能通过检验，从参数拟合结果看，大多参数都能通过检验，只有竣工价值增长率不能通过检验，就其原因可能是：一方面，通过研究经济增长率与竣工价值增长率的相关性可以看出二者的相关系数为0.139，并不存在很高的相关性，说明并不能很好的解释；另一方面，研究房地产开发投资增长率与竣工价值增长率的相关性发现二者的相关系数为0.586，有较高的相关性，说明与存在共线性。基于这两个原因，可考虑将竣工价值增长率剔出后重新回归拟合方程剔出竣工价值增长率后进一步回归，得出结果如下： 回归方程如下：=0.038+0.384+0.081+0.127+0.074-0.023-0.102 (5.134) (15.203) (10.468) (8.460) (16.848) (-13.933) (-21.062)sig. 0.036 0.004 0.009 0.014 0.004 0.005 0.002 =0.999a =0.997 调整后的=0.989 =2.8424=318.931 =0.043 从再次回归结果来看，无论是拟合优度或值，还是检验都能很好的通过显著性检验，所有参数均能通过检验，整个方程拟合效果比较好。回归结果证明，房地产开发投资增长率、商品房实际销售额增长率、城镇居民住房购房支出增长率及房地产企业经营收入增长率都对经济增长率有正的促进作用，其中房地产开发投资增长率对经济增长率的关系最为显著，回归系数为0.384，这说明房地产开发投资额每增长1个百分点，经济增长率可以提高0.384个百分点。可以看出房地产开发投资市房地产市场中对经济增长贡献最大的因素，合理控制房地产开发投资额有利于保持经济的健康增长。除房地产开发投资外，对经济增长率影响较为明显的是城镇居民住房购房支出增长率，它对经济增长率的影响系数为0.127，也就是城镇居民住房购房支出每增加1百分点，经济增长将增加0.127个百分点，这说明城镇居民住房购房支出已成为房地产市场中影响经济增长的重要因素。商品房实际销售额增长率和房地产企业经营收入增长率对经济增长率的影响系数分别为0.081和0.074，即商品房实际销售额和房地产企业经营收入每增长1个百分点，经济增长率将分别提高0.081和0.074个百分点。有一项令人感到意外的结果是，在相关性分析中，房地产信贷增长率与经济增长率呈负相关关系，二者的相关系数为-0.249；在回归模型中，房地产信贷增长率对经济增长率的影响系数为-0.023，即房地产信贷每增长1个百分点，经济增长率将会降低0.023个百分点。这个结果与我们通常所讲的房地产金融深化理论正好相反，按照该理论，随着金融深化的发展，房地产信贷的增长应该推动经济的增长，而不是降低经济的增长。不过韩廷春（2001）的研究却与本文结论有些相似性，针对这一现象，给出的解释是货币政策逆周期操作的结果。也就是房地产信贷是国家控制和调控房地产市场的重要工具，在房地产处于低潮时，往往会通过宏观政策增加房地产信贷刺激发展，等到信贷政策发挥作用时又往往会使房地产市场出现过热现象，这是宏观政策优惠降低信贷，控制房地产市场的发展。这种政策的逆周期操作导致房地产信贷与经济增长出现负相关关系。另一变量住房改革与经济增长率的影响系数为-0.102，是因为我们在引入这一虚拟变量时，假设1998年以前为0，1998年及以后为1，得出的影响系数为-0.102；如果假设1998年以前为1，1998年及以后为0，则得出的影响系数为正，数值不变，即0.102，所以这一情况并不改变住房改革对经济增长的影响作用。另外，值为2.8424,根据误差项一阶自相关检验法则，值处于判别不明确状态，无法确定误差项是否自相关；但是通过对误差项的自相关性检验，结果发现误差象并不存在自相关，所以可以判断回归模型不存在序列相关性。4房地产业对经济增长贡献率预测利用模型回归估计得到的参数，我们可以测算1995年以来河北省房地产市场中各个因素对经济增长的贡献率。根据模型可知，在其他因素不变的情况下，房地产开发投资每增长1%，经济增长会提高0.384%，据此我们可预测房地产开发投资对经济增长的贡献率，令各因素对经济增长的贡献率为，如表1：表1：房地产开发投资对经济增长的贡献率预测年份19951996199719981999200020012002200320042005-0.1870.0450.3220.4340.2170.2910.2600.3910.2320.265-0.0720.0170.1240.1670.0830.1120.09980.1500.0890.102以2005年为例，与2004年相比，房地产开发投资增长了26.5%，根据模型预测可得，2005年河北省经济增长中的10.2%是由房地产开发投资增长26.5%推动的，也就是说26.5%的房地产开发投资推动了1.37%的经济增长。同理我们也可以预测房地产市场中的其他因素对经济增长的各自贡献率，分别如表2：表2：城镇居民年均住房购房支出对经济增长的贡献率预测年份19951996199719981999200020012002200320042005-0.2240.3400.070-0.120.0730.0940.2660.0120.1940.080-0.0280.0430.009-0.0020.0090.0120.0340.00150.0250.010同样以2005年为例，与2004年相比，城镇居民年均住房购房支出增长了8%，根据模型预测可知，2005年河北省经济增长中的1%是来自城镇居民年均住房购房支出的增长。表3：商品房销售额对经济增长的贡献率预测年份19951996199719981999200020012002200320042005-0.0930.2220.6010.2090.4050.2210.3090.184-0.0100.346-0.0080.0180.0490.0170.0330.0180.0250.015-0.0010.0282005年河北省商品房实际销售额增长了34.6%，根据模型测算，2.8%的经济增长是由34.6%的商品房销售额增长带动的，即34.6%的商品房销售额的增长带动了0.37%的经济增长。表4：房地产企业经营收入对经济增长的贡献率预测年份19951996199719981999200020012002200320042005-0.1150.1910.2730.3260.5310.1510.1630.2280.7550.832-0.0090.0140.0200.0240.0390.01